Topfrogs avis : la société idéale pour les expatriés qui souhaitent investir à Paris ? 🧐
Depuis 2006, Topfrogs accompagne les expatriés dans leurs projets d’investissement immobilier avec un objectif clair : maximiser leur rentabilité. 💰
Leur atout majeur ? Ils transforment des appartements en mauvais état 🛠️ en véritables petits bijoux. Comment ? En cassant tout pour repenser l’agencement, puis en louant ces espaces optimisés à de grandes entreprises pour loger leurs employés en mission. 👨💼👩💻
L’objectif annoncé : générer une plus-value à la revente tout en réduisant les tracas de gestion en traitant exclusivement avec des entreprises. Et le bonus ? Vous récupérez votre bien plus rapidement qu’avec une location longue durée classique.
Mais alors, est-ce que ça fonctionne vraiment ? 🤔 C’est ce qu’on va découvrir dans la suite de cet article !
Table des matières
Notre avis en bref sur Topfrogs
Avantages
- Une stratégie rodée depuis +20 ans
- +300 transactions réalisées
- Une société à taille humaine
- Référencé auprès de grandes entreprises pour louer vos biens
- Un mode d’exploitation hors encadrement des loyers
- Location en bail mobilité + sécurisant et + rentable
- Une expertise importante dans le sourcing des biens
- Des avis clients très positifs (contactés par nos soins)
- Une gestion du bien « tout compris »
- Délais et montant des travaux garantis (contractuellement)
Inconvénients
- Frais importants
- Une fiche projet moins détaillée que certains concurrents
- Une modélisation qui pourrait être plus poussée
- Pas d’avis clients en ligne
En bref :
Où investir avec Topfrogs ?
Paris
Quels sont les tarifs de Topfrogs ?
Les frais de transaction
8% du prix d’achat
Le tarif proposé par Topfrogs se situe plutôt dans la fourchette haute des sociétés d’investissement immobilier locatif clé en main. Cela dit, des services plus onéreux existent, comme Beanstock à 9,6 % ou Les Secrets de l’Immo à 12 %.
Cependant, Topfrogs est la seule société à combiner ce type d’investissement et d’exploitation optimisée, ce qui justifie des frais légèrement plus élevés par rapport à la concurrence.
Les frais sur les travaux
15%
Sur les travaux, Topfrogs applique une marge de 15 %. La société collabore depuis plusieurs années avec un contractant général expérimenté, ce qui leur permet de garantir le montant et le délai des travaux. Topfrogs ajoute ensuite sa marge de 15 % sur ce montant.
Ce taux se situe plutôt dans la fourchette haute du marché 📈, généralement estimée entre 7 % et 8 % pour ce type de service. 🛠️
Les frais de gestion
18% TTC
- Gestion active en bail mobilité : Topfrogs offre une gestion plus complexe et sophistiquée grâce aux baux mobilité, qui apportent davantage de valeur. Cette particularité justifie en partie les frais appliqués. 🔄
- Frais comptables inclus : Contrairement à d’autres, Topfrogs intègre dans ses frais la gestion comptable. Cela inclut la préparation de votre liasse fiscale, garantissant que tout est en règle sans effort de votre part. 📑✔️
- Entretien & exploitation : Les interventions sont gratuites et réalisées par le personnel My Flat in Paris. Ne sont facturées que les achats externes supérieurs à 50 €. Vous n’entendrez pas parler des petits tracas du quotidien!
- Électricité et internet payés par Myflatinparis le partenaire de Topfrogs pour la gestion locative
- Ménage et linge aussi payés
- Gestion du syndic comprise
La stratégie d'investissement de Topfrogs en détail
Le sourcing des opportunités
Le financement
Topfrogs cible principalement des investisseurs pour qui le financement ne représente pas un obstacle majeur. Dans la plupart des cas, il est recommandé de s’appuyer sur votre banque historique, qui connaît déjà votre situation financière et pourra vous proposer des conditions adaptées.
