Beanstock avis : est-ce vraiment une bonne solution pour investir dans l'immobilier locatif ?
Avec le placement en redressement judiciaire de son principal concurrent, Beanstock devient la plus grosse société d’investissement clé en main du secteur. Est-ce que pour autant Beanstock est la bonne société pour investir dans l’immobilier locatif ? N’y a-t-il pas un risque que ses nombreuses levées de fonds lui réservent le même sort que Masteos ? N’y a-t-il pas de meilleures alternatives pour investir dans l’immobilier locatif ?
Découvrez la réponse à ces questions dans la suite de notre avis sur Beanstock !
Pour y répondre nous avons contacté d’anciens clients, nous nous sommes fait passer pour des clients potentiels et nous avons passé Beanstock dans notre grille de notation des sociétés d’investissement clé en main !
Bonne lecture 😉
Notre avis en bref sur Beanstock
- 1ère année de location garantie
- 1ère année de gestion de votre investissement locatif offerte
- De nombreux outils à disposition
- Un accompagnement personnalisé et à l’écoute
- Un gros track record (+ de 300 projets)
- De bons avis clients
Inconvénients
- Ne conseille pas l’autofinancement
- Stratégie de volume
- Des métiers pas internalisés (artisans), mais des partenaires vérifiés par les conseillers de Beanstock
- Une société qui n’est plus à taille humaine
Beanstock est l’un des acteurs les plus sérieux du marché et propose une offre vraiment tout en un qui permettra à tous ceux qui n’ont pas le temps de se créer un patrimoine immobilier sans stress et avec très peu de temps. Le très gros point fort de la plateforme est d’assurer la 1ère année de loyer ce qui permet d’aligner vos intérêts avec les leurs. En effet, si les travaux prennent du retard, ils perdront aussi de l’argent ce qui n’est pas le cas pour la majorité des autres plateformes qui n’ont plus grand chose à gagner une fois que vous avez acheté le bien.
En revanche, Beanstock devient de plus en plus gros et a une stratégie de volume. L’entreprise a réalisé deux levées de fonds et veut grossir très vite. Ils vont donc vous conseiller d’investir dans des projets qui ne s’autofinancent pas car ils sont plus faciles à trouver, à réaliser et sont moins risqués. Cette stratégie peut aussi convenir à beaucoup d’investisseurs, à vous de bien choisir ce qui vous semble le plus intéressant pour vous.
Par conséquent, si l’autofinancement est un facteur clé pour vous, d’autres plateformes comme Cash Flow Positif peuvent vous convenir mais, si vous souhaitez trouver un bien avec une bonne rentabilité, un risque très limité et en très peu de temps foncez, vous ne serez pas déçus !
Notre opinion sur Beanstock est donc positive mais nous tenons à préciser que cette plateforme ne correspond qu’à un certain types d’investisseurs.
Tarifs de Beanstock
| Montant de l'acquisition | Commissions sur la gestion locative seule |
|---|---|
| 9,6% (prix du bien + montant des travaux) | 5% TTC |
Les étapes de l'investissement immobilier avec Beanstock
Rendez-vous avec un conseiller
Pour cette étape, rien de plus simple il vous suffit de réserver un créneau avec un de leurs conseillers ici. Ce premier appel va vous permettre d’échanger sur votre objectif d’investissement et de rencontrer l’interlocuteur qui va vous suivre tout au long de votre parcours d’investisseur.
Recherche d’un bien
Une fois ce premier appel réalisé, un deuxième va suivre pour valider l’intérêt et définir la stratégie finale de votre investissement. À partir de ce moment, vous signerez un mandat de recherche (gratuit et non exclusif) qui permettra à un chasseur de commencer à chercher des biens et à vous les proposer grâce à son réseau de plus de 50 agences immobilières à travers la France.
Vous pouvez aussi regarder directement sur leur site internet et proposer à votre conseiller un bien qui vous intéresse.
Lorsque qu’un projet vous est présenté, vous avez accès à leurs différentes hypothèses :
- Le coût total (frais de notaire, travaux, commission Beanstock, ameublement etc.)
