Notre avis très favorable sur ICM Investissement Clés en Main
ICM Investissement Clés en Main
Fondée en 2018 par William Meyer et Alexandre Ciric, Investissement Clés en Main (ICM) s’impose petit à petit comme une référence du secteur pour l’investissement courte durée et la colocation. ICM, contrairement aux mastodontes du secteur comme Masteos ou Beanstock, n’a que des collaborateurs qui ont eux-mêmes déjà investi dans l’immobilier et avec une spécialisation dans un secteur géographique. Découvrez notre avis complet sur ICM Investissement Clés en Main dans la suite de cet article !
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Présentation d'ICM Investissement Clés en Main
La société ICM a été officiellement fondée en 2018 mais ses racines remontent à plus loin. En effet, le co-fondateur de l’entreprise a commencé son aventure dans l’immobilier il y a bien longtemps. Il commence à investir dans l’immobilier en 2006 avec l’envie, comme beaucoup, de se libérer financièrement. Très vite, il devient expert dans les colocations et commence à partager ses expériences à travers un blog « l’immobilier facile » (qui est d’ailleurs toujours en ligne) et une chaîne youtube.
Ainsi, il montre chacun de ses projets immobiliers en toute transparence avec ses réussites mais aussi ses échecs. C’est alors que sa communauté et ses proches lui demandent de plus en plus de réaliser des projets pour eux en échange d’une commission. William commence alors à réaliser quelques projets avant de fonder en 2018 ICM pour aider de plus en plus de monde.
ICM n’est donc pas une énième startup qui s’est lancée dans le clé en main pour surfer sur la vague sans réelles connaissances du secteur immobilier. C’est une société expérimentée composée d’investisseurs souhaitant aider des personnes motivées à le devenir.
Interview d'Alexandre, cofondateur d'ICM
Tarifs d'ICM Investissement Clés en Main
| Commissions/honoraires sur le net vendeur |
|---|
| 7% |
Un tarif simple, clair et dans la norme du marché. Nous avons donc un avis positif sur les tarifs pratiqués par ICM.
Où investir avec ICM Investissement clés en main ?
| Cergy | Montpellier | Mulhouse | Sens |
| Périgueux | Auxerre | Roubaix | Dijon |
| Draguignan | Lyon | Rouen | Mantes la Jolie |
Que retenir des services d'ICM Investissement clés en main ?
| Les critères | Les réponses |
|---|---|
| Commission sur le net vendeur | 7% (tarif dégressif) |
| Stratégies | Colocation et courte durée + immeubles de rapport et studios |
| Rendement | 10% brut moyen => l'une des meilleures offres du marché ! |
| Travaux | ICM possède une société de travaux, ICM travaux, qui est contractant général |
| Conseillers | Des investisseurs immobiliers eux-mêmes |
Les étapes de l'investissement immobilier avec ICM Investissement Clés en Main
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
Le premier rendez-vous que vous obtiendrez sera directement avec William, le co-fondateur de la société. Cet appel va avoir plusieurs objectifs :
- S’assurer que vous avez la capacité d’investir avec eux (il faut un minimum de 10-15% d’apport pour le financement par exemple)
- Permettre à William de bien comprendre votre profil, vos motivations et vos envies pour vous guider au mieux. Ici pas de poudre aux yeux, William ne vous vendra pas l’impossible mais des bons projets, biens sourcés et rentables.
- Vous faire comprendre le fonctionnement d’ICM et de sa plateforme ainsi que découvrir les biens actuellement disponibles.
- Définir si votre situation nécessite le conseil d’un expert fiscaliste (ICM a un partenaire de confiance au cas où vous auriez une situation fiscale complexe).
2 - Recherche de biens
Dans le cas où vous êtes convaincu, vous pouvez choisir un bien déjà proposé sur le site d’ICM toujours avec les conseils de William. A partir de là, deux cas sont possibles :
- Un bien vous convient et vous passez à l’étape suivante.
- Rien ne vous convient et vous pouvez attendre qu’un autre soit trouvé qui vous intéresse plus.
