Défiscalisation immobilière : les 8 dispositifs à comparer en 2026
Immocompare analyse, compare et sélectionne pour vous les meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière.
Le bon dispositif de défiscalisation immobilière dépend de votre tranche d’imposition et du type de bien : amortissement avec le statut du bailleur privé (Jeanbrun) ou le LMNP, réduction d’impôt avec Denormandie, Loc’Avantages ou Malraux, déduction de travaux avec le déficit foncier ou les Monuments historiques.
Le paysage a changé : le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et un nouveau dispositif, le statut du bailleur privé, est entré en vigueur début 2026. J’ai passé en revue chaque dispositif encore ouvert, avec ses conditions réelles, ses chiffres et ses limites, pour que vous puissiez choisir selon votre projet plutôt que selon l’argumentaire d’un vendeur. Aucun dispositif n’est le meilleur pour tout le monde : l’avantage fiscal ne vaut que si le bien reste un bon investissement.
Sommaire
L’essentiel à retenir
Défiscalisation immobilière en 2026 : le Pinel est terminé, le statut du bailleur privé le remplace dans le neuf, et le bon dispositif dépend de votre tranche d’imposition.
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1
Le Pinel est terminé. Il a pris fin le 31 décembre 2024. Dans le neuf, le statut du bailleur privé (Jeanbrun) le remplace : amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix, avec un engagement de location de 9 ans.
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2
Dans l’ancien, la réduction d’impôt existe encore. Denormandie ouvre 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient pour 6, 9 ou 12 ans de location, jusqu’au 31 décembre 2027.
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3
Le déficit foncier reste le levier le plus simple. Il permet d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit par an sur le revenu global (21 400 € pour une rénovation énergétique), hors plafonnement des niches fiscales.
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4
Malraux et Monuments historiques visent les hautes tranches. Malraux rembourse 22 % ou 30 % de 400 000 € de travaux sur 4 ans, hors plafonnement des niches.
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5
Le plafonnement compte. Les réductions d’impôt sont limitées à 10 000 € par an (18 000 € outre-mer), et le LMNP réintègre désormais les amortissements dans la plus-value depuis le 15 février 2025.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière regroupe les mécanismes légaux qui réduisent l’impôt sur le revenu grâce à un investissement locatif. Elle ne supprime pas l’impôt : elle le déplace, le réduit ou l’étale. Je distingue trois mécanismes, qui ne produisent pas le même effet.
| Mécanisme | Principe | Dispositifs concernés | Effet selon votre TMI |
|---|---|---|---|
| Réduction d’impôt | Une somme est retranchée directement de l’impôt calculé, en pourcentage d’un montant investi ou de loyers. | Denormandie, Loc’Avantages, Malraux, Girardin | Identique quelle que soit la tranche : le pourcentage s’applique à l’impôt. |
| Déduction | Des charges ou travaux viennent en déduction des revenus imposables, parfois du revenu global. | Déficit foncier, Monuments historiques | Plus la TMI est élevée, plus l’économie est forte : 45 centimes par euro déduit à 45 %. |
| Amortissement | Le bien est amorti comptablement chaque année, ce qui efface une partie des loyers imposables. | Statut du bailleur privé (Jeanbrun), LMNP au régime réel | Dépend des loyers perçus et de la TMI ; crée peu d’économie si les loyers sont déjà faiblement imposés. |
Deux repères reviennent dans tous les calculs. Le premier est la tranche marginale d’imposition (TMI) : à 30 %, un euro de revenu déduit économise 30 centimes d’impôt. Le second est le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an pour la plupart des réductions d’impôt et porté à 18 000 € pour certains investissements outre-mer. Le déficit foncier, Malraux et les Monuments historiques se situent hors de ce plafond, ce qui explique leur attrait pour les gros contribuables.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2026 ?
