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OQORO avis 2026 : une solution magique pour votre gestion locative ?
Gestion locative en ligne
OQORO (anciennement Mon Bel Appart) est une agence de gestion locative 100 % en ligne, spécialisée dans le meublé et la colocation. Elle prend en charge la mise en location, la gestion complète du bien et la garantie loyers impayés en option, à 4,9 % du loyer charges comprises et sans engagement.
Fondée en 2019 (sous le nom de Mon Bel Appart), l’agence OQORO veut dépoussiérer la gestion locative traditionnelle. Son pari : proposer des honoraires à peu près deux fois moins élevés que ceux d’une agence classique, tout en offrant un meilleur service grâce à la technologie. Alors, pari tenu ?
Après une analyse approfondie de leurs services, de la concurrence et des avis de leurs clients (locataires comme propriétaires), voici notre avis sur la gestion locative en ligne avec OQORO. Bonne lecture !
OQORO, qu'est-ce que c'est ? Présentation des services
OQORO est une agence de gestion locative 100 % digitale. Elle se charge de trouver les locataires, de réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie et de gérer l’appartement au quotidien. Elle gère aujourd’hui plus de 8 000 lots répartis dans une quarantaine d’agglomérations françaises, et s’appuie sur des soutiens comme Bpifrance, la French Tech et Lyon Startup.
Sa spécialité, c’est le meublé et la colocation, qui représentent l’essentiel de son parc (autour de 75 à 80 % selon les chiffres qui nous avaient été communiqués). Mais OQORO s’occupe aussi de location longue durée, de coliving et de mono-habitation.
Ce que propose OQORO aujourd'hui
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OQORO Plus
4,9 % du loyer charges comprisesLa gestion locative complète : mise en location express, gestion administrative et comptable, relation locataire, entretien courant.
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L'offre Colocation
9,9 % tout inclusUne offre dédiée, lancée récemment : recherche des colocataires, dossiers, baux, encaissements, relances, départs et arrivées.
Seul extra : les états des lieux, à 119 € (entrée + sortie).
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OQORO Ultra
Le niveau au-dessus, avec un gestionnaire dédié, un accompagnement patrimonial (audit technique et financier du parc), la gestion de chantiers et l'aide à la déclaration des revenus.
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OQORO Solo
Annonce gratuitePour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes et veulent simplement publier une annonce gratuitement et accepter les réservations en un clic.
Autres services
Gestion « nourrice » (gestion de plusieurs biens), vente immobilière et outils gratuits (estimation de loyer, générateurs de quittances et d'avis d'échéance).
Côté locataires, OQORO propose un catalogue de plusieurs milliers de logements meublés et de colocations : on candidate en quelques minutes, on dépose son dossier en ligne, on signe électroniquement (via Docuseal) et on réalise un état des lieux physique à l’arrivée.
Où gérer sa location avec OQORO ?
OQORO est présente dans une quarantaine d'agglomérations françaises, principalement les grandes et moyennes métropoles :
- Paris
- Lyon
- Lille
- Bordeaux
- Toulouse
- Marseille
- Nantes
- Rennes
- Strasbourg
- Montpellier
- Nice
- Grenoble
- Dijon
- Rouen
- Reims
- Orléans
- Nancy
- Metz
- Clermont-Ferrand
Ainsi que des villes plus petites comme :
- La Rochelle
- Pau
- Annemasse
Avantages et inconvénients d'OQORO
Les avantages
- Des frais de gestion bas avec une formule tout inclus et sans engagement
- Une gestion comptable et administrative complète
- Une mise en location express : visite virtuelle et photos sous 24 h
- Le propriétaire reste décisionnaire sur le choix du locataire
- Une agence réglementée, avec des fonds garantis et assurés
- Une spécialisation forte en colocation et en meublé, avec des outils pensés pour ça
Les inconvénients
- Un service client contrasté : quelques avis (locataires et propriétaires) signalent des délais de réponse longs
- Une prise de contact qui passe principalement par la plateforme et les formulaires
Tarifs d'OQORO
Les tarifs d’OQORO restent dans la moyenne basse des services de gestion locative en ligne. Les tarifs de gestion (Plus, Colocation) sont détaillés ci-dessus. Voici les autres frais publiés sur le site officiel :
| Prestation | Tarif |
|---|---|
| Mise en location (à la charge du propriétaire) | 75 % TTC du premier loyer charges comprises |
| Garantie Loyers Impayés (optionnelle) | 2,9 % TTC du loyer |
| Honoraires à la charge du locataire | État des lieux : 3,03 €/m² habitable. Recherche et rédaction du bail : 8,07 €, 10,09 € ou 12,10 €/m² habitable selon la zone (plafonnés par la loi Alur) |
Les frais annexes à connaître
| Prestation | Tarif (à charge du mandant) |
|---|---|
| Constitution d'un dossier de sinistre (GLI) | 190 € TTC |
| Constitution d'un dossier de contentieux locataire | 350 € TTC |
| Gestion de travaux de plus de 2 000 € TTC | 6 % TTC du montant des travaux |
| Rédaction d'un avenant (changement de titulaire, de conditions, ajout de clauses) | 290 € TTC |
| Commande et suivi des diagnostics | 50 € TTC |
| Demande de permis de louer | 50 € TTC |
| Visite physique pour obtention du permis de louer | 100 € TTC |
| Dépôt de garantie conservé par le mandant | 30 € TTC par dépôt, à chaque reversement |
OQORO vs agence traditionnelle : combien économisez-vous ?
