Cash Flow Positif : notre avis très favorable sur cette solution
Cash Flow Positif avis
La société a été créée il y a 3 ans par deux datas analystes qui ont décidé de se lancer dans l’immobilier après plusieurs expériences personnelles dans le secteur.Ils adoptent une approche entièrement axée sur les données, créant un algorithme capable d’analyser et de classer la plupart des annonces publiées en ligne. Leur stratégie d’investissement est bien définie : rechercher des biens en dehors des grandes villes afin d’obtenir des rendements élevés et générer un flux de trésorerie positif chaque mois. Découvrez notre avis complet sur Cash Flow Positif dans la suite de cet article.
Présentation de Cash Flow Positif
Cash flow positif a été créée il y a 3 ans par deux datas analystes Erwan Fleury (HEC) et Quentin Devillechabrolle (Centrale). Ils prennent la décision de se lancer dans l’immobilier après plusieurs expériences personnelles dans le secteur. En effet, ils ont aujourd’hui à eux deux plus de 100 appartements acquis grâce à un logiciel développé par eux-mêmes. Leur approche est complètement data-oriented, ils ont développé un algorithme qui permet d’analyser et de trier la majorité des annonces postées sur internet. Leur stratégie d’investissement est claire, trouver des biens hors des grandes métropoles pour viser de hauts rendements et dégager un cash-flow positif tous les mois.
Notre interview avec Erwan Fleury, CEO de Cash Flow Positif
Où investir avec Cash Flow Positif ?
Cash Flow Positif a une couverture importante du territoire français.
Cependant, ils proposent leurs services dans 4 régions majoritaires :
- Nord de la France
- Grand-Est
- Sud-Est (notamment Perpignan, Béziers, Alès)
- Centre
Ils ont aussi quelques projets en Bretagne et Provence Alpes Côte d’Azur mais cela dépend des opportunités de marché.
Tarifs de Cash Flow Positif
| Valeur du bien | Commissions/honoraires sur le net vendeur (HT) |
|---|---|
| 0€ à 100k€ | 10k€ |
| 100k€ à 200k€ | 7,5% du prix de vente |
| 200k€ à 350k€ | 7% du prix de vente |
| 350k€ à 500k€ | 6,5% du prix de vente |
| 500k€ à 750k€ | 6% du prix de vente |
| 750k€ à 1000k€ | 5,5% du prix de vente |
| 1000k€ à 2000k€ | 5% du prix de vente |
| plus de 2000k€ | 4,5% du prix de vente |
Que retenir des services de Cash Flow Positif ?
| Les critères | Les réponses |
|---|---|
| Commission sur le net vendeur | 7,5% (tarif dégressif) |
| Commission sur la gestion locative | 6% |
| Stratégies de villes où investir | Investissement dans des villes de taille moyenne avec de hauts rendements |
| Rendement | 10,4% de rendement moyen brut |
| Internalisation | Pas d'internalisation des différents métiers |
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Les étapes de l'investissement immobilier avec Cash Flow Positif
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
Pour cette première étape rien de plus simple il vous suffit de réserver un créneau avec un de leurs conseillers. Ce premier appel va vous permettre d’échanger sur votre projet d’investissement et de rencontrer l’interlocuteur qui va vous suivre tout au long de votre parcours d’investisseur.
Il est important que vous vous sentiez à l’aise de poser toutes les questions qui vous passent par la tête si ce n’est pas le cas n’hésitez pas à demander un autre conseiller ou choisir une autre plateforme. Il est crucial que votre conseiller soit à l’écoute et disponible.
2 - Recherche de biens
Une fois ce premier appel réalisé, un deuxième va suivre pour valider l’intérêt et définir la stratégie finale de votre investissement. A partir de ce moment vous signerez un mandat de recherche (gratuit et exclusif) qui permettra à Cash Flow Positif de commencer à chercher des biens et à vous les proposer grâce à son intelligence artificielle qui source des annonces dans toute la France.
Lorsque Cash Flow Positif vous présente un bien, vous aurez accès à leurs différentes hypothèses :
- Le coût total du projet (frais de notaire, travaux, commissions Cashflow Positif, ameublement etc.)
- La rentabilité nette que vous pourriez obtenir
- Le cash flows que vous pourriez générer avec le projet. Sur ce point Cash Flow Positif va vraiment au bout de l’exercice. Contrairement à d’autres plateformes, même les coûts de rafraichissements/rénovation sont pris en compte (refaire un coût de peinture, racheter des meubles etc). Vous pouvez donc avoir une vision vraiment long terme de vos cash flows.
Il est important de challenger toutes ces hypothèses et de prendre le temps de poser vos questions à votre conseiller.
Si le bien vous intéresse, vous pouvez aller le visiter sur place. Cependant, il est important de se positionner rapidement sur un bien. Dans tous les cas, si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à vous déplacer ou à ne pas faire d’offres, il y en aura d’autres.