Voici les huit dispositifs encore ouverts, avec leur logique et leur échéance. Le détail de chacun suit juste après.
| Dispositif | Type de bien | Avantage | Engagement | Échéance | Prestataire conseillé |
|---|---|---|---|---|---|
| Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | Neuf, ou ancien avec travaux ≥ 30 % du prix, en immeuble collectif | Amortissement 3,5 % à 5,5 % (neuf), 3 % à 4 % (ancien) | 9 ans, location nue | Acquisition jusqu’au 31/12/2028 | Lokey |
| Denormandie | Ancien à rénover, communes éligibles | Réduction de 12 %, 18 % ou 21 % | 6, 9 ou 12 ans | 31/12/2027 | Lokey |
| Loc’Avantages | Tout logement conventionné Anah | Réduction de 15 % à 65 % des loyers bruts | Durée de la convention | Demande avant le 31/12/2027 | — |
| Déficit foncier | Ancien avec travaux, location nue | Déduction jusqu’à 10 700 € (21 400 €) sur le revenu global | Maintien en location 3 ans | Permanent ; doublement jusqu’au 31/12/2027 | — |
| Malraux | Immeuble ancien en secteur protégé | Réduction de 22 % ou 30 % de 400 000 € de travaux | 9 ans, location nue | Permanent | — |
| Monuments historiques | Immeuble classé ou inscrit | Déduction des travaux du revenu global, sans plafond | Conservation longue | Permanent | — |
| LMNP (régime réel) | Meublé, neuf ou ancien | Amortissement du bien et du mobilier | Aucun engagement fiscal | Permanent | — |
| Girardin outre-mer | Logement social outre-mer | Réduction d’impôt sur le coût du projet | 5 ans | Prolongé jusqu’au 31/12/2029 | Financière Outre-Mer |
Statut du bailleur privé (Jeanbrun) : l’amortissement du neuf
Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, est le successeur du Pinel dans le neuf. Il ne donne pas une réduction d’impôt, mais un amortissement du logement, déduit des loyers. Il s’applique à un logement situé dans un immeuble d’habitation collectif, acheté neuf ou ancien avec de gros travaux, jusqu’au 31 décembre 2028.
Les taux dépendent du niveau de loyer pratiqué, et l’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, le terrain étant exclu :
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien avec travaux | Plafond d’amortissement par an |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Taux appliqués à 80 % du prix d’acquisition, terrain exclu.
Appartement neuf de 200 000 € loué à loyer intermédiaire, pour un contribuable imposé à une TMI de 30 %.
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160 000 €
Base amortissable
80 % du prix d’acquisition
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5 600 €
Amortissement annuel
3,5 % de 160 000 €, sous le plafond de 8 000 €
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1 680 €
Économie d’impôt par an
30 % de 5 600 €
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15 120 €
Économie d’impôt sur 9 ans
1 680 € × 9 ans
Hors prélèvements sociaux et hors frais annexes.
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans minimum, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources. L’option est irrévocable et s’exerce dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition. L’amortissement peut créer un déficit, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique).
Le statut ne se cumule pas, sur un même logement, avec Denormandie, Malraux, les Monuments historiques, le régime classique du déficit foncier ni l’investissement outre-mer dans le logement social. Les maisons individuelles en sont exclues pour l’instant : une proposition de loi, adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 28 mai 2026, prévoit de les intégrer et d’assouplir les conditions de travaux, mais le texte n’est pas définitif.
Les avantages
- Amortissement sur 80 % du prix, y compris dans le neuf
- Aucun zonage : le dispositif s’applique partout en France
- Taux plus élevés avec des loyers sociaux (jusqu’à 5,5 %)
- Fonctionne aussi dans l’ancien lourdement rénové
Les inconvénients
- Engagement de 9 ans et loyers plafonnés, donc rendement locatif limité
- Réservé aux immeubles collectifs, maisons exclues à ce stade
- Règles encore susceptibles d’évoluer (réforme en discussion)
Pour qui ? Aux investisseurs qui achètent du neuf ou de l’ancien en gros travaux, acceptent de louer nu à loyer modéré pendant 9 ans et paient assez d’impôt pour que l’amortissement serve.
Denormandie : la réduction d’impôt pour l’ancien rénové
Le Denormandie reprend la logique du Pinel pour l’ancien : vous achetez un logement à rénover dans une commune éligible (Action cœur de ville, opération de revitalisation de territoire, et désormais les copropriétés en difficulté ou dégradées), vous le rénovez, puis vous le louez. Il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024.
| Durée de location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix de revient |
| 9 ans | 18 % du prix de revient |
| 12 ans | 21 % du prix de revient |
Le prix de revient (achat plus travaux) est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat. Loyers et ressources du locataire sont plafonnés.
T3 ancien acheté 120 000 € avec 50 000 € de travaux, puis loué 12 ans.