En règle générale, ICM arrive à « sourcer » des biens en continu. Il est donc rare qu’aucun des biens proposés sur leur site ne correspondent à vos envies.
Qui s'occupe de sourcer les biens ?
ICM (Investissment Clés en Main) est un réseau de mandataires indépendants. Ils font partie de l’équipe ICM mais ne sont pas employés, ils sont donc rémunérés à la commission sur la vente d’un bien. Ce sont eux qui « sourcent » les biens et qui les proposent sur le site. Ils ont un rôle crucial pour votre investissement car c’est eux qui vont vous accompagner pour la suite de l’investissement et qui doivent trouver un bien rentable.
Ces mandataires suivent un process de recrutement poussé et doivent correspondre à certains critères :
- Ils doivent avoir déjà investi à titre personnel et avoir une expérience en immobilier.
- Ils doivent correspondre aux valeurs d’ICM et ne proposer que des biens dans lesquels ils seraient prêts à investir.
- Ils doivent suivre une formation poussée sur l’investissement immobilier pour s’assurer que leurs compétences sont pointues.
Nous aimons beaucoup le fait que chaque mandataire soit spécialisé dans un secteur géographique, et, pour certains depuis plusieurs années. En fonction du bien que vous choisirez, vous serez accompagné par le mandataire qui l’a sourcé. Vous pouvez regarder les avis sur Google ou Trustpilot qui mettent en avant certains mandataires très professionnels et efficaces.
Comment les projets sont-ils sourcés ?
L’avantage de n’avoir que des investisseurs dans ses rangs qui sont, en plus, spécialisés dans un secteur permet à ICM de se développer un réseau d’agences très important dans les villes où elle est implantée. Cela lui permet d’avoir une grande proportion de biens off-market à proposer à ses clients. Les mandataires connaissant très bien leur secteur et arrivent aussi à dénicher des pépites d’autres façons, simplement en connaissant très bien leurs quartiers.
3 - Financement
Pour le financement, ICM propose soit de vous laisser passer par votre banquier soit d’utiliser son réseau pour vous trouver un prêt. Ils connaissent aussi des courtiers pour vous aider si c’est vraiment nécessaire.
Au final, ils n’ont eu qu’un seul refus de prêt depuis leur création. Cela s’explique notamment par leur première sélection qu’ils réalisent eux-mêmes pour s’assurer que personne ne perde de temps avec un crédit qui ne serait pas accepté.
4 - Travaux/ameublement
- Pour le devis : une première estimation des travaux est réalisée par l’un des co-fondateurs ou par le mandataire qui est en général assez précise. Cependant, un vrai devis réalisé par ICM travaux vous sera présenté avant la promesse de vente pour que vous n’ayez pas de mauvaises surprises par la suite.
- Pour la réalisation : en ce qui concerne les travaux, ICM a décidé de créer une société dédiée qui s’appelle ICM Travaux. Pour cette structure, les deux fondateurs se sont associés avec un expert travaux disposant de plus de 10 ans d’expérience chez Bouygues Immobilier. La société est contractant général ce qui lui permet de superviser tous les travaux de ses clients. La société va choisir ensuite les artisans en fonction de la localisation du bien et du réseau des mandataires qui connaissent des artisans sérieux. Les mandataires vont aussi suivre les travaux et vous envoyer des photos de l’avancée assez régulièrement.
- L’ameublement : vous avez deux options : la première est de passer par un architecte d’intérieur partenaire et la deuxième est de passer par une solution d’ameublement tout en un.
Notre avis est très positif sur cette partie car ICM est l’une des rares sociétés de clé en main à utiliser les travaux comme une vraie solution pour apporter de la valeur. En effet, ils ne se contentent pas de rafraîchir un bien mais ils vont aussi l’optimiser, le réagencer et ainsi créer beaucoup de valeur pour l’investisseur. C’est l’expérience du fondateur William spécialisé dans ce domaine qui insuffle cette stratégie à ses mandataires.
