Anaxago : notre avis sur cette référence du crowdfunding

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Le crowdfunding immobilier avec Anaxago est-ce que c’est vraiment une bonne idée ? Entre l’analyse des performances, des projets, des montages juridiques et fiscaux mais aussi des frais et de l’expérience utilisateur il peut être compliqué et long de se faire une opinion sur ce type de plateforme. Heureusement pour vous je m’y suis collé et je vous fait un synthèse de tout ça dans cet article !

Alors sans plus attendre découvrez dans cet article mon avis sur Anaxago et découvrez si oui ou non c’est une bonne idée de se créer un compte chez eux !

Table des matières

Présentation d'Anaxago

Première page d'Anaxago

Créé en 2012, Anaxago souhaitait « réconcilier le monde de la finance et celui de l’économie réelle ». Pour ce faire elle propose à chaque investisseur de financer à partir de 1000 euros des projets de promotion immobilière directement sur sa plateforme.

Outre le crowdfunding immobilier, Anaxago propose aussi l’investissements dans des startups & PME, SCPI, fonds de private equity immobilier et assurance-vie. Nous nous sommes concentrés sur le crowdfunding immobilier, produit que nous maîtrisons et dont nous souhaitions vous faire partager notre retour d’expérience.

En 2019, afin de compléter son offre existante (plateforme d’investissement, société de gestion et conseil en gestion de patrimoine), elle devient une néobanque 100% digitale.

En tant que précurseuse dans le domaine du financement participatif immobilier, elle est reconnue comme l’une des figures de proue en France des plateformes de crowdfunding immobilier, ayant soutenu un grand nombre de projets et affichant un taux de défaut relativement bas.

Le concept d'Anaxago

Le concept global

Anaxago est avant tout une plateforme de crowdfunding immobilier. La société propose ainsi ses services à deux types d’acteurs :

  • Les promoteurs immobiliers : lorsqu’ils souhaitent développer un projet (construction de logements, rénovation d’un immeuble, changement d’usages) les promoteurs vont se financer avec un crédit bancaire (40%) avec les préventes du projet (40%) et en fonds propres (20%). De nombreux promoteurs souhaitent diminuer leur apport en fonds propres pour augmenter leur rentabilité et multiplier les projets. C’est ici qu’Anaxago intervient en leur proposant de lever de la dette pour eux auprès des particuliers.
  • Du côté investisseur : Anaxago offre la possibilité de prêter une partie de leur capital à des promoteurs. Par ailleurs, la société analyse les projets en amonts et permet aux particuliers d’investir simplement. Enfin, elle va s’occuper du contentieux en cas de défaut.  

Anaxago est donc principalement un intermédiaire entre des promoteurs qui souhaitent emprunter plus d’argent que ce que leur offre les banques et des particuliers qui sont prêts à supporter un risque en échange d’une rentabilité attractive. 

En tant qu’intermédiaire, Anaxago s’occupe de trouver les promoteurs, d’analyser leur solvabilité, de trouver les particuliers, de mettre en place le montage financier et de gérer les contentieux. En échange, Anaxago exerce des frais de gestion et de conseil.

Ce concept d’emprunter plus que ce que les banques acceptent est très répandu en finance notamment par les fonds de Private Equity qui eux aussi souhaitent se leverager de façon importante pour augmenter leurs rendements (si je gagne 100 à la fin de mon investissement je fais X5 si j’ai investi 20 et emprunté 80 et x10 si je n’ai investi que 10 et emprunté 90 hors coût des intérêts de la dette). 

Notre avis sur le concept d’Anaxago est donc très bon puisqu’il répond à un réel besoin pour les deux types d’acteurs. Il faut en revanche bien comprendre que c’est un investissement risqué.

Notre avis sur les montages financiers d'Anaxago

Certes le concept est bon, mais il reste à savoir si le service proposé par Anaxago est bon ou pas. Pour ce faire nous allons d’abord creuser le montage financier d’une opération de crowdfunding avec Anaxago.

Lorsque vous investissez dans un projet avec Anaxago vous pouvez tomber sur trois types de montages décrit ci dessous. Dans tous les cas, Anaxago créé une holding intermédiaire pour pouvoir regrouper l’argent levé auprès des particuliers.

Le montage en obligations

Anaxago Avis, un schéma qui montre comment le montage financier est implémenté et les explications des obligations

Dans ce cas de figure, vous allez acheter une obligation qui est une créance. La société qui émet ce produit financier doit ensuite rembourser un coupon et un principal prédéfinis à l’avance. Il existe donc un contrat d’obligation entre vous et la holding développée par Anaxago qui est dans ce cas détenue à 100% par Anaxago.

