Investir dans un immeuble : tout savoir pour atteindre ce rêve
Investir dans l’immobilier est une stratégie financière plébiscitée par de nombreux investisseurs en quête de diversification et de rendement. Parmi les différentes options d’investissement immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport présente plusieurs avantages et offre des perspectives intéressantes. Dans cet article, nous allons explorer en détail les spécificités de l’investissement dans un immeuble, ses avantages et ses inconvénients, ainsi que les différentes stratégies pour réussir votre projet. De la recherche du bien idéal à la fiscalité adaptée, découvrez notre guide pour investir dans un immeuble et booster votre patrimoine immobilier.
Investir dans un immeuble, en quoi cela consiste-t-il ?
Cela peut paraître évident mais investir dans un immeuble consiste à acquérir un bâtiment composé de plusieurs logements, puis à les louer pour générer des revenus locatifs. Cet investissement peut offrir une rentabilité intéressante et présente divers avantages qui s’accompagnent de risques par rapport à un investissement locatif classique.
Les avantages d'investir dans un immeuble
Avantage n°1 : Une rentabilité élevée
Investir dans un immeuble offre généralement une rentabilité supérieure à celle d’un investissement locatif classique. En achetant un immeuble composé de plusieurs appartements, vous pouvez mutualiser certains coûts, tels que l’entretien et les réparations, et ainsi maximiser vos revenus locatifs. De plus, en investissant dans un immeuble, vous bénéficiez souvent d’une diminution de la taxe foncière et des frais de notaire, qui sont dégressifs en fonction du montant de l’investissement. Cela contribue également à améliorer la rentabilité globale de votre investissement immobilier.
Avantage n°2 : Un gain de temps non négligeable
Investir dans un immeuble présente également l’avantage de vous faire gagner du temps, surtout en comparaison avec la recherche de plusieurs appartements individuels. Par exemple, au lieu de chercher et d’évaluer quatre appartements distincts, vous pouvez concentrer votre recherche sur un seul immeuble qui contient ces quatre logements. Cela simplifie grandement le processus de recherche et d’acquisition et vous permet de gérer plus efficacement votre temps et vos efforts dans le cadre de votre investissement immobilier.
Avantage n°3 : Un marché moins concurrentiel
Le marché de l’investissement dans les immeubles est moins concurrentiel que celui des biens immobiliers individuels. Il y a généralement moins de demandeurs, ce qui peut faciliter la négociation et l’achat d’un immeuble à un prix attractif.
Avantage n°4 : Une stratégie locative sur mesure
Investir dans un immeuble permet de diversifier les types de location (saisonnier, colocation, location longue durée) et d’adapter la stratégie locative en fonction des besoins du marché et des locataires.
Avantage n°5 : Pas de copropriété
Lorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble, vous n’avez pas à gérer les contraintes liées à la copropriété, comme les assemblées générales, les charges de copropriété et les litiges entre copropriétaires. Cela représente un gain de temps et d’énergie appréciable.
Les risques d'investir dans un immeuble
Inconvénient n°1 : Un investissement conséquent, pas accessible à tous
L’achat d’un immeuble représente un investissement financier important qui peut ne pas être accessible à tous les investisseurs. Il est donc crucial d’évaluer sa capacité financière avant de se lancer dans ce type de projet.
Inconvénient n°2 : Des charges non partagées
Contrairement à la copropriété, les charges liées à l’entretien et aux travaux dans un immeuble sont entièrement à la charge du propriétaire. Il est donc important de bien évaluer ces coûts avant d’investir.
Inconvénient n°3 : Pas de diversification géographique
Investir dans un immeuble implique de concentrer son investissement immobilier en un seul lieu. En cas de baisse de la demande locative ou de problèmes économiques dans la zone géographique, l’ensemble de votre investissement peut être affecté.
Inconvénient n°4 : Une faible liquidité à la revente
La revente d’un immeuble peut être plus compliquée et prendre plus de temps que celle d’un bien immobilier individuel, en raison de la taille et du coût de l’investissement. Il est donc essentiel de bien réfléchir à votre stratégie de sortie avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble.
Les différents types d'immeubles pour investir
Immeuble déjà loué : cette option est plus simple pour obtenir un financement, car la rentabilité est connue à l’avance. De plus, elle offre une tranquillité d’esprit en termes de gestion locative. Cependant, le rendement sera généralement moins intéressant que pour un immeuble non loué.
Immeuble non loué : cela permet de réaliser des travaux de rénovation (potentiellement défiscalisable) et de créer une plus-value à la revente. De plus, vous pouvez choisir le type de location pour chaque appartement. En revanche, il peut être plus difficile d’obtenir un financement et le risque est légèrement supérieur.
