Immobilier fractionné avis et comparatif
Comparez et trouvez la plateforme d’immobilier fractionné qui convient le mieux à votre profil. Découvrez les avis et le comparatif sur les plateformes d’immobilier fractionné.
Comparatif des meilleures solutions d'immobilier fractionné (Novembre 2023)
Tantiem
Nombre de projets financés : 5
Sous-jacent : Résidentiel
Rendement moyen : 5,0 %
Frais d’acquisition : 4-10% de la valeur du bien
Investissement minimum : 100 €
Agrégation AMF : Non
Objectif de TRI : 3,8%
Frais de gestion : 4-12% des loyers
* Pour bénéficier d’un bonus de rendement supplémentaire de 2,3%, sur la première souscription, la première année (quelque soit le projet), cliquez sur le lien jaune, la réduction exclusive sera directement enregistrée lors de la création de votre compte.
Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.
Nombre de projets financés : 3
Sous-jacent : Résidentiel
Rendement moyen : 6,0 %
Frais d’acquisition : 3-12%
Investissement minimum : 100€
Agrégation ACPR : Oui
Objectif de TRI : 4%
Frais de gestion : non indiqué
* Pour bénéficier d’un cashback de 3% sur chacun des projets proposés par Blocshare pendant un an , cliquez sur le lien jaune, la réduction exclusive sera directement enregistrée lors de la création de votre compte.
Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.
Nombre de projets financés : 0
Sous-jacent : Commercial
Rendement moyen : 5,0 %
Frais d’acquisition : 10% de la valeur du bien
Investissement minimum : 1 €
Agrégation AMF : Oui, PSFP
Objectif de TRI : 3,7%
Frais de gestion : 10% des loyers
* Pour bénéficier d’un bonus de rendement supplémentaire jusqu’à 4%, sur tous vos investissements, la première année, indiquez le code IC1 dans le champ « Code parrainage/ affiliation » lors de votre inscription sur leur plateforme.
Nombre de projets financés : 3
Sous-jacent : Résidentiel
Rendement moyen : 6,0 %
Frais d’acquisition : 5%
Investissement minimum : 200 €
Agrégation AMF : n.a
Objectif de TRI : 4,5%
Frais de gestion : 1% de la valeur du bien
* Pour bénéficier d’1% de cashback sur votre montant investi, cliquez sur le bouton jaune et vous serez redirigé vers leur plateforme avec la somme du cashback qui vous sera reversée après votre investissement. Cette offre de 1% de cashback n’est disponible que sur votre premier mois d’investissement.
Nombre de projets financés : 0
Sous-jacent : Résidentiel et hôtellerie
Rendement moyen : 6,0 %
Frais d’acquisition : 10%
Investissement minimum : 10 €
Agrégation AMF : n.a
Objectif de TRI : 4%
Frais de gestion : 2,5% des loyers
Nombre de projets financés : 6
Sous-jacent : Résidentiel
Rendement moyen : 4,0 %
Frais d’acquisition : 0%
Investissement minimum : 100€
Agrégation AMF : Non
Objectif de TRI : 2,8%
Frais de gestion : tout rendement > 4%
Nombre de projets financés : + de 50
Horizon moyen : pas de prérequis
Rendement moyen : 6,0 %
Taux de défaut : n.a
Date de création : 2020
Investissement minimum : 10 €
Agrégation AMF : PSFP
Montants investis : 60 millions d’euros
Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné est un concept récent introduit en France par la société Bricks. La proposition est attrayante car il promet la possibilité d’investir dans l’immobilier à partir de 1 € sans financement et en quelques clics.
Les contrats dans l'immobilier fractionné
Pour ce faire, les sociétés du secteur vous proposent d’investir en signant un contrat qui vous donne un droit sur les futurs loyers et sur la future plus-value du bien sur lequel vous avez décidé d’investir.
Il existe principalement deux types de contrats :
Les obligations : dans ce cas, vous achetez une créance auprès d’une société qui achète et détient le bien. Cette même société doit vous payer tous les ans un certain montant et vous rembourser au bout d’un certain laps de temps (10 ans en moyenne). C’est un type de contrat bien encadré et bien connu du secteur de la finance parce qu’il est utilisé par de nombreuses entreprises pour se financer mais aussi par les états comme la France ou l’Allemagne par exemple.
