Le financement sans apport dans l'immobilier locatif : est-ce possible et dans quelles conditions ?
Le financement sans apport est un sujet qui suscite de nombreuses interrogations, surtout dans le domaine de l’immobilier locatif. Alors, est-il réellement possible d’emprunter sans apport ? Et si oui, dans quelles conditions ? Dans cet article, nous allons explorer les différentes facettes du financement sans apport et vous donner les clés pour réussir votre investissement locatif sans apport.
Qu'est-ce que le financement sans apport ?
Le financement sans apport signifie obtenir un prêt immobilier sans disposer d’une somme d’argent personnelle à investir dans l’achat du bien. En d’autres termes, cela revient à emprunter la totalité du montant nécessaire pour réaliser l’investissement (achat du bien, frais de notaires, travaux ect…).
Est-il possible d'emprunter sans apport pour un investissement locatif ?
La réponse est oui : il est possible d’emprunter sans apport pour un investissement locatif. Néanmoins, cela dépendra de plusieurs facteurs et exigera une préparation minutieuse de votre dossier.
Les conditions pour emprunter sans apport
Un dossier solide
Pour convaincre les banques de vous accorder un prêt sans apport, il est crucial de présenter un dossier solide. Voici quelques éléments qui peuvent renforcer votre dossier :
- Revenus stables et réguliers : avoir des revenus stables et réguliers rassure les banques quant à votre capacité à rembourser le prêt.
- Situation professionnelle : un emploi en CDI, une expérience professionnelle significative ou un statut de fonctionnaire sont généralement appréciés par les établissements financiers.
- Capacité d’épargne : une bonne capacité d’épargne démontre votre gestion responsable des finances et renforce la confiance des banques.
- Historique bancaire : un historique bancaire sans incident de paiement est également un atout pour obtenir un prêt sans apport.
Un projet rentable
Un projet d’investissement locatif doit être rentable pour convaincre les banques de vous accorder un prêt sans apport. Pour cela, il est essentiel de choisir un bien immobilier avec un fort potentiel locatif. Voici quelques critères à prendre en compte pour sélectionner un bien rentable :
- Emplacement : privilégiez les zones avec une forte demande locative, bien desservies et dotées de commerces et services de proximité.
- Rentabilité locative : calculez la rentabilité locative en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien. Une rentabilité brute supérieure à 6% est généralement considérée comme satisfaisante.
Un plan de financement bien ficelé
Un plan de financement bien ficelé est essentiel pour obtenir un prêt sans apport. Voici quelques éléments à intégrer dans votre plan de financement :
- Montant du prêt : déterminez le montant total du prêt nécessaire pour financer votre projet immobilier. N’oubliez pas de prendre en compte les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence et les frais de garantie.
- Durée du prêt : choisissez la durée de votre prêt en fonction de votre capacité de remboursement et de vos objectifs. Une durée plus longue permet de réduire les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.
- Taux d’intérêt : recherchez le meilleur taux d’intérêt en comparant les offres des différents établissements financiers. N’hésitez pas à négocier avec votre banque ou à faire appel à un courtier immobilier pour obtenir les meilleures conditions.
- Assurance emprunteur : souscrivez une assurance emprunteur pour protéger votre investissement en cas d’incapacité à rembourser le prêt (maladie, accident, décès, etc.).
Les avantages et inconvénients du financement sans apport
Avantages
- Accès à la propriété : le financement sans apport permet aux personnes ne disposant pas d’économies suffisantes d’accéder à la propriété et de réaliser un investissement locatif.
- Effet de levier : en empruntant la totalité du montant nécessaire, vous profitez de l’effet de levier du crédit, qui permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement grâce à l’endettement.
- Conservation de votre épargne : en n’utilisant pas votre épargne personnelle pour financer votre projet, vous conservez vos économies pour faire face à d’éventuels imprévus ou pour réaliser d’autres projets.
Inconvénients
- Difficulté à obtenir un prêt : les banques sont généralement plus réticentes à accorder un prêt sans apport, surtout pour un investissement locatif. Vous devrez donc présenter un dossier particulièrement solide et convaincant.
- Coût total du crédit plus élevé : en empruntant la totalité du montant nécessaire, vous paierez des intérêts sur la totalité de la somme empruntée, ce qui augmente le coût total du crédit.
Conseils pour réussir votre financement sans apport
- Préparez minutieusement votre dossier : rassemblez tous les documents et informations nécessaires pour démontrer votre solvabilité et la rentabilité de votre projet.
- Soyez flexible : soyez prêt à ajuster votre projet en fonction des exigences des banques (par exemple, accepter une durée de prêt plus longue ou un taux d’intérêt légèrement plus élevé).
- Faites jouer la concurrence : comparez les offres de plusieurs établissements financiers et n’hésitez pas à négocier pour obtenir les meilleures conditions possibles.
- Faites appel à un courtier immobilier : un courtier immobilier peut vous aider à trouver les meilleures offres de prêt et à négocier les conditions les plus avantageuses pour votre financement sans apport.
- Réalisez une étude de marché : avant de vous lancer dans un investissement locatif, étudiez attentivement le marché local et les tendances pour choisir un bien avec un fort potentiel locatif.
- Soyez réaliste quant à la rentabilité : calculez la rentabilité de votre projet en prenant en compte tous les frais et charges liés à l’investissement, et ajustez votre projet en conséquence.
- Optimisez votre fiscalité : renseignez-vous sur les différents dispositifs fiscaux et choisissez celui qui est le plus adapté à votre situation et à votre projet.
Plus vous allez rencontrer de banquier plus vous allez vous améliorez dans le pitch de votre dossier. De plus, vous allez connaître par coeur les arguments des banquiers pour ne pas vous accorder le prêt. Ainsi au bout de 2-3 rendez-vous vous serez capables de répondre à n’importe quelle réticence très facilement. Même au si on vous rit nez, n’abandonnez pas, le financement à 110% est possible.
« Une fois votre dossier parfaitement préparé la clé est de faire du volume, autrement dit de rencontrer un maximum de banquiers pour maximiser vos chances et améliorer votre pitch »
Notre conclusion
En conclusion, le financement sans apport dans l’immobilier locatif est possible, mais nécessite une préparation minutieuse de votre dossier et une sélection rigoureuse du bien immobilier. En mettant en œuvre les conseils mentionnés ci-dessus et en adaptant votre stratégie en fonction de votre situation et de vos objectifs, vous maximiserez vos chances de réussir votre investissement locatif sans apport.
