La valeur de reconstitution des SCPI : la boussole d’un investissement ?
Décrypter la valeur de reconstitution SCPI
Lorsque l’on évoque les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), le terme de valeur de reconstitution revient souvent. Peu connue et parfois négligée, la valeur de reconstitution est un indicateur essentiel pour les investisseurs immobiliers. C’est une boussole qui peut guider votre choix d’investissement en vous permettant de connaître la réelle valeur d’une SCPI.
Mais qu’est-ce que la valeur de reconstitution des SCPI au juste ? En termes simples, elle représente la somme nécessaire pour reconstituer l’ensemble du patrimoine de la SCPI à l’identique. Elle inclut la valeur d’expertise des biens immobiliers détenus par la SCPI, tous les frais d’acquisition, ainsi que la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI. La différence entre cette valeur de reconstitution et le prix de souscription d’une part de SCPI peut vous indiquer si votre investissement est potentiellement sous-évalué ou surévalué.
La valeur de reconstitution SCPI et le prix de souscription : une relation dynamique
Pour mieux comprendre l’importance de la valeur de reconstitution d’une SCPI, prenons un exemple concret. Supposons que le prix de souscription d’une part de SCPI est de 100€ et que sa valeur de reconstitution est de 110€. Dans ce cas, le prix d’achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 – (100€ ÷ 110€) = 9,09%. Ainsi, la Société de Gestion peut décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part.
Maintenant, supposons que l’année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et que le prix de souscription reste à 100€. La différence entre ces deux valeurs dépasse la limite des 10% : 1 – (100€ ÷ 115€) = 13,04%. Dans ce cas, la Société de Gestion est contrainte de revaloriser le prix de la part pour rester dans la limite des 10% exigée par l’AMF pour toutes les SCPI.
Valoriser son investissement avec la valeur de reconstitution SCPI
Connaître la valeur de reconstitution d’une SCPI vous donne un avantage significatif pour valoriser votre investissement immobilier. En comparant le prix de souscription et la valeur de reconstitution, vous pouvez déterminer si vous achetez la part de SCPI à une valeur inférieure à sa valeur réelle. De plus, en surveillant l’évolution de la valeur de reconstitution, vous pouvez anticiper une éventuelle revalorisation de la part de SCPI.
Par exemple, prenons la SCPI Patrimmo Commerce gérée par Primonial REIM. Le prix de souscription de cette SCPI est de 197€, tandis que sa valeur de reconstitution est estimée à 179,47€. Il y a donc une surcote de 9,77% avec un prix de souscription supérieur à la valeur de reconstitution. Si vous êtes un nouvel investisseur, cela peut indiquer que le moment n’est peut-être pas optimal pour investir dans cette SCPI.
Inversement, considérons la SCPI Primofamily. Ici, le prix de souscription est de 204€, mais la valeur de reconstitution est plus élevée, estimée à 218,53€. On note alors une décote de -6,7%. Que signifie réellement cette décote pour vous, en tant qu’investisseur ?
Eh bien, une décote indique qu’une part de SCPI est actuellement offerte à un prix inférieur à sa valeur réelle de reconstitution, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs.
Cela étant dit, un investisseur avisé ne devrait pas seulement regarder la valeur de reconstitution. Il est tout aussi crucial d’examiner l’ensemble du tableau, y compris le rendement historique, la qualité du portefeuille immobilier, la solidité de la société de gestion et bien d’autres facteurs.
Voici quelques exemples de SCPI avec une valeur de reconstitution très proche voir supérieur à la valeur de leur part :
- Iroko Zen : valeur de reconstitution à 203€ vs 200€ du prix de part.
- Neo : valeur de reconstitution à 183€ vs prix de part à 187 €
- Remake Live : valeur de reconstitution 207€ vs 204 du prix de la part.
L'évolution de la valeur de reconstitution SCPI au fil du temps
Un autre aspect essentiel de la valeur de reconstitution à prendre en compte est son évolution au fil du temps. Par exemple, si la valeur de reconstitution d’une SCPI a tendance à augmenter d’année en année, cela indique que la SCPI ajoute constamment de la valeur à son portefeuille immobilier, ce qui est un bon signe pour les investisseurs.
Prenons par exemple la SCPI Patrimmo Commerce. En 2021, sa valeur de reconstitution était de 175€. En 2022, elle est passée à 179,47€, ce qui représente une augmentation de plus de 2,5%. C’est un indicateur positif de la performance de la SCPI et de sa capacité à augmenter la valeur de son portefeuille immobilier.
La valeur de reconstitution comme outil pour évaluer le potentiel de revalorisation
La valeur de reconstitution est également utile pour évaluer le potentiel de revalorisation d’une SCPI. Lorsque la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription approche 10%, il y a une probabilité accrue de revalorisation. Cependant, il convient de noter qu’une revalorisation n’est jamais garantie.
Dans l’exemple précédent de la SCPI Primofamily, si la valeur de reconstitution continue de croître tandis que le prix de souscription reste stable, la SCPI peut être amenée à revaloriser son prix de souscription pour respecter la règle des 10% fixée par l’AMF.
Conclusion : comment utiliser la valeur de reconstitution pour optimiser votre investissement ?
La valeur de reconstitution est un outil précieux pour évaluer la performance et le potentiel de revalorisation d’une SCPI. En tant qu’investisseur, vous devez non seulement comprendre ce qu’est la valeur de reconstitution, mais aussi savoir comment l’utiliser à votre avantage.
En examinant la valeur de reconstitution en conjonction avec d’autres indicateurs clés, tels que le rendement, la qualité du portefeuille et la solidité de la société de gestion, vous pouvez prendre des décisions d’investissement plus éclairées et maximiser votre potentiel de rendement.