Avis Bienprêter : peut-on faire confiance à cette plateforme de crowdfunding immobilier ?

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Une lectrice m’a récemment demandé mon avis sur la société Bienprêter. Ayant d’autres sujets à ce moment là je me suis rendu sur leur indicateur de performance pour pouvoir lui donner un retour rapide. A première vue la plateforme semblait presque parfaite avec un ratio rendement/risque vraiment intéressant (12% de rendement moyen pour un taux de défaut parmi les plus bas du marché).

Cependant en creusant un peu, j’ai découvert des pratiques plutôt inquiétantes que je vais vous décrire dans la suite de cet article. Je vous donnerai ensuite mon avis final sur Bienprêter. 

Avant ça, pour tous ceux qui souhaitent échanger sur les projets de crowdfunding en cours ou à venir je vous invite à rejoindre le Discord Immocompare où l’on analyse et on échange avec la communauté sur ces sujets !

Table des matières

Présentation de Bienprêter

Première page site de Bienprêter

Avantages

  • Une offre différenciante (financement de factures, voitures de luxe, immobilier etc…)
  • Un des meilleurs track record du secteur 
  • Une vraie aide pour les entreprises 
  • Des sûretés solides 
  • Une structure de frais qui alignent mieux les intérêts avec les investisseurs 
  • Montant minimum d’investissement à 50€

Inconvénients

  • Des fiches de présentation qui manquent de détail
  • Pas accès au contrat de prêt dans sa globalité
  • Des conflits d’intérêts avec les sociétés du dirigeant

Mon avis en bref sur Bienprêter

C’est une plateforme qui propose une grande diversité d’investissements et qui a remboursé intégralement +2600 projets pour seulement 14 retards et 0 perte définitive ce qui est, sur le papier très impressionnant et mieux que des sociétés comme Anaxago ou Homunity, les deux leaders du secteur.

Cependant ces chiffres sont à relativiser car 50% environs des projets ont été réalisés par les sociétés du même groupe (qui est aussi intimement lié au président et actionnaire de Bienprêter) ce qui pose plusieurs problèmes :

  • Sélection des projets : les chiffres ne sont donc pas représentatifs de la capacité de Bienprêter à sélectionner des bons projets et de bonnes sociétés.
  • Conflit d’intérêts : Bienprêter ne peut pas défendre correctement les intérêts de ses investisseurs car elle est présidée par une personne qui a des intérêts très importants dans les sociétés qui empruntent auprès des investisseurs.
  • Présentation des projets : le manque de détails sur les comptes de ces sociétés et l’absence de preuves de factures ne permet pas de vérifier la façon dont sont utilisés les fonds levés et de nous rassurer quand à la solvabilité des sociétés emprunteuses
  • Risque de contrepartie : le manque de diversification augmente votre risque et le risque de contrepartie (faillite de Bienpêter)

Je vais détailler un peu plus mon analyse dans la suite de cet article mais pour vous donner mon avis en bref, j’ai beaucoup de mal à me positionner sur le sujet . Les chiffres de la plateforme sont impressionnants et presque trop beaux pour être vrais. Ajouter à cela une vraie situation de conflit d’intérêts et des analyses de projets peu approfondies et ça donne un cocktail compliqué à analyser. Pourquoi pas mettre une petite partie de son capital (0-5%) mais je ne peux clairement pas la recommander chaudement malgré des statistiques qui sont les meilleures du marché. Il n’y a pas de débat là-dessus.

Et oui, c’est sûrement la première fois en +100 avis donnés sur Immocompare que je ne me positionne pas. Personnellement je n’utiliserai pas cette plateforme : (

Le concept historique de Bienprêter, l'affacturage revisité

L'affacturage, c'est quoi ?

Pour le coup j’aime beaucoup le concept principal de la société qui était de faire de l’affacturage. C’est un sujet un peu technique donc il faut un peu vous accrocher. Pour expliquer l’affacturage on va imaginer que je suis un traiteur.

  • Situation initiale : Génial ! Je viens de décrocher un énorme contrat pour un mariage qui va me permettre de doubler le CA de mon entreprise. Mais il y a un hic le client veut payer à la fin de la prestation.
  • Problème : je n’ai pas assez d’argent pour avancer l’achat des matières premières ni pour embaucher de nouvelles personnes pour m’aider à réaliser la prestation.
  • Solution : je vends la facture signée par mon client à un tiers (une banque par exemple) qui va me l’acheter avec une décote (si ma facture est des 100k€ il va me donner 95k€) ce qui me permet d’acheter les matières premières, d’embaucher et de conserver une marge. À la fin de la prestation le client paiera sa facture directement au tiers (la banque) qui lui aura gagné 5k€.
Et voilà, l’affacturage ce n’est pas plus compliqué que ça ! 