Le partage de revenus : ce contrat vous donne un droit sur les futurs revenus d’une entreprise. C’est un contrat moins utilisé qui a notamment été remis en cause par l’AMF. Certaines entreprises l’utilisent encore car il permet d’avoir un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs.
Il est toujours intéressant de regarder le type de suretés proposées dans le contrat. Un hypothèque de premier rang, par exemple, vous assure de pouvoir vendre le bien pour vous rembourser en cas de faillite de la structure ou du non-respect de ses engagements contractuels.
Les projets sur lesquels vous pouvez investir
Le secteur est encore très jeune et a d’abord commencé par proposer uniquement des projets résidentiels. C’est plus simple à trouver et c’est facile à comprendre pour les investisseurs.
Cependant, aujourd’hui de nombreuses jeunes pousses arrivent sur le marché avec de nouvelles propositions pour se démarquer. Ainsi vous pouvez investir dans les secteurs suivants :
- L’immobilier commercial : vous investissez dans des commerces de quartier avec des baux commerciaux plus longs et plus sécurisants que des locations classiques dans le résidentiel (nues ou meublées). Bloks est l’une des sociétés qui proposent ce type d’investissement.
- Les hôtels : ce sont des projets plus entrepreneuriaux car il faut reprendre la gestion d’un hôtel et tout ce qui va avec (gestion de la clientèle, des employés etc.) mais le retour sur investissement peut être très intéressant. Wally est pour l’instant la seule des sociétés du secteur à proposer ce type d’investissement.
- Le résidentiel : vous pouvez investir principalement dans des projets de colocations, de studios classiques ou encore des immeubles de rapport avec Meute Invest.
Le panel de projets est donc très large et permet de diversifier votre portefeuille sur différents secteurs et donc de minimiser le risque.
Les frais
Globalement les frais sont à peu près équivalents à ceux pratiqués par les SCPI. Ils sont de trois natures :
- Les frais de notaire : ils sont moins directs mais vous impactent quand même. Ils représentent 8% de votre investissement. On peut dire globalement que si vous investissez 100€ dans un projet d’immobilier fractionné, vous avez déjà dépensé 8€ pour payer les frais de notaire.
- La commission de la plateforme : en moyenne, la commission prise par la plateforme est de 7% . Ainsi pour 100€ investis vous avez 7€ qui partent pour payer la plateforme et 8€ qui partent pour payer les frais de notaire. Dès le jour 1, vous avez donc 15% de votre investissement qui part en frais.
- La commission sur les loyers : la plateforme va aussi se rémunérer sur les loyers en prenant entre 5 à 10% pour payer ses différents frais (administratif, comptabilité, CRL etc.).
Globalement, on en conclut que la structure de frais est plutôt importante dans ce secteur mais c’est très courant dans l’immobilier avec des frais très souvent à ces niveaux dès que vous faites appel à des intermédiaires. L’investissement n’est pas mauvais pour autant. En revanche, vous devez avoir une vision long-terme car la durée de détention doit être assez importante pour amortir les différents frais. Une détention de 10 ans vous permettra d’atteindre des TRI intéressants.
Afin de réduire ces frais, Immocompare a négocié des offres exclusives avec les entreprises que nous recommandons. Nous vous donnons l’opportunité d’activer un bonus de rendement supplémentaire de 4% sur tous vos investissements la première année avec Bloks et 1% de cashback sur le total du montant investi lors de votre premier mois d’investissement avec Meute Invest.
La fiscalité
Un des gros avantages de l’immobilier fractionné c’est sa fiscalité !
Pour de l’immobilier vous ne payez pas l’IFI et vous êtes taxés à la flat tax soit 30%. C’est super simple et ça permet de ne pas se prendre la tête sur le sujet, on valide.
Sur la plus-value, vous payez aussi 30% de flat tax. Cependant il faut aussi savoir qu’avant de vous payer, la société qui détient le bien doit aussi payer l’impôt sur les sociétés sur cette plus-value avant de vous la redistribuer. La fiscalité sur la plus-value est donc un peu moins intéressante.
Les rendements nets de frais et de fiscalité
Les rendements auxquels vous pouvez vous attendre diffèrent selon le type de projet sur lesquels vous investissez. Cependant, nous avons analysé plusieurs projets sur lesquels nous avons calculé le TRI (net de frais et de fiscalité) pour vous donner une idée de ce que vous pouvez attendre.