Cependant, si vous souhaitez mettre votre banque en concurrence pour obtenir une meilleure offre, Topfrogs peut vous mettre en relation avec un courtier spécialisé afin de maximiser vos chances de financement avantageux. 💶📊
Les travaux pour apporter un maximum de valeur
La société adopte une approche audacieuse et réfléchie sur ce point :
1️⃣ Rénovation complète des biens : Ils ciblent des appartements en mauvais état, souvent dégradés 🏚️, et repensent entièrement leur potentiel.
2️⃣ Reconfiguration par un architecte d’intérieur : Une architecte repense l’agencement pour optimiser l’espace et maximiser la valeur du bien. 🎨📐
3️⃣ Finitions haut de gamme : Les travaux sont réalisés avec des finitions premium 🛋️✨, spécialement conçues pour attirer une clientèle exigeante, comme les cadres de grandes entreprises.
Mon avis : C’est un véritable atout, car dès l’achat, vous bénéficiez d’une valeur ajoutée immédiate et d’une potentielle plus-value latente 📈. Cela peut significativement renforcer la solidité de votre investissement.
Coût des travaux : 1400 €/m²
Le coût des travaux est effectivement élevé 💶, mais il reste en ligne avec ce type de rénovation complète. Cela inclut le niveau de finition exigé par les entreprises et d’éviter tous les travaux supplémentaires pendant 7 à 10 ans. Cela permet aussi de financer tous les travaux par votre prêt bancaire.
Par ailleurs, le coût des travaux comme la durée sont garanties. Le montant de 1400€/m2 est forfaitaire. Pas de mauvaise surprise donc ! 🙂
Réserve sur le paiement des travaux
Un point qui m’a interpellé était la politique initiale de paiement : il fallait régler l’intégralité des travaux avant leur achèvement, ce qui manquait selon moi de sécurité pour l’investisseur.
Après avoir exprimé cette réserve, Christophe a été très réactif et a modifié cette procédure. Désormais, les investisseurs paieront une partie du devis seulement à la réception des travaux, une amélioration notable pour sécuriser le processus. 🛠️✔️
L'exploitation de votre investissement immobilier
- Fiscalité adaptée aux expatriés : Topfrogs a une solide expérience dans l’accompagnement des expatriés, ce qui lui permet de répondre efficacement à toutes vos questions fiscales. Dans la majorité des cas, votre statut sera celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), une option avantageuse qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années grâce à l’amortissement comptable.
D’autres options, comme la SCI ou la SARL de famille, peuvent également être envisagées si elles sont pertinentes pour votre situation. 🧾✨ - Une cible locative haut de gamme : Topfrogs s’appuie sur le réseau MyFlatInParis, reconnu pour son partenariat avec de grandes entreprises internationales telles que Deloitte ou Pernod Ricard. Depuis plusieurs années, ces sociétés logent leurs cadres haut placés à Paris pour des séjours professionnels de courte durée (environ 4 mois). Votre appartement sera donc occupé par des locataires soigneusement sélectionnés, offrant une sécurité et une stabilité locative optimales. 🏙️👩💼👨💼
- Flexibilité et rendement : Un avantage clé de ce type de bail est sa flexibilité : si vous ou un membre de votre famille avez besoin de l’appartement, il sera facilement récupérable. Par ailleurs, ce format de bail, étant un bail mobilité, n’est pas soumis à l’encadrement des loyers imposé par la mairie de Paris. Cela vous permet d’obtenir des rendements plus attractifs, tout en restant dans un cadre légal. 📈🏡
Analyse d'un projet proposé par Topfrogs à un client
Présentation du projet
La modélisation financière
Je dois l’avouer, la modélisation financière a été le sujet sur lequel j’ai le plus échangé avec Christophe ! 💬 Voici les principales réserves que j’avais soulevées :
1️⃣ Frais de notaire non inclus : Les frais de notaire n’étaient pas intégrés dans le coût d’acquisition global ni dans le calcul du rendement, ce qui faussait légèrement la vision globale.
2️⃣ Charges de copropriété ignorées : Les charges de copropriété, bien qu’importantes pour un investissement locatif, n’étaient pas prises en compte dans le calcul de la rentabilité.