La spécificité de Bienprêter

Avec Bienprêter c’est un peu différent, vous n’allez pas acheter la facture mais vous aller prêter de l’argent à la société pour qu’elle puisse financer ses achats. Si on reprend notre exemple, vous allez prêter de l’argent à notre traiteur qui vous remboursera une fois qu’il sera payé par le client. La prise de risque n’est donc pas la même :

  • Avec le factoring classique : le risque est principalement de tomber sur un mauvais payeur qui ne paye pas la facture, qui met beaucoup de temps à la payer ou qui fait faillite et qui ne peut donc pas la payer.
  • Avec Bienprêter : vous prenez en partie les mêmes risques que ci-dessus et vous prenez en plus le risque que le traiteur à qui vous avez prêté de l’argent fasse faillite. le risque est donc plus élevé ce qui est aussi compensé par un rendement plus important (10-12%)

Pourquoi les entreprises passent par Bienprêter ?

C’est une question légitime quand on sait qu’en général le factoring coûte entre 1% et 5% aux entreprises. De plus une fois la facture payée elles n’ont plus à s’en occuper (relance, procédure judiciaire en cas d’impayés) ce que ne propose pas Bienprêter. 

Voici la liste des raisons qui peuvent expliquer pourquoi une entreprise pourrait être intéressée à l’idée de payer beaucoup plus et avec « moins d’avantages » :

  • Difficulté à trouver un factor : si la facture est très risquée car le client est très peu solvable il peut être compliqué de trouver un tiers pour financer ses factures. Passer par Bienprêter peut alors être la solution
  • Contraintes liées au contrat de factoring : en général les contrats de factoring se signent sur plusieurs mois et regroupent plusieurs créances. Il y a donc une obligation de volume et de récurrence. Cependant, certaines sociétés ne veulent financer qu’une seule facture ou même qu’une seule partie de la facture.
  • Difficultés de mise en place : négocier un contrat de factoring peut être long et contraignant en termes de pièces et documents à transmettre. Au contraire, on peut voir que le process de Bienprêter est beaucoup plus léger (un des problèmes de la plateforme selon moi)
Je pense que Bienprêter répond à un réel besoin des entreprises et après le crowdfunding immobilier le Crowdfactoring n’est qu’une suite logique pour aider les entreprises à trouver des financements. Mon avis sur le concept est donc positif.

Pourquoi je trouve Bienprêter très léger sur les dossiers présentés aux investisseurs ?

Les dossiers présentés sont pour moi trop légers avec les manquements suivants :

  • Des comptes de la société trop rarement présentés : parfois on a des chiffres dans un tableau très succinct mais on n’a pas les comptes officiels (aucune garantie donc que les chiffres soient vrais). Dans d’autres cas on n’a même pas le chiffre d’affaires. C’est d’autant plus gênant que ce sont des entreprises très liées au président de Bienprêter. Il devrait donc avoir un accès privilégié à ces informations. Pourquoi ne pas les présenter ?
  • Pas de contrat de prêt détaillé : on n’a pas vraiment d’indication sur le contrat de prêt en détail contrairement à de nombreuses autres plateformes ce qui n’est pas très rassurant
  • Pas de trace de facture : c’est pourtant ce que vous financez ! Pourquoi la plateforme ne met pas à disposition les factures signées par les clients avec le détail ? Aussi pourquoi ne transmet-elle pas les devis contractés par la société pour honorer sa future prestation ? Mettre à disposition ces éléments serait rassurant car cela nous permettrait de savoir précisément comment les fonds prêtés sont utilisés. Actuellement je n’ai aucun élément permettant d’assurer que les entreprises qui empruntent n’utilisent pas les fonds pour rembourser une autre dette par exemple (pas de contrat le stipulant et pas de preuve de facture/devis)
Quand je vois les innombrables documentations proposées par les autres plateformes sérieuses de crowdfunding, j’émets quelques doutes quant à la qualité de sourcing des projets par Bienprêter. J’ai d’ailleurs réalisé un comparatif des plateformes de crowdfunding si vous souhaitez trouver des plateformes qui offrent plus de détails.