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170 000 €
Prix de revient
120 000 € d’achat + 50 000 € de travaux
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29 %
Part des travaux
50 000 € sur 170 000 € : la condition des 25 % est remplie
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35 700 €
Réduction d’impôt totale
21 % de 170 000 € pour 12 ans de location
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2 975 €
Réduction moyenne par an
35 700 € étalés sur 12 ans, sous le plafond des niches
Les avantages
- Réduction d’impôt indépendante de la TMI
- Permet d’acheter ancien, souvent moins cher au m² que le neuf
- Jusqu’à 21 % du prix de revient
Les inconvénients
- Communes éligibles seulement
- Loyers plafonnés et locataires sous conditions
- Rentre dans le plafonnement de 10 000 € par an
- Travaux à piloter, donc risque de dérive budgétaire
Pour qui ? Aux contribuables moyennement imposés qui acceptent de gérer une rénovation dans une ville moyenne en revitalisation.
Loc’Avantages : la réduction contre un loyer abordable
Loc’Avantages donne une réduction d’impôt calculée sur les loyers bruts perçus, en contrepartie d’un loyer inférieur au marché et d’une convention signée avec l’Anah. Vous pouvez en bénéficier dans le neuf comme dans l’ancien, la demande devant être enregistrée avant le 31 décembre 2027.
| Niveau de loyer | Sans intermédiation locative | Avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc1) | 15 % | 20 % |
| Social (Loc2) | 35 % | 40 % |
| Très social (Loc3) | Non ouvert | 65 % |
Concrètement, un logement conventionné en loyer social avec intermédiation et loué 7 200 € par an (600 € par mois) génère une réduction de 2 880 € par an (40 %). C’est élevé, mais le loyer est décoté et le recours à une agence immobilière sociale ou à une association agréée est obligatoire pour les taux les plus hauts.
Les avantages
- Taux jusqu’à 65 % des loyers avec intermédiation
- Aucun zonage géographique
- Peut être combiné avec des aides de l’Anah pour les travaux
Les inconvénients
- Loyer nettement inférieur au marché
- Convention contraignante et locataires sous plafonds
- Réduction soumise au plafonnement des niches
Pour qui ? Aux propriétaires de logements en zone tendue ou détendue prêts à louer à loyer modéré, en particulier via une agence d’intermédiation locative.
Déficit foncier : déduire ses travaux de son revenu global
Le déficit foncier s’applique quand vous louez nu un bien ancien et que vos charges (travaux, taxe foncière, intérêts) dépassent vos loyers. La part de déficit issue des travaux s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Cet avantage est hors plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, le bien doit rester loué au moins trois ans après l’imputation.
Pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement des classes E, F ou G aux classes A à D, la limite est portée à 21 400 € pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Ce « super » déficit foncier n’est pourtant pas toujours le meilleur choix : pour un bailleur imposé à 30 % avec 30 000 € de déficit, il économise 10 479 € d’impôt et de prélèvements sociaux, contre 12 320 € avec un déficit ordinaire limité à 10 700 €.
Studio ancien acheté en location nue, pour un contribuable imposé à une TMI de 30 %.
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10 700 €
Travaux déductibles payés
Première année, sans loyer perçu
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10 700 €
Déficit imputable sur le revenu global
Dans la limite de 10 700 € par an
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3 210 €
Réduction de votre impôt
30 % de 10 700 €
Les avantages
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Aucun zonage, aucun plafond de loyer
- Marge de manœuvre sur le choix du bien et du locataire
- Efficace dès les premières années du projet
Les inconvénients
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, pas l’agrandissement
- Obligation de garder le bien loué au moins 3 ans
- Les intérêts d’emprunt ne s’imputent que sur les revenus fonciers
- Efficacité très liée à la TMI
Pour qui ? Aux contribuables fortement imposés qui achètent un bien à rénover ou possèdent déjà un bien nécessitant des travaux, et qui cherchent la souplesse plutôt que le plafonnement de loyer.
Loi Malraux : la réduction d’impôt pour la restauration d’immeubles protégés
La loi Malraux accorde une réduction d’impôt sur les travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) ou un quartier ancien dégradé. Le taux est de 30 % dans un SPR doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ou en quartier ancien dégradé avec restauration déclarée d’utilité publique, et de 22 % dans un SPR doté d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
Les dépenses de travaux sont plafonnées à 400 000 € sur quatre années consécutives. Exemple avec 150 000 € de travaux éligibles au taux de 30 %.