Pour un loyer de 900 €
| Poste | Avec OQORO | Agence traditionnelle |
|---|---|---|
| Mise en location | 675 € | 900 € |
| Gestion locative | 529,20 € | 810 € |
| Total année 1 | 1 204,20 € | 1 710 € |
Soit 506 € économisés.
Pour un loyer de 1 150 €
| Poste | Avec OQORO | Agence traditionnelle |
|---|---|---|
| Mise en location | 862,50 € | 1 150 € |
| Gestion locative | 676,20 € | 1 035 € |
| Total année 1 | 1 538,70 € | 2 185 € |
Soit 646 € économisés.
Comment fonctionne la gestion avec OQORO ?
La mise en location
Après la signature électronique du mandat de gestion (via Docuseal), OQORO annonce un calendrier très resserré :
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J+1
Un expert réalise une visite virtuelle HD et les photos pour valoriser le bien
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J+2
Rédaction et diffusion de l'annonce sur le site d'OQORO, les plateformes adaptées et son réseau de partenaires
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J+4
Vérification des dossiers et de la solvabilité des candidats, puis présentation au propriétaire pour accord
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J+9
Rédaction du bail et des actes de cautionnement (clauses de solidarité et résolutoires, conformité loi Alur)
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J+10
État des lieux d'entrée avec le locataire, incluant des photos commentées
La sélection des locataires
Outre les pièces justificatives obligatoires, les locataires sont sélectionnés en grande partie grâce aux échanges téléphoniques avec l’équipe location. OQORO vérifie les documents pour repérer les faux et évalue la qualité des garants physiques. La garantie Visale d’Action Logement est acceptée. Et surtout, c’est le propriétaire qui valide le locataire qui entre dans son logement.
Les annonces sont diffusées sur : Leboncoin, La Carte des colocs, OQORO, SeLoger, Superimmo, Jinka, Immojeune, Rentola, Housing Anywhere, Livin France.
La gestion au quotidien
| Critère | Ce que propose OQORO |
|---|---|
| Interlocuteur dédié | OQORO Plus : une équipe de gestion, avec réponse annoncée en moins de 24 h. Le gestionnaire dédié est mis en avant dans l'offre Ultra et dans l'offre colocation |
| Gestion comptable | Oui : loyers reversés le 10 du mois, envoi des échéances et des quittances, édition des comptes rendus de gérance |
| Gestion des travaux | Oui, via un réseau d'artisans : 6 % TTC du montant au-delà de 2 000 € TTC. En colocation, intervention directe possible pour les dépenses de moins de 300 € |
| Révision annuelle du loyer | Oui |
| Aide à la déclaration fiscale | Accompagnement sur les déclarations fiscales et comptables annoncé dans l'offre Plus. Aide à la déclaration des revenus locatifs dans l'offre Ultra |
Les espaces propriétaire et locataire
L’espace propriétaire permet de suivre en direct la gestion de son bien. Il est aujourd’hui organisé en quatre onglets :
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Mes annonces
Créer, gérer et diffuser les offres de location, avec un suivi des performances et des candidatures en cours
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Candidatures
Centralise et facilite le traitement des demandes de location
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Documents
Regroupe et sécurise contrats, quittances et autres fichiers
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Demandes (Support)
FAQ, chat et service client dédié
Le locataire dispose d’un espace pour faire ses demandes (interventions techniques, dépôt de garantie, entrées et sorties). En colocation, OQORO utilise aussi Looq, son application d’états des lieux conçue pour ce format. C’est pratique sur le papier, mais c’est aussi le point qui cristallise le plus de critiques : plusieurs locataires disent avoir du mal à joindre l’agence en dehors de la plateforme.
Loyers impayés : la GLI et la gestion des contentieux
Pour la garantie loyers impayés, OQORO s’appuie sur Garantme. Elle est optionnelle et coûte désormais 2,9 % TTC du loyer, pendant toute la durée du bail (contre 2,5 % dans notre précédente version).
Que retenir des services proposés par Garantme ?