- La rentabilité nette que vous pourriez obtenir
- Le cash flow que vous pourriez générer
Il est important de challenger toutes ces hypothèses et de prendre le temps de poser vos questions à votre conseiller.
Si le bien vous intéresse plusieurs experts peuvent vous aider pour analyser le bien avec les potentiels vices cachés, l’anticipation des frais de copropriété, etc.
Comment les bien sont-ils sourcés ?
Depuis 2 ans, la plateforme s’est développée un réseau d’agences immobilières dans les plus grandes villes de France. C’est comme ça que la société va recevoir une cinquantaine de biens par jour avant même qu’ils ne soient mis à la vente au public (pour la plupart). Sur ces 50 annonces, Beanstock va en sélectionner environ trois en fonction de la qualité du bien, de son rendement potentiel, etc. pour ensuite les proposer à ses clients en fonction de leur stratégie.
=> Les biens ne sont sont pas survendus mais présentés avec leurs qualités et leurs défauts pour que vous n’ayez pas de mauvaises surprises.
Financement
Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous correspond, vous serez accompagné par un notaire partenaire pour rédiger l’offre d’achat.
Lorsque l’offre est acceptée, vous êtes accompagné dans votre recherche de financement. Dans ce cas, vous avez trois possibilités :
- Passer par votre banque actuelle qui est plus encline à vous faire bénéficier de taux avantageux si vous êtes un bon client (stratégie conseillée par Immocompare)
- Passer par un courtier partenaire qui présentera votre dossier auprès de plusieurs banques
- Faire toutes les démarches vous-même
Dans tous les cas, un expert vous accompagne gratuitement pour vous aider à prendre la meilleure décision et maximiser vos chances de trouver un financement.
=> Un des gros points forts des services proposés est que vous pouvez échanger avec un conseiller fiscal spécialisé ce qui constitue un vrai plus quand on sait la complexité de ces sujets et leur importance pour maximiser le rendement d’un bien. Nous avons donc une opinion positive sur le financement.
Travaux/Ameublement
Les travaux de rénovation sont sous-traités à des artisans contrairement à certains de leurs concurrents comme Lokey. Cependant, leur process de réalisation de travaux a quatre grandes forces :
- Leur processus de sélection est très poussé, ils vont jusqu’à réaliser un audit des comptes de chacune des entreprises partenaires pour s’assurer de leur sérieux.
- Beanstock a aussi un track record qui lui permet d’avoir de la visibilité sur la qualité des artisans.
- Tout ce qui est réalisé par les artisans est garantie 10 ans à travers la garantie décennale.
- La première année de loyer est garantie, ce qui vous assure de ne pas avoir de conséquence en cas de retard de la mise en place des travaux de rénovation.
Vous êtes aussi accompagné par un architecte pour réaliser un intérieur de qualité qui saura intéresser des locataires.
Gestion locative
La première année de gestion est offerte. Le tarif est ensuite de 5% sur les loyers ce qui se trouve dans la fourchette des tarifs sur le marché.
Vous pouvez aussi très bien décider de vous occuper vous-même de la gestion de votre investissement locatif ce qui dépendra du temps que vous pouvez attribuer à cette activité. Il est dans tous les cas toujours plus intéressant de vous en occuper vous même pour une raison de rentabilité mais aussi pour vous former pour les potentiels prochains bien que vous comptez acheter.
=> Beanstock propose une offre qui peut parfaitement servir de tremplin avant de s’engager pleinement dans le processus d’investissement de manière autonome. Il est tout de même recommandé de participer activement dans le processus afin d’être en mesure de le reproduire par vous-même ultérieurement.
