Lybox : avis complet sur cet outil
Lybox avis
Complètement opérationnel à partir de 2020 LyBox est un outil vous permettant d’agréger les annonces immobilière de 700 sites français et de les analyser facilement et rapidement grâce aux fonctionnalités de la plateforme.
L’objectif de Lybox est d’abord de vous faire gagner du temps mais aussi de vous aider dans votre choix en réalisant une modélisation financière complète vous permettant de vous projeter sereinement dans votre investissement.
Découvrez notre avis complet sur Lybox dans la suite de cet article !
Le concept de LyBox
Je pense qu’on sera tous d’accord pour dire qu’éplucher les différents sites d’annonces tous les matins ce n’est pas l’idéal et ce pour plusieurs raisons :
1 – Une perte de temps d’aller sur chaque site et de rentrer ses critères de recherche à chaque fois pour regarder les nouvelles annonces postées.
2 – Une fois que vous pouvez regarder les annonces vous devez cliquer dessus, estimer le loyer, sortir votre calculette pour trouver un rendement brut et commencer à faire un premier tri. Vous devez ensuite réaliser votre propre modélisation financière pour savoir si le bien est intéressant ou non.
3 – Vous ne connaissez surement pas tous les sites d’annonces et il est donc possible de passer à côté de pépites.
Pour répondre à ces problèmes LyBox a développé un logiciel permettant de regrouper toutes les annonces de 700 sites pour pouvoir réaliser toutes vos recherches en un seul et même endroit.
En plus de ça LyBox affiche directement le rendement brut en se basant sur ses estimations de loyers (ou sur les loyers affichés directement dans l’annonce) et va vous permettre de réaliser une modélisation financière très complète en quelques clics. On vous explique tout ça en détail dans la suite de l’article.
La recherche de biens avec LyBox
Au tout début vous avez un guide pour vous aider à prendre en main l’outil. Honnêtement la plateforme est très bien faite et n’importe qui sera capable de la prendre en main rapidement. Une fois ce petit tutoriel passé vous pouvez enfin vous lancer dans votre première recherche !
Et le premier avantage, vous avez des filtres très poussés avec :
- Les critères classiques comme n’importe quelle autre type d’annonce (géographie, budget, m2 etc.)
- Des critères plus poussés comme la renta brute; l’ancienneté de l’annonce, le DPE et pleins d’autres qui vous permettent de gagner un temps fou et d’avoir une analyse plus fine.
Petit conseil : évitez de chercher par renta nette ou par cash flow. Ces données dépendent de trop de facteurs et sont donc moins précises. Privilégiez donc plutôt par renta brute qui, bien qu’imparfaite, est déjà beaucoup plus pertinente. Aussi ne prenez pas ce qui est affiché comme des vérités immuables ce sont avant tout des résultats de nombreuses hypothèses qui sont rentrer dans un algorithme. Les résultats sont donc indicatifs. C’est une plateforme d’aide à la décision pas une plateforme qui prend des décisions à votre place !
Une fois vos critères rentrés vous aurez donc accès à toutes les annonces qui vous correspondent. Vous pourrez alors facilement visualiser leurs principales caractéristiques et les faire défiler une par une.
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Analyse et avis sur une annonce sélectionnée au hasard sur LyBox
Les premiers onglets
Ci-dessus vous avez le rendu de ce que vous verrez un fois que vous cliquez sur une annonce. Sur cet onglet voici quelques points à bien garder en tête :
- Vous pouvez modifier toutes les hypothèses à la main si vous estimez qu’elles ne sont pas correctes
- Tous les chiffres présentés sont bien des hypothèses et ont des limites. La taxe foncière ne sera pas exactement à ce prix, la différence avec le prix du marché ne prend pas en compte le quartier ou l’état de l’appartement par exemple
- Vous pouvez aussi modifier l’hypothèse du montant des travaux mais vous êtes limité à 4 possibilités qui se résument à des prix/m2. (3 ratios ou vous pouvez mettre le chiffre que vous souhaitez, possibilité aussi de modifier ses ratios)
Globalement tout est clair et on peut vite voir les informations utiles. Vous avez ensuite un accès à l’onglet qui se concentre sur le secteur et qui va vous donner différentes informations comme la croissance de la population ou la tension locative (en utilisant le tensiomètre locatif de Locservice). Les sources sont diverses et vous permettent d’avoir une visions générale intéressante du secteur et de son dynamisme.
Le calcul des cash flow
Ci-dessus vous avez un aperçu de l’onglet rendement qui va être l’endroit crucial pour estimer votre cash flow.
- On trouve cette partie très complète, surtout au niveau des charges où rien n’est oublié. Pour des néophytes, cette partie est très intéressante car elle permet de se remémorer toutes les sources de dépenses possible et ainsi ne pas avoir de mauvaises surprises.
- Vous avez aussi l’accès à un simulateur de négociation qui permet d’estimer le montant à négocier pour atteindre un certain niveau de rentabilité.
