Monego avis : la nouvelle référence du crowdfunding immobilier ?

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Le crowdfunding immobilier connaît une crise importante depuis 2023 avec des taux de défaut en augmentation et des investisseurs de plus en plus mécontents. Certaines sociétés de crowdfunding immobilier ont été aveuglées par la croissance et ont sélectionné des projets plus risqués pour leurs investisseurs. Cette crise permet, en revanche, de faire le tri entre celles qui ont bien fait leur travail et celles qui ont été trop légère dans leur sélection de projet.

Monego sort parmi les grands vainqueurs de cette crise avec des performances excellentes, des clients encore très satisfaits et une équipe d’experts. Je détaille mon avis sur Monego et tous leurs services en détail dans la suite de cet article.

Un des seuls défauts ? Pas de parrainage. Je repartirai donc bredouille de cet article que je ne peux pas monétiser avec Immocompare 😅 Cependant, il me semblait logique de les mettre en avant au vu de l’excellent travail qu’ils réalisent.

Vous pouvez aussi rejoindre notre Discord pour échanger en direct sur les projets de crowdfunding avec moi et d’autres investisseurs avertis (100% gratuit) 🙂

Table des matières

Monego en bref

Page d'accueille Monego

Avantages

  • Une bonne quantité de projet
  • Parmi les meilleurs performeurs du marché
  • Une équipe très solide 
  • Des résultats financiers publics et sains
  • Des frais raisonnables
  • Un bon ratio risque/rentabilité 
  • Une belle diversification des projets 
  • Un fondateur très expérimenté

Inconvénients

  • Pas d’expert en recouvrement dans leur équipe 
  • Moins de sûretés que les concurrents
  • Peu de diversité géographique des projets 

Création de Monego

La société Monego a été lancée commercialement en 2018 dans la continuité des activités de son fondateur, alors dirigeant de Finapierre une société spécialisée dans le financement et la prise de participation dans des projets de promotion immobilière. L’activité de Monego est donc dans l’ADN de son fondateur à la différence des dirigeants des autres entreprises de crowdfunding qui ont principalement vu dans le crowdfunding immobilier une opportunité business plutôt qu’une façon de digitaliser leur activité actuelle. Voici quelques points à retenir sur la fondation de Monego :

  • Yann Balthazard observe dès 2006 le besoin des promoteurs d’accéder à un financement différent de celui proposé par les banques
  • Il fonde alors Finapierre pour lever des fonds auprès d’investisseurs et les prêter à des promoteurs 
  • Il prend aussi des participations dans les projets des promoteurs immobiliers 
  • En 2018 il décide de digitaliser son activité et de créer la plateforme Monego pour faciliter la mise en relation entre investisseurs et promoteurs 
  • Monego a donc la promotion immobilière dans son ADN et a pu profiter du réseau de son dirigeant pour se lancer.

Monego ça sert à quoi ?

La société fait principalement le lien entre eux acteurs :

  • Les promoteurs immobiliers : ils sont parfois trop contraints par les banques qui ont une gestion très stricte de leur risque. Ils doivent sur caque opération apporter un montant significatif de fonds de propre ce qui limite le nombre de projets qu’ils peuvent réaliser dans l’année. En plus, de ce problème les processus bancaires sont souvent complexes, longs et chronophages. Lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers sur une plateforme digitalisée permet de repondre à toutes ces problématiques
  • Les investisseurs particuliers : ils peuvent prêter rapidement leur argent rapidement avec des rendements très intéressants de façon passive tout en exposant leur portefeuille à un sous-jacent immobilier ce qui a su en convaincre des milliers en France de se lancer dans le crowdfunding immobilier.

Au passage Monego prend une commission pour la mise en place juridique et fiscale des opérations. Elle a aussi pour rôle de protéger les investisseurs en sélectionnant des projets de qualité et en mettant tout en place pour récupérer leur argent en cas de difficultés du promoteur.

Les performances de Monego

Nombre de projets remboursés intégralement sur Monego
retard + de 6mois monego
Proc├®dure collective ou judiciaire Monego

Voilà les chiffres importants à retenir de l’indicateur de performance de Monego :

  • 135 projets sont arrivés à échéance depuis le lancement de Monego 
  • Sur ces 135 projets 89,6% ont été remboursés intégralement
  • 6,7% sont en retard de -6mois 
  • 3,7% sont en retard de +6mois ou en procédure collective 
  • 10,4% des projets arrivés à échéance sont en retard.

Ce sont de très bonnes performances comparées à celle de ses concurrents qui démontrent selon moi le sérieux de la société dans la sélection de ses projets. À titre de comparaison, Clubfunding et Anaxago, les leaders du marché, ont des taux de retard autour des 25%. C’est donc un très bon point pour Monego qui conforte mon avis positif sur leurs services.

