Amortissement LMNP : durées par composant, calcul et report des amortissements
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L’amortissement LMNP permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier de vos loyers meublés, sans dépense réelle, ce qui réduit voire annule l’impôt sur les loyers. Il s’applique au régime réel, par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements, mobilier) sur des durées de 5 à 80 ans, le terrain étant exclu. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sans limite de durée. Maintenu par la loi de finances 2026, il a un coût à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Qu’est-ce que l’amortissement LMNP et comment fonctionne-t-il ?
L’amortissement constate la perte de valeur du bien dans le temps : chaque année, vous déduisez une fraction de son prix d’acquisition, comme une charge, alors qu’aucune somme ne sort de votre compte. C’est une écriture comptable.
Il concerne les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui ont opté pour le régime réel. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace les charges réelles et aucun amortissement n’est déduit.
On amortit le bâti, pas le terrain
Le terrain ne se déprécie pas et n’est jamais amortissable.
On amortit par composants
Chaque partie du bien (structure, toiture, installations, agencements, mobilier) a sa propre durée de vie.
On amortit en ligne droite
Le même montant chaque année pendant la durée du composant.
Quelles sont les durées d’amortissement par composant ?
Aucun texte ne fixe de durées : on s’appuie sur des usages admis par la pratique comptable. Voici des fourchettes issues de sources spécialisées.
Les barres sont placées au milieu de chaque fourchette, à titre indicatif.
Vous pouvez soit déduire les frais d’acquisition directement en charges l’année de l’achat, soit les immobiliser et les amortir. La part du terrain doit être justifiée (valeur vénale, localisation, avis d’imposition, expertise).
Comment calculer l’amortissement LMNP ?
La méthode se fait en quatre étapes : isoler le terrain, répartir le bâti par composants, appliquer les durées, additionner les dotations.
Formule pour chaque composant : valeur du composant divisée par sa durée d’amortissement.
Simulation illustrative : appartement acheté, terrain évalué à 15 %
200 000 €Ces 6 978 € sont déductibles de vos loyers chaque année, dans la limite décrite ci-dessous. Au fil du temps, les composants courts (mobilier, agencements) s’achèvent et l’amortissement annuel diminue.
Comment fonctionne le report des amortissements ?
L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du Code général des impôts) : il est limité aux loyers diminués des autres charges. La part non déduite n’est pas perdue : c’est un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.
Suite de la simulation avec des loyers de 9 600 € par an (800 € par mois) et 6 150 € d’autres charges (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, intérêts d’emprunt, comptable) :
Année 1
Année 2
Loyers révisésAnnée 6
Intérêts d’emprunt en baisseEn année 1, l’amortissement théorique de 6 978 € dépasse le résultat de 3 450 € : 3 450 € sont déduits et 3 528 € sont reportés. En année 6, le résultat dépasse la dotation annuelle : le stock reporté est consommé pour continuer à neutraliser l’imposition. L’amortissement ne crée donc pas de déficit imputable sur votre revenu global, contrairement au déficit foncier en location nue.
Quel est l’impact fiscal et quels avantages ?
L’amortissement réduit la base imposable de vos loyers, parfois à zéro pendant de nombreuses années, sans décaisser d’argent. L’économie dépend de votre tranche marginale d’imposition.
Micro-BIC (abattement de 50 %)
Régime réel avec amortissement
Cette économie se double d’une réduction des prélèvements sociaux sur la base imposable. Les autres avantages : report illimité des amortissements non utilisés, déduction possible des intérêts d’emprunt et des charges réelles, et souplesse pour optimiser la durée de détention. Attention : l’abattement de 50 % du micro-BIC s’applique à la location meublée longue durée ; les meublés de tourisme ont un régime différent depuis la loi Le Meur (30 % d’abattement et plafond de 15 000 € pour les non classés).
Quels risques et changements pour l’amortissement LMNP en 2026 ?
L’amortissement a été maintenu, mais la fiscalité de sortie s’est alourdie.
Projet de plafonnement abandonné
AbandonnéUne version du projet de budget 2026 prévoyait de limiter l’amortissement à 2 %. La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, n’a pas retenu cette limite : le statut, le régime réel et l’amortissement par composants sont maintenus.
Réintégration dans la plus-value
En vigueur depuis le 15 février 2025Les amortissements déduits sur la part immobilière viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value à la revente. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 précise que cela inclut les amortissements pratiqués avant 2025. Les amortissements du mobilier et ceux des travaux déjà pris en compte dans le prix d’acquisition ne sont pas concernés.
Exceptions
Selon les sources consultéesLes résidences étudiantes, seniors et pour personnes âgées dépendantes échappent à la réintégration ; le micro-BIC n’est pas concerné car il ne génère pas d’amortissement.
Meublés de tourisme
DurcissementLa loi Le Meur a durci le micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés.
Illustration : revente après quinze ans
Avant la réforme
Depuis la réforme
La plus-value brute double avant application des abattements pour durée de détention. L’exonération d’impôt sur le revenu s’obtient après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Faut-il arrêter d’utiliser l’amortissement LMNP ?
Non, sauf cas particulier : l’amortissement reste très favorable pendant la détention, et la réintégration ne s’applique qu’à la revente. Il faut arbitrer selon l’horizon et la stratégie.
Conservation longue15 ans et plus, transmission
La réintégration est atténuée par les abattements pour durée de détention, voire absente si vous ne vendez pas.
Revente prévue à moyen terme
Simulez le coût fiscal de sortie avant de choisir le régime réel ; le micro-BIC peut parfois être plus neutre.
Loyers faibles
Si l’amortissement dépasse presque toujours le résultat, le report s’accumule sans être utilisé ; vérifiez qu’il le sera.
Revenus élevés ou projets de revente rapide
Comparez avec d’autres options de location ou de placement.
Faites calculer votre situation par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision.
Quels outils et simulateurs peuvent aider à estimer l’amortissement ?
Simulateurs en ligneComptables spécialisés LMNP, sites d’information
Ils répartissent le bien par composants, calculent l’amortissement et projettent le stock d’amortissements différés.
Vérifiez que le simulateur tient compte du plafond de l’article 39 C et de la réintégration à la revente.
TableurPour une première estimation
Une feuille avec une ligne par composant suffit.
Comptable ou plateforme de déclaration LMNPBilan, liasse fiscale, suivi
Pour établir le bilan, la liasse fiscale et le suivi des amortissements différés.
Voir notre comparatif des comptables LMNPDocumentation officielleBOFiP
Le BOFiP pour les règles de déduction et de plus-value.
Article rédigé par la rédaction Immocompare
Notre équipe analyse et compare en continu les acteurs de l'immobilier : nous contactons les prestataires, testons leurs parcours d'inscription, vérifions les tarifs et conditions publiés et recueillons les retours des utilisateurs qui les ont testés.
Questions fréquentes
Non. Le terrain n’est jamais amortissable ; il faut isoler sa valeur du prix d’acquisition.
Non. Ils sont reportables sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants, tant que l’activité reste en LMNP au régime réel.
Non. On la fixe à l’acquisition, on la justifie et on la conserve. Les travaux ultérieurs forment de nouveaux composants.