Cash Flow Positif réalise aussi un audit très complet du bien et va notamment s’assurer que le PLU permettra de louer l’appartement dans un futur proche. Toutes les mauvaises surprises sont donc anticipées.
Comment les bien sont-ils sourcés ?
Cash flow positif a développé son propre logiciel permettant de scanner toutes les annonces postées dans le journée et qui permet aussi de calculer la tension locative d’une ville. Ils récoltent beaucoup de datas qu’ils traitent pour trouver le meilleur investissement possible en termes de risque/renta. La seule limite de cet algorithme est qu’il passe donc uniquement sur des annonces publiques et ne source donc aucun bien off-market. Attention, ça n’empêche pas de trouver des biens rentables pour autant.
Le process de sourcing est comme suit : l’algo sélectionne 100 annonces sur 5000 postées par jour ensuite les équipes de chasseurs vont analyser les 100 annonces et en proposer 10 aux clients de Cash Flow Positif.
3 - Financement
Cash Flow Positif va vous accompagner pour réaliser votre dossier bancaire et va ensuite vous mettre en relation avec leur réseau de banques. Un vrai point fort de cette plateforme qui a donc développé un vrai savoir-faire en interne quand la plupart des autres sous-traite à un courtier. En plus de cela, les banques connaissent la stratégie et les équipes de Cash Flow Positif. Savoir que vous êtes accompagnés par des experts rassurent les banques sur votre capacité à rembourser votre prêt.
Passer par leur réseau n’est pas obligatoire et vous pouvez très bien vous débrouiller seul pour trouver le prêt qui vous convient.
4 - Travaux
Cash Flow Positif propose principalement à ses clients de réaliser peu de travaux avec de la location en non-meublé ou des bien déjà loués. Il arrive qu’il y est quelques travaux à réaliser mais ça reste toujours léger. Ils choisissent en général le devis le moins cher.
Pour ce qui est de l’ameublement, la plateforme vous fait une proposition mais vous avez la possibilité de le réaliser par vous même.
Cette partie est peut être le point faible de la plateforme. Renseignez-vous bien sur l’impact que peuvent avoir ces stratégies sur votre fiscalité et assurez-vous que cela n’impacte pas négativement votre cash flow.
5 - Gestion locative
La plateforme prend 6% des loyers ce qui se trouve dans la fourchette moyenne des tarifs sur le marché.
Vous pouvez aussi très bien décider de vous occuper vous-même de la gestion locative ce qui dépendra du temps que vous pouvez attribuer à cette activité. Il est dans tous les cas toujours plus intéressant de vous en occuper vous-même pour une raison de rentabilité mais aussi pour vous former pour les potentiels prochains biens que vous comptez acheter.
Une plateforme comme Cash Flow Positif peut tout à fait être un très bon moyen de mettre le premier pied à l’étrier avant de faire tout le processus d’investissement seul. Pour ce faire, essayez quand même de vous impliquer dans le processus pour potentiellement le répliquer par vous-même par la suite.
Avis sur la modélisation financière chez Cash Flow Positif
Cash Flow positif nous a transmis un exemple de modélisation financière qu’ils peuvent réaliser sur un projet pour un client. Il s’agit pour nous de la plus complète du marché.
Le paramétrage
la paramétrage est vraiment complet et vous permet surtout d’ajouter des paramètres concernant votre fiscalité ce qui est plutôt rare pour les plateformes clés en main.
Sur le capital créé. les chiffres sont vertigineux mais il faudra bien évidemment prendre en compte l’impôt sur les plus-value qui peut être très important et les potentiels frais d’agences.
Le flux de trésorerie
On aime vraiment beaucoup ces calculs de cahs flow qui sont très représentatifs de ce que vous allez réellement gagner. Nous émettons quand même une réserve sur les loyers qui sont calculés sans vacances locatives ce qui est un peu optimiste même pour de la location nue. Cela dit même avec un peu de vacance locative l’investissement reste à cash flow positif. Les travaux de rafraichissement sont aussi bien pris en compte ce qui est très pertinent et souvent oublié chez les concurrents.
Par ailleurs, les cash flow sont adaptés en fonction du choix de l’année . Vous verrez par exemple que vous allez payer des impôts à partir d’une certaine année.
L'analyse fisclale
Cette partie est intéressante car elle vous permet de visualiser la création de valeur en fonction du régime fiscale choisit. Aucune autre plateforme ne va aussi loin dans leur modélisation ce qui est un très bon point. En somme notre avis sur la modélisation de Cash Flow Positif est très favorable.
