Quel est le meilleur club deal immobilier en 2026 ? Notre comparatif complet
Immocompare analyse, compare et sélectionne pour vous les meilleurs Club Deal immobiliers.
Un club deal immobilier réunit un petit groupe d’investisseurs autour d’une opération précise, sans marché secondaire. Le format classique, monté en SAS ou en SCI, demande 50 000 à 200 000 € pour 3 à 7 ans ; le format digital, porté par des plateformes agréées par l’AMF, démarre à 1 000 € pour 12 à 36 mois. Les deux acteurs que j’ai retenus appartiennent à cette seconde famille : j’ai analysé leurs contrats, leurs indicateurs publics et leurs frais avant de les comparer, et j’ai gardé les autres options pour la fin de la page.
Sommaire
Notre sélection en bref
Choisir le meilleur club deal immobilier dépend de vos objectifs et de votre budget : MONEGO convient dès 1 000 € avec un historique chiffré, Kretz Club vise l’immobilier de luxe (cotisation de 2 000 € par an).
Dès 1 000 €, indicateurs de performance publiés
Villas haut de gamme, TRI moyen constaté 12,1 %
Projets éligibles, frais de l’enveloppe à prévoir
Dîners privés, co-investissement avec la famille Kretz
Cotisation de 2 000 € ramenée sous 4 % du capital
Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est un investissement collectif dans une opération identifiée : un immeuble de rapport, des murs commerciaux, un hôtel, un programme de promotion, une opération de marchand de biens. Chaque investisseur devient associé d’une société dédiée, ou prêteur via des obligations émises par la société de projet. La stratégie, la durée et la sortie sont fixées dès la souscription.
Le rendement vient de deux sources : les loyers ou les coupons, et la plus-value à la revente. Il se mesure en TRI, le taux de rendement interne, qui ramène à un pourcentage annuel l’ensemble des flux reçus au fil du temps. Un TRI affiché est une cible, jamais une promesse : seule la moyenne des opérations déjà clôturées a de la valeur.
Deux formats : le club deal classique et le club deal digital
Le même mot recouvre deux produits très différents. Mélanger leurs chiffres est l’erreur la plus fréquente dans les comparaisons que je lis.
| Critère | Club deal classique | Club deal digital |
|---|---|---|
| Ticket | 50 000 à 200 000 €, rarement moins de 100 000 € | Dès 1 000 € |
| Véhicule | SAS ou SCI dédiée, pacte d’associés | Obligations ou titres émis par une société de projet, via une plateforme agréée |
| Rendement visé | TRI de 8 à 12 % par an | 9 à 12 % par an |
| Durée | 3 à 7 ans | 12 à 36 mois |
| Frais courants | Acquisition 2 à 5 %, gestion 1 à 2 % par an, parfois commission de surperformance | Supportés par l’opérateur (MONEGO) ou cotisation annuelle (Kretz Club) |
| Liquidité | Quasi nulle avant la revente de l’actif | Faible : capital remboursé à l’échéance |
| Encadrement | Variable ; risque de requalification en fonds d’investissement alternatif | Statut PSFP : questionnaire d’adéquation, fiche d’informations clés, rétractation de 4 jours pour les non-avertis |
Tableau comparatif : Kretz Club et MONEGO
| Critère | Kretz Club | MONEGO |
|---|---|---|
| Nature de l’offre | Club privé : la souscription passe par ClubFunding ou Baltis, en equity ou en obligations | Plateforme de club deals en dette privée, un contrat obligataire par projet |
| Ancienneté | Lancé en octobre 2024 | Lancé en 2015 |
| Ticket minimum | 1 000 € par projet | 1 000 € par projet |
| Frais pour l’investisseur | Cotisation de 2 000 € TTC par an | Aucun frais direct ; frais EasyBourse en PEA-PME |
| Rendement | TRI cible de 10 à 17,5 % ; TRI moyen constaté de 12,1 % sur 8 projets | TRI net de risque de 9,62 % depuis 2017 ; 11,02 % sur les projets financés en 2026 |
| Durée | 12 à 36 mois | Environ 22 mois en moyenne |
| Historique | 8 projets consolidés, 11,5 M€ investis | 319 projets financés, 137,5 M€ ; 219 remboursés intégralement |
| Cadre réglementaire | Partenaires agréés PSFP : ClubFunding (FP-2023-40) et Baltis (FP-2023-30) | Agrément PSFP n° FP-2023-13 |
| PEA-PME | Non communiqué | Oui, sur certains projets |
| Aller plus loin |
Ce que rapporte un club deal : rendement et frais réels
Comparez toujours le rendement net de frais et de fiscalité, jamais le TRI affiché. Deux exemples chiffrés, hors fiscalité :
Fiscalité d’un club deal immobilier en 2026
Le traitement fiscal dépend du montage, pas de l’appartenance ou non à un club deal.