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120 000 €
Réduction maximale à 30 %
30 % de 400 000 € de travaux
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88 000 €
Réduction maximale à 22 %
22 % de 400 000 € de travaux
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45 000 €
Réduction d’impôt de l’exemple
30 % de 150 000 €, soit environ 11 250 € par an sur 4 ans
Les avantages
- Réduction pouvant atteindre 120 000 €
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Bien situé dans un centre-ville historique, souvent recherché
Les inconvénients
- Ticket d’entrée élevé, travaux lourds et contrôlés par l’architecte des Bâtiments de France
- Risque de dépassement de budget et de délais
- Marché de revente étroit, rendement locatif parfois faible
Pour qui ? Aux investisseurs fortement imposés (TMI de 41 % ou 45 %) qui disposent d’un capital important et recherchent un patrimoine dans un quartier historique.
Monuments historiques : la déduction sans plafond
Le régime des Monuments historiques s’applique aux immeubles classés ou inscrits. L’ensemble des travaux de restauration et des charges est déductible du revenu global, sans plafond et hors plafonnement des niches fiscales. C’est la déduction la plus puissante du droit fiscal français, mais elle suppose de s’engager sur le long terme et d’accepter des contraintes d’entretien et d’accès.
Les avantages
- Déduction du revenu global sans plafond
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Patrimoine d’exception
Les inconvénients
- Investissement lourd, réservé aux gros patrimoines
- Contraintes patrimoniales et administratives
- Revente difficile, marché étroit
Pour qui ? Aux contribuables dont la TMI atteint 41 % à 45 % et qui cherchent surtout un levier de défiscalisation massif, quitte à immobiliser un capital élevé.
LMNP au régime réel : amortir un meublé
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet, au régime réel, d’amortir le bien et le mobilier et d’effacer ainsi une grande partie des loyers imposables pendant de longues années. Depuis le 15 février 2025 (loi du 14 février 2025), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui rogne l’avantage final. Le LMNP reste intéressant pour un revenu complémentaire peu imposé, mais il ne se compare plus comme avant à une vraie défiscalisation. Je détaille le fonctionnement dans mon guide sur les amortissements en investissement locatif et le coût d’un comptable LMNP dans le tarif comptable LMNP.
Girardin : l’investissement outre-mer
Le Girardin social permet d’obtenir une réduction d’impôt en finançant du logement social outre-mer, via une société de portage. Il s’agit d’un investissement à fonds perdus qui doit être loué au moins 5 ans, avec un plafonnement des niches porté à 18 000 €. Les risques de requalification fiscale, de défaillance de l’opérateur et de responsabilité solidaire des associés en font un produit réservé à des profils avertis, bien conseillés.
Comment choisir le dispositif adapté à mon projet ?
Le choix se fait en trois questions : quelle est votre TMI, quel type de bien visez-vous, et combien de temps acceptez-vous de rester engagé ? Voici une grille de lecture, qui ne remplace pas une simulation personnalisée.
| Votre profil | À étudier en priorité | Alternative | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| TMI de 30 %, achat dans le neuf, location nue | Statut du bailleur privé (Jeanbrun) | LMNP au régime réel | Engagement de 9 ans et loyers plafonnés |
| TMI de 30 %, ancien à rénover en centre-ville | Denormandie | Déficit foncier | Communes éligibles, 25 % de travaux minimum |
| TMI de 41 % ou 45 %, patrimoine important | Malraux ou Monuments historiques | Déficit foncier, Girardin | Travaux lourds, ticket d’entrée élevé |
| Revenus fonciers déjà existants | Déficit foncier | Loc’Avantages | Maintien en location 3 ans |
| Revenu complémentaire, peu d’impôt | LMNP au régime réel | Loc’Avantages | Réintégration des amortissements à la revente |
| Souhait de louer à loyer modéré | Loc’Avantages | Statut du bailleur privé | Convention contraignante |
Un point mérite d’être rappelé : l’avantage fiscal n’a de sens que si le bien se loue bien et se revend sans décote. Une économie d’impôt de 20 000 € sur un logement mal situé ne compense pas une perte de valeur ou de loyers. Je regarde toujours la localisation et le rendement avant le dispositif.
Pourquoi investir dans le neuf pour défiscaliser ?
Le neuf est souvent recommandé parce qu’il cumule plusieurs avantages, fiscaux et pratiques :
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Des frais de notaire réduits
De 2 % à 3 % du prix, contre 7 % à 8 % dans l’ancien.