Transformer une maison en immeuble : cette option peut générer une rentabilité élevée, mais les travaux nécessaires peuvent être complexes et coûteux (installation de compteurs électriques indépendants, réalisation de gros œuvres, etc.). Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer dans ce type de projet. Si les travaux sont bien réalisés, une importante plus-value à la revente peut être obtenue.
Comment trouver un immeuble de rapport ?
Pour trouver un immeuble de rapport, voici quelques conseils :
Utiliser les sites d’annonces immobilières en ligne : consultez les principaux portails immobiliers et les sites spécialisés dans les immeubles de rapport pour trouver des offres intéressantes.
Collaborer avec des agents immobiliers locaux : les agents immobiliers connaissent bien leur marché et peuvent vous aider à dénicher des opportunités d’investissement.
Réseauter avec d’autres investisseurs immobiliers : participez à des événements, des forums ou des groupes en ligne dédiés à l’investissement immobilier pour échanger avec d’autres investisseurs et découvrir des opportunités.
Explorer les quartiers en personne : visitez les zones où vous souhaitez investir pour repérer les immeubles à vendre et évaluer leur potentiel locatif.
Le petit + d’Immocompare 
Pour les recherches, d’annonces, instaurez-vous un rituel pour regarder régulièrement les nouvelles annonces publiées la veille. Ainsi, vous maximisez vos chances d’être parmi les premiers à vous positionner sur un bien intéressant.
Quelle fiscalité choisir pour votre immeuble ?
Le régime foncier classique : souvent trop fortement taxé, ce régime peut ne pas être le plus avantageux pour l’investissement dans un immeuble de rapport.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) : il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, mais est également soumis à un taux d’imposition élevé (taux marginal d’imposition + cotisations sociales à 33%).
La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : cette solution est souvent privilégiée pour l’investissement dans les immeubles de rapport, car elle permet une bonne défiscalisation tout en développant son capital. En optant pour l’IS, les bénéfices sont imposés au niveau de la société et non de l’associé, ce qui peut être plus avantageux selon votre situation fiscale personnelle.
Budget minimum pour investir dans un immeuble
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, il est important de déterminer le budget minimum nécessaire pour acquérir un immeuble de rapport. Contrairement à l’achat d’un appartement ou d’une maison, l’investissement dans un immeuble nécessite généralement un budget plus conséquent. Cependant, ce montant varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la localisation, la taille, l’état du bâtiment et le potentiel locatif.
En règle générale, le prix d’un immeuble se situe entre 200 000 et plusieurs millions d’euros. Dans les zones rurales ou les petites villes, vous pourriez trouver des immeubles à un prix plus abordable, tandis que dans les grandes agglomérations, les prix peuvent être nettement plus élevés. Il est donc essentiel de définir un budget réaliste en tenant compte de vos ressources financières, de vos objectifs d’investissement et du marché local.
N’oubliez pas de prendre en compte les frais annexes liés à l’achat d’un immeuble, tels que les frais de notaire, les éventuels travaux de rénovation, l’assurance et les frais de gestion locative. Pensez également à prévoir un budget pour constituer une réserve en cas d’imprévus. Enfin, n’hésitez pas à vous former avec des formations comme celle de Julien Malengo qui vous accompagnera dans votre investissement avec des immeubles de rapport.
En général, le budget pour un bien rentable et pas trop risqué en terme de localisation, débute à partir de 200 000€. Si le budget est en-dessous de cette tranche de prix, l’immeuble est sans doute trop isolé pour être facilement loué ou sous-côté (ce qui est une bonne nouvelle pour vous).
Conclusion
En conclusion, investir dans un immeuble présente de nombreux avantages, comme une rentabilité élevée, une gestion locative simplifiée et la possibilité de diversifier les types de location. Cependant, il convient également de prendre en compte les risques associés, tels que l’investissement conséquent, la concentration géographique et la liquidité à la revente.
Pour trouver un immeuble de rapport, utilisez les sites d’annonces immobilières, collaborez avec des agents immobiliers locaux, explorez les quartiers en personne ou faites-vous accompagner par des infopreneurs comme Julien Malengo qui offre plusieurs solutions pour vous aider à concrétiser votre investissement.
Enfin, évaluez les différentes options de fiscalité pour optimiser votre investissement et tirer le meilleur parti de votre immeuble de rapport.
About Author
Après des expériences dans la Tech et des formations suivies à l’École Supérieure de l’Immobilier (l’ESI, l’école de la FNAIM), Julien décide de faciliter l’accès à l’investissement immobilier en co-créant Immocompare.