Kretz Club avis : tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer đ
AprĂšs la mode (plutĂŽt brĂšve) de l’immobilier fractionnĂ©, voilĂ que les club deals immobiliers poussent Ă leur tour comme des champignons. Le dernier en date ? Kretz Club, le nouveau projet de la famille Kretz, connue pour son Ă©mission L’Agence.
Une vraie opportunitĂ© d’investissement ou un simple effet de mode ? Quelle est la fiscalitĂ© et la structuration du Kretz Club ? Quels sont les frais ?
On rĂ©pond Ă toutes ces questions dans la suite de lâarticle. Bonne lecture đ
Mini-sommaire đ
Kretz CLub explication du concept en bref
Avantages
- Du co-investissement avec la famille Kretz
- Pas qu’un simple investissement, une intĂ©gration Ă un Ă©co-systĂšme
- Une classe d’actifs rare dans le secteur de l’immobilier
- Une vente de biens de luxe facilitĂ© par la renommĂ©e de la famille Kretz Â
Inconvénients
- Des frais importants
- Trop cher pour les petits portefeuillesÂ
- Une structuration floueÂ
- Un premier projet qui semble ne pas avoir aboutiÂ
Le Kretz Club veut dĂ©mocratiser l’accĂšs aux investissements dans l’immobilier de luxe. ConcrĂštement, votre mise sert Ă acheter et rĂ©nover des villas, qui seront ensuite revendues avec l’objectif de rĂ©aliser une plus-value.
On peut voir ça comme du crowdfunding immobilier, à la différence prÚs que les projets sont plus haut de gamme et que vous investissez en equity, et non en obligations. On expliquera cette nuance un peu plus bas.
Pour son premier projet, le Kretz Club annonce un rendement impressionnant de 17,5 % par an !
Mais si le modĂšle prĂ©sente des points intĂ©ressants, il soulĂšve aussi pas mal de questions… Alors, on retrousse nos manches et on passe Ă lâanalyse đȘ
Les frais du Kretz Club, rédhibitoires ?
Zoom sur les frais d'adhésion
2 000 âŹ/an, câest le prix Ă payer pour accĂ©der au club !
Alors, est-ce peu ou beaucoup ? Tout dépend de votre capital.
Avec 10 000 ⏠à investir, ces 2 000 ⏠reprĂ©sentent 20 % de votre mise. Autrement dit, pour simplement atteindre lâĂ©quilibre, il faudrait un rendement de 25 %… ce qui est au-dessus des 17,5 % annoncĂ©s. Conclusion : mĂȘme si tout se passe parfaitement, vous ĂȘtes certain de perdre de lâargent Ă cause des frais.
Avec 200 000 ⏠à investir, ces frais ne reprĂ©sentent plus quâ1 %, ce qui est beaucoup plus raisonnable. Dans ce cas, si le Kretz Club tient ses promesses, lâadhĂ©sion peut valoir le coup.
Verdict ?
Si vous avez moins de 50 000 ⏠(soit 4 % de frais), rentabiliser votre adhĂ©sion sera compliquĂ©. Mieux vaut explorer dâautres options pour investir dans lâimmobilier.
Dâailleurs, vous pouvez tester gratuitement votre profil investisseur pour trouver la meilleure stratĂ©gie đđ
Y a t'il d'autres frais à prévoir ?
Quand on parle de frais, il s’agit de l’argent qui ne sera pas directement investi pour acheter ou valoriser un actif.
Par exemple, en Bourse, si vous achetez une action pour 100 âŹ, avec 0,5 % de frais de courtage, seuls 99,5 ⏠seront rĂ©ellement investis.
Et pour le Kretz Club ?
La structure des frais reste floue. Ce quâon sait :
- Sur 10 000 ⏠investis, 2 000 ⏠partent dĂ©jĂ dans lâadhĂ©sion au club.
- Ensuite, dâautres frais peuvent sâajouter :
- Frais de structuration (crĂ©ation du vĂ©hicule dâinvestissement, rĂ©partition des actions).