Cette société holding va ensuite acheter des obligations émises par la structure corporate du promoteur (sa holding). Une fois qu’on comprend ce montage, il faut se poser deux questions :

Est-ce que le cash peut transiter sans être trop taxé ?
Qu’est-ce qu’il se passe en cas de défaut ? 

Pour la fiscalité : les intérêts payés par la holding du promoteur vont rentrer dans le résultat de la holding détenue par Anaxago. Heureusement, les intérêts à payer aux investisseurs particuliers sont déductibles du résultat. Ainsi, le résultat de la holding sera nul et aucun impôt sur le résultat ne viendra diminuer le rendement de votre investissement.

En cas de défaut : les obligations vous donnent des droits sur les actifs de la société qui les émet. Ainsi, dans notre cas, si le projet fait défaut, le promoteur doit trouver un moyen pour vous rembourser, il peut par exemple piocher dans sa trésorerie. S’il ne peut toujours pas rembourser, il se trouve alors en cessation de paiement et ses actifs seront répartis à ses créanciers et ses actionnaires mais dans un ordre précis. 

  1. Les dettes de rang 1 dites « senior » : ce sont typiquement les prêts réalisés par les banques, ils sont moins risqués car ils seront remboursés en premier mais ont un rendement bien inférieurs aux 9% proposés par Anaxago.
  2. S’il reste de l’argent, ce sont les dettes de rang 2 dites « mezzanine » qui seront remboursées : ce sont vos obligations ici qui rentrent en jeu.
  3. Enfin, il restera les actionnaires qui pourront récupérer le reste de l’argent au pro rata de leur part dans la société.

Globalement, notre avis sur ce montage financier proposé par Anaxago est très favorable puisqu’il permet d’être assuré directement sur l’entreprise de promotion dans son ensemble et que la structure juridique et claire et avantageuse fiscalement.

Le montage en actions

Anaxago Avis, un schéma qui montre comment le montage financier est implémenté et les explications des actions

Dans ce montage là, vous n’êtes plus créanciers mais actionnaires d’une Holding elle même actionnaire de la société « programme » montée spécialement pour le projet.
Notre avis sur ce montage proposé par Anaxago est beaucoup moins bon pour les raisons suivantes :

  • Les actionnaires sont payés en dividendes. Mais, pour les sortir, la société doit d’abord payer des impôts sur ses résultats ce qui peut diminuer le rendement.
  • Comme dit précédemment, les actionnaires sont moins sécurisés que les créanciers. 
  • Vous n’êtes pas assuré en cas de défaut sur toute la société de promotion mais uniquement sur la société créée pour l’occasion ce qui rend l’investissement beaucoup plus risqué.
Heureusement, très peu de projet de crowdfunding sont réalisés avec ce type de montage sur la plateforme, une très grande majorité sont réalisés sous forme d’obligations. 

Le montage en obligation + société sœur

Anaxago Avis, un schéma qui montre comment le montage financier est implémenté et les explications des obligations et soeur

Ce montage est assez peu différent du tout premier. La différence majeure est que les obligations ne sont pas émises par la holding du promoteur mais par une société fille. Dans ce cas, il faut vérifier le contrat d’obligations entre la holding SAS objectif construction et la société soeur du promoteur pour s’assurer que des cautions sont prises directement sur la Holding du promoteur, et pas seulement sur la société fille ce qui serait plus risqué.

La bonne conduite à suivre

Dans tous les cas il est toujours intéressant d’aller voir les différents contrats qui vous lient avec ces sociétés pour comprendre ce qu’il se passe en cas de défaut. D’autant plus que les promoteurs lèvent de l’argent avec d’autres plateformes comme Homunity ou Finple sur un même projet et qu’il peut être intéressant de vérifier si les conditions de remboursements sont les mêmes pour toutes.

=> Ces explications peuvent paraître compliquées. Cependant, il faut retenir que le taux de défaut n’est que de 2,3%. Si vous diversifiez bien votre investissement dans différents projets, le crowdfunding reste une super solution. 

Tarifs d'Anaxago avis

En investissant avec une plateforme de crowdfunding immobilier, vous n’avez presque pas de fraisCe sont les promoteurs immobiliers de l’opération sélectionnée qui prennent en charge la majeure partie des frais de souscription lors de leur recherche de fonds. 

Attention, il existe tout de même des frais prélevés par Anaxago sur votre investissement. Cependant, vos rendements sont calculés net des ces frais qui se décomposent comme suit :

  • 0,5-2% d’honoraires de conseil sur le montant investi 
  • 1% maximum de frais de gestion sur le montant investi

Cependant, ces frais sont très raisonnables et n’impactent pas les rendements affichés. Notre avis sur les tarifs pratiqués par Anaxago est donc très positif. Malheureusement nous ne connaissons pas les frais payés par les promoteurs.

