Landquire avis : la martingale de l'immobilier américain ? 🤔
Une entreprise qui propose d’investir dans des terrains aux États-Unis ? On peut vous dire qu’on s’est un peu arraché les cheveux pour analyser ce type d’investissement 😅
Mais après plusieurs heures de recherches, d’analyses et d’échanges avec le management, Immocompare est fier de pouvoir vous présenter une analyse complète d’un investissement avec Landquire. Faut-il y investir ? Découvrez-le dans la suite de notre avis sur Landquire 😎
Mini-sommaire 🔎
Landquire : c'est quoi le concept ?
Avantages
- Un investissement très rentable (+22% sur le papier)
- Une stratégie d’investissement unique au monde
- Des dossiers présentés aux investisseurs très professionnels
- Une entreprise régulée par la SEC (garantissant un cadre sécurisé)
- Un horizon d’investissement court (18 à 24 mois)
- Un track record impressionnant
- Un sous-jacent solide (des terrains constructibles) avec de belles perspectives d’évolution
- Une opportunité de diversification très intéressante
Inconvénients
- Un ticket d’investissement minimum de 100k€ (10k€ pour certains projets)
- Des frais importants qui grignotent la rentabilité et augmentent le risque
- Structuration plus complexe
Landquire vous propose d’investir dans des terrains aux États-Unis avec des rendements très intéressants.
En échange ? Ils prélèvent des frais de structuration sur chaque opération et 50 % de la plus-value générée.
Comment Landquire peut offrir des rendements aussi attractifs ?
- Un sourcing unique en son genre, dans un marché habituellement réservé aux professionnels.
- Un véritable savoir-faire pour valoriser et vendre les terrains au meilleur prix.
- Un marché immobilier en forte croissance aux États-Unis.
En bref ?
C’est une approche maligne, difficile à reproduire, et potentiellement très lucrative. Cet investissement, bien que sortant des sentiers battus, mérite toute votre attention si vous disposez de plus de 100 000 € de patrimoine à investir.
Cela dit, bien comprendre l’investissement avant de vous lancer reste crucial. Nous vous expliquons tout en détail dans la suite de l’article. Pour ceux qui souhaitent déjà entrer en contact avec Landquire, vous pouvez directement prendre rendez-vous juste en dessous 👇👇👇
La stratégie de sourcing de Landquire : un savoir-faire unique
Landquire a développé un processus rigoureux de sélection des terrains dans lesquels elle investit, structuré autour de plusieurs étapes clés :
- Une approche proptech innovante : Landquire s’appuie sur une technologie de pointe en partenariat avec DataTree, qui lui permet d’identifier des propriétaires de terrains, de les contacter, et de leur proposer automatiquement une offre d’achat. Grâce à ce système, ce sont plus de 3 000 offres qui sont envoyées chaque semaine à des propriétaires, par courrier postal ou SMS. L’objectif est de miser sur le volume pour maximiser les opportunités, en se positionnant parfois au bon moment face à des propriétaires prêts à céder leurs terrains à un prix très attractif pour des raisons personnelles. Cette stratégie permet à Landquire de créer de la valeur dès l’acquisition, en capitalisant sur des rabais conséquents. Par exemple, des analyses menées sur Zillow ont confirmé des achats de terrains par Landquire à des prix jusqu’à 50 % inférieurs à leur mise sur le marché initiale.
- Une sélection géographique stratégique : Landquire ne se contente pas d’acheter des terrains partout. L’entreprise cible méthodiquement les États et les villes présentant les meilleures perspectives de croissance. Parmi ses projets récents, on retrouve notamment le Texas, un État en plein essor. En 2023, le Texas a accueilli plus de 470 000 nouveaux résidents, ce qui en fait l’État à la croissance démographique la plus rapide des États-Unis (source : U.S. Census Bureau). Avec un PIB de plus de 2 300 milliards de dollars, le Texas se classe comme la 9ᵉ plus grande économie mondiale, s’il était un pays indépendant (source : Bureau of Economic Analysis). Par exemple, New Braunfels, l’une des villes choisies récemment par Landquire, est classée comme la deuxième ville en croissance la plus rapide des États-Unis en 2024.