Les projets proposés sur Monego

Liste de projets proposés sur Monego
Projets sur monego

Les projets proposés par Monego sont intéressants avec les caractéristiques suivantes :

  • Des rentas entrer 8 et 12% (10% en moyenne)
  • Des financements de sûretés
  • Des projets de marchand de biens et de promotions immobilières sur du résidentiel
  • Des porteurs de projets différents
  • Des montants levés entre 150k€ et 2m€
  • 24 mois de durée moyenne

Monego a un peu le défaut de ses qualités, la société a pris la décision de se développer petit à petit et a donc moins de projets à proposer que les autres plateformes. C’est plutôt rassurant selon moi car ça prouve leur sélectivité. Autre point les projets sont tous en AURA ou en IDF ce qui limite la diversification possible sur cette plateforme de crowdfunding immobilier.

Les analyses projets de Monego sont-elles au niveau ?

Présentation d'une opération sur Monego

Sur chaque projet une synthèse apparaît directement. Contrairement à d’autres plateformes comme Tokimo, vous n’avez pas besoin de télécharger des documents pour avoir une analyse détaillée du projet ce que je trouve plus pratique. Je trouve cette partie très claire, on comprend rapidement les enjeux du projet et les informations importantes sont présentes (étude de marché sur les prix, sûreté sur l’opération, contexte de l’opération etc..) 

Liste de documents mis à disposition par Monego sur un projet

Plusieurs documents sont aussi fournis par Monego pour éclairer au maximum les investisseurs 

Les points positifs

  • Un deck agréable à lire 
  • Des explications claires qui permettent de bien comprendre le contexte du projet 
  • Des sûretés bien présentées et justifiées   
  • Un accès au contrat obligataire complet 
  • Des chiffres détaillés sur le porteur de projet 
  • Une étude de marché des prix de l’immobilier poussée

Les points négatifs :

  • Hypothèque uniquement sur le montant levé et pas sur les intérêts 
  • Pas de schéma clair sur la structure juridique du projet 

Une excellente présentation des projets avec la plupart des éléments cruciaux présents et accessibles facilement. C’est un très bon point pour Monego (encore 1).

Quelles sont les équipes derrière les analyses de projets de Monego ?

J’ai fait un petit tour sur Linkedin pour regarder qui était aux manettes. Je n’ai pas été déçu. Monego a pour moi une équipe très intéressante avec des profils expérimentés dans le financement immobilier professionnel. 

Le PDG a lui-même géré une foncière spécialisée dans le financement de promoteurs, ce qui est un indicateur positif en plus pour Monego.

Profil Linkedin directeur général Monego
Profil linkedin directrice développement de monego

L’expérience de la directrice du développement est aussi très rassurante puisqu’elle travaille dans le secteur depuis presque 20 ans.

Profil Linkedin analyste financier Monego
Profil Linkedin analyste financier Monego

Les analystes financiers ne sont pas des jeunes tout juste sortis de leur école de commerce comme avec certaines plateformes de crowdfunding immobilier mais des personnes avec déjà de l’expérience dans des domaines en rapport avec l’analyse financière et l’immobilier.  C’est encore un point rassurant pour Monego !

Un manque d'experts en recouvrement dans leurs équipes ?

Seul petit bémol l’absence d’une personne dédiée aux sujets de recouvrement. C’est un point crucial car il faut, lorsque le projet se passe mal, aller se battre pour retrouver l’argent des investisseurs.  Une personne experte dans ce domaine aurait été un plus pour les équipes de Monego. Ce n’est clairement pas rédhibitoire mais disons que j’aurais été rassuré. 

Dans le crowdfunding, il suffit d’un projet en perte pour impacter drastiquement votre  rendement final. Une éuipe dédiée pour éviter cela aurait donc été intéressant.

Les alternatives/concurrents de Monego

ACTEURSMontant financéDurée d'empruntInvestissement minimumRendement moyenProjets arrivés à échéanceProjets en retardNos avis détaillés
Homunity678m€21 mois1000€9,1%3049,4%Je créé mon compte
LPB logo130m€15 mois1€11,4%18723,7%Je créé mon compte
Logo Clubfunding1483m€21 mois 1000€10,0%66524,1%Avis Clufunding
anaxago logo<br />
575m€30 mois1000€9,8%9726,6%Avis Anaxago
Finple logo218m€30 mois1k€8,0%7625%Avis sur Finple
Logo Fundimmo301m€23 mois1k€9,2%30024,1%Avis Fundimmo
Raizers logo358m€21 mois1000€10,0%22432,9%Avis Raizers
Baltis LOGO<br />
56m€18 mois1k€9,4%4636,5%Avis sur Baltis
Logo Bienprêter78m€14 mois50€11,94%26400,5%Avis Bienprêter

Pour comprendre le détail de ce tableau je vous invite à découvrir le comparatif des sociétés de crowdfunding immobilier où toute ma méthodologie de classement est détaillée point par point 🙂

Quel est le montant pris par Monego sur l'argent levé ?