3️⃣ Taxe foncière mentionnée mais pas intégrée : Bien que la taxe foncière soit mentionnée, elle n’était pas incluse dans le calcul final de rentabilité, ce qui pouvait donner une estimation un peu optimiste.
Mon constat ? La modélisation initiale ne donnait pas une image totalement fidèle de la vraie rentabilité pour l’investisseur.
La bonne nouvelle, c’est que Topfrogs a pris en compte ces remarques et a accepté de modifier sa méthode de calcul pour offrir une projection beaucoup plus réaliste et fiable. 🙌 Un bon point pour leur réactivité et leur volonté de s’adapter ! ✅
Les avis/témoignages d'anciens clients sur Topfrogs, contactés par Immocompare
🏡 Sourcing : 4/5
Critères évalués :
- Satisfaction sur la qualité du bien trouvé.
- Est-il acheté en dessous du prix du marché ?
- Correspond-il à vos critères de recherche ?
- Avez-vous été rassuré sur les potentiels vices cachés ou les travaux à venir dans la copropriété ?
- Avez-vous reçu des explications sur l’intérêt de la ville et du quartier pour un investissement locatif ?
Avis 1 :
Bonne qualité du bien, acheté à un prix en ligne avec le marché à ce moment, excellent accompagnement dans le processus.Avis 2 :
Oui, sur toutes les questions
🛠️ Travaux : 4/5
Critères évalués :
- Est-ce que tout s’est passé comme prévu ?
- Le devis vous a-t-il semblé cher ?
- Étiez-vous en confiance de A à Z ?
- Les finitions sont-elles à la hauteur de vos attentes ?
Avis 1 :
Tout s’est passé exactement comme prévu, même si effectivement la facture totale était chère. Je n’ai pas eu l’occasion de voir les finitions en personne, mais les standards de qualité de l’entreprise avec qui je loue l’appartement sont élevés.Avis 2 :
Oui, sur toutes les questions
📊 Modélisation : 5/5
Critères évalués :
- La rentabilité affichée avant l’achat est-elle conforme à la réalité ?
- Les chiffres vous ont-ils été expliqués clairement ?
- Avez-vous pu poser vos questions librement ?
Avis 1 :
Cela fait un peu moins d’un an, mais pour le moment c’est en ligne avec le plan, voire un peu mieux que le plan.Avis 2 :
Les rentabilites sont sensibles aux changements fiscaux (hausse des taxes foncieres recemment) ou de marches (hausses des primes d’assurance), crise financiere de 2009 2010… il y a des limites a ce que le marche semble pret a accepter en terme de loyers en depit de ces hausses reelles Cet ete, les jeux olympiques n’ont pas favorise l’occupation…
💶 Financement : 3/5
Critères évalués :
- Avez-vous été aidé à trouver un financement ?
- Les conseils sur le financement étaient-ils intéressants ?
- La société a-t-elle apporté une réelle valeur ajoutée sur ce point ?
Avis 1 :
Juste un contact avec un broker, pas vraiment d’aide, mais je n’ai pas vraiment poussé plus car ma banque française historique a finalement bien délivré.Avis 2 :
Des contacts et des conversations utiles ont eu lieu mais j’ai poursuivi en solo in fine. Mais c’etait possible!
⚖️ Fiscalité : 2/5
Critères évalués :
- Avez-vous été accompagné pour optimiser votre fiscalité ?
- Avez-vous senti une réelle expertise de l’interlocuteur ?
- Était-ce un point d’attention pour la société ?
Avis 1 :
Avis 2 :
Pas vraiment couvert.Oui les traitements fiscaux en France et aux US sont bien ceux decrits. Les liasses fiscales sont preparees en temps et heure. En case de petit litige avec le fisc, les bons arguments sont fournis
Les avis des clients que nous avons contactés sont donc globalement très positifs. Seul petit bémol, Topfrogs n’a pas d’avis Google ou de page Trustpilot ce qui nous empêche de faire une analyse plus poussée des avis clients 🙁
Cependant chaque nouveau client est mis en contact sur simple demande avec un client existant. Ne vous privez pas 😉