Analyse de la situation du conflit d'intérêt

Voici le premier mapping de l’environnement actionnarial de Bienprêter (Ulends dans le graphique). 

Bienprêter environnement

Quand on compare cette liste de sociétés à la liste des emprunteurs on se rend compte que +30m€ empruntés l’ont été par des sociétés qui ont (ou ont eu) un lien actionnarial avec Michael Martin. 

On est clairement dans une situation de conflit d’intérêts. Alors oui, certains vont vous dire qu’avec l’agrément PSFP les conflits d’intérêts ne sont plus d’actualité mais je ne peux être d’accord avec cette analyse :

Quand on creuse un peu sur les documents légaux on peut observer les éléments suivants :

  • Toutes les parts de Michael Martin dans les sociétés qui empruntent sur Bienpêter ont été cédées à Ludivine Boilevin au moment où les plateformes de crowdfunding devaient obtenir le PSFP.
  • Ludivine Boilevin détient des parts dans des SCI qui appartiennent aussi à Michael Martin. On peut donc déjà constater qu’ils ont des intérêts communs 
  • Cerise sur le gâteau Ludivine Boilevin et Michael Martin ont la même adresse d’habitation

On imagine donc mal comment Michael Martin actionnaire et président de Bienprêter pourrait correctement défendre les intérêts de ses clients face à ceux de la personne avec qui il habite et avec qui il détient plusieurs sociétés. 

Le PSFP c’est quoi  ?

C’est une nouvelle réglementation imposée par l’AMF pour les plateformes de crowdfunding qui vise notamment à réduire les potentiels conflits d’intérêts.

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Les surretés proposées par Bienprêter

Bienprêter en fonction des projets propose différentes sûretés plus ou moins intéressantes. Voici celles qui sont selon moi peu intéressantes :

  • La promesse d’affectation hypothécaire : les promesses n’engagent que ceux qui les croient ! En réalité c’est une sûreté qui n’a que peu de valeur juridique. 
  • La délégation de paiement : ce n’est pas vraiment une garantie selon moi.

Ce qu’il est important de savoir, c’est que oui les garanties sont importantes mais elles n’effacent pas complètement le risque. Faire valoir ses droits peut être très compliqué et prendre beaucoup de temps surtout quand l’entité censée défendre vos intérêts est très liée avec les sociétés qui vous doivent de l’argent. 

Notre avis sur les frais de Bienprêter

Il y a principalement un type de frais avec Bienprêter qui prend entre 3 et 11% du montant levé (ce qui rend vraiment l’emprunt très cher pour l’entreprise). C’est un niveau de frais conventionnel pour le secteur du crowdfunding. 

Pour les prêteurs c’est « sans frais ».

Les équipes de Bienprêter

Ce que j’aime bien faire quand j’analyse une solution de crowdfunding immobilier, c’est aller voir les profils des employés sur Linkedin vérifier qu’ils ont bien des expériences préalables dans le secteur.

Pour Bienprêter j’ai donc regardé si les employés avaient déjà travaillé en banque (pour le factoring) ou dans des entreprises spécialisées en factoring. J’ai aussi regardé s’il y avait des experts immobiliers car la plateforme propose aussi des projets de promotion immobilière ou de marchand de biens. 

Résultat ?

Rien de concluant, je n’ai trouvé aucun employé avec des expériences cohérentes. Par exemple, leur chargée d’affaires était avant une commerciale itinérante. 

Mon avis sur les équipes de Bienprêter est donc plutôt négatif 

La fiscalité de vos investissement sur Bienprêter

Les revenus que vous allez percevoir sont des intérêts ou des coupons qui proviennent d’une créance. Pour ce type de revenus, l’état prévoit deux possibilités :

  • Imposition au prélèvement forfaitaire unique (le PFU) soit 30% (12,8% de CSG et 17,2% de prélèvements sociaux) des revenus qui sont directement prélevés 
  • Imposition à l’IR. Si vous choisissez ce cas vous serez remboursés des 12,8% de CSG. Ce cas n’est intéressant qui si votre TMI est à 11% ce qui vous ferait économiser 1,8% d’impôts.

Globalement, notre avis est positif sur la fiscalité de Bienprêter et du crowdfunding en général.

