Avis SCPI NEO : rendements, frais et stratégie

J’ai récemment réalisé pour Immocompare un comparatif des SCPI pour 2024. J’y ai tout naturellement inclus la SCPI NEO qui propose des rendements très intéressants (+6%) et cela sans frais de souscriptions !

Pour décortiquer cette SCPI novatrice j’analyse ses indicateurs financiers principaux, la qualité de ses équipes de gestion, sa diversification sectorielle et géographique mais aussi sa fiscalité. Vous saurez donc à la fin de l’article si oui ou non investir dans la SCPI NEO est une bonne idée ou pas ! Je vous donne aussi mon avis sur la SCPI NEO. Bonne lecture 😉

SCPI Neo avis logo

Neo, une SCPI à avoir

 
  • Frais de souscription : 0%
  • Taux de distribution 2022 : 6,33% (brut)
  • RAN (en mois de loyers) : 2,4 mois
  • Date de création : 2019
  • Investissement minimum : 187
  • Valeur de réalisation/prix de la part : 89%
  • TOF 99,5%

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Notre avis sur la SCPI NEO

Avantages

  • Une société de gestion réputée et expérimentée
  • La SCPI sans frais de souscription la plus ancienne du marché
  • Un report à nouveau conséquent
  • Un versement mensuel des dividendes

Inconvénients

En bref :

La SCPI NEO est la plus ancienne SCPI du marché à proposer 0% de frais de souscription. Ainsi, cela fait plus de 4 ans que NEO offre un taux de distribution supérieur à 6% bien au-dessus de la moyenne du marché. Par ailleurs, la société a une gestion du report à nouveau cohérente puisqu’elle garde plus de 80 jours de loyers afin de pouvoir maintenir un taux de distribution important en cas de crise. Aussi, on aime la stratégie des recyclage (détaillée plus bas) des bâtiments qui permet de créer de la valeur. Enfin, NEO a été développée par Novaxia un asset manager important avec plus de 2,1mds€ d’actifs sous gestion.

En revanche, certains aspects de cette SCPI doivent être pris en compte :

  • La valeur de reconstitution (183€) est inférieure à la valeur de la part (187€) ce qui peut vouloir dire que la valeur des biens achetés a baissé (signal négatif). Il est important de garder un œil sur ce sujet.
  • La concentration importante du portefeuille de la SCPI tant géographiquement (82% du portefeuille dans seulement 2 pays) qu’au niveau sectoriel (92% du portefeuille dans les bureaux) augmente le risque de l’investissement.

Cependant, au vu du rendement de la SCPI sur les 4 dernières années, on estime que c’est un risque acceptable. Nous pensons que la SCPI NEO offre le plus de garanties parmi les SCPI sans frais de souscription.

Nous avons donc un avis globalement positif sur la SCPI Neo.

Les chiffres clés de la SCPI NEO

187€ 

investissement minimum

6,93% 

TRI sur 4 ans

6,81% 

rendement 2022

182,59€ 

valeur de reconstitution

2m€ 

de report à nouveau

97,46€ 

taux d’occupation financier

358m€ 

de capitalisation

Les frais de la SCPI NEO

Type de frais Montant des frais
Frais de souscription0%
Frais de sortie0% ou 6% si sortie avant 5 ans
Frais d'acquisition3,6%
Frais de travaux6% des travaux réalisés sur le parc
Frais de cession3,6%
Frais de gestion locative 18%

La société de gestion derrière la SCPI NEO

Les équipes de la société de gestion Novaxia investissement ont assez peu d’expérience préalable dans le secteur de l’investissement en immobilier professionnel. Les expériences des personnes clés se répartissent plus entre conseil, gestion de patrimoine ou audit. Nous donnons donc un point négatif à NEO sur l’expérience de ses équipes face à ses deux concurrents principaux que sont Iroko Zen et Remake Live avec des équipes très expérimentées.

Avis des investisseurs sur Novaxia NEO

Les avis des investisseurs se dirigent principalement vers la société de gestion Novaxia et non pas la SCPI. Cepedant on observe des avis très mitigés.

Avis Google des clients de Novaxia Neo
Un avis négatif sur Novaxia Neo

3 étoiles sur 5 est plutôt une note négative comparée à d’autres notations sur d’autres sociétés de gestion. Le point qui revient souvent est le manque de réactivité des équipes de la société ce qui est confirmé par l’absence totale de réponse de leur part sur les avis. Cependant le nombre de commentaires est assez peu significatif, ne portent pas sur leur SCPI Neo et sont assez anciens. Ainsi, nous ne pouvons pas conclure de manière ferme sur ce point.

La stratégie et la diversification de la SCPI NEO

1 - La stratégie globale

La SCPI NEO, pilotée par Novaxia Investissement, se démarque grâce à sa stratégie innovante qui mise sur le recyclage urbain et la capacité de transformation des actifs immobiliers pour créer de la valeur. En étudiant chaque projet immobilier, l’équipe de Novaxia va au-delà des critères classiques tels que la qualité des locataires et l’emplacement, en évaluant le potentiel de recyclage de l’actif à long terme. Cette approche permet de déterminer si un immeuble peut être converti pour un autre type d’utilisation, comme par exemple transformer des bureaux en logements.

