Calcul du rendement locatif : un indicateur clé
Vous cherchez Ă rĂ©aliser un investissement locatif, mais vous ne savez pas comment trouver un bien rentable ? Vous avez dĂ©jĂ raison de vous renseigner pour comprendre comment le calcul du rendement fonctionne ! Beaucoup se trompent et se retrouvent avec des rendements bien moins importants que prĂ©vus âč
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Alors, comment faire le calcul rentabilité locative ? On vous explique tout dans la suite de cet article !
Table des matiĂšres
Rendement : quels sont les critĂšres Ă prendre en compte ?
De prime abord, on se dit que câest trĂšs simple : je prends mes loyers annuels et je les divise par le prix dâacquisition de mon bien. Ce nâest pas complĂštement faux, mais en faisant cela, vous ĂȘtes trĂšs loin dâobtenir votre rendement rĂ©el. Pour aller plus dans le dĂ©tail, voici les Ă©lĂ©ments Ă prendre en compte :
- Le coĂ»t total dâacquisition de votre bien
- Les loyers charges comprises (vacance locative et augmentation des loyers prises en compte)
- Toutes les charges liĂ©es Ă lâexploitation de votre bien
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On vous détaille comment les calculer, étape par étape, dans la suite de cet article.
Le coĂ»t dâacquisition
Si on en fait une partie entiĂšre, câest que ce nâest pas si simple !
Si jâachĂšte un bien Ă 150 000 âŹ, je ne vais pas calculer mon rendement avec ce prix. Il faut voir lâinvestissement dans sa globalitĂ©. Si vous avez engagĂ© dâautres frais pour faire cette acquisition, vous devez les ajouter ! Il y a les frais de notaire (7-8 %), les frais de dossier bancaire (0,5-1 %) et il peut encore y en avoir dâautres, comme les frais dâun chasseur immobilier ou ceux dâune sociĂ©tĂ© dâinvestissement locatif clĂ© en main.
Dans notre exemple, on utiliserait 162 000 ⏠pour calculer notre rendement.
Les loyers et la vacance locative
Pour le loyer, il est crucial de rĂ©aliser une hypothĂšse cohĂ©rente. Se tromper, câest lâassurance de rater son investissement. Pareil pour la vacance locative ! Il est assez rare dâavoir un bien qui se loue 12 mois sur 12. En fonction de votre type dâexploitation, il faudra adapter votre hypothĂšse de vacance locative. Une colocation aura plus de mal Ă ĂȘtre remplie toute lâannĂ©e quâune location nue.
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La meilleure chose Ă faire ? Poster une fausse annonce pour tester votre hypothĂšse de prix et de vacance locative. Câest la meilleure façon dâĂ©viter les mauvaises surprises đ
Les charges dâexploitation
Câest
sûrement le plus gros piÚge pour les néo-investisseurs : oublier certaines
charges ! La plupart penseront à la taxe fonciÚre, aux charges de copropriété
et aux mensualitĂ©s dâemprunt, mais il en existe bien dâautres. Voici une liste
:
Les charges
obligatoires
- Lâassurance PNO : si vous ĂȘtes
en copropriĂ©tĂ©, vous nâaurez pas le choix (comptez environ 20 âŹ/mois)
- La CFE si vous ĂȘtes en LMNP
- Les charges liĂ©es Ă lâentretien
du bien. Il faut prévoir des travaux de rafraßchissement assez
réguliÚrement et des gros travaux tous les 15 ans dans la copropriété,
comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture.
Les charges
annexes
- Les frais comptables si vous
ĂȘtes au rĂ©gime rĂ©el
- Les frais de gestion locative si
vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien
- Les frais dâassurance loyers
impayés si vous souhaitez protéger vos loyers
Vous lâaurez
compris, il faut beaucoup dâinformation
sur le rendement pour ne pas se tromper ! Si vous souhaitez un
investissement plus passif, il existe aussi des investissements sur des sites
internet, comme avec Online Asset.