Une stratégie de sourcing unique sur le marché
Après analyse de nombreuses entreprises d’investissement immobilier pour Immocompare, il est évident que la méthode de sourcing de Landquire se distingue particulièrement. Ce modèle serait difficile à répliquer, notamment en France, où l’accès aux coordonnées des propriétaires est beaucoup moins accessible en raison des protections législatives. En combinant technologie, données et sélection géographique maîtrisée, Landquire impose une stratégie novatrice et efficace pour se positionner sur des opportunités à haut potentiel.
Le résultat des opérations Landquire
| Nombre de projets | ROI moyen | Rendement annualisé médian | Montant total | |
|---|---|---|---|---|
| Projets remboursés | 43 | 40,4% | 30,8% | 2 000k€ |
| Projets plus long que prévu | 29 | 16,9% | n.a | 6 244k€ |
| Total des projets | 72 | n.a | n.a | 8 244k€ |
| Projets en cours | 60 | 20% | n.a | 22 000k€ |
Pour chaque projet, Landquire estime un ROI (retour sur investissement en %) et une durée.
Nous avons analysé les projets ayant dépassé la durée initialement prévue et voici ce qui en ressort :
Les projets finalisés à temps
- 43 projets sur 72 (60%) ont été vendus et remboursés dans les délais prévus.
- Le rendement annualisé médian sur ces projets atteint un impressionnant taux de 30,8% ! Peu d’investissements aujourd’hui peuvent offrir de tels rendements.
Quelques points importants sur ces projets réussis :
- Ces projets concernent généralement de plus petits montants (moins de 100 000 $).
- Certains projets ont réalisé des multiplications par deux (X2) en seulement un mois !
- Cependant, les retours sur investissement sont très hétérogènes (allant de 1% à 60%).
Et les projets « en retard » ?
Pour être considéré comme « en retard », un projet doit avoir dépassé sa durée initialement prévue d’au minimum 3 mois. Ces retards peuvent s’expliquer par :
- Des difficultés liées à l’obtention des permis.
- Un délai pour mettre en vente le terrain.
Ce que cela signifie :
- Délai « permis » : Il est encore possible d’obtenir un ROI équivalent ou même supérieur une fois le retard rattrapé.
- Délai « vente » : Une prise de retard au niveau de la vente est plus préoccupante. Une baisse de prix pourrait être nécessaire pour vendre, affectant le rendement.
Y a-t-il un risque de perte pour les investisseurs ?
- Sur tous les projets vendus jusqu’à présent, aucun n’a généré de ROI négatif.
- Les rendements étant élevés, il est peu probable que ces investissements finissent par enregistrer des pertes.
En revanche :
- Certains projets affichent des rendements annualisés faibles (moins de 3%).
- Le risque principal est lié à un temps de vente trop long, ce qui pourrait réduire drastiquement le rendement final.
En résumé
Les rendements proposés par Landquire sont énormes, mais tout gain important s’accompagne forcément d’un certain niveau de risque. Même si le risque de perdre votre capital semble limité, les retards sur la vente ou les permis peuvent compromettre la rentabilité escomptée.
Cela étant dit, investir une partie de son patrimoine dans ce type de projets peut être intéressant pour diversifier ses placements et tenter d’obtenir des rendements exceptionnels.
La structuration des opérations de Landquire
Pour investir avec Landquire, il est nécessaire de créer une LLC (Limited Liability Company), une structure juridique très courante aux États-Unis.
Voici comment cela fonctionne et les questions associées :
Comment fonctionne l’investissement via une LLC ?
- Vous allez d’abord injecter vos fonds dans une LLC personnelle que vous créerez.
- Cette LLC personnelle investira ensuite dans une LLC spécifique gérée par Landquire, qui sera créée pour chaque projet.
- Cette deuxième LLC (celle du projet) achètera le terrain et prendra en charge toutes les dépenses nécessaires au déroulement du projet (permis, transformation, vente, etc.).
Frais liés à la création et à la gestion de votre LLC personnelle :
- Création de la LLC aux USA : Cela coûte environ 800€, incluant l’accompagnement par Landquire pour vous aider dans toutes les démarches administratives.
- Cependant, ces frais (création + gestion comptable), à ce jour, sont à la charge de l’investisseur (vous) et ne sont pas pris en compte dans votre investissement global (1000 euros / an)
- Y a-t-il une fiscalité « intermédiaire » ou un frottement fiscal entre les deux LLC ? Généralement, il n’y a pas de frottement fiscal entre votre LLC et celle créée par Landquire, car les bénéfices des LLC aux États-Unis sont « pass-through ». Cela signifie qu’ils ne sont pas taxés directement au niveau de la société, mais passent directement aux associés qui les déclarent selon leur propre fiscalité.