Notre avis sur la fiscalité du crowdfunding avec Anaxago

Les revenus que vous allez percevoir sont des coupons qui proviennent d’obligations. Pour ce type de revenus, l’état prévoit deux possibilités :

  • Imposition au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) soit 30% (12,8% de CSG et 17,2% de prélèvements sociaux) des revenus qui sont directement prélevés 
  • Imposition à l’IR. Si vous choisissez ce cas vous serez remboursés des 12,8% de CSG. Ce cas n’est intéressant qui si votre TMI est à 11% ce qui vous ferait économiser 1,8% d’impôts.

Globalement, notre avis est très positif sur la fiscalité d’Anaxago de part la simplicité de son prélèvement mais aussi son taux bien plus intéressant que des revenus fonciers par exemple.

Quels types de projets sont proposés sur la plateforme ?

Anaxago propose différents projets immobiliers : de l’investissement pour particuliers (résidentiel), du professionnel (bureaux), de l’immobilier géré ou encore des entrepôts ! Cette diversification des projets immobiliers vous permet d’avoir le choix et de pouvoir investir votre argent dans des opérations qui ont du sens pour vous.

Comme vous pouvez le constater ci-dessous les possibilités sont diverses et les biens sont très intéressants.

Anaxago avis
Exemples de projets de crowdfunding immobilier proposés sur Anaxago

À noter, Anaxago propose des investissements à impact en proposant des projets respectueux de l’environnement. Ils vous offrent la possibilité de participer dans des projets dits « Bâtiments durables » qui consistent à promouvoir des bâtiments à faible émission de carbone et avec une préférence marquée pour la rénovation d’infrastructures déjà existantes.

De plus, si l’investissement dans des opérations « de l’économie réelle » est ce qui vous botte, Anaxago a créé deux axes dans son offre d’investissement appelé : « Promotion Immobilière » et « Réhabilitation/ Transformation ».

Le premier axe « Promotion Immobilière » a pour objectif de créer de nouveaux biens immobiliers (tels que des résidences, des bureaux, etc.) depuis la localisation d’un terrain jusqu’à la finalisation du bâtiment construit, et, en dernier lieu, les revendre à une autre partie.

Le deuxième axe « Réhabilitation/ Transformation » a pour objectif la rénovation ou la modification de biens immobiliers existants (comme des habitations, des bureaux, etc.) dans le but de les vendre à un acheteur tiers qui serait intéressé par le bien une fois les travaux achevés.

Quelles sont les étapes d'un investissement en crowdfunding immobilier avec Anaxago ?

Sélection des opportunités

Leur équipe détecte les opportunité ayant des rentabilités intéressantes et effectuent une évaluation approfondie à la fois de l’opérateur (solvabilité, antécédents, réputation) et du projet lui-même (aspects financiers, marketing, administratifs et techniques). Toutes ces informations vous sont ensuite synthétisées pour vous aider à prendre une décision. 

Financement

Comme évoqué ci-dessus, les cas sélectionnés (seulement moins de 3%) sont publiés sur Anaxago et disponibles pour investissement. Chacun des cas est présenté avec un document d’investissement qui explique les modalités de l’opération et les évaluations effectuées.

Réalisation du programme

Après que les fonds ont été transférés à l’opérateur, ce dernier procède à la réalisation du projet immobilier. Pendant ce processus, une plateforme de suivi est mise à votre disposition pour vous permettre de suivre l’évolution du projet et les prochaines étapes prévues.

Remboursement

À la fin du projet, l’opérateur rembourse l’argent prêté. Vous recevez alors les fonds directement sur votre compte Anaxago.

L'avis des internautes sur Anaxago

avis anaxago truspilot
Anaxago avis Trustpilot

Les avis sur la plateforme sont globalement très positifs néanmoins quelques sujets reviennent assez régulièrement :

  • La lenteur du service client 
  • Des problèmes techniques sur la plateforme

Ce sont des sujets que nous considérons comme mineurs et qui s’expliquent par le succès important d’Anaxago avec une très forte demande tant sur leur site que pour leur service client. Par ailleurs, on peut constater que chaque commentaire positif comme négatif a une réponse de la part d’un membre de la plateforme ce qui montre malgré tout une certaine qualité de leur service clients.