Je n’ai malheureusement pas réussi à trouver la commission que prend Monego sur chaque projet, ce qui est dommage. Un effort de transparence pourrait être fait à ce niveau là. C’est clairement secondaire mais c’est toujours intéressant de voir si la société prend des commissions qui sont totalement hors marché ou pas.

Pour les investisseurs en revanche il n’y a pas de frais sur l’investissement. Les frais de tranferts de fonds ne sont pas payants non plus.

La fiscalité de vos investissement sur Monego

Les revenus que vous allez percevoir sont des intérêts ou des coupons qui proviennent d’une créance. Pour ce type de revenus, l’état prévoit deux possibilités :

  • Imposition au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) soit 30% (12,8% de CSG et 17,2% de prélèvements sociaux) des revenus qui sont directement prélevés 
  • Imposition à l’IR. Si vous choisissez ce cas vous serez remboursés des 12,8% de CSG. Ce cas n’est intéressant qui si votre TMI est à 11% ce qui vous ferait économiser 1,8% d’impôts.

Quid du PEA-PME ? Il est possible d’investir dans des projets de Monego à travers votre PEA-PME. Il y a un calcul à faire car certes vous pouvez être exonéré d’impôts au bout de 5 ans mais il y a quand même des frais avec cette enveloppe fiscale. Il est donc important de vérifier que l’économie d’impôt compense bien les frais

La société Monego est-elle solide financièrement ?

La société Monego est une des seules plateformes de crowdfunding immobilier qui donne accès à ses résultats annuels. Ce qui permet d’avoir une bonne vision sur sa capacité à mener à bien ses opérations avec quelques éléments à retenir :

  • 1,5m€ de chiffre d’affaires en 2023
  • 225k€ de résultat soit une rentabilité de 15%
  • Un bon ratio fonds propres/dette

Globalement tout porte à croire que la société est bien gérée avec une rentabilité en augmentation et peu d’endettement. C’est bon signe et ça donne un bon indice quant à la capacité de Monego de pourvoir continuer ses activités encore longtemps. 

Quel est l'avis des premiers investisseurs de Monego ?

Avis globaux sur Monego
Avis positif Monego
Avis négatif Monego

Il y a d’excellents avis sur Monego malgré la tendance actuelle du crowdfunding immobilier où de nombreuses plateformes se voient obligées de réagir face à une vague de commentaires négatifs. 

Il y a tout de même 1 ou 2 commentaires négatifs mais qui soulignent uniquement un problème avec le prestataire de paiement Mangopay ce qui ne pas direvtement lié aux équipes de Monego.

Les avis des investisseurs sont Monego sont donc globalement très positifs !

Comment fonctionne le parrainage sur Monego ?

Il n’y a tout simplement pas de parrainage sur Monego. Forcément, c’est un peu frustrant quand on souhaite recommander une société mais d’un autre côté vous allez difficilement tomber sur des avis biaisé par l’appât du gain comme ça peut être le cas pour des plateformes comme Royaltiz qui propose des offres de parrainage très incitatives. 

Comment investir sur Monego ?

Créer son compte

C’est le process classique pour du crowdfunding immobilier où vous devez donner les éléments suivants :

  • Carte d’identité 
  • Justificatif de domicile 
  • Questionnaire de connaissance 

Créditer son compte

Il vous suffit de faire un virement ou d’utiliser votre carte bancaire. Mneog utilise le prestataire de paiement Lemonway qui est le prestataire le plus utilisé par les sociétés de crowdfunding immobilier.

Choisir ses projets

Il ne vous reste plus qu’à analyser et choisir le projet qui vous intéresse ! Attention il est toujours nécessaire de diversifier au maximum ses investissements pour minimiser son risque de perte en capital qui reste très présent de le secteur du crowdfunding immobilier.

Mon avis final sur le crowdfunding immobilier avec Monego

Je trouve clairement que c’est une belle société de crowdfunding immobilier qui mériterait d’être plus connue par les investisseurs. Les performances sont très bonnes, l’équipe est constituée d’experts de leur domaine et les projets sont sélectionnés avec soin. 

C’est donc sans aucun doute l’une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus intéressantes du marché et je compte personnellement la faire rentrer dans les plateformes de crowdfunding avec lesquelles j’investis.

Je vous mets juste en dessous deux liens pour vous permettre d’aller plus loin soit en rejoignant la communauté Discord ou en téléchargeant le guide de l’investissement immobilier.

Si vous avez la moindre question, on peut aussi se donner rendez-vous en commentaire !

FAQ

Oui les projets de Mnego peuvent être éligibles au PEA-PME. Il faut néanmoins vérifier que ce soit avantageux financièrement malgré les frais de cette enveloppe fiscale.

Les performances de Monego depuis des années sont excellentes avec peu de retard et de défauts.

Il n’y a pas de système de parrainage sur Monego

La société est autofinancée et indépendante

Photo du co-fondateur d'Immocompare

Thibault

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.

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