- Une fois le projet terminé :
- Une fois le terrain revendu par la LLC du projet, le bénéfice net est réparti entre les investisseurs de cette LLC (vous y compris) au prorata de leurs participations.
- Votre LLC personnelle recevra donc sa part des bénéfices, dans la limite des parts qu’elle détient dans le projet.
A quelle fiscalité faut-il s'attendre ?
Les bénéfices réalisés par votre LLC sont imposés aux États-Unis avec un barème de 10% à 20%.
Vous devez également les déclarer en France, où ils seront imposés à votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + 17,2% de cotisations sociales.
Cependant, rassurez-vous : vous ne payez pas l’impôt deux fois grâce aux conventions fiscales entre les États-Unis et la France. En effet :
- Les impôts payés aux États-Unis ouvrent droit à un crédit d’impôt équivalent en France.
- Ainsi, vous ne paierez en finalité que l’impôt français si vous êtes résident fiscal français.
Deux possibilités pour optimiser :
- Investir avec une société : Cela vous permet de bénéficier d’une imposition plus légère (par exemple, en passant par une société française soumise à l’IS). Une grande partie des clients de Landquire utilisent leur holding pour investir !
- Faire des frais sur votre LLC : Aux États-Unis, vous avez la possibilité de déduire davantage de frais qu’en France, ce qui permet de diminuer le résultat imposable de votre LL
Les frais de Landquire combien ça coûte ?
Les frais de structuration
Les premiers frais que vous devrez payer concernent la création d’une LLC ainsi que le comptable qui s’occupera de la gestion de cette structure juridique. Ces frais sont estimés à environ 1 000 €, mais ils peuvent varier en fonction du comptable ou du partenaire choisi.
Les frais de mise en place du projet
Landquire appliquera trois types de frais différents :
-
Les frais de sourcing : Ces frais couvrent le travail de recherche et de négociation effectué par Landquire. Ils représentent 3% du montant levé.
-
Les frais de levée : Ils rémunèrent le travail de recherche de capitaux mené par Landquire. Ces frais s’élèvent à 4% du montant levé.
-
Les frais de permis : Ils englobent l’ensemble du processus d’obtention des permis, qui comporte plus de 30 étapes et implique des réunions bihebdomadaires avec la ville, le comté, le géomètre, l’analyste topographique, hydrologique et divers autres contractants indispensables à l’avancement des dossiers.
👉 A noter que quand vous investissez 100k€ seulement 5% sont prélevés par Landquire. Tous le reste de votre argent (95k€) est injecté directement dans la LLC qui servira à développer le projet. Sur de l’immobilier fractionné on est plus sur du 10% en général.
Les frais de mise en place du projet
Landquire va prendre trois type de frais différents :
Landquire appliquera trois types de frais différents :
Les frais de sourcing : Ces frais couvrent le travail de recherche et de négociation effectué par Landquire. Ils représentent 3% du montant levé.
Les frais de levée : Ils rémunèrent le travail de recherche de capitaux mené par Landquire. Ces frais s’élèvent à 4% du montant levé.
Les frais de permis : Ils englobent l’ensemble du processus d’obtention des permis, qui comporte plus de 30 étapes et implique des réunions bihebdomadaires avec la ville, le comté, le géomètre, l’analyste topographique, hydrologique et divers autres contractants indispensables à l’avancement des dossiers.
👉 A noter que quand vous investissez 100k€ seulement 5% sont prélevés par Landquire. Tous le reste de votre argent (95k€) est injecté directement dans la LLC qui servira à développer le projet. Sur de l’immobilier fractionné on est plus sur du 10% en général.
Les étapes de l'obtention d'un permis
Les frais sur la plus-value
Une fois le terrain vendu Landquire va se rémunérer sur une partie de la plus-value.
Ces frais vont dépendre de chaque projet mais voici un exemple :
Sur ce projet, Landquire ne touchera rien tant que vous n’aurez pas atteint 10 % de rendement annuel. Passé ce cap, les profits seront partagés entre l’investisseur et Landquire. La répartition dépendra du montant de votre investissement.
Exemple pratique :
- Vous investissez 100k$ et le ROI du projet est de 40% sur 2 ans. Le projet fait donc 40K€ de bénéfices.
