Anaxago avis : peut-on faire confiance à cet acteur du crowdfunding immobilier ?
Je continue les analyses détaillées des plateformes de crowdfunding immobilier (déjà +15 à mon actif) en vous présentant aujourd’hui mon avis sur Anaxago. Au programme, analyse des performances historiques, des avis des investisseurs, de la qualité de la présentation des projets et des équipes de la société. Je vous présente aussi les alternatives et les concurrents qui pourraient vous intéresser.
Vous souhaitez savoir si Anaxago est la bonne solution pour investir une partie de votre capital ? Vous êtes au bon endroit !
Table des matières
Mon avis en bref sur Anaxago
Avantages
- Possibilité d’investir dès 1 000 euros
- Une grande simplicité d’investissement
- Des rendements très attractifs (9,80% en moyenne)
- Fiscalité avantageuse (IR ou Flat Tax)
- Une gestion des défauts très active
- La possibilité d’échanger directement avec d’autres investisseurs
- De nombreuses informations sur les projets présentés
- Pas de frais
Inconvénients
- Un risque de défaut faible mais qui existe
- Un taux de défaut et de retard en augmentation
Envie de gagner du temps sur le choix de votre plateforme de crowdfunding?
Faut-il investir dans le crowdfunding immobilier ?
Selon moi, c’est un très bon moment pour investir dans le crowdfunding immobilier pour les raisons suivantes :
- Les taux de rémunération ont augmenté
- Le plus dur pour les promoteurs et les marchands de bien est derrière nous
- les plateformes sont plus strictes que jamais sur la sélection des projets.
Faut-il investir dans le crowdfunding immobilier avec Anaxago ?
Alors certes, c’est un bon moment pour prêter de l’argent à des promoteurs ou des marchands de bien mais faut-il le faire en passant par une plateforme comme Anaxago ?
Vous le verrez ci-dessous, mais les commentaires des plateformes de crowdfunding immobilier sont de plus en plus négatifs. La faute à un contexte très compliqué qui fait que les projets qui arrivent à échéance sont régulièrement en retard. Cependant, Anaxago reste l’une des plateformes de Crowdfunding immobilier les plus performantes et les plus solides, ce qui limite les risques pour un investisseur.
En termes de performance ce n’est pas la meilleure mais je pense que pour ceux qui cherchent plusieurs plateformes pour se diversifier, Anaxago doit faire partie de la sélection. En revanche, si vous cherchez une seule plateforme (ce que je ne recommande pas), Anaxago n’est pas celle que je choisirais au vu de ses performances.
Vous pouvez découvrir les avis d’autres investisseurs ci-dessous. Nous ne contrôlons aucun des avis publiés, même à la demande des marques. Vous pouvez donc vous fier à ces avis.
Les avis Google et Trustpilot sur Anaxago
Les avis sur la plateforme sont globalement très positifs néanmoins quelques sujets reviennent assez régulièrement :
- La lenteur du service client
- Des problèmes techniques sur la plateforme
- Des défauts en augmentation
Ce sont des sujets que nous considérons comme mineurs et qui s’expliquent par le succès important d’Anaxago avec une très forte demande tant sur leur site que pour leur service client. Par ailleurs, on peut constater que chaque commentaire positif comme négatif a une réponse de la part d’un membre de la plateforme ce qui montre malgré tout une certaine qualité de leur service clients.
L'analyse détaillée d'Anaxago par un expert
Créé en 2012, Anaxago souhaitait « réconcilier le monde de la finance et celui de l’économie réelle ». Pour ce faire elle propose à chaque investisseur de financer à partir de 1000 euros des projets de promotion immobilière directement sur sa plateforme.
En 2019, afin de compléter son offre existante (plateforme d’investissement, société de gestion et conseil en gestion de patrimoine), elle devient une néobanque 100% digitale.
Le concept global
Anaxago est avant tout une plateforme de crowdfunding immobilier. La société propose ainsi ses services à deux types d’acteurs :
- Les promoteurs immobiliers : lorsqu’ils souhaitent développer un projet (construction de logements, rénovation d’un immeuble, changement d’usages) les promoteurs vont se financer avec un crédit bancaire (40%) avec les préventes du projet (40%) et en fonds propres (20%). De nombreux promoteurs souhaitent diminuer leur apport en fonds propres pour augmenter leur rentabilité et multiplier les projets. C’est ici qu’Anaxago intervient en leur proposant de lever de la dette pour eux auprès des particuliers.
- Du côté investisseur : Anaxago offre la possibilité de prêter une partie de leur capital à des promoteurs. Par ailleurs, la société analyse les projets en amonts et permet aux particuliers d’investir simplement. Enfin, elle va s’occuper du contentieux en cas de défaut.