- Frais pris par ClubFunding (qui ne travaille sûrement pas gratuitement).
- Frais dâacquisition (notaire, bien que rĂ©duits pour les marchands de biens).
- Frais de gestion (comptabilitĂ©, Ă©ventuelle cession dâactivitĂ© de la sociĂ©tĂ©).
- Frais dâagence Ă la revente du bien.
Ces frais sont-ils inclus dans les 2 000 ⏠dâadhĂ©sion ?
Difficile à dire⊠mais il y a fort à parier que non.
đ Heureusement, une partie de ces frais sont fixes (structuration, comptabilitĂ©âŠ) et ne pĂšseront pas lourd sur un projet Ă 3,5 MâŹ.
đ Par contre, il serait beaucoup plus transparent de connaĂźtre lâensemble des coĂ»ts avant de payer les 2 000 ⏠dâadhĂ©sion. Ce qui, pour lâinstant, nâest pas le cas.
Les premiers avis clients du Kretz CLub
Pas encore d’avis en ligne pour le Kretz CLub donc on a dĂ» un peu fouiller pour trouver des premiers retours. Direction leur compte Instagram pour la prise de tempĂ©rature aÂ
Les avis clients positifs du Kretz Club
Les avis clients négatifs sur le Kretz CLub
Les types de projets proposés par le Kretz Club
- Des opérations de marchand de biens
- Un investissement bloqué entre 12 et 36 mois
- Des rendements annoncés de 10% à 17,5%
- Des projets Ă plusieurs millions d’euros
đ Y aura-t-il d’autres types de projets ? On le sait, les rendements sur la location de villas de luxe ne sont pas trĂšs importants. Il faut en plus gĂ©rer des locataires. Il nous semble donc peu probable que le Kretz Club propose des investissements Ă plus long terme oĂč le bien est exploitĂ©.
Un projet qui n'a pas trouvé preneur ?
Un projet marquĂ© comme “clĂŽturĂ©” sur la plateforme Clubfunding au lieu de “financĂ©” et aucune communication sur leurs rĂ©seaux du succĂšs de leur premiĂšre levĂ©e de fonds on a l’impression que la premiĂšre tentative a un peu floppĂ© đ
La structuration des opérations
Le rĂŽle de chaque acteur
- Les projets sont sourcĂ©s par la famille Kretz, qui, grĂące Ă son rĂ©seau d’agents immobiliers de luxe trouve des opportunitĂ©s intĂ©ressantes.Â
- Le projet est financĂ© par les investisseurs particuliers et la famille Kretz (en tout cas c’est ce qu’ils disent, Ă voir dans quelle proportion)Â
- Clubfunding s’occupe de la structuration technique et juridique de l’opĂ©rationÂ
Ce qui n’est pas clair, c’est qui va superviser l’achat des biens. La famille Kretz n’est pas spĂ©cialisĂ©e dans ce domaine. Pour la vente de biens, ils peuvent s’en occuper sans problĂšme, mais pour la gestion des travaux et la crĂ©ation de valeur ? S’il y a un autre acteur impliquĂ©, quelle est sa commission ? Et si les Kretz vendent le bien, prennent-ils Ă©galement une commission d’agent immobilier ?
De l'investissement en equity plutĂŽt qu'en dette, un choix qui interpelle
Dans les opĂ©rations de crowdfunding immobilier, il est courant d’Ă©mettre des obligations, qui sont ensuite achetĂ©es par les investisseurs. Ce choix est fiscalement avantageux, car les intĂ©rĂȘts versĂ©s aux investisseurs sont considĂ©rĂ©s comme des charges.
Par exemple, pour une obligation de 100 ⏠investis, au bout de deux ans, la sociĂ©tĂ© qui a achetĂ© le bien pour 100 ⏠peut le revendre Ă 120 âŹ, rĂ©alisant ainsi un bĂ©nĂ©fice de 20 âŹ.