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Agrément du dossier locatif en moins de 8 h
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Indemnisation des sinistres chaque mois à terme échu
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Indemnisation dès le premier euro, sans franchise ni carence
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Loyers et charges impayés couverts jusqu'à 90 000 € par sinistre et par lot
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Procédure judiciaire prise en charge à 100 %
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Dégradations immobilières : 10 000 € – Protection juridique : 16 000 €
Comment OQORO gère les impayés ?
| Impayé du mois en cours | Relance par mail, SMS et téléphone en fin de mois |
|---|---|
| Impayé M-1 | Relances mail, SMS, téléphone, puis mise en demeure |
| Impayé M-2 | Commandement de payer par huissier de justice (environ 200 €, à la charge du propriétaire mais réclamé au locataire en plus de sa dette). Délai de règlement : 2 mois |
| Sans paiement à l'issue | Assignation en justice via un avocat (coût variable selon l'avocat) |
Si vous avez souscrit la GLI, la constitution d’un dossier de sinistre est facturée 190 € TTC et celle d’un dossier de contentieux locataire 350 € TTC (voir grille tarifaire).
Les avis clients d'OQORO : ce qu'ils disent vraiment
On note ici une double lecture importante : la note Google est bonne, mais la note Trustpilot est passée sous la barre des 3/5. Alors, qu’est-ce qui explique une telle différence dans les avis clients ?
Note globalement correcte, mise en avant sur le site d'OQORO
Répartition très polarisée : environ 58 % d'avis 5 étoiles contre 35 % d'avis 1 étoile. OQORO répond à environ 83 % de ses avis négatifs
Les avis positifs sur OQORO
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La rapidité du parcours : candidature, dossier et signature 100 % en ligne, avec parfois un emménagement en quelques jours
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La réactivité des commerciaux et de l'équipe location lors de la recherche du logement
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La simplicité des outils mis à disposition
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Le tarif avantageux pour les propriétaires
Les avis négatifs sur OQORO
Côté locataires
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La restitution du dépôt de garantie : retenues jugées abusives ou insuffisamment justifiées, délais dépassant les délais légaux, difficulté à obtenir des justificatifs
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L'état des lieux : photos et comparatifs entrée/sortie contestés, sensation d'une évaluation plus sévère à la sortie
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Le suivi après l'emménagement : pannes et fuites traitées lentement, réponses automatiques, difficulté à joindre quelqu'un
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L'état de certains logements à l'arrivée par rapport aux annonces et aux visites virtuelles
Côté propriétaires
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Difficulté à joindre l'agence et manque de retours sur des situations urgentes
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Suivi comptable jugé peu lisible pour certains (écarts, relances d'impayés jugées inappropriées)
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Vacance plus longue que prévu dans certains cas
Ces problèmes de joignabilité sont un mal courant chez les acteurs de la gestion locative, souvent pris en étau entre locataires et propriétaires. Mais avec ce volume de retours, on ne peut plus parler d’incidents isolés. Point à noter : OQORO répond publiquement à la majorité des avis négatifs. Elle affirme restituer chaque semaine des dizaines de dépôts de garantie, dans la majorité des cas sans retenue, et reconnaît que ses délais de réponse doivent encore se raccourcir.
Ce qu’on retient : la majorité des expériences se passent bien, surtout au moment de la location. Les difficultés apparaissent plutôt dans la gestion du quotidien et à la sortie du logement.
OQORO, est-ce une arnaque ou un acteur fiable ? Les garanties offertes
C’est une question qui revient souvent, et elle se comprend au vu de certains avis. Voici les éléments objectifs qui permettent de trancher.
Ce qui plaide pour la légitimité
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Une agence immobilière réglementée : OQORO détient une carte professionnelle CPI 6901 2019 000 039 604 avec les mentions « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » et « Gestion immobilière », délivrée par la CCI de Lyon Métropole Saint-Étienne Roanne
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Des fonds garantis et assurés : garantie financière apportée par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) pour l'activité de gestion, et assurance professionnelle
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Une entreprise installée depuis 2019, soutenue par Bpifrance, labellisée French Tech et Lyon Startup
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Une activité vérifiable : plus de 8 000 lots gérés, un parc d'annonces public et des milliers d'avis en ligne
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Des réponses publiques aux avis négatifs, ce qui n'est pas le comportement d'une structure éphémère
Quelles protections pour les clients ?
Pour les propriétaires
- Garantie loyers impayés optionnelle (Garantme)
- Validation du locataire par le propriétaire
- Contrôle anti-fraude des dossiers avec acceptation de Visale
- Baux conformes à la loi Alur
Pour les locataires
- État des lieux physique à l'entrée avec photos commentées
- Signature électronique sécurisée
- Cadre légal de restitution du dépôt de garantie
Notre verdict
OQORO n’est pas une arnaque : c’est une agence légale, régulée et garantie, qui rend un vrai service à des milliers de clients. Les critiques portent sur la qualité du suivi et la restitution des dépôts de garantie (voir la section précédente), pas sur la légitimité de l’entreprise. Petite précaution utile : OQORO alerte elle-même sur les fausses annonces qui circulent en son nom. Ne payez jamais en dehors de la plateforme officielle et vérifiez toujours l’adresse du site.