- Pour du résidentiel : globalement, pour une détention sur 10 ans, on va avoir un TRI entre 4 et 5%, ce qui est plutôt intéressant avec un niveau de risque plutôt limité.
- Pour le commercial : plutôt entre 3 et 4% sur 10 ans avec un niveau de risque très faible.
- Pour l’hôtellerie : possibilité d’aller chercher du 8-10% mais avec un niveau de risque bien plus élevé.
Notre avis sur l'immobilier fractionné
Les avantages de l'immobilier fractionné
- Fiscalité des revenus est simple à comprendre
- Potentiel tremplin pour les investisseurs
- Ticket d’entrée très faible
- Aucun besoin de financement
- Sous-jacent immobilier solide
- Des TRI intéressants
- Complètement passif
Les inconvénients de l'immobilier fractionné
- Secteur très jeune
- Des frais non négligeables
- Double imposition sur les plus-values : nous expliquons ce soucis structurel avec le schéma ci-dessous :
A qui convient cet investissement ?
Cet investissement peut très bien convenir à différents profils d’investisseurs :
- Le débutant : vous n’y connaissez pas grand chose en investissement mais souhaitez ne plus perdre de l’argent tous les ans à cause de l’inflation ? Vous n’avez pas encore un capital important ? Vous êtes prêts à placer de l’argent sur le long terme ? Vous souhaitez avoir une gestion complètement passive ? Si vous répondez à la plupart de ces questions par oui l’immobilier fractionné est fait pour vous. Ce qu’il y a d’encore plus intéressant avec cet investissement pour un débutant c’est qu’il n’y a quasiment aucune barrière à l’entrée. En général ce qui est le plus dur en investissement c’est de se lancer. On ne le fait pas car on a peur de perdre des sommes importantes ou parce qu’on ne comprend pas les mécanismes d’évolution de son investissement. Ici vous pouvez investir dès 1€ dans quelque chose que tout le monde comprend. Si il y a des travaux à faire ou que le locataire ne paye pas son loyer vous perdez de l’argent. En revanche si les prix de l’immobilier montent et que le locataire paye vous en gagnez ! C’est très simple et ça permet de comprendre les mécanismes de l’immobilier avec très peu de risque avant peut être de se lancer dans de plus gros projets. Consultez notre comparatif des plateformes d’investissement clé en main si vous souhaitez investir dans des projets immobiliers avec un budget plus conséquent.
- L’investisseur en quête de diversification : si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans tous les tracas liés à la gestion des locataires ou aux travaux, l’immobilier fractionné vous permet d’accéder à la classe d’actif préféré des français très facilement. Investir par exemple, 10k€ sur une vingtaines de projets sur des plateformes différentes peut être un bon moyen de vous diversifier.
Tableau comparatif et avis sur les plateformes d'immobilier fractionné
| ACTEURS | Sourcing (coef 3) | Modélisation financière (coef 2) | Gestion locative (coef 2) | Sécurité du contrat (coef 2) | Frais | L'équipe | Le TRI | Note moyenne |
| Tantiem | 4 | 3 | 4 | 4 | 4 | 5 | 3,5 | 3,9/5 |
| Blocshare | 4 | 4 | 4 | 2 | 4 | 4 | 3,5 | 3,8/5 |
| Bloks | 3,5 | 3,5 | 4,5 | 4 | 2,5 | 5 | 3,5 | 3,8/5 |
| Meute Invest | 3,5 | 4 | 3 | 4 | 4 | 2,5 | 4 | 3,6/5 |
| Wally | 3 | 4 | 4 | 3 | 3 | 3,75 | 3,5 | 3,4/5 |
| Livret P | 4 | 4 | 4 | 4,5 | 3,5 | 5 | 4,5 | 3,1/5 |
| Bricks | 3 | 3 | 3 | 2 | 4 | 2 | 3,5 | 2,9/5 |
Notre méthodologie pour classer les plateformes
Pour détailler notre grille de notation, vous trouverez ci-dessous les critères pris en compte pour noter les différentes plateformes :
Pour la recherche de biens :
- Est-ce que les biens sont « sourcés » en interne ?
- Est-ce que la recherche de biens est externalisée ?
- Les personnes qui recherchent les biens sont-elles expérimentées ?
- Ont-elles un réseau qui leur permettent de chercher des biens en off-market ?