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Les avis des utilisateurs de Cash Flow Positif
Tous les avis Google sur Cash Flow Positif sont favorables. De plus, on peut voir que la société est active et répond à de nombreux commentaires ce qui montre la qualité de leur service client. Des avis positifs ne sont pas à eux seuls gages de qualité mais c’est un bon signe quant à la qualité des services proposés par la société
Notre avis final sur Cash Flow Positif
Avantages
- Rendement très élevé (10,4% brut en moyenne)
- Expertise forte sur l’autofinancement
- Approche technologique unique de l’investissement immobilier
- Des calculs de rentabilité précis
Inconvénients
- Mandat exclusif
- Rendement brut calculé sur le prix d’achat et pas sur le montant global du projet (frais de notaire)
En bref :
Cash Flow Positif est arrivé récemment sur le marché avec une nouvelle technologie (un algorithme qui permet d’analyser et de trier la majorité des annonces postées sur internet) qui leur permet de sourcer des biens de qualité très rapidement. En parallèle, ils proposent de l’autofinancement pour tous leurs investissements ce qui est assez rare sur le marché. Si vous n’avez pas peur de prendre un peu plus de risque sur votre investissement, c’est la plateforme qui vous proposera le meilleur rendement en France.
Les investissements sont réalisés à l’extérieur des grandes villes ce qui implique un risque plus important sur l’évolution de la valeur de votre bien. La plateforme est aussi spécialisée dans les immeubles de rapport ce qui fait que vous avez potentiellement plusieurs locataires et donc plus de problèmes à gérer mais il est difficile de faire autrement avec de tels rendements.
Le service et l’accompagnement sont complets avec un gros point fort pour trouver et auditer le bien. De plus, leurs calculs des cash flow sont pour nous les plus fiables du marché car l’entretien du bien est aussi pris en compte en plus de toutes les autres charges (c’est l’une es seules plateformes à le faire). La commission est aussi raisonnable (dégressif à partir de 7%).
En conclusion, Cashflow Positif est l’une des meilleures plateformes d’investissement pour trouver des biens qui s’autofinancent. Notre avis sur Cash Flow Positif est très bon car on aime la spécialisation de la société dans une seule stratégie mais aussi l’expérience des 2 fondateurs qui sont légitimes à proposer une telle offre. Enfin, les avis Google sont excellents ce qui donne un indicateur positif de plus sur la qualité des services de la société.
Cashback et offre de réduction exclusive, comment en profiter ?
* Pour bénéficier des 500 € de réduction sur les honoraires Cash Flow Positif, cliquez sur l’un des boutons jaunes de l’avis. Vous serez redirigé vers leur page de prise de rendez-vous avec le code de réduction déjà inscrit !
Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.
FAQ sur Cash Flow Positif
Qu'est-ce que Cash Flow Positif ?
Cash Flow Positif est une société créée par deux analystes de données qui ont développé un algorithme pour analyser et trier les annonces immobilières postées sur Internet. Leur stratégie d’investissement se concentre sur la recherche de biens hors des grandes métropoles pour atteindre de hauts rendements et générer un cash-flow positif chaque mois.
Quels sont les avantages de Cash Flow Positif ?
Cash Flow Positif offre plusieurs avantages, tels qu’un rendement très élevé (10,4% brut en moyenne), une expertise solide sur l’autofinancement, une approche technologique unique de l’investissement immobilier et des calculs de rentabilité précis.
Quels sont les inconvénients de Cash Flow Positif ?
Les inconvénients de Cash Flow Positif incluent des investissements plus risqués en raison de leur récente création et de leur stratégie d’investissement en dehors des grandes villes.
Comment fonctionne l'algorithme de Cash Flow Positif ?
L’algorithme de Cash Flow Positif analyse et trie la majorité des annonces immobilières postées sur Internet. Il récolte de nombreuses données pour déterminer le meilleur investissement possible en termes de risque et de rentabilité.
Quels types de biens sont ciblés par Cash Flow Positif ?
Cash Flow Positif cible principalement des biens hors des grandes métropoles et se spécialise dans les immeubles de rapport, afin de viser de hauts rendements et générer un cash-flow positif.
Quelle est la commission de Cash Flow Positif ?
La commission de Cash Flow Positif est dégressive à partir de 7%, et varie en fonction de la valeur du bien
Cash Flow Positif est-il une bonne solution pour les investisseurs ?
Cash Flow Positif est une excellente solution pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement et à générer un cash-flow positif chaque mois, malgré un niveau de risque potentiellement plus élevé.
Qui sont les fondateurs de Cash Flow Positif ?
Cash Flow Positif a été créé par Erwan Fleury et Quentin Devillechabrolle, deux analystes de données avec une forte expérience dans l’immobilier. Ils ont développé un algorithme de recherche de biens qui est au cœur de la stratégie d’investissement de l’entreprise.
Petite remarques :
– le mandat de recherche est exclusif et il est possible de négocier pour avoir un mandat non exclusif.
– les honoraires sont un peu plus élevés que ceux annoncés (e.g : ~21K pour un projet de 200K€)
Bonjour,
Merci pour ces retours. En effet, il y a eu quelques changements de fait dans la politique de la société. Les corrections ont été apportées.
Bonne journée