5 - Gestion locative
En fonction de votre géographie d’investissement ICM et ses mandataires vont vous proposer des partenaires locaux avec lesquels ils ont déjà travaillé et en qui ils ont confiance. Vous avez donc une bonne assurance de trouver un prestataire de qualité pour gérer votre bien.
Avis sur la modélisation financière chez ICM Investissement Clés en Main
Le projet
Dans cette partie, on analyse le projet suivant :
- Une colocation de 110m2 et de 5 chambres et 1 garage (après travaux)
- Dans le 8ème arrondissement de Lyon
- Pas mal de travaux prévus pour ajouter une chambre notamment
La modélisation financière
Globalement, la modélisation financière est complète et permet d’avoir une vision correcte des futurs cash flow générés par le bien. Cependant, il manque, pour nous, quelques informations qui permettraient vraiment d’avoir une vision complète de l’impact financier d’un tel investissement.
- Plus de détails sur ce que comprennent les « charges diverses », on ne sait pas si ça prend en compte les charges pour les petites réparations/les gros travaux, l’assurance PNO, les frais comptables ?
- Un point sur la fiscalité et son impact sur les cash flows (ça va dépendre du profil mais ça peut être intéressant de présenter différents scénarios). En l’occurrence, le montant des loyers dépasse le seuil limite pour du LMNP.
- Pas de gestion locative de prévu dans la modélisation. Ce n’est pas obligatoire évidemment mais ça peut être intéressant de l’ajouter surtout pour de la collocation qui demande une gestion plus active qu’une location nue par exemple. => si vous ne voulez pas vous occuper de cette partie n’oubliez pas de l’intégrer dans vos calculs.
Par ailleurs :
- Le montant des loyers est bien cohérent avec les prix exercés dans le 8ème arrondissement de Lyon
- Le prix au m2 du bien est très intéressant avec 2000€/m2 sur le prix d’achat et 2500€/m2 sur le prix d’achat + travaux + ameublement ce qui se situe dans la fourchette très basse des prix selon les sites d’annonces pour ce quartier. On peut donc confirmer que c’est une bonne affaire.
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Les avis des utilisateurs d'ICM Investissement Clés en Main
Entre Trustpilot et Google Reviews, c’est plus de 45 avis qui ont été laissés sur la société. C’est simple il n’y a que des 5 étoiles. Nous avons nous mêmes contacté d’anciens clients et leurs retours étaient bien positifs sur les services d’ICM.
Les clients mettent particulièrement en avant la qualité de l’accompagnement des différents mandataires d’ICM. Les avis sont donc très positifs sur la société et nous n’avons pas réussi à trouver d’avis négatifs.
Géographie d'investissement et avis
Vous pouvez voir ci-dessus tous les secteurs d’investissement disponibles lorsque vous investissez avec ICM. Beaucoup d’avis mettent en avant la qualité du travail de Vikram qui est spécialisé à Cergy ou encore de Robin spécialisé à Lyon. Le co-fondateur William est, quant à lui, spécialisé dans la ville de Rouen.
=> Vous n’avez pas besoin d’habiter dans une de ses villes pour y investir. D’ailleurs, beaucoup d’expatriés passent par ICM pour réaliser leur investissement en France.
Notre appel avec un des mandataires
Nous avons eu l’occasion d’échanger avec un des mandataires d’ICM. Romain a accompagné plus de 10 clients à Montpellier depuis qu’il travaille avec ICM (4 ans). Avant de travailler avec ICM, il était professeur et avait déjà commencé à investir dans l’immobilier à Montpellier. Suite à la lecture d’une offre dans une revue spécialisée, il décide de se lancer et de devenir mandataire avec ICM. Romain à une grande connaissance du secteur et a surtout eu l’occasion de se créer un réseau d’agents immobiliers et d’artisans dont ses clients peuvent profiter. Si vous décidez d’investir avec ICM à Montpellier, vous aurez sans doute la chance de croiser son chemin !