L'avis des internautes sur Bienprêter

Avis sur la société de crowdfunding Bienprêter
Avis positif sur Bienprêter
avis négatif sur la société Bienprêter

Les avis sur la plateforme sont globalement très positifs tant de la part des entreprises que des utilisateurs avec néanmoins un point négatif qui revient régulièrement :

  • Il est souvent difficile d’investir dans les projets qui partent très vite et avec des prêteurs tirés au sort 

Avec les statistiques présentées par Bienprêter, on peut tout à fait comprendre les avis positifs sur la solution. Ce qui ne veut pas dire néanmoins que c’est une bonne idée d’investir chez eux.

Pour conclure sur Bienprêter

La société Bienprêter n’a pour elle que ses statistiques et une ergonomie agréable. Je suis personnellement très partisan de l’idée que les hommes mentent et pas les chiffres.

Je préfère une société avec de très bonnes statistiques qu’une société avec des statistiques médiocres mais des projets très bien présentés. 

Malheureusement dans le cas de Bienprêter trop d’éléments ne sont pas rassurants et viennent selon moi drastiquement augmenter les risques pour les prêteurs. Personnellement, je ne prendrais pas le risque d’investir avec eux.

FAQ

Dire que Bienprêter une arnaque serait de la diffamation. Cependant on peut clairement remettre en cause le mauvais alignement des intérêts entre la société et les investisseurs qui prêtent de l’argent à des sociétés détenues par une personne intimement liée au président et actionnaire de Bienprêter.

Bienprêter et Publicimm ne sont pas les mêmes sociétés en revanche elles sont détenues par des actionnaires qui sont très liés ce qui pose un problème de conflit d’intérêts.

Bienprêter n’a pas une activité qui lui impose d’être enregistrée à l’Orias. En revanche, elle détient l’agrément PSFP délivré par l’AMF.

Photo du co-fondateur d'Immocompare

Thibault

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.

30 réflexions sur “Bienprêter avis : y a t’il anguille sous roche ?”

  1. Bravo pour votre article.
    Cela fait très longtemps que j’alerte sur tous les points soulevés : manque d’informations sur les projets et les sociétés, erreurs dans les chiffres, faux dénouement des conflits d’intérêts pour obtenir le PSFP quand le dirigeant M. Martin se contente de revendre ses parts à sa concubine L. Boilevin, une notation des projets A,B,C qui n’a aucun sens (un emprunteur avec des fonds propres négatifs est noté A ou B), défauts critiques d’analyse des projets et aucun suivi des projets (cf. le cas Techni Gym où la société n’a même pas vérifié le bon déroulement des prestations financées, il y a quelques jours un projet a été retiré en catastrophe parce qu’un internaute avait averti que le gérant de la société à financer avait une autre société qui venait d’être placée en redressement judiciaire), communication catastrophique (beaucoup d’annonces mais rien n’arrive, leurs pubs sur youtube s’adressant à des ados prépubères sont à pleurer, un ton peu professionnel qui se la joue « djeun » avec de l’humour qui ne fait rire personne mais effraie plutôt), transfert des prêts Promup très longs sur 24 mois (pour financer des pubs de vente immobilières) à des filiales régionales (on repart pour 20-24 mois sur les mêmes prêts de pubs à 2500€ pièce, bref on rembourse des prêteurs avec l’argent de nouveaux prêteurs, cela ressemble furieusement à du Ponzi), transactions plus que suspectes sur ces refinancement Promup lors des opérations de Noël à 15% (plusieurs prêts de mêmes personnes pour des montants très élevés de 10 000 à 30 000 euros, à voir les liens ces personnes avec la galaxie Martin/Boilevin), promesse de remboursement des projets Techni Gym qui tardent à être tenues (remboursement avec plus d’un an de retard, sans intérêts autres que les intérêts initiaux, les promotions à 15% se font au détriment de ces remboursements), défaut de transmission au fisc des éléments de déclaration (pourtant les IFU sont prêts dès début janvier), etc, etc.
    Si l’on a le malheur de poser quelques questions embarassantes à la plateforme Bienprêter, on se fait censurer immédiatement. Idem sur le blog Argent & Salaire qui, curieusement, sert de canal de communication à M. Martin (plutôt que son site), et regroupe quelques investisseurs, débutants pour la plupart et sans réelles connaissances financières : interdiction de critiquer Bienprêter sous peine de censure (voir les réactions à votre blog, dont le lien ne devrait pas rester très longtemps sur le site, les censeurs veillent sur A&S, normal ils sont payés par Bienprêter).
    Votre papier de blog est donc très précieux, nul doute qu’il y aura aussi des tentatives de censure.
    En résumé : une plateforme à approcher avec la plus grande prudence, surtout pour ce qui est de la galaxie Promup (ne pas se laisser aveugler par les taux élevés à plus de 13%).