Que retenir des services de Beanstock ?
| Les critères | Les réponses |
|---|---|
| Montant de l'acquisition (prix du bien + montant des travaux) | 9,6% |
| Commission sur la gestion locative | 5% dont la première année offerte |
| Le petit + de Beanstock | 1ère année de loyer garantie |
| Notes (Trustpilot) | 4,7/5 |
| Nombre de régions adressées | +30 régions d'investissement |
| Rendement net | 4% en moyenne |
| Internalisation des métiers | Non |
| Frais cachés | Non, toutes les étapes incluses dans le coût |
| Obligations particulières | Non, pas d'obligations liées au contrat d'investissement locatif |
L'avis des clients sur Beanstock
Très clairement les avis sont majoritairement positifs. Cependant il en existe tout de même plusieurs négatifs qui sont principalement :
- Un service client moins présent une fois l’acte de vente signé : malheureusement le modèle du clé en main fait que la plateforme n’est payée qu’au moment de la signature, elle est donc moins incentivée par la suite.
- Des complications ou du retard dans de la mise en place des travaux : on peut comprendre la frustration des personnes qui investissent avec du clé en main justement pour éviter de tomber dans des complications avec les travaux de rénovation. Malheureusement il existera toujours un risque que les travaux se passent mal même en passant par ce type de service. La question est de savoir si Beanstock sait rapidement s’adapter pour régler le problème.
- Une gestion locative pas à la hauteur : vous pouvez choisir de passer par une autre société pour la gestion de votre investissement locatif. Si tel est le cas, retrouvez notre comparatif des meilleures plateformes de gestion locative en ligne.
Notre avis sur un projet proposé sur la plateforme
Présentation du projet
Le lot est un studio dans le 17ème à Paris. Sur cette première partie il est toujours important de vérifier l’hypothèse du prix d’achat :
- 12k€ le m2 : l’hypothèse après vérification semble cohérente avec le prix du marché. En ajoutant le tarif des travaux + ameublement on tombe à 13,6k€ du m2. On trouve ça tout de même un peu cher même pour Paris, ce n’est pas l’affaire du siècle en tout cas.
A ce stade il faut déjà se poser la question si investir avec cette solution clé en main sur ce type de bien est intéressant. En effet, pour l’instant la société n’offre pas particulièrement de plus value sur le sourcing. C’est le type de bien qui n’est pas trop dur à trouver seul.
On sent clairement dans la description du bien que Beanstock cherche à le vendre. Il faut bien avoir en tête que l’entreprise gagne de l’argent sur la vente uniquement, il est donc normal que la société utilise des arguments commerciaux. C’est d’ailleurs une pensée qu’il faut avoir en tête avec la plupart des plateformes d’investissement clé en main présentes sur le marché.
D’ailleurs, si vous souhaitez découvrir les alternatives à Beanstock, je vous invite à découvrir notre comparatif des plateformes d’investissement clé en main.
Le projet locatif
Deux éléments à vérifier sur cette partie :
- La rentabilité nette affichée de 3,6%. Le calcul réalisé est le suivant : (Loyers – charges – frais de copro) / (prix d’acquisition + travaux + frais de notaire + frais de Beanstock). Beanstock intègre bien le budget global de l’investissement et pas uniquement le coût d’acquisition contrairement à d’autres plateformes ce qui est un bon point. Nous sommes d’accord avec ce calcul. En revanche, nous sommes un peu moins d’accord avec le montant des charges ce qui va venir altérer la rentabilité nette du projet (nous détaillerons ce point en dessous).
- L’hypothèse de loyers : ici elle semble cohérente avec le secteur donc pas de soucis à ce niveau là.
Ce qu'apporte Beanstock
Sur cette partie, on comprend la vraie valeur ajoutée de type service clé en main qui vous permet d’accéder à des artisans partenaires déjà testés sur de nombreux projets. C’est donc une vraie prise de tête en moins pour l’investisseur de ne pas se soucier de cet aspect chronophage et stressant. Beanstock va aussi vous permettre de faire une analyse des PV d’AG et du DPE. Pas très compliqué à faire seul mais un vrai gain de temps de le sous-traiter.
Notre avis sur la dimension financière du projet proposé par Beanstock
Le premier point intéressant est que vous pouvez moduler les hypothèses directement sur le site internet, ce qui peut vous aider à mieux visualiser votre rendement futur.