En tant qu’intermédiaire, Anaxago s’occupe de trouver les promoteurs, d’analyser leur solvabilité, de trouver les particuliers, de mettre en place le montage financier et de gérer les contentieux. En échange, Anaxago exerce des frais de gestion et de conseil.
Notre avis sur le concept d’Anaxago est donc très bon puisqu’il répond à un réel besoin pour les deux types d’acteurs. Il faut en revanche bien comprendre que c’est un investissement risqué.
Quelles sont les performances des concurrents et alternatives d'Anaxago ?
| ACTEURS | Date d'actualisation | Retard -6 mois | Retard +6 mois | Perte définitive | Projets en retard | Commencez à investir |
|---|---|---|---|---|---|---|
 | 03/2024 | 0,3% | 0,2% | 0% | 0,5% | Avis sur Bienprêter |
 | n.a | 3,7% | 5,7% | 0% | 9,4% | Je créé mon compte |
 | 03/2024 | 6,6% | 3,7% | 0% | 10,4% | Lire avis sur Monego |
 | 02/2024 | 10,5% | 13,2% | 0% | 23,7% | Je créé mon compte |
 | 03/2024 | 7,8% | 16,3% | 0% | 24,1% | Lire avis sur Fundimmo |
 | 03/2024 | 11,2% | 13,5% | 0% | 24,1% | Avis sur Clubfunding |
 | 03/2024 | 9,2% | 16,1% | 0% | 25% | Lire l'avis sur Finple |
 | 03/2024 | 12,4% | 13,5% | 0,7% | 26,6% | Lire avis sur Anaxago |
 | 01/2024 | 20,9% | 12% | 0% | 32,9% | Lire avis sur Raizers |
 | n.a | 17,3% | 19,2% | 0% | 36,5% | Lire avis sur Baltis |
On le voit assez nettement, Anaxago n’est la plateforme de Crowdfunding la plus performante et termes de taux de retard et de perte définitive. Cela peut sans doute s’expliquer par une sélection des projets un peu plus laxiste pendant un période faste de l’immobilier. Pour découvrir les autres plateformes vous pouvez lire notre comparatif 2024 des plateformes de crowdfunding immobilier afin d’aller plus dans le détail de vos recherches.
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Notre avis sur les montages financiers d'Anaxago
Certes le concept est bon, mais il reste à savoir si le service proposé par Anaxago est bon ou pas. Pour ce faire nous allons d’abord creuser le montage financier d’une opération de crowdfunding avec Anaxago.
Lorsque vous investissez dans un projet avec Anaxago vous pouvez tomber sur trois types de montages décrit ci dessous. Dans tous les cas, Anaxago créé une holding intermédiaire pour pouvoir regrouper l’argent levé auprès des particuliers.
Le montage en obligations
Dans ce cas de figure, vous allez acheter une obligation qui est une créance. La société qui émet ce produit financier doit ensuite rembourser un coupon et un principal prédéfinis à l’avance. Il existe donc un contrat d’obligation entre vous et la holding développée par Anaxago qui est dans ce cas détenue à 100% par Anaxago.
Cette société holding va ensuite acheter des obligations émises par la structure corporate du promoteur (sa holding). Une fois qu’on comprend ce montage, il faut se poser deux questions :
Est-ce que le cash peut transiter sans être trop taxé ?
Qu’est-ce qu’il se passe en cas de défaut ?
Pour la fiscalité : les intérêts payés par la holding du promoteur vont rentrer dans le résultat de la holding détenue par Anaxago. Heureusement, les intérêts à payer aux investisseurs particuliers sont déductibles du résultat. Ainsi, le résultat de la holding sera nul et aucun impôt sur le résultat ne viendra diminuer le rendement de votre investissement.
En cas de défaut : les obligations vous donnent des droits sur les actifs de la société qui les émet. Ainsi, dans notre cas, si le projet fait défaut, le promoteur doit trouver un moyen pour vous rembourser, il peut par exemple piocher dans sa trésorerie. S’il ne peut toujours pas rembourser, il se trouve alors en cessation de paiement et ses actifs seront répartis à ses créanciers et ses actionnaires mais dans un ordre précis.
- Les dettes de rang 1 dites « senior » : ce sont typiquement les prêts réalisés par les banques, ils sont moins risqués car ils seront remboursés en premier mais ont un rendement bien inférieurs aux 9% proposés par Anaxago.
- S’il reste de l’argent, ce sont les dettes de rang 2 dites « mezzanine » qui seront remboursées : ce sont vos obligations ici qui rentrent en jeu.
- Enfin, il restera les actionnaires qui pourront récupérer le reste de l’argent au pro rata de leur part dans la société.