- Les mensualités d’emprunt sont aussi directement calculées.
- Vous pouvez librement modifier l’hypothèse des loyers qui reste à prendre avec des pincettes.
Vous avez encore deux onglets qui sont très intéressants :
- Un onglet sur la fiscalité qui vous permet d’estimer aussi vos cash flow nets d’impôts en fonction de votre régime fiscale
- Un récapitulatif très clair et très intéressant pour impressionner votre banquier et décrocher un emprunt avec de très bonnes conditions
On aime beaucoup le fait de pouvoir modifier toutes les hypothèses à la main et de d’avoir une vision sur les cash flows nets en quelques clics. On trouve la modélisation vraiment complète vous pouvez même estimer une croissance annuelle du montant des loyers et des charges pour avoir une vision vraiment très complète. La modélisation fiscale prend bien aussi en compte le déficit foncier. Bref, un simulateur bien réalisé et complet.
Quelques détails manquants
On va un peut chipoter dans cette partie mais voici quelques points qui auraient pu être ajoutés
- L’encadrement des loyers : il aurait été intéressant d’ajouter dans la partie réglementation une indication sur les réglementations en vigueur dans chaque ville sur l’encadrement des loyers.
- Quelques frais pour les SCI : on ne voit pas dans le simulateur la possibilité d’ajouter les frais de création d’une SCI
- Pas vraiment adapter pour de la location courte durée : pas la possibilité de modéliser par le taux d’occupation ou du prix à la nuitée et pas d’hypothèses sur ce sujet
- Hypothèse de revente un peu floue : les indications ne sont pas très claires sur les hypothèses de revente. On ne peut par exemple pas rentrer d’hypothèse de croissance des prix de l’immobilier.
Les avis clients sur LyBox
C’est simple LyBox n’a que des bons avis. Pour nous la raison est simple , c’est très compliqué d’être déçu.
En effet, LyBox propose 15 jours d’essais gratuits qui permettent de vous faire une idée précise de sa valeur ajoutée. Il n’est donc pas possible d’être déçu car vous savez avant l’achat ce qui vous attends. Le service ne vous intéresse pas ? L’abonnement se résilie et vous n’avez pas perdu un seul euro.
Si Lybox n’est pas fait pour vous mais que vous voulez quand même investir dans l’immobilier vous pouvez lire notre guide de l’investissement immobilier qui saura vous trouver un investissement adapté à votre profil.
Les différents tarifs de LyBox ?
- La version basique vous permet de faire vos différents calculs sur l’application Lybox.
- La version Essentiel permet d’accéder à ce que nous vous avons montré dans le début de cet article soit la recherche de biens et leur analyse. Vous avez aussi le droit à deux alertes par mois quand des annonces avec vos critères sont publiées. C’est une version déjà très complète qui conviendra à la plupart.
- La version à 49€/mois se différencie principalement en deux points : la possibilité de recevoir des alertes en temps réel et donc d’être le premier à se positionner sur des opportunités et la possibilité d’exporter en format PDF l’analyse globale sur le bien
Les avantages de LyBox
- Simplicité de prise en main
- Modélisation financière poussée
- Critères de recherches nombreux
- Export en PDF pour impressionner votre banquier
- Un gain de temps indéniable pour vos recherches
- Un tarif accessible
- +700 sites regroupés en 1 seul
Les inconvénients de LyBox
- Des rentabilités affichées qui ne prennent pas en compte les travaux potentiels
- Une estimation de loyers qui ne prend pas en compte l’état du bien
- Vous n’accédez pas à des biens off-market comme vous le pourriez si vous passiez avec des sociétés d’investissement clé en main comme Masteos ou Beanstock.
Conclusion : notre avis final sur LyBox
Rien que la possibilité de centraliser toutes les annonces au même endroit vaut pour nous le tarif de la formule Essentiel à 24€/mois. En plus de cela, vous avez la possibilité de réaliser une modélisation financière fiable et complète en quelques clics ce qui est un vrai atout. Evidemment, toutes les hypothèses présentées dans cet outil RESTENT DES HYPOTHESES. Lybox reste un outil et ne doit pas vous remplacer dans le prise de décision. Continuez à challenger les hypothèses les plus importantes comme celle des loyers. Globalement notre avis sur Lybox est très positif et nous sommes persuadés qu’il peut faire gagner un temps conséquents à de nombreux investisseurs immobiliers.
Lybox, oui mais pour qui ?
- Pour tous les investisseurs qui se débrouillent par eux-mêmes pour chercher des biens débutants comme intermédiaires.
- En revanche si malgré le gain de temps que vous offre Lybox vous souhaitez ne pas vous occuper de la recherche d’un bien mais quand même investir dans l’immobilier vous pouvez découvrir notre guide de l’investissement immobilier 2023 qui saura vous guider selon votre profil d’investisseur. Lancez-vous !
About Author
Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi en 2023 la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.