Nos conseils pour limiter les risques
Si vous êtes propriétaire :
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Faites-vous préciser par écrit le niveau de suivi, l'interlocuteur et les délais de réponse annoncés (moins de 24 h pour l'offre Plus)
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Consultez régulièrement votre espace propriétaire et vos comptes rendus de gestion
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Relisez la grille tarifaire complète avant de signer
Si vous êtes locataire :
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Vérifiez soigneusement l'état des lieux d'entrée, prenez vos propres photos et gardez-les
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Ne signez pas l'état des lieux de sortie sans le comparer à celui d'entrée
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Rappelez-vous les délais légaux : 1 mois pour restituer le dépôt de garantie sans retenue, 2 mois s'il y a des retenues, avec une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard
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En cas de litige, contestez par écrit puis, si besoin, saisissez un conciliateur de justice ou faites un signalement (SignalConso, DGCCRF)
À qui correspondent les services d'OQORO ?
Les technophiles
Chez OQORO, tout se passe en ligne. Mieux vaut être à l'aise avec le digital.
Les investisseurs en colocation ou en meublé
C'est le cœur de métier de l'agence, avec une offre dédiée et des outils adaptés.
Ceux qui veulent améliorer leur rentabilité
Passer de 8 % de loyers de frais de gestion à 4,9 % améliore directement le rendement net de votre bien.
Les propriétaires qui veulent se libérer du temps
Si les tracas quotidiens vous pèsent, déléguer est souvent préférable à abandonner l'investissement.
Les propriétaires de biens dans les grandes et moyennes villes
C'est là que la demande locative est la plus forte, et donc là que ce type d'agence est le plus efficace.
Notre avis sur OQORO : ce qu'on en pense réellement
Notre avis sur OQORO est globalement positif sur l’offre, mais plus mesuré sur le suivi client. L’agence propose des tarifs très avantageux (presque 50 % moins chers qu’une agence traditionnelle), des process clairs et une vraie expertise du meublé et de la colocation. Le service est efficace quand tout se passe bien.
En revanche, les retours récents sur la réactivité et sur la restitution des dépôts de garantie (note Trustpilot tombée à 2,9/5) invitent à la prudence. Si vous êtes propriétaire, OQORO peut être un excellent moyen de réduire vos frais, à condition d’accepter un suivi essentiellement digital et de rester attentif. Si votre priorité est un interlocuteur au téléphone à tout moment, regardez plutôt du côté de l’offre Ultra.
Si vous voulez tester la plateforme gratuitement, c’est juste en dessous.
Article rédigé par la rédaction Immocompare
Notre équipe analyse et compare en continu les acteurs de l'immobilier : nous contactons les prestataires, testons leurs parcours d'inscription, vérifions les tarifs et conditions publiés et recueillons les retours des utilisateurs qui les ont testés.
Questions fréquentes sur OQORO
OQORO n’est pas une arnaque : c’est une agence immobilière titulaire d’une carte professionnelle, avec une garantie financière et une assurance professionnelle, qui gère plus de 8 000 lots. Elle fait néanmoins l’objet de nombreuses critiques sur le suivi client et la restitution des dépôts de garantie, ce qui explique sa note de 2,9/5 sur Trustpilot. Notre conseil : restez vigilant sur les états des lieux et les délais.
Ils sont très partagés. Sur Google, OQORO obtient 4,1/5 pour plus de 2 500 avis. Sur Trustpilot, elle atteint 2,9/5 pour 1 653 avis, avec beaucoup de 5 étoiles (rapidité, simplicité) et beaucoup de 1 étoile (suivi, dépôt de garantie).
OQORO propose la mise en location (75 % d’un mois de loyer charges comprises) et la gestion locative complète (4,9 % du loyer charges comprises, sans engagement), une offre colocation à 9,9 % tout inclus, la GLI en option à 2,9 % TTC, et l’offre Ultra avec gestionnaire dédié.
Pour les propriétaires : devis gratuit sur oqoro.com ou par téléphone au 04 13 41 51 82, puis signature en ligne du mandat. Pour les locataires : candidature depuis le catalogue, dépôt du dossier et signature électronique.
Côté propriétaires : GLI optionnelle via Garantme, fonds garantis et assurés, validation du locataire par le propriétaire et vérification anti-fraude des dossiers. Côté locataires : état des lieux physique avec photos commentées, signature sécurisée et respect du cadre légal de restitution du dépôt de garantie.