Les intérêts sont soumis à la flat tax de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’option pour le barème progressif ne profite qu’aux foyers faiblement imposés.
Le bénéfice est d’abord taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 %, avant la flat tax sur les dividendes distribués.
Les revenus fonciers s’ajoutent à vos revenus et subissent les prélèvements sociaux.
Les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu après 5 ans, seuls les 18,6 % de prélèvements sociaux restant dus. Le plafond cumulé du PEA et du PEA-PME est de 225 000 €, et un club deal classique n’y entre que sous forme de SAS ou de SARL.
Les parts d’une société qui détient un actif immobilier entrent en principe dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Cadre juridique : ce que l’AMF contrôle
Le club deal n’a pas de statut légal propre. Quand un opérateur lève des capitaux auprès de plusieurs investisseurs selon une politique d’investissement définie, le véhicule peut relever du régime des fonds d’investissement alternatifs, avec société de gestion agréée et dépositaire. Le 9 septembre 2025, la commission des sanctions de l’AMF a condamné Eternam à 400 000 € d’amende pour des manquements dans la gestion de club deals : le régulateur surveille ce segment.
Les deux acteurs de cette page passent par le statut de prestataire de services de financement participatif : MONEGO (FP-2023-13), ClubFunding (FP-2023-40) et Baltis (FP-2023-30). Cet agrément impose un questionnaire d’adéquation, une fiche d’informations clés par projet et un délai de rétractation de 4 jours pour les investisseurs non avertis. Il ne garantit ni le capital ni le rendement, et les sommes investies ne sont couvertes ni par la garantie des dépôts ni par l’indemnisation des investisseurs.
Club deal, SCPI, crowdfunding, immobilier fractionné : les différences
Comment Immocompare compare les clubs deals
Je contacte les prestataires, je teste leurs parcours d’inscription et je vérifie les conditions publiées. Six critères, classés par importance :
Agrément AMF, nature et rang des sûretés.
Indicateurs publiés, retards, procédures collectives, pertes réelles.
Cotisation, frais d’enveloppe, fiscalité, frais à la revente.
Ticket minimum, éligibilité au PEA-PME, délai d’accès.
Comité de sélection, co-investissement de l’opérateur.
Durée moyenne constatée, reports, modalités de remboursement.
Notre sélection des meilleurs club deal immobiliers
Sélection mise à jour en octobre 2026 · Données vérifiées par notre équipe
Kretz Club : co-investir dans l’immobilier de luxe
Les avantages
- La famille Kretz peut co-investir aux côtés des membres
- Accès à des villas et appartements haut de gamme hors marché
- TRI moyen constaté de 12,1 % sur 8 projets
- Réseau, dîners privés et workshops entre membres
- Souscription encadrée par des plateformes agréées
Les inconvénients
- Cotisation de 2 000 € TTC par an, lourde sous 50 000 € investis
- Historique court : 8 projets consolidés
- Adhésion sélective, avec liste d’attente
Kretz Club n’est pas une plateforme : c’est un club qui apporte les dossiers, tandis que la souscription se fait chez ClubFunding ou Baltis. La famille Kretz vise des marges d’opération de 25 à 30 % sur des biens de luxe, et le club examine une centaine d’opportunités par mois pour en retenir une. Je retiens ce filtre, d’autant que la revente de biens de luxe repose sur un réseau d’acheteurs que les Kretz maîtrisent.
Le sujet central reste la cotisation. À 20 000 € investis, elle absorbe l’essentiel du gain d’un an ; à 100 000 €, elle pèse 2 %. En dessous de 50 000 €, elle dépasse 4 % du capital et je déconseille d’entrer. Les autres frais (structuration, plateforme, agence à la revente) sont moins lisibles que le prix de l’adhésion.
Autre atout concret : si vous gérez déjà un bien en LMNP, vous pouvez rester chez le même prestataire quand vous passez à la SCI. C’est un vrai gain de temps lors d’un changement de stratégie patrimoniale.
Dernier point de vigilance : quand l’opération passe en equity, le bénéfice est d’abord taxé à l’IS, et ClubFunding, partenaire historique, a vu ses retards de remboursement fortement augmenter depuis 2023. Huit projets consolidés, c’est un début encourageant mais pas encore un cycle complet.
Pour qui ? Un investisseur disposant d’au moins 50 000 € qui cherche l’immobilier de luxe, accepte une adhésion sélective et valorise le réseau autant que le rendement.