Notre avis final sur ICM Investissement Clés en Main
Avantages
- Rendement très élevé (10% brut en moyenne)
- Expertise forte sur l’autofinancement
- Une présence géographique importante
- Une importante création de valeur avec les travaux
- Des stratégies à la carte
- Des avis dithyrambiques
Inconvénients
- Une modélisation financière qui pourrait être plus poussée
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En bref :
ICM mérite selon nous d’être parmi les références de l’investissement avec un co-fondateur William qui a construit sa société petit à petit à force de faire du bon travail et de satisfaire ses clients. Il le dit lui même « ma plus grande peur est de croiser un client insatisfait de notre travail ». Pour beaucoup ça ne pourrait être que des paroles en l’air mais la qualité du travail d’ICM se vérifie avec ses retours clients qui sont tous très positifs. Pour ce faire, ICM s’appuie sur une connaissance pointue des secteurs géographiques dans lesquels elle investit, ce qui lui permet de sourcer de nombreux biens off-market et rentables.
ICM est aussi une des seules sociétés à proposer de la location courte durée clé en main qui permet pourtant d’obtenir de fortes rentabilités. Les stratégies proposent des rendements très importants dépassant parfois les 10% brut. Bien sûr, ce sont des stratégies plus risquées que d’investir dans du patrimonial à Paris mais l’accompagnement d’ICM sur le sourcing et les travaux permettent de grandement limiter ce risque.
Ainsi, malgré une modélisation financière qui pourrait être plus poussée à notre goût, ICM est une très bonne société pour se lancer ou continuer dans l’investissement locatif avec des stratégies à hauts rendements !
Le plus beau dans tout ça ? Immocompare a pu négocier avec ICM (Investissement Clés en Main) un cashback de 10% sur leurs honoraires, l’un des plus gros cashback de notre plateforme ! Si vous avez la moindre question à ce sujet n’hésitez pas à nous contacter ou à lire notre documentation.
Au final, ICM obtient la note de 4,25/5.
Offre de réduction exclusive, comment en profiter ?
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FAQ sur ICM Investissement Clés en Main
Qu'est-ce qu'Investissement Clés en Main (ICM) et quand a-t-elle été fondée ?
ICM est une société spécialisée dans l’investissement immobilier courte durée et la colocation. Fondée en 2018 par William Meyer et Alxandre Ciric, ICM se distingue par ses collaborateurs qui sont tous des investisseurs expérimentés dans l’immobilier, avec une spécialisation dans des secteurs géographiques spécifiques.
Quels sont les tarifs pratiqués par ICM pour ses services ?
ICM propose des commissions/honoraires de 7% sur le net vendeur. Ce tarif est jugé comme étant clair, simple et conforme à la norme du marché.
Quels sont les avis des utilisateurs sur ICM ?
Les avis des utilisateurs sur ICM sont très positifs, avec une note de 5 étoiles sur Trustpilot et Google Reviews. Les clients apprécient particulièrement la qualité de l’accompagnement fourni par les mandataires d’ICM.
Où peut-on investir avec ICM ?
ICM offre des opportunités d’investissement dans plusieurs secteurs géographiques, avec des mandataires spécialisés dans différentes villes, telles que Cergy, Lyon et Rouen. Vous n’avez pas besoin d’habiter dans ces villes pour investir avec ICM.
Comment bénéficier d'un cashback de 8% sur les honoraires d'ICM ?
Pour bénéficier du cashback de 8% sur les honoraires d’ICM, vous pouvez vous rendre sur notre page cashback où tout est expliqué en détail.
Quelle est la spécialité d'ICM par rapport aux autres sociétés clés en main ?
ICM est l’une des rares sociétés clés en main à proposer des solutions d’investissement en location courte durée, offrant ainsi des rendements élevés. Elle se distingue également par son réseau de mandataires indépendants, tous des investisseurs spécialisés dans des secteurs géographiques spécifiques, ce qui lui permet de sourcer de nombreux biens off-market et rentables.
En respect de la loi n° 2023-451 du 9 juin 2023 / article 5, cet article est considéré comme “collaboration commerciale”.
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