    1. Merci pour ce commentaire qui complète parfaitement l’article avec une vision plus « terrain » de la situation et des informations que je n’avais pas forcément en ma possession. Votre commentaire est donc lui aussi très précieux 😉

      Merci de m’informer du partage de mon article. Je viens d’aller regarder le forum d’Argent & Salaire. Je suis très surpris des vives réactions qu’il suscite. Je ne pensais pas qu’on pouvait autant prendre le partie d’une plateforme de Crowdfunding. J’aurais bien voulu répondre mais impossible de me créer un compte sur le forum malheureusement 🙁

      1. Il suffit de créer un compte sur A&S pour pouvoir réagir, mais la durée de vie de ce compte risque d’être très limitée… Faut essayer pour voir…

    2. Dixit le mec (Jean-Luc R. pour le pas le nommer) qui dissuade tout le monde d’investir mais le fait lui-même sur chaque projet à hauteur de 100 balles. Je rigole.

      1. En effet, je vous conseille de faire comme ce « mec » et d’investir avec la plus grande prudence sur cette plateforme qui manque clairement de transparence. Toujours bien diversifier ses plateformes et sur chaque plateforme diversifier ses projets. C’est la base.

  2. Bonjour,
    Tout d’abord un grand bravo pour votre article.
    Vous avez raison sur toute la ligne
    Rien est vrai dans leur communication, tout est question de marketing.
    Tout d’abord, j’ai travaillé pour eux, et je peux vous dire que Monsieur Martin et Madame Boilevin sont bien mariés depuis l’été 2022.
    Monsieur Martin n’ habite pas à Monaco comme il prétend sur Twitter ( pas beau de mentir )mais bien du côté de Brignoles avec MME Boillevin.
    Ne vous fiez pas au forum de argent et salaire, la moitié des gens qui interviennent positivement sont des trolls qui roule pour bien prêter, et qui vont noyer les avis négatifs.
    De plus le monsieur qui gère le site a des intérêts financiers avec eux.

    Et oui, on peut aussi se poser la question de ce qui peut ressembler à un Ponzi dans la moitié des sociétés qui sont financées sur le site Bienpreter, surtout ce qui concerne la galaxy Promup et consorts .
    Comme nous n’avons aucune preuve que ça pourrait être assimilé à de la diffamation , ne l’affirmons pas .
    Par contre nous avons quand même le droit de nous poser des questions légitimes non !!

    1. Merci beaucoup pour votre commentaire !

      Je ne souhaite pas faire de procès d’intention à Bienprêter ou à Mr Martin mais il est vrai que certaines pratiques interrogent. Cela dit à chacun de prendre sa décision et d’investir selon ses convictions.

      Aussi, je ne remets pas en cause l’intégrité du fondateur d’Argent & Salaires qui fait selon moi un travail très intéressant pour le secteur du crowdfunding. Je peux même comprendre qu’il recommande Bienprêter qui a, en effet, des performances impressionnantes. Je pense cependant qu’il est important d’avoir tous les éléments en compte avant de prendre une décision d’investissement d’où mon article.

      Encore merci pour votre message 🙂

    2. En effet, beaucoup de trolls de BP sur A&S. Même un message disant « mais rien de nouveau, M. Martin a déjà expliqué ses soi-disants conflits d’intérêts » avec copie de ses messages à l’appui où l’on n’apprend rien du tout sauf que ce Monsieur a sa résidence fiscale dans un paradis fiscal, Monaco. Ca fait de plus en plus peur.

        1. Je me contente de donner des faits. Je ne suis rémunéré par aucune plateforme. A chacun de se faire sa propre opinion, d’investir ou pas sur cette plateforme. En toute connaissance de cause.

          1. Vous éludez ma question ce qui est normal vu que vous avez un comportement schizophrénique. Ça s’appelle noyer le poisson. On l’aura tous noté. Bonne continuation.

          2. Puisque vous voulez savoir ce que je fais sur cette plateforme, je désinvestis régulièrement tous les 6 du mois, depuis de nombreux mois. Et je réinvestis sur d’autres plateformes moins opaques.

    3. Je comprends pas vous dites avoir travaillé pour eux alors vous devriez savoir si c’est du Ponzi ou non. Pouvez-vous nous en dire plus svp ?