Globalement, notre avis sur ce montage financier proposé par Anaxago est très favorable puisqu’il permet d’être assuré directement sur l’entreprise de promotion dans son ensemble et que la structure juridique et claire et avantageuse fiscalement.
Le montage en actions
Dans ce montage là, vous n’êtes plus créanciers mais actionnaires d’une Holding elle même actionnaire de la société « programme » montée spécialement pour le projet.
Notre avis sur ce montage proposé par Anaxago est beaucoup moins bon pour les raisons suivantes :
- Les actionnaires sont payés en dividendes. Mais, pour les sortir, la société doit d’abord payer des impôts sur ses résultats ce qui peut diminuer le rendement.
- Comme dit précédemment, les actionnaires sont moins sécurisés que les créanciers.
- Vous n’êtes pas assuré en cas de défaut sur toute la société de promotion mais uniquement sur la société créée pour l’occasion ce qui rend l’investissement beaucoup plus risqué.
Le montage en obligation + société sœur
Ce montage est assez peu différent du tout premier. La différence majeure est que les obligations ne sont pas émises par la holding du promoteur mais par une société fille. Dans ce cas, il faut vérifier le contrat d’obligations entre la holding SAS objectif construction et la société soeur du promoteur pour s’assurer que des cautions sont prises directement sur la Holding du promoteur, et pas seulement sur la société fille ce qui serait plus risqué.
La bonne conduite à suivre
Dans tous les cas il est toujours intéressant d’aller voir les différents contrats qui vous lient avec ces sociétés pour comprendre ce qu’il se passe en cas de défaut. D’autant plus que les promoteurs lèvent de l’argent avec d’autres plateformes comme Homunity ou Finple sur un même projet et qu’il peut être intéressant de vérifier si les conditions de remboursements sont les mêmes pour toutes.
=> Ces explications peuvent paraître compliquées. Cependant, il faut retenir que le taux de défaut n’est que de 2,3%. Si vous diversifiez bien votre investissement dans différents projets, le crowdfunding reste une super solution.
Avis sur les frais d'Anaxago
En investissant avec une plateforme de crowdfunding immobilier, vous n’avez presque pas de frais ! Ce sont les promoteurs immobiliers de l’opération sélectionnée qui prennent en charge la majeure partie des frais de souscription lors de leur recherche de fonds.
Attention, il existe tout de même des frais prélevés par Anaxago sur votre investissement. Cependant, vos rendements sont calculés net des ces frais qui se décomposent comme suit :
- 0,5-2% d’honoraires de conseil sur le montant investi
- 1% maximum de frais de gestion sur le montant investi
Cependant, ces frais sont très raisonnables et n’impactent pas les rendements affichés. Notre avis sur les tarifs pratiqués par Anaxago est donc très positif. Malheureusement nous ne connaissons pas les frais payés par les promoteurs.
Quels types de projets sont proposés sur la plateforme ?
Anaxago propose différents projets immobiliers : de l’investissement pour particuliers (résidentiel), du professionnel (bureaux), de l’immobilier géré ou encore des entrepôts ! Cette diversification des projets immobiliers vous permet d’avoir le choix et de pouvoir investir votre argent dans des opérations qui ont du sens pour vous.
Comme vous pouvez le constater ci-dessous les possibilités sont diverses et les biens sont très intéressants.
À noter, Anaxago propose des investissements à impact en proposant des projets respectueux de l’environnement. Ils vous offrent la possibilité de participer dans des projets dits « Bâtiments durables » qui consistent à promouvoir des bâtiments à faible émission de carbone et avec une préférence marquée pour la rénovation d’infrastructures déjà existantes.
De plus, si l’investissement dans des opérations « de l’économie réelle » est ce qui vous botte, Anaxago a créé deux axes dans son offre d’investissement appelé : « Promotion Immobilière » et « Réhabilitation/ Transformation ».
Le premier axe « Promotion Immobilière » a pour objectif de créer de nouveaux biens immobiliers (tels que des résidences, des bureaux, etc.) depuis la localisation d’un terrain jusqu’à la finalisation du bâtiment construit, et, en dernier lieu, les revendre à une autre partie.
Le deuxième axe « Réhabilitation/ Transformation » a pour objectif la rénovation ou la modification de biens immobiliers existants (comme des habitations, des bureaux, etc.) dans le but de les vendre à un acheteur tiers qui serait intéressé par le bien une fois les travaux achevés.
Quelles sont les étapes d'un investissement en crowdfunding immobilier avec Anaxago ?
Sélection des opportunités
Leur équipe détecte les opportunité ayant des rentabilités intéressantes et effectuent une évaluation approfondie à la fois de l’opérateur (solvabilité, antécédents, réputation) et du projet lui-même (aspects financiers, marketing, administratifs et techniques). Toutes ces informations vous sont ensuite synthétisées pour vous aider à prendre une décision.