MONEGO : des Clubs Deals Premium à impact sociétal
Les avantages
- Parmi les meilleurs performeurs du marché du financement participatif immobilier
- Une équipe très solide, expérimentée dans le financement et la promotion immobilière
- Garanties sur chaque projet : hypothèque, caution, garantie à première demande, fiducie-sûreté
- Aucun frais direct facturé à l’investisseur
- 219 projets intégralement remboursés sur 319 financés
Les inconvénients
- Opérations concentrées en Auvergne-Rhône-Alpes et en Île-de-France
- Pas d'expert en recouvrement dédié au sein de l'équipe
MONEGO finance des opérations de marchand de biens, de promotion et de financement hypothécaire, avec un contrat obligataire par projet. Un comité de sélection doit voter à l’unanimité la mise en ligne de chaque dossier. Depuis 2026, l’offre Impact finance aussi des PME et ETI françaises en restructuration, adossées à une fiducie-sûreté : elle a moins de recul que l’activité immobilière historique.
Ce qui me convainc le plus, c’est la transparence. Le tableau de performance liste les retards, les procédures collectives et les pertes, avec les chiffres que je cite plus haut. Rares sont les acteurs qui publient autant, y compris ce qui dérange. Je reste attentif au volume de dossiers en retard prolongé : il représente environ 11,4 % du nominal financé.
Côté fiscalité, 10 000 € à 9,6 % laissent environ 659 € nets d’un an après flat tax. En PEA-PME, l’exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans est à comparer aux frais de l’enveloppe : 1,2 % du montant, plafonnés à 150 € avec le code EASY-PEAPME (200 € sans).
Pour qui ? Un épargnant qui démarre à partir de 1 000 € qui veut répartir son capital sur plusieurs projets courts, avec des indicateurs publics.
Les vérifications à faire avant de souscrire
Agrément PSFP, société de gestion agréée ou conseiller en investissements financiers : vérifiez-le sur le registre de l’AMF ou de l’ORIAS.
Fiche d’informations clés et contrat obligataire pour un format digital ; pacte d’associés pour un club deal classique.
Cotisation, frais d’enveloppe, frais d’agence à la revente, commission de surperformance.
Retards, procédures collectives et pertes, pas seulement le rendement moyen.
Une hypothèque de premier rang ou une fiducie-sûreté n’ont pas la même valeur qu’une caution.
Investissez des sommes raisonnables dans plusieurs projets de nature différente.
À faire si le ticket est élevé.
Autres solutions sur le marché
Plateformes agréées PSFP qui structurent les opérations du Kretz Club.
Alternatives plus liquides.
Article rédigé par la rédaction Immocompare
Notre équipe analyse et compare en continu les acteurs de l'immobilier : nous contactons les prestataires, testons leurs parcours d'inscription, vérifions les tarifs et conditions publiés et recueillons les retours des utilisateurs qui les ont testés.
Questions fréquentes sur les clubs deals immobiliers
Un club deal immobilier réunit un petit groupe d’investisseurs autour d’une opération précise, portée par une société dédiée (SAS ou SCI) ou financée par des obligations. Il existe un format classique, à partir de 50 000 à 200 000 €, et un format digital, dès 1 000 € sur des plateformes agréées. Le capital est bloqué jusqu’à la sortie de l’opération.
Le ticket d’un club deal classique se situe le plus souvent entre 50 000 et 200 000 €, et descend rarement sous 100 000 €. Les formats digitaux démarrent à 1 000 € chez MONEGO et par projet chez Kretz Club, qui ajoute une cotisation de 2 000 € TTC par an.
Les clubs deals classiques visent un TRI de 8 à 12 % par an. Chez MONEGO, le TRI net de risque est de 9,62 % depuis 2017 ; chez Kretz Club, le TRI moyen constaté est de 12,1 % sur 8 projets. Ces chiffres sont des moyennes passées, pas une garantie.
Un club deal classique immobilise le capital 3 à 7 ans, sans marché secondaire. Les formats digitaux durent 12 à 36 mois, avec une durée moyenne pondérée d’environ 22 mois chez MONEGO. Un report de remboursement reste possible dans tous les cas.
Oui. Un retard, une procédure collective ou une revente sous le prix visé peuvent entraîner une perte partielle ou totale. Sur 319 projets financés par MONEGO, 7 ont subi une perte définitive et 21 sont en procédure collective au 7 octobre 2026.
Une SCPI mutualise de nombreux biens et se revend plus facilement, avec un taux de distribution moyen de 4,72 % en 2024. Un club deal concentre le capital sur un seul actif ou projet et se dénoue à l’échéance. Le rendement visé est plus élevé, au prix d’un risque de perte plus fort.
Le club deal n’a pas de statut légal propre et peut relever du régime des fonds d’investissement alternatifs : l’AMF a sanctionné Eternam de 400 000 € en septembre 2025 pour des manquements dans la gestion de club deals. Les formats digitaux passent par des plateformes agréées PSFP, avec questionnaire d’adéquation et fiche d’informations clés. L’agrément ne garantit ni le capital ni le rendement.