Notre avis sur le crowdfunding avec Anaxago

Avantages

  • Possibilité d’investir dès 1 000 euros
  • Une grande simplicité d’investissement
  • Agrégé CIP (Conseiller en Investissement Participatif)
  • Des rendements très attractifs (9,80% en moyenne)
  • Fiscalité avantageuse (IR ou Flat Tax)
  • Une gestion des défauts très active
  • La possibilité d’échanger directement avec d’autres investisseurs 
  • De nombreuses informations sur les projets présentés
  • Pas de frais 

Inconvénients

  • Un risque de défaut très faible mais qui existe
  • Un taux de défaut et de retard en augmentation

En bref :

Pilier du développement du crowdfunding immobilier en France, Anaxago est une valeur sûre. Avec de nombreux projets financés, leurs conseillers sauront répondre clairement et rapidement à vos questions. Vous pourrez d’ailleurs poser vos questions directement à votre conseiller (qui vous est propre) sur votre espace investisseur.

À noter : seulement 3% des projets sont retenus pour les investisseurs, ce qui constitue un marqueur de confiance dans le sérieux des projets proposés par Anaxago et leurs conseillers. Anaxago avis.

Nous avons aussi apprécié la possibilité de réaliser son inscription 100% digitale avec un support humain si nécessaire, ce qui est très intéressant pour les plus gros portefeuilles.

En ce qui concerne le risque de défaut, il est arrivé à 2 reprises que les opérateurs avec qui ils travaillaient fassent faillite. On notera quand même le travail de leurs équipes pour récupérer l’argent des investisseurs (ex: l’opération « Terlat » où 90% du capital investi avait été récupéré) ce qui est un gage de respect envers leurs investisseurs.

Que retenir des services de crowdfunding d'Anaxago ?

+234

Projets financés

654m€

investis depuis la création

30 mois

Horizon moyen

9,8%

rendement moyen

1,7%

Taux de retard 

0*

Frais 

211m€

de capital remboursé

  • ces données proviennent de Anaxago et sont issues d’un rapport détaillé depuis leur date de création. anaxago avis
  • *il n’y a pas de frais directs mais il y a tout de même de légers frais sur votre investissement 

Les autres services proposés par Anaxago et notre avis

Depuis sa création, Anaxago a su se développer et proposer d’autres solutions de placement novatrices qui permettent au grand public d’investir dans des opérations normalement réservées à un petit monde de connaisseurs. Ainsi avec la seule plateforme d’Anaxago il est possible de diversifier son portefeuille simplement.

Startups & PME

Anaxago vous propose d’investir dans des start-ups et PME françaises à fort potentiel. C’est très intéressant car ce type de placement peut offrir de très gros rendements. En revanche, le risque est extrêmement élevé et il est probable que de nombreuses entreprises fassent faillite et que vous perdiez une partie ou tout votre capital investi. 
Ces placements doivent venir d’une forte conviction de votre part pour un projet avec de l’argent que vous êtes réellement disposés à perdre. Notre avis sur cette offre d’Anaxago est positive car la plateforme vous propose de nombreuses analyses sur les sociétés pour vous aiguiller.

SCPI

Anaxago a complété son offre en vous permettant d’investir dans deux SCPI ActivImmo et Pierval Santé, deux grosses SCPI du secteur. L’offre n’est pas très diversifiée et on sent un peu que ce n’est pas la coeur de métier de la plateforme. En effet, les chiffres présentés pour les SCPI ne sont plus à jour avec des rendements présentés qui datent de 2020. Si vous souhaitez comparer plus de SCPI vous pouvez découvrir notre comparatif.

Notre avis sur cette offre d’Anaxago est donc plutôt mitigé.

Private equity

Anaxago vous propose d’investir directement en equity dans des projets de promotion immobilière pour selon eux capter « une partie de la création de valeur ».
Cette offre expose un objectif de rendement de 7%. Hors, leur solution de crowdfunding (moins risqué car investissement en dette) offre des rendements de 9% minimum. Par ailleurs :

  • Votre argent est bloqué plus longtemps (5 ans)
  • Les frais d’entrés sont plus importants (4%)
  • Les frais de gestion sont plus importants (2%)

En somme, plus de risque, plus de frais et moins de rendement. Nous avons donc un avis négatif sur cette offre d’Anaxago

FAQ

Anaxago est une plateforme de crowdfunding immobilier qui sert d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers à la recherche de financement et les particuliers qui souhaitent investir leur argent pour des rendements attrayants. La plateforme propose aussi d’autres types d’investissement pour diversifier son portefeuille.

Bien que le risque de défaut soit très faible, il existe toujours. De plus, le taux de défaut et de retard a augmenté. Ainsi la durée de vos placements peu être plus longue que prévue.

Les revenus provenant d’Anaxago peuvent être soumis à deux types de fiscalité : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% ou l’impôt sur le revenu (IR). Le choix entre les deux dépend de votre situation fiscale personnelle.

Les frais d’Anaxago sont constitués d’honoraires de conseil de 0,5 à 2% sur le montant investi, et des frais de gestion n’excédant pas 1% sur le montant investi.

Photo du co-fondateur d'Immocompare

Thibault

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.

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