Prenons l’exemple d’un immeuble de bureaux à Versailles : grâce à une analyse approfondie, l’équipe de Novaxia envisage la possibilité de convertir cet immeuble en logements si le locataire actuel quittait les lieux à la fin du bail. En anticipant cette conversion, Novaxia peut initier les démarches administratives nécessaires, telles que le dépôt du permis de construire et sa purge, avant de potentiellement revendre l’actif à un promoteur immobilier.

Cette stratégie de recyclage urbain et de transformation des actifs immobiliers permet aux épargnants investissant dans la SCPI NEO de bénéficier d’une appréciation de leur investissement, en générant de la valeur ajoutée tout en contribuant à la réhabilitation et à la revitalisation des espaces urbains. Par exemple, un actif acheté initialement à 3 400 € le mètre carré pourrait être revendu en tant que logement à plus de 9 000 € le mètre carré, offrant ainsi un potentiel de rendement attractif pour les investisseurs.

2 - La diversification géographique

La diversification géographique de la SCPI est très concentrée en France et aux Pays-Bas mais les nouveaux fonds levés devraient permettre d’augmenter la diversification géographique. A l’heure actuelle, la répartition du portefeuille est comme suit :

SCPI Neo avis répartition du parc immobilier par géographie

3- La diversification par type de bien

On peut constater que la diversification par secteur d’activité est presque nulle. Cependant, cette répartition reste cohérente avec la stratégie de NEO de recycler des bureaux en bâtiments résidentiels.

SCPI Neo avis répartition du parc immobilier par type d'activité

4 - La qualité des sous-jacents

La SCPI NEO investit principalement dans des bureaux premium dans des villes de taille intermédiaire. En moyenne, il reste 4,6 ans de bail pour les différents locataires ce qui est correct. Le taux d’occupation financier est lui très bon.

SCPI Neo avis qualité du parc immobilier

La fiscalité de la SCPI NEO

Pour la SCPI NEO vous allez avoir 3 types d’imposition :

  • Pour les revenus issus des biens français (seulement 45% du portefeuille) : %TMI + prélèvement sociaux de 17,2%
  • Pour les revenus issus des biens en Allemagne, Espagne (9% du portefeuille) : ces revenus seront dans un premier temps imposés à votre %TMI. En revanche, vous recevrez ensuite un crédit d’impôt. Par exemple, si vous avez touché 1000€ et que votre taux moyen d’imposition est de 15% vous recevrez un crédit d’impôt de 150€. 
  • Pour tous les autres revenus (46% du portefeuille) : ces revenus sont utilisés pour calculer votre %TMI en revanche ils ne sont pas imposés. 
Ainsi, si vous touchez 10 000€ de dividendes de la SCPI NEO et que votre couple touche 70k€ de salaires voilà les impôts que vous aurez à payer :
Avis scpi neo détail sur la fiscalité

Dans ce cas précis, l’imposition sur les revenus fonciers de la SCPI NEO est de 31% (les 10k€ de revenus fonciers impliquent un surplus d’impôts sur le revenu de 3,1k€). Attention, le rendement communiqué est aussi brut de fiscalité étrangère. Ainsi le rendement net de fiscalité de cette SCPI est plus aux alentours des 4% net de toutes fiscalités en 2022. 

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FAQ sur la SCPI Novaxia Neo

Quels sont les avantages de la SCPI NEO ?

La SCPI NEO offre plusieurs avantages, notamment une gestion expérimentée, une société de gestion réputée, un report à nouveau conséquent, et un versement mensuel des dividendes. De plus, NEO est la plus ancienne SCPI du marché à proposer 0% de frais de souscription.

Quels sont les inconvénients de la SCPI NEO ?

Parmi les inconvénients de la SCPI NEO, on note une forte concentration dans le secteur des bureaux et une valeur de reconstitution inférieure à la valeur de part, ce qui peut signaler une baisse de la valeur des biens achetés.

Quelle est la performance de la SCPI NEO ?

La SCPI NEO a un taux de rendement supérieur à 6%, ce qui est bien au-dessus de la moyenne du marché. De plus, elle a montré une gestion cohérente du report à nouveau et une stratégie de recyclage des bâtiments qui crée de la valeur.

Quelle est la stratégie de la SCPI NEO ?

La stratégie de la SCPI NEO mise sur le recyclage urbain et la transformation des actifs immobiliers pour créer de la valeur. Elle investit dans des projets immobiliers avec un potentiel de recyclage à long terme.

Quel est le minimum d'investissement dans la SCPI NEO ?

Le montant minimum pour investir dans la SCPI NEO est de 187€.

Quel est le TRI de la SCPI NEO sur 4 ans ?

Le taux de rendement interne (TRI) de la SCPI NEO sur 4 ans est de 6,93%. Notre avis sur le rendement de la SCPI NEO est donc très positif.

Quelle est la fiscalité de la SCPI NEO ?

La fiscalité de la SCPI NEO dépend de la source des revenus. Les revenus issus des biens français sont soumis au TMI + prélèvements sociaux de 17,2%. Les revenus provenant des biens en Allemagne et en Espagne sont d’abord imposés au TMI, puis un crédit d’impôt est accordé. Les autres revenus sont utilisés pour calculer le TMI, mais ne sont pas imposés.

Donnez votre avis sur la SCPI NEO

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