- Sur ces 40k€ Landquire va d’abord vous verser 20k€ (soit 10% annuel). Ensuite vous allez toucher 55% du reste soit 11k€. Au total vous touchez 31k€ soit un ROI de 31% et Landquire touchera 9k€.
Une structure de frais vertueuse :
Nous considérons cette structure de frais comme très vertueuse, car les intérêts entre l’investisseur et le porteur de projet sont 100 % alignés. Vous gagnez ? Landquire gagne aussi ! Ils ont donc tout intérêt à ce que le projet fonctionne.
C’est tout le contraire d’une plateforme de crowdfunding immobilier classique : ces plateformes touchent de l’argent uniquement au moment de la levée de fonds, leur seul objectif est donc de lever le plus d’argent possible, peu importe les performances du projet par la suite.
👉 si un projet n’est pas vendu dans les 60 premiers mois vous toucherez 100% de la plus-value et Landquire 0%. Le passage du contrat en question (désolé pour ceux qui ne parlent pas français mais nous confirmons le texte 😅)
Zoom sur la dernière opération de Landquire
Le dernier projet porte sur un terrain de 58 acres (environ 23 hectares) au Texas. L’objectif est de viabiliser le terrain pour le revendre clé en main à un promoteur immobilier.
Est-il acheté en dessous du prix du marché ?
Il est difficile de vérifier si le prix d’acquisition est réellement inférieur au marché, car les prix dépendent de l’état du terrain, qui peut être classé en quatre niveaux :
Niveau 1 : Terrains en friche
- Non raccordés
- Pas de permis de construire
- Terrain non nivelé
- Tout reste à faire.
Niveau 2 : Terrains avec autorisations
- Démarches administratives réalisées
- Autorisations de lotir et de construire obtenues.
Niveau 3 : Terrains nivelés
- Autorisations obtenues
- Terrain plat avec parcelles délimitées
- Restent les raccordements aux réseaux et les rues à aménager.
Niveau 4 : Lots finis
- Prêts pour la construction de maisons.
Plus le terrain est avancé, plus sa valeur est élevée. Landquire achète des terrains de niveau 1 et les revend au niveau 2. Cependant, le niveau exact des terrains n’est pas toujours indiqué dans les annonces en ligne, ce qui complique la comparaison des prix.
Landquire fournit parfois des comparables, mais sans liens directs vers les annonces, ce qui implique de leur faire confiance. Néanmoins, après avoir analysé plusieurs annonces, je n’ai trouvé aucun prix à 52 000 $/acre, ce qui semble particulièrement compétitif pour ce projet.
Pour en découvrir davantage voici le webinair sur le projet en question 👇👇
Zoom sur le modèle financier de l'opération
Si vous investissez 100 000 $, voici comment cet argent serait réparti dans ce projet :
- 44 000 $ (44%) : Achat des terrains (y compris intérêts d’emprunt, coûts de closing et prix d’acquisition).
- 2 000 $ (2%) : Charges liées au terrain (taxes et assurances).
- 26 000 $ (27%) : Paiement des frais de Landquire pour recherche, négociation et levée de fonds.
- 27 000 $ (27%) : Paiement des corps de métier pour la viabilisation des terrains.
Revenu prévu après la viabilisation :
Terrain commercial (4,6 acres) :
- Prix de vente : 400 000 $ /acre
- Total : 1,8 M $
- (Ce prix semble cohérent avec les annonces US disponibles).
242 lots résidentiels :
- Prix de vente : 35 000 $ /lot
- Total : 8,5 M $
Total attendu :
- 10,3 M$, une fois l’ensemble des terrains vendus.
D’après les vérifications effectuées, les hypothèses utilisées semblent cohérentes et tous les frais sont pris en compte. Le modèle donne donc une vision fiable et transparente de l’opération.
Les éléments mis à disposition des investisseurs
Un des grands points forts de Landquire réside dans la qualité de présentation des projets.
Tout est réuni pour permettre aux investisseurs de se projeter :
- Vues en drone du terrain, offrant une perspective claire et visuelle du site.
- Données comparables sur la zone d’acquisition pour évaluer la pertinence de l’investissement.
- Analyse de l’évolution du marché, justifiant la stratégie et le potentiel de valorisation.
- Business plan détaillé, qui met en lumière les étapes de l’opération, les coûts et les prévisions de revenus.
En comparaison avec de nombreuses plateformes de crowdfunding classiques, Landquire se distingue clairement par le niveau de détails et de transparence des projets présentés. C’est un véritable atout pour quiconque souhaite investir en toute confiance.