- Les premiers biens proposés sont-ils de très bonnes affaires et apportent-ils de la valeur aux investisseurs ?
- Est-ce que l’analyse du bien est complète (analyse des vices cachés, des PV d’AG, du DPE etc.) ?
- Est-ce que la rentabilité brute et nette sont bien calculées ?
- Est-ce que toutes les charges sont prises en compte (CRL, PNO, Copro, Vacance Locative, Taxe Foncière etc.) ?
- Est-ce que des provisions pour travaux sont prises en compte ?
- Est-ce que les provisions sont suffisantes ?
- Est-ce que la société détaille l’impôt sur les plus-values ?
- Y a-t-il des suretés qui protègent l’investisseur ?
- De quelle nature sont ces suretés ?
- Est-ce que le calcul de la plus-value et le calcul des rendements sont clairement explicités ?
- Comment les porteurs peuvent exercer leurs droits ?
- Le représentant de la masse est-il indépendant ou a-t-il des relations proches avec la société émettrice ?
- Est-ce un contrat d’obligations ou de partage de revenus ?
Pour la gestion locative :
- Est-ce que le gestionnaire locatif est mentionné dans la présentation du projet ?
- Le gestionnaire locatif a-t-il une bonne réputation ?
- Comment a été sélectionné le gestionnaire locatif ?
Nous mettons une note allant de 1 à 5 en fonction du montant des frais à l’acquisition et pour la gestion locative.
Pour l’équipe :
- Est-ce que les membres de l’équipe sont expérimentés en immobilier ?
- Est-ce que les fondateurs sont expérimentés en entrepreneuriat ?
- La société est-elle très structurée ou est-ce une très jeune startup ?
- La société a-t-elle des soutiens extérieurs importants ?
Nous mettons une note allant de 1 à 5 en fonction du TRI cible calculé par Immocompare. Le détail du calcul est disponible sur chaque avis détaillé.
Immobilier fractionné vs SCPI
Dû aux exigences de plus en plus contraignantes émises par les banques pour prêter des fonds, les promoteurs se rapprochent des investisseurs particuliers pour financer leurs projets. En effet, les banques imposent un apport de 10 à 15% du coût total d’une opération immobilière.
Certains promoteurs étant dans l’impossibilité de fournir l’apport requis, ils sont parfois obligés d’engager leurs fonds propres pour pouvoir postuler à de tels projets.
De plus, les fonds versés par crowdfunding immobilier sont très rapidement transférés sur les comptes du promoteur pour pouvoir agir vite et démarrer les travaux le plus tôt possible.
Ils peuvent aussi bénéficier de l' »effet boule de neige » : en dégageant des marges plus importantes, il peut se permettre une augmentation de ses fonds propres pour autofinancer son projet et moins être tributaire des exigences des institutions bancaires.
Des marges plus importantes pour le promoteur signifient aussi une possibilité de proposition de taux d’intérêts plus intéressants pour l’investisseur.
Immobilier fractionné vs autres investissement
Un rendement élevé
Le rendement financier est conçu pour récompenser le niveau de risque pris par l’investisseur par rapport à un actif sans risque, appelé prime de risque. Ainsi, il serait trompeur de prétendre que le financement participatif immobilier est sans risque, étant donné les taux de rendement élevés proposés. Le fait est que le crowdfunding immobilier est un investissement risqué, et la seule façon d’attirer les investisseurs est d’offrir des rendements plus élevés pour compenser ce risque.
Le risque de faillite du promoteur immobilier est à prendre en considération. Ce risque est exacerbé par les intérêts élevés du financement participatif dans un secteur caractérisé par des marges réduites et un risque omniprésent de retards dans la livraison des projets (absence de livraison signifiant absence de liquidités).
La décision d’investir dépend du taux de rendement, qui, à 10 %, peut offrir un équilibre rentabilité/risque acceptable. De plus, d’après les données recueillies par le site HelloCrowdfunding, le taux de défaut des emprunteurs en financement participatif immobilier n’est que de 1 %, un niveau faible par rapport au rendement.
Les investisseurs peuvent s’attendre à un rendement annuel de 8 à 10 %, soit environ 6 % net.
