Cœur d'Europe : avis sur la récente SCPI de Sogenial

SCPI Coeur d’Europe, l’avis de la rédac en bref : Créée en 2021, Coeur d’Europe a été développée par la société de gestion Sogenial  (1 000 M€ d’encours sous gestion).  La SCPI propose une stratégie d’investissement en Europe pour une fiscalité avantageuse avec un objectif de rendement stabilisé et de valorisation à long terme. 

Découvrez la suite de notre avis sur la SCPI Coeur d’Europe dans la suite de cet article !

SCPI Cœur d'Europe avis logo de la SCPI

SCPI Coeur d'Europe

 

  • Frais de souscription : 12%
  • Taux de distribution 2022 : 5% (net FE*)
  • RAN (en mois de loyers) : pas d’info
  • Date de création : 2021
  • Investissement minimum : 2 000
  • Valeur de réalisation/prix de la part : 91%
  • TOF : 99,6%

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Notre avis sur la SCPI Cœur d'Europe

Avantages

  • Une SCPI 100% internationale
  • Un report à nouveau conséquent
  • Deux premières années de gestion prometteuses
  • Une société de gestion très expérimentée 

Inconvénients

  • Des frais de gestion progressifs
  • Peu de recul sur la SCPI
  • Forte concentration de ses actifs en Belgique 

En bref :

La SCPI Cœur d’Europe est encore très récente (créée en 2021) mais a réalisé deux premières années avec un rendement très intéressant de 5% net de fiscalité étrangère sur les deux années. On est globalement rassuré pas l’expérience importante de la société de gestion Sogenial créée il y a plus de 40 ans et qui a développé 3 SCPI sur les 10 dernières années avec de très bons résultats. Aussi, la SCPI est uniquement internationale ce qui permet d’alléger la fiscalité de vos revenus fonciers et de diversifier votre portefeuille sur des pays européens. 

En revanche les frais de souscription sont importants à 12%. On observe aussi des frais de gestion très bas à 5% mais qui vont augmenter chaque année avant d’atteindre 12% en 2024 ce qui peut avoir pour conséquence d’obtenir des rendements plus faibles pour les souscripteurs. Par ailleurs, la SCPI étant très récente le TOF peut ne pas être très significatif et il faudra attendre plusieurs années pour avoir le niveau réel de cette metric. En d’autres termes on estime que sur le long terme la société aura du mal à maintenir ce niveau de rendement. 

Globalement nous avons un avis mitigé sur la SCPI Coeur d’Europe malgré la qualité de de la société de gestion.

Les chiffres clés de la SCPI Cœur d'Europe

6 mois 

de délai de jouissance

2 000€ 

investissement minimum

200€ 

prix d’une part

5,0% 

rendement 2022

10,56€

RAN par part (2021)

99,13% 

taux d’occupation financier

40m€ 

de capitalisation

Les frais de la SCPI Cœur d'Europe

Type de frais Montant des frais
Frais de souscription12%
Frais de sortie0%
Frais d'acquisition0%
Frais de travaux6%
Frais de cession6%
Frais de gestion locative 5% progressif jusqu'à 12% en 2024

La société de gestion derrière la SCPI Cœur d'Europe

Sogenial Immobilier est une société de gestion de fonds spécialisée dans l’investissement immobilier, gérant plus de 1 milliard d’euros d’actifs à ce jour. Cette société d’envergure nationale compte un portefeuille diversifié de plus de 130 actifs immobiliers, répartis entre les secteurs résidentiel, commercial et industriel. Parmi les produits proposés, on trouve des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), des OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) et des solutions de gestion locative dédiées à une clientèle institutionnelle et privée. Grâce à une équipe d’experts du marché immobilier, Sogenial Immobilier gère également plus de 130 biens immobiliers pour le compte de ses clients, en assurant la gestion quotidienne et la valorisation de ces actifs dans une optique de performance et de rentabilité à long terme.

 

Le président Jean-Marie Souclier, dirige la société depuis près de 20 ans ce qui assure une certaine stabilité à la société de gestion.

La stratégie et la diversification de la SCPI Cœur d'Europe

1 - La stratégie globale

La stratégie de Coeur d’Europe est d’investir au Portugal, en Belgique, en Espagne et bientôt aux Pays-Bas des des bureaux ou des commerces. L’objectif est des sélectionner des biens rentables avec un potentiel de prise de valeur. La stratégie est donc plutôt classique pour une SCPI avec une diversification limitée en terme des pays et de type d’activité.

2 - La diversification géographique

Pour l’instant on estime que la SCPI est trop concentrée sur un petit marché comme celui de la Belgique. La SCPI devrait néanmoins se diversifier au Portugal et aux Pays-Bas dans les années à venir.

3- La diversification par type de bien

En terme de diversification par type de bien la SCPI est trop concentrée sur les bureaux, qui est un secteur avec beaucoup d’incertitudes actuellement.

4 - La qualité des sous-jacents

Les sous-jacents se situent dans des villes de taille intermédiaire ce qui ne nous rassure pas sur la potentielle vacance locative qui pourrait intervenir dans les années qui viennent.

SCPI Cœur d'Europe avis sur la qualité du parc immobilier

La fiscalité de la SCPI Cœur d'Europe

Pour cette SCPI vous allez avoir 2 types d’imposition :

  • Pour les revenus issus des biens en Espagne (31% du portefeuille) : ces revenus seront dans un premier temps imposés à votre %TMI et peuvent potentiellement augmenter votre taux marginal d’imposition. En revanche, vous recevrez ensuite un crédit d’impôt. Par exemple, si vous avez touché 1000€ et que votre TMI global est de 15% vous recevrez un crédit d’impôt de 150€. 
  • Pour tous les autres revenus (69% du portefeuille) : ces revenus sont utilisés pour calculer votre TMI en revanche ils ne sont pas imposés. 
Ainsi, si vous touchez 10 000€ de dividendes de la SCPI et que votre couple touche 70k€ de salaires voilà les impôts que vous aurez à payer :
avis cœur d'Europe - détail de la fiscalité de la SCPI

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