- Sur le financement : les hypothèses par défaut sont 15% d’apport et un emprunt sur 20 ans à 3,4%. Ce sont les conditions classiques de prêt actuellement. Les banques demandent de plus en plus d’apport et les taux ont drastiquement augmentés récemment. L’objectif serait quand même que Beanstock vous aide à trouver des conditions de prêt plus avantageuses mais cela va dépendre de votre profil donc on peut leur accorder qu’ils n’ont pas de scénarios trop optimistes sur les conditions de financement et qu’elles sont régulièrement mis à jour. C’est un bon point.
- Sur le prix à la revente : une évolution de 1,2% par an semble cohérente par rapport à l’historique. Evidemment les performances passées ne présagent pas des performances futures et au vu des conditions actuelles il peut être intéressant de garder une marge de sécurité sur l’évolution du prix en le baissant quelque peu. Le premier point étrange qu’on peut soulever dans cette partie est que même en rentrant 1,2% le simulateur ne calcule une augmentation que de 0,55%/an ce qui fait au final une grosse différence sur la valorisation qui est ici sous-estimée. C’est un peu dommage.
- Sur l’année de revente : l’hypothèse par défaut est une détention du bien sur 20 ans. Rien d’incohérent à ce niveau. A vous de voir combien de temps vous souhaiter conserver le bien. Le simulateur reste intéressant dans le sens où vous pouvez la date à laquelle vous pourrez revendre le bien sans perdre de l’argent. Sur cet investissement le simulateur indique une durée de détention minimum de 5 ans pour ne pas perdre de l’argent.
La calcul du cash flow
Les charges : on considère qu’elles sont sous évaluées ici car aucun travaux de rafraichissement, de remplacement de mobilier, d’assurance PNO (obligatoire en copropriété), d’expert comptable (si le régime fiscal est en LMNP), de vacance locative (très faible certes vu la localisation), ou de gestion locative n’est pris en compte dans le calcul du cash flow. On peut donc estimer que la trésorerie nette mensuelle lissée sur 20 ans sera inférieure. En effet, il est compliqué d’imaginer que sur 20 ans aucun travaux ou changement de mobilier ne seront nécessaires sans compter des surcharges possibles sur un ravalement de façade par exemple à la charge du bailleur. Sans compter qu’il y aura des impôts fonciers à payer sur les loyers en fonction du régime fiscal (il est d’ailleurs dommage de ne pas proposer un simulateur qui permet de tester les différents régimes fiscaux, il est possible avec le LMNP que vous n’en paierez pas mais ça serait bien d’avoir une petite analyse en plus sur le sujet). Cependant, vous pouvez tout de même être accompagné par un expert en fiscalité avant l’achat pour pouvoir modéliser correctement votre futur cash flow d’un point de vu fiscal.
La modélisation sur le site vous présente donc une vision assez simpliste de vos futurs cash flow. Il faut donc légèrement repasser derrière pour vous assurer de ne pas être surpris de coûts plus importants dans futur. On peut souligner le fait que d’autres concurrents tombent aussi dans ces travers sur la modélisation comme Masteos par exemple.
On aime beaucoup ce tableau, très clair, qui permet de bien visualiser le cash flow global.
Le seul élément qu’on pourrait soulever est le calcul de la valorisation du bien à la revente. En effet, il n’est pas indiqué si les frais d’agence que vous paierez potentiellement à la revente sont pris compte dans l’estimation du prix de vente. C’est à prendre en compte dans votre calcul pour vous assurer de ne pas avoir de mauvaises surprises (faire appel à un agent est en général très utile).
Notre conclusion sur ce projet
Le projet n’est pas l’affaire du siècle et vous ne payez donc pas vraiment une prestation de chasse immobilière.
La société vous apporte principalement un accompagnement, un réseau d’artisans de confiance et un gain de temps majeur sur la recherche de biens, son analyse et son expertise, le suivi des travaux ect…
C’est à vous de voir si cet apport vaut les 16k€ de commission ou si vous souhaitez économiser cet argent pour réaliser cet investissement vous-même. Dans tous les cas si vous souhaitez investir avec Beanstock recalculer votre cash flow et vérifier les hypothèses présentées.