Le crowdfunding immobilier immobilier offre une rentabilité attrayante d’environ 10 %, avec des taux de défaut pratiquement nuls sur les meilleures plateformes. Bien que l’investissement minimal soit souvent plus élevé (par exemple, 1 000 €) que pour d’autres types de prêts participatifs, la durée du placement est généralement plus courte, soit de 1 à 3 ans, offrant un horizon temporel moins long que pour d’autres investissements immobiliers tels que les SCPI.
Une solution d’investissement court-termiste
Sous réserve d’une compréhension claire des dangers encourus, certains projets sollicitent des fonds pour une durée de 12 mois avec un rendement brut de 10 %. Ce genre d’investissement constituer une solution alléchante pour faire fructifier un apport destiné à un investissement locatif l’année d’après, dans le cas où cela ne serait pas réalisable actuellement. Il peut dès lors constituer une option intéressante pour valoriser un montant d’argent dont vous n’avez pas l’utilité immédiate.
Un pouvoir de décision sur les projets investis
Vous souhaitez savoir réellement à quoi sert votre argent ? Le crowdfunding immobilier vous permet de sélectionner les projets immobiliers qui vous intéressent et pour lesquels vous souhaitez investir votre argent pour contribuer à ses réalisations : une ville, un quartier ou encore un immeuble en particulier !
Un investissement abordable
En plus de ne pas à avoir suivre l’avancée des travaux, le bon remplissage du bien par les locataires ou encore le paiement des différentes impositions, vous pouvez investir dès 1 euro sur certaines plateformes de crowdfunding immobilier.
Bon à savoir : les frais de notaires ne sont pas à la charge des investisseurs et la plupart des plateformes ne chargent pas les frais à l’achat.
Avis => un bon moyen de mettre le pied à l'étrier de l'investissement immobilier et bonmoyen de diversifier son portefeuille
Risque sur la jeuness du modèle mais pas vraiment de premium si vous n’ave pas de code promo. dnc peut être patienter que le modèle fasse les preuves (est-ce que les frais vont suffire à faire vivre la startup ou pas assez est ce que le bite fait bien son travail sur le long terme en terme de gestion locativ ect..
Investissement facile à comprendre, facile à gérer, facile à faire
On va préférer Bloks sur les rendements très faibles. ça va dépendre des projets il y a un travail d’analyse à faire sur chacun avant d’investir. Tout se joue sur la qualité de la gestion locative surtout pour la collocation pour assurer que le rendement ne va pas trop être dégradé. Le risque de perte en capital est quand même assez faible donc c’est intéressant. on peut compare avec les SCPI qui ont le défaut d’avoir une fiscalité bien moins avantageuse/ Le risque est en revanche moins important. Peut-être aussi que c’est un petit peu opaque contrairement à ces plateformes
Tableau comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier
| ACTEURS | RENDEMENT MOYEN | HORIZON MOYEN | TAUX DE DÉFAUT | MONTANTS INVESTIS* |
| Anaxago | 9,80% | 30 mois | 2,30% | 654 millions d'euros |
| Homunity | 9% | 24 mois | 0% | 596 millions d'euros |
| La Première Brique | 11,4% | 16 mois | 0% | 54 millions d'euros |
| Raizers | 9,8% | 21 mois | 0% | 300 millions d'euros |
| Baltis | 9,44% | 18 mois | 0% | 55 millions d'euros |
| Finple | 8% | 30 mois | n.a. | 174 millions d'euros |
| Fundimmo | 8,9% | 23 mois | 0% | 273,9 millions d'euros |
* tous types d’investissements confondus
Notre avis sur le crowdfunding immobilier
Nous recommandons l’investissement en crowdfunding immobilier. C’est un bon moyen pour diversifier ses investissements tout en ayant la possibilité d’investir son argent dans des projets qui vous tiennent à coeur. Cependant, nous ne vous conseillons pas de mettre toutes vos liquidités sur ce genre de projets mais de sélectionner d’autres opportunités d’investissement immobilier comme l’investissement locatif ou les SCPI. Au contraire de ces deux autres décisions d’investissement, vous bénéficierez d’un investissement avec un horizon de placement court à moyen terme à risque limité, ce qui n’est pas le cas de ces deux autres catégories d’investissement en immobilier locatif.
Vous souhaitez construire votre stratégie d’investissement immobilière et diversifier vos placements ? Consulter notre comparateur sur les SCPI et notre comparateur sur les plateformes d’investissement immobilier locatif clé en main.
Notre rédacteur
Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare.