Les upsides du projet 14
Ce projet (P14) offre également un fort potentiel d’appréciation en matière de densité. Comme expliqué lors de leur webinaire, leur stratégie consiste à annexer le terrain à la ville, ce qui permettrait d’autoriser des lots de 40 x 120 pieds au lieu de 50 x 120 pieds. Cette modification augmenterait le nombre de lots, passant de 242 à 280, et aurait un impact positif sur le prix de revente, qui passerait ainsi de 10,3 millions de dollars à 11,64 millions de dollars.
Quels sont les risques d'un investissement avec Landquire ?
Le risque de contrepartie
En cas de faillite de Landquire, vous détiendrez toujours le terrain au prorata de votre investissement, et celui-ci sera vendu pour récupérer une partie de votre mise.
Cependant, le montant récupéré dépendra de l’avancement du projet :
- Si le terrain n’est pas viabilisé, sa revente risque de ne pas couvrir votre mise.
- Si le projet est avancé, vos chances de récupérer une somme proche de votre investissement, voire des gains, augmentent.
Landquire dans le rôle central : Bien que vous possédiez le terrain, Landquire joue un rôle clé en tant que gestionnaire (analyse, viabilisation, mise en relation avec les promoteurs). Leur faillite créerait un vide opérationnel, nécessitant la désignation d’un autre acteur pour continuer ou vendre le projet, ce qui pourrait ralentir le processus de récupération pour les investisseurs.
Le risque du sous-jacent
Ce n’est pas, selon nous, le risque le plus présent, compte tenu de la résilience du marché immobilier américain, même après la hausse des taux d’intérêt. À long terme, la dynamique démographique américaine reste un facteur clé qui soutient la croissance de la demande en logements et, par extension, en terrains. Le sous-jacent nous semble donc solide.
Cependant, une crise majeure du marché immobilier américain pourrait avoir un impact négatif sur les prix des terrains, réduisant potentiellement l’attractivité et la rentabilité de votre investissemen
Le risque réglementaire
Si Landquire ne parvient pas à obtenir toutes les autorisations nécessaires pour mener le projet à bien, cela pourrait entraîner des retards significatifs. Ces retards impacteraient potentiellement la durée globale du projet, ce qui pourrait ainsi réduire votre rendement par rapport aux prévisions initiales.
Le risque de change
Pour investir chez Landquire vous devrez convertir vos euros en dollars. Vous serez donc exposé au risque de change. Un risque qui s’avère bénéfique si le dollar augmente mais négatif s’il baisse
Le risque de liquidité
Vous ne pouvez pas retirer tant que le projet n’a pas été vendu contrairement à des investissements plus liquides comme les actions par exemple. (Argent bloqué entre 12 et 36 mois)
Le risque de financement
Dans le cadre du projet 14, Landquire utilise une Seller’s Note, également appelée crédit vendeur. Ce mécanisme financier consiste à différer le paiement dû au vendeur sur une période de 36 mois. Toutefois, si le projet ne se vend pas dans ce délai, Landquire devra refinancer cette dette. Cette situation pourrait engendrer des coûts supplémentaires liés aux intérêts, affectant ainsi la rentabilité globale du projet.
Landquire, notre avis final sur cet investissement
Cet investissement se distingue par son opportunité de diversification sur une classe d’actifs décorrelée des marchés financiers, tout en reposant sur des fondamentaux solides. Un point particulièrement rassurant réside dans la structure de rémunération de Landquire, qui est directement liée à la réussite des projets. Cela garantit un alignement des intérêts entre la société et ses investisseurs, renforcé par la qualité et la transparence des analyses et descriptions des projets proposés.
Inclure Landquire dans une stratégie d’investissement globale, en allouant une part réfléchie de votre patrimoine, peut représenter un moyen judicieux de viser des rendements attrayants sur le moyen et long terme.
Cependant, certains éléments méritent attention. Il est indispensable de bien évaluer les risques associés, notamment d’éventuels retards réglementaires ou des fluctuations du marché immobilier, qui pourraient impacter le projet.
De plus, la fiscalité est un facteur clé à anticiper. Si vos gains sont taxés à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et soumis aux prélèvements sociaux, cela pourrait considérablement diminuer leur rentabilité. Optimiser votre fiscalité en amont est donc essentiel pour maximiser les bénéfices de ce type d’investissement.