Globalement, notre opinion sur Beanstock est positive même s’il faut faire attention à certains éléments importants.
Beanstock, oui mais pour qui ?
Dans cette partie nous souhaitons décrire le profil typique d’une personne qui correspondrait à Beanstock :
- Vous souhaitez vous développer un patrimoine immobilier ?
- Vous souhaitez prendre peu de risque et donc obtenir un rendement équivalent au niveau de risque ?
- Réaliser un effort d’épargne mensuel ne vous dérange pas ?
- Vous souhaitez investir sans prise de tête et en très peu de temps ?
Dans ce cas, Beanstock peut être une solution très adaptée à vos besoins.
Si en revanche, vous cherchez à prendre plus de risque, pour avoir des cashflows positifs et multiplier les investissements pour vous construire un patrimoine plus rapidement, certains concurrents de Beanstock peuvent être plus adaptés avec le super tableau récap ci-dessous !
Les alternatives/concurrents de Beanstock
| ACTEURS | Note Immocompare | Tarif | Où investir ? | Stratégie | Rendement brut moyen* | Cashback sur les honoraires | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catanéo Immobilier | 4,79 | Au forfait | Rhône-Alpes (Lyon, Saint-Étienne ...) | A la carte | 6% | 0% | Découvrir Catanéo |
| Lokey | 4,38 | 6,9% du montant global du projet | Normandie (Rouen, Le Havre ...) | A la carte | 7% | 10% + 500 € de réduction | Découvrir Lokey |
| ImAvenir | 4,33 | 7,2% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 10% | Découvrir ImAvenir |
| myVesta | 4,33 | 7% du prix FAI | Partout en France | Diversifiée et hauts rendements | 9% | 10% | Découvrir myVesta |
| Les Secrets de l'Immo | 4,33 | 12% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 0% | Découvrir LSI |
| ICM | 4,25 | 7% du net vendeur | Lyon, Rouen, Montpelier + 5 autres villes | Colocation et Airbnb | 10% | 10% de cashback + 500 € de réduction | Découvrir ICM |
| 110% | 4,25 | 5,5% HT du net vendeur | 70% du territoire français | Sur-mesure | 7% | 10% | Découvrir 110% |
| Ouiker | 4,21 | 7% du net vendeur | Rennes, Nantes, Lyon, Paris + 14 autres villes | Petites surfaces, colocation, coliving | 6-7% | 10% | Découvrir Ouiker |
| Cash Flow Positif | 4,00 | 7% du prix FAI HT | Petites agglomérations | Immeuble de rapport | 10% | 500 € de réduction | Découvrir Cash Flow Positif |
| Patrimoni Conseil | 4,00 | 8% du prix FAI | Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est (Strasbourg) | A la carte | 7% | 10% | Découvrir Patrimoni |
| Investissement Locatif.com | 3,89 | 8,4% du montant global du projet | Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villes | A la carte | 6% | 0% | Découvrir IL.com |
| Beanstock | 3,75 | 9,6% du montant global du projet | Paris, Marseille, Lille +5 autres villes | Petites surfaces | 5% | 0% | Découvrir Beanstock |
FAQ
C’est une plateforme d’investissement immobilier fondée en 2020. Elle propose à ses clients de les accompagner dans leurs investissements locatifs avec une approche centrée sur le digital.
Il y a plusieurs avantages, dont une première année de location garantie et de gestion locative offerte, de nombreux outils à disposition, un accompagnement personnalisé et un gros track record (+ de 300 investissements immobiliers).
Certaines limites comprennent, leur stratégie axée sur le volume et le fait qu’ils n’aient pas internalisé certains métiers comme les artisans et les architectes.
L’avis général est positif. Ils sont considérés comme un des acteurs les plus sérieux du marché avec une offre complète qui permet d’investir sans stress et avec très peu de temps. Toutefois, il convient de noter que leur plateforme ne correspond qu’à certains types d’investisseurs.