Financement
Comme évoqué ci-dessus, les cas sélectionnés (seulement moins de 3%) sont publiés sur Anaxago et disponibles pour investissement. Chacun des cas est présenté avec un document d’investissement qui explique les modalités de l’opération et les évaluations effectuées.
Réalisation du programme
Après que les fonds ont été transférés à l’opérateur, ce dernier procède à la réalisation du projet immobilier. Pendant ce processus, une plateforme de suivi est mise à votre disposition pour vous permettre de suivre l’évolution du projet et les prochaines étapes prévues.
Remboursement
À la fin du projet, l’opérateur rembourse l’argent prêté. Vous recevez alors les fonds directement sur votre compte Anaxago.
Que retenir des services de crowdfunding d'Anaxago ?
- ces données proviennent de Anaxago et sont issues d’un rapport détaillé depuis leur date de création. anaxago avis
- *il n’y a pas de frais directs mais il y a tout de même de légers frais sur votre investissement
Les autres services proposés par Anaxago et notre avis
Depuis sa création, Anaxago a su se développer et proposer d’autres solutions de placement novatrices qui permettent au grand public d’investir dans des opérations normalement réservées à un petit monde de connaisseurs. Ainsi avec la seule plateforme d’Anaxago il est possible de diversifier son portefeuille simplement.
Startups & PME
Anaxago vous propose d’investir dans des start-ups et PME françaises à fort potentiel. C’est très intéressant car ce type de placement peut offrir de très gros rendements. En revanche, le risque est extrêmement élevé et il est probable que de nombreuses entreprises fassent faillite et que vous perdiez une partie ou tout votre capital investi.
Ces placements doivent venir d’une forte conviction de votre part pour un projet avec de l’argent que vous êtes réellement disposés à perdre. Notre avis sur cette offre d’Anaxago est positive car la plateforme vous propose de nombreuses analyses sur les sociétés pour vous aiguiller.
SCPI
Anaxago a complété son offre en vous permettant d’investir dans deux SCPI ActivImmo et Pierval Santé, deux grosses SCPI du secteur. L’offre n’est pas très diversifiée et on sent un peu que ce n’est pas la coeur de métier de la plateforme. En effet, les chiffres présentés pour les SCPI ne sont plus à jour avec des rendements présentés qui datent de 2020. Si vous souhaitez comparer plus de SCPI vous pouvez découvrir notre comparatif.
Notre avis sur cette offre d’Anaxago est donc plutôt mitigé.
Private equity
Anaxago vous propose d’investir directement en equity dans des projets de promotion immobilière pour selon eux capter « une partie de la création de valeur ».
Cette offre expose un objectif de rendement de 7%. Hors, leur solution de crowdfunding (moins risqué car investissement en dette) offre des rendements de 9% minimum. Par ailleurs :
- Votre argent est bloqué plus longtemps (5 ans)
- Les frais d’entrés sont plus importants (4%)
- Les frais de gestion sont plus importants (2%)
En somme, plus de risque, plus de frais et moins de rendement. Nous avons donc un avis négatif sur cette offre d’Anaxago.
Notre conclusion sur Anaxago
Anaxago est une société solide qui existe aujourd’hui depuis plus de 10 ans. Le risque de contrepartie pour les investisseurs est ainsi limité, ce qui est un bon point. En revanche, ses performances récentes montrent qu’elle ne fait pas partie des toutes meilleures plateformes de crowdfunding immobilier. Donc Anaxago oui, mais uniquement si vous êtes déjà investisseur sur d’autres plateformes et que vous cherchez à vous diversifier. Autrement, d’autres sites semblent plus intéressants et moins risqués comme Monego.
FAQ
Anaxago est une plateforme de crowdfunding immobilier qui sert d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers à la recherche de financement et les particuliers qui souhaitent investir leur argent pour des rendements attrayants. La plateforme propose aussi d’autres types d’investissement pour diversifier son portefeuille.
Bien que le risque de défaut soit très faible, il existe toujours. De plus, le taux de défaut et de retard a augmenté. Ainsi la durée de vos placements peu être plus longue que prévue.
Les revenus provenant d’Anaxago peuvent être soumis à deux types de fiscalité : le prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% ou l’impôt sur le revenu (IR). Le choix entre les deux dépend de votre situation fiscale personnelle.
Les frais d’Anaxago sont constitués d’honoraires de conseil de 0,5 à 2% sur le montant investi, et des frais de gestion n’excédant pas 1% sur le montant investi.
Anaxago est une plateforme agréable à utiliser. A noter que de plus en plus de projets sont en retard sur la plateforme. Attention donc.