      1. Ah ouais parce que si ils ont bien monté un Ponzi ,ils l’ont évidemment dit à tout leur salariés ou prestataires .
        Ils font des réunions en leur disant chut, ça reste entre nous bien sûr.!
        Ne le diffusez pas sur Internet surtout!
        Bien sûr que non, que le personnel ou encore plus les prestataires ne doivent pas être au courant .
        Ces pratiques restent dans les arcanes de la direction.

          1. Pourquoi mépriser ou être virulent avec quelqu’un qui donne son point de vue ?
            C’est le ressenti de vos différentes interactions ici!
            C’est bien aussi de confronter les opinions ,cela sert à ça un espace comme celui ci non ?
            A moins que le discrédit des avis négatifs Bienpreter soit une technique de masquage de certains faits!
            Inutile de réagir comme ça ,vous été un particulier pas un employé de M Martin qui a peur pour son poste ,enfin j’espère.
            Alors vous avez encore besoin d’être éclairé ?
            Vous vous posez des questions sur le sérieux de cette plateforme ?

            Et bien appuyez vous sur le factuel et uniquement sur le factuel !
            Donc :
            •Le lien évident et conflit d’intérêt Martin /Boilevin marié ou pas c’est factuel ça non ?
            •Les dettes Publicimm ré financées par Promup puis encore refinancé par les filiales régionales c’est factuel aussi ça non ?
            •L’opacité du non dépôt des comptes de la galaxie des sociétés de M Martin c’est factuel aussi ça non ?
            •La dette de plus de 14 millions d’euros sur le bilan publié 2022 de Promup ,c’est factuel ça non ?
            •Le silence de M Martin depuis cet article c’est factuel ça non ?

            Alors chacun se fait son avis sur DES FAITS et chacun prends ses responsabilités en conséquence.
            Et surtout tout le monde reste courtois et respecte les avis et opinions des autres .
            En tout cas merci Thibault pour votre article qui change de la condescendance d’autre articles que l’on peu trouver sur le net ,souvent des articles avec un code de parrainage en fin de texte.
            Bravo à vous c’est bien aussi pour avancer dans nos choix des analyses différentes qui bousculent un peu les choses établies

  3. Bonjour a tous ,
    Cela fait longtemps que j’avais compris, et que j’ai arrêté mes investissements sur le site Bienpreter.
    En ce qui concerne le fait que Monsieur Martin et redonné ses parts à sa conjointe ,de ce point de vue là pourquoi pas.
    C’est une façon de détourner le système c’est vrai ,mais bon après tout ce sont ces sociétés qu’il a monté en puissance lui même .
    Ce qui me dérange plus, c’est le mensonge qui a l’air coutumier dans leur communication.
    En ce qui concerne les financements des sociétés Promup ( ex Publicimm) et leur nouvelles filiales régionales, il n’est pas bien compliqué de voir qu’il y a un problème de cohérence dans les demandes de levée de fonds.
    Cette société Promup diffuse des annonces immobilières qui correspondent à un contrat avec un client particulier qui vends sa maison .
    La totalité de leur contrat se retrouve donc logiquement sur le bon coin.
    Donc on peut donc voir le nombre de contrats en cours qui ne sont pas remboursés chez le notaire .
    Il suffit d’aller voir le nombre d’annonces qui sont diffusés à aujourd’hui sur Leboncoin.
    À aujourd’hui, il y a 1011 annonces de diffusées (ce qui correspond donc au nombre de contrats qu’ils ont actuellement en cours).
    Sur bienprêter ils financent 2500 € par contrat.
    On devrait donc avoir un encours sur Bienpreter qui doit se situer aux alentours des 2500 euros (prix d ´un contrat à financer sur BP) multiplié par 1011 ( nombre d’annonces en cours de diffusion non vendu et payé par le notaire) .
    Ce qui nous ferait à peu près 2,5 millions d’euros de poste client correspondant à l’encours de Promup sur le site Bienpreter.
    Hors si on se réfère au tableau qui est sur le site argent et salaire, les sociétés Promup et leur entités régionales ont un encours en capital restant du;hors interets ;de plus de 18 000 000 d’euros a remboursé.
    Étrange non !
    Bon OK, il manque une variable, le nombre de contrats retiré des sites de diffusion mais qui sont vendus est pas encore passé chez le notaire.
    Dans ce cas, cela voudrait dire qu’ils ont 16 millions d’euros de contrats à passer chez Notaire d’ici trois mois tout simplement impossible ou alors ils ont vendu 6400 maison ce mois-ci!
    Deuxième hypothèse, il n’arrive pas à se faire payer chez le notaire, et ils sont en contentieux avec un nombre de clients qui doivent à peu près 16 millions d’euros à Promup.
    Pour la troisième hypothèse, il y a peut-être des prêts qui servent à rembourser d’autres prêts.