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Des garanties légales
Parfait achèvement la première année, garantie décennale pendant 10 ans.
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Une exonération de taxe foncière possible
Pendant deux ans dans certaines communes, à vérifier auprès de la mairie.
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Un meilleur taux d’amortissement
Avec le statut du bailleur privé : 3,5 % à 5,5 % dans le neuf contre 3 % à 4 % dans l’ancien, et sans condition de travaux minimum.
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Peu de travaux et une bonne performance énergétique
Donc moins d’imprévus pour le locataire comme pour vous.
Le neuf a aussi ses limites. Le prix au mètre carré est plus élevé que dans l’ancien, la décote à la revente est possible, et depuis la fin du Pinel, le seul dispositif de réduction dédié au neuf pour un particulier est le statut du bailleur privé, qui limite les loyers. Choisissez le promoteur et l’emplacement avec autant de soin que le dispositif.
Comment optimiser sa défiscalisation avec un investissement locatif ?
Calculez votre TMI et votre marge sous le plafonnement
Si vous approchez 10 000 € de réductions, privilégiez les dispositifs hors plafond (déficit foncier, Malraux, Monuments historiques).
Choisissez le bien avant le dispositif
Zone de demande locative, loyers de marché, état du bâtiment : ces éléments déterminent la rentabilité réelle.
Vérifiez l’éligibilité du logement
Immeuble collectif pour Jeanbrun, commune éligible pour Denormandie, secteur protégé pour Malraux.
Ne cumulez pas sur un même logement
Jeanbrun, Denormandie, Malraux et déficit foncier s’excluent. Chaque logement relève d’un seul régime.
Faites simuler la fiscalité sur toute la durée
Intégrez l’engagement, les loyers plafonnés, les travaux et la fiscalité à la revente.
Optimisez le financement
Les intérêts d’emprunt viennent réduire les revenus fonciers ; un courtier peut négocier le taux. Comparez les offres dans mon comparatif des courtiers en prêt immobilier.
Faites suivre votre comptabilité
Au régime réel, un comptable spécialisé évite les erreurs de déclaration. Consultez le comparatif des logiciels de comptabilité.
Les pièges à éviter
Acheter pour l’avantage fiscal seulement
Un bien surpayé avec une réduction d’impôt reste un mauvais achat.
Ignorer l’engagement
Une revente avant la fin de la période d’engagement entraîne en général la reprise de l’avantage obtenu.
Oublier le plafonnement
Une réduction supérieure au plafond n’est pas remboursée.
Se fier à un dispositif périmé
Pinel et Censi-Bouvard ne sont plus ouverts aux nouveaux acquéreurs.
Confondre simulation et promesse
Les gains annoncés par les vendeurs supposent souvent un bien loué sans vacance et revendu sans perte.
Article rédigé par la rédaction Immocompare
Notre équipe analyse et compare en continu les acteurs de l'immobilier : nous contactons les prestataires, testons leurs parcours d'inscription, vérifions les tarifs et conditions publiés et recueillons les retours des utilisateurs qui les ont testés.
Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière
Non. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats. Les investisseurs qui se sont engagés avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction jusqu’au terme de leur engagement. Dans le neuf, le statut du bailleur privé (Jeanbrun) joue désormais ce rôle.
Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026. Il remplace la réduction d’impôt par un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix du logement, avec un engagement de location nue de 9 ans.
Une réduction d’impôt se retranche directement de l’impôt calculé : Denormandie, Malraux, Loc’Avantages. Une déduction diminue le revenu imposable : déficit foncier, Monuments historiques. Son effet dépend de la TMI, par exemple 30 centimes d’économie par euro déduit à 30 %.
Pas sur un même logement pour les principaux. Le statut du bailleur privé ne se cumule pas avec Denormandie, Malraux, les Monuments historiques ni le régime classique du déficit foncier. En revanche, vous pouvez combiner des dispositifs différents sur des biens distincts.
C’est la limite globale des avantages fiscaux obtenus par un foyer, fixée à 10 000 € par an pour la plupart des réductions d’impôt et à 18 000 € pour certains investissements outre-mer. Le déficit foncier, Malraux et les Monuments historiques y échappent.
Oui. Le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Il ouvre une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient selon une location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m².
Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, et 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E à G, pour les dépenses payées entre 2026 et 2027. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Oui pour un revenu complémentaire, mais moins qu’avant. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Il faut donc simuler la fiscalité sur toute la durée de détention.