Si les obligations ont un coupon de 20 %, alors 20 ⏠d’intĂ©rĂȘts seront versĂ©s aux investisseurs.
En revanche, en equity, ces 20 ⏠de bĂ©nĂ©fice sont d’abord taxĂ©s Ă l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s (IS), soit Ă 25 %. Les investisseurs ne toucheront donc que 15 âŹ.
Il est donc difficile de comprendre l’intĂ©rĂȘt de proposer une structuration en equity.
Clubfunding un partenaire de confiance ?
Clubfunding est le leader des plateformes de crowdfunding immobilier en termes de montant levĂ©. Cependant, ces derniers temps le nombre de projets en retard ont explosĂ© remettant en cause la capacitĂ© de Clubfunding Ă sĂ©lectionner des projets de qualitĂ©. Plus de 30% des projets arrivĂ©s Ă Ă©chĂ©ance sont en retard de paiement. Ajouter Ă cela des avis clients qui se sont clairement dĂ©gradĂ©s, cela ne fait pas selon nous la meilleure plateforme du secteur. Cependant, elle rest un acteur trĂšs solide et capable de structurer des opĂ©rations d’envergure avec beaucoup de volume. Sachant que c’est les Kretz qui amĂšneront les opportunitĂ©s ont peu comprendre le choix de cette plateforme. Selon nous c’est plutĂŽt un point positif.Â
L'immobilier de luxe, un bon sous-jacent d'investissement ?
Je ne suis pas un expert, mais voici ce que je peux en dire :
Les rendements d’exploitation sont assez faibles pour ce type de bien. Cependant, l’achat-revente peut ĂȘtre trĂšs rentable.
En effet, les clients cibles sont des personnes fortunĂ©es qui peuvent facilement survaloriser un bien par coup de cĆur. Ce n’est donc pas du tout la mĂȘme logique que pour l’immobilier classique.
Le problĂšme, c’est que :
- Il faut savoir trouver et valoriser ce type de bien. La valorisation est trĂšs complexe, car plus un bien est luxueux, moins il y a de comparables sur lesquels baser son analyse. Il faut donc avoir une connaissance fine du marchĂ© pour ne pas se tromper dans l’estimation de revente. De ce cĂŽtĂ©-lĂ , l’expertise des Kretz n’est plus Ă prouver.
- Il faut savoir crĂ©er de la valeur sur le bien (travaux, gestion des artisans, etc.). De ce cĂŽtĂ©-lĂ , on se demande qui sera le porteur de projet, les Kretz n’ayant pas vraiment de savoir-faire Ă premiĂšre vue.
- Il faut savoir le vendre : les biens de luxe peuvent cruellement manquer de liquiditĂ© si vous n’avez pas le rĂ©seau pour trouver les acheteurs. Les Kretz ont clairement ce savoir-faire.
Pour conclure, nous pensons que l’immobilier de luxe peut ĂȘtre un trĂšs bon investissement, impermĂ©able aux crises de l’immobilier classique car il s’adresse Ă une typologie de clients complĂštement diffĂ©rente. Cependant, tout le monde ne peut pas en profiter. La famille Kretz est 100 % lĂ©gitime pour sourcer et vendre ce type de bien, ce qui en fait une opportunitĂ© intĂ©ressante, mais pas Ă n’importe quel prix !
Notre avis final sur le Kretz CLub
Nous trouvons le potentiel de ce projet vraiment intĂ©ressant avec une association de compĂ©tences trĂšs pertinente et des acteurs qui n’ont plus rien Ă prouver sur leur marchĂ© respectif. NĂ©anmoins, le manque de transparence sur la structuration des opĂ©rations, les frais d’entrĂ©s importants et le manque de recul sur des opĂ©rations dĂ©jĂ existantes nous obligent Ă rester trĂšs mesurĂ© sur leur offre. Ăvidemment tout dĂ©pend aussi de votre profil d’investisseur ! Pour le dĂ©couvrir gratuitement en en quelques minutes đ