    En tout cas, tous ces éléments me conforte dans le faite de ne plus investir sur cette plate-forme.

    Et je pense, ne plus être le seul à ouvrir les yeux quand on commence à parcourir les forums.

    Cdt

    1. Bravo pour votre analyse. Si elle s’avère correcte, c’est en effet plus qu’inquiétant. Les étranges prêts de montants très élevés (jusqu’à 30 000€/prêt, curieusement autorisés par la plateforme qui avait retiré toutes ses limites habituelles de 0,5%-1% et/ou 2000€) sur les projets des filiales Promup à 15% par toujours les mêmes personnes qu’on ne voit pas sur les autres projets posent également question et permet de s’interroger sur la mise en place d’une pyramide de Ponzi.

    2. Bonjour Thomas,
      Je n’ai pas vraiment compris votre commentaire.
      Comment pouvez-vous déterminer ce calcul avec Leboncoin ? Il ne me semble pas que toutes les annonces soient publiées sur Leboncoin ?
      Je vous rejoins par contre sur la gestion opaque de la galaxy Promup mais pas sur le fait que de léguer ses parts à son épouse ne pose pas de problème.
      Merci pour votre retour,
      Lopito

      1. Bonjour Lopito,
        Bien sûr que oui chaque contrat a une diffusion sur les sites d’annonces dont celui du boncoin.
        Leboncoin site principal et incontournable dans l’immobilier de part a part .
        De toute façon la diffusion est contractuelle , j’ai déjà eu l’occasion de voir un de leurs contrats.
        Le bien est diffusé sur Leboncoin comme d’autres sites aussi .
        Donc chaque contrat qui vaux 2500 € de prêt sur Bienpreter doit correspondre à une annonce diffusées sur Leboncoin et d’autres sites tant que le bien du contrat en question n’est pas vendu.
        Je vous invite aussi à aller vérifier sur les autres sites d’annonces immobilières ,il n’y a pas plus d’annonces Promup.
        Ils vendent des contrats de diffusion, mais ils ne diffusent pas sur les sites d’annonces ,Il n’y aurait aucune logique non ?
        On peut aussi noter qu’il y a quelques mois sur leur blog ils ont annoncé qu’ils avaient fait 6 millions d’euros de chiffre d’affaires au dernier bilan ,bilan non publiés bien évidemment.
        Alors, pourquoi avoir encore un en cours de plus de 18 millions d’euros à rembourser sur Bienpreter ?
        Et puis si on refait le film, M Martin fait financer ses factures de sa boîte Publicimm par sa boîte Bienpreter (la genèse de l’idée de BP qu’il n’a jamais caché d’ailleurs).
        Puis, vu les mauvais commentaires en cascade de Publicimm sur le net ,et le fait que les nombreux prêts arrivent à terme Monsieur Martin décide de fermer Publicimm et de remonter une nouvelle boîte qui s’appelle Promup.
        Et avec cette nouvelle boîte Promup il reprend la dette de Publicimm pour étaler les prêts sur encore 24 mois.
        Quel intérêt déjà si le poste client était financé une première fois de le re financer une deuxième fois ( ou est la rentabilité de la marge de leur produit ).
        Puis l’année dernière, a peu plus de 24 mois après l’ouverture de Promup la majorité des préts arrivant à terme ,M Martin ouvre des entités régionales et refait financer cette même dette sur encore 24 mois.
        Et puis, avec l’arrivée de la nouvelle réglementation européenne qui oblige à publier un minimum de chiffres pour une demande de prêt, c’est très pratique d’avoir des sociétés nouvelles qui n’ont aucun bilan et trois mois d’existence.
        Comment peut-on d’ailleurs déjà noter avec un B sur le site BP les entités régionales de Promup qui ont 3 mois d’existence avec un capital social de 1000 €, et qui ne font que racheter une dette bien lourde de plusieurs millions d’euros.
        je pense que beaucoup d’investisseurs sont conscients de ce problème, mais que la plupart avec des taux d’intérêts de 12 à 15 % ferme les yeux.
        Tant que ça passe ça passe!
        Par contre, tout le monde se plaindra et criera au scandale quand cette bulle spéculative explosera.
        Car elle finira par exploser, c’est écrit.

        Bien a vous

        1. Vous avez 100% raison, des changements de noms incessants, des holdings qui refourguent la dette à des filiales, des filiales initialement nommées Promup xxx, qui deviennent simplement xxx pour faire oublier le fait qu’elles ne sont que des parties de l’empire Promup/Publicis/L&B/Ulends. Même stratégie avec Kimpli devenu Green Bird Capital. Le couple Martin/Boilevin est devenu un expert dans les montages fumeux à tendance pyramidale. On attend toujours les explications de ce M. Martin promises pour le week-end dernier et disant « on va bien rigoler ».

          1. D’accord avec vous Jean-Luc R, cette promesse de Mr. Martin de franche rigolade, non tenue, ne fait pas bien sérieux, pas plus que le ton de son message qui l’ annonçait. Sinon bravo pour votre fidélité ce weekend encore sur Bienprêter, celà renforce grandement le sérieux et la crédibilité de vos contributions ici (où ailleurs)..

  4. Bonjour,
    Merci pour cet article très bien construit. Investissant moi-même sur Bien Prêter cette piqûre de rappel est toujours intéressante. Maintenant je vois un certain Jean-Luc qui vomit ici aussi tout ce qu’il lui est resté au travers de la gorge concernant cette plateforme, plateforme où ce Monsieur investi toujours autant (oui Jean-Luc R. à quand ce fameux ralentissement tant de fois annoncé sur de nombreux forums et autres blogs..?)

    Bien cordialement

    1. Bonjour,

      Merci pour le retour sur l’article. La suite du commentaire est-elle vraiment nécessaire ? Nous aimerions garder cet espace cordial et bienveillant.

      Merci par avance

  5. Bonjour Thibault,
    Je viens de tomber sur quelques chiffres, publiés sur la société L&B France (Promup) sur le site Pappers.
    Vous êtes certainement meilleur, juste que moi, vu votre qualification, mais je trouve que ces chiffres font peur, surtout en ce qui concerne l’endettement de la boîte.
    Pouvons-nous continuer à faire confiance à cette société pour lui prêter de l’argent ?

    Merci à vous

    Je vous laisse le lien
    https://www.pappers.fr/entreprise/lb-france-849524509

    1. Bonjour Loic,

      Merci pour ces informations complémentaires. De ce que je peux voir sur Pappers, je n’ai que le bilan 2022 de L&B France et celui de sa Holding. Malheureusement, il est très compliqué de tirer des conclusions sur ces seuls documents. Par ailleurs, je n’ai pas réussi à accéder aux bilans des autres sociétés du groupe ce qui rend l’analyse complexe.

      De ce qu’on peut voir, ce n’est pas très rassurant avec un ratio dettes/fonds propres qui est très important (plus une société est endettée plus elle augmente son risque). La société se leverage énormément pour financer son BFR qui est lui aussi très important. En 2022 la société fait 4m€ de CA pour presque autant de charges. Quand on voit 11,5m€ de dettes court termes (à échéance de -1an) qui sont sûrement à 10% de rendement soit un coût de 1,1m€ on peut en effet se poser des questions quant à la pérennité des activités de la société. Malheureusement il faudrait avoir plus d’informations pour vraiment conclure. C’est un Bilan fin 2022 et on est mi-2024, la société est toujours là donc ce qu’elle a pu rembourser, il faudrait notamment comprendre les flux financiers pour savoir comment.

      Il suffirait donc que le groupe nous donne ses derniers résultats pour mettre fin à tous débats, dommage qu’il ne le fasse pas !

      1. Bonjour Thibault,

        Quand avez-vous prévu d’appeler Mr Martin ?
        Cela fait à priori parti de votre travail de blogueurs d’autant plus que vous indiquez que cela fait parti de votre démarche et que vous appelez tous les dirigeants des plateformes que vous avez dans votre classement ?
        J’attends avec impatience votre retours suite à cet appel.

        1. Bonjour Vincent,

          Merci pour votre commentaire. J’ai contacté Mr Martin sur Linkedin. Il devait me faire un retour sur l’article il y a 1 semaine mais je n’ai rien reçu pour le moment. Je vais le relancer et je vous tiendrai au courant. Oui nous essayons d’appeler tous les dirigeants mais nous n’avons pas toujours de réponse malheureusement. Dans tous les cas on prend un rendez-vous en « client mystère » avec un membre de leur équipe.

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