Remake Live : notre avis sur cette SCPI

Certifié AMF et passionné d’immobilier, j’ai décidé de me lancer dans un comparatif des meilleures SCPI du marché. C’est donc tout naturellement que j’ai analysé la SCPI Remake Live qui trust depuis quelques années le top des classements des taux de distributions, et cela, sans frais de souscriptions ! 

Dans cet article, j’analyse les principales metrics financière de cette SCPI, sa diversification géographique et sectorielle, sa fiscalité mais aussi son équipe de direction. Bref, vous voulez vous faire un avis sur la SCPI Remake Live ? Vous êtes au bon endroit ! 🙂

Avis scpi remake live logo

Remake, un taux de distribution intéressant

 

  • Frais de souscription : 0%
  • Taux de distribution 2022 : 7,64% (brut)
  • RAN (en mois de loyers) : 2,4 mois
  • Date de création : 2021
  • Investissement minimum : 200€
  • Valeur de réalisation/prix de la part : 92%
  • TOF : 100%

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Notre avis sur la SCPI Remake Live

Avantages

  • Un engagement social et environnemental
  • Pas de frais de souscription
  • Un rendement 2022 très élevé

Inconvénients

  • Peu d’historique 
  • Des sous-jacents moyens
  • Une faible diversification 

En bref :

Remake Live arrive comme ses deux autres concurrentes (Neo et Iroko) avec la proposition de ne pas demander de frais de souscriptions. Cela permet à votre investissement d’être bloqué moins longtemps (vous pouvez en théorie le retirer sans perdre de l’argent) ce qui est forcément intéressant. Par ailleurs, cette SCPI a une approche très sociale et environnementale qui saura convaincre les investisseurs les plus engagés. Enfin, Remake Live est tout simplement la SCPI française qui a offert le rendement le plus élevé en 2022 avec 7,64%. 

En revanche, il faut mesurer ces arguments avec plusieurs points cruciaux : 

  1. Le rendement de 7,64% affiché n’est pas net de fiscalité étrangère. Le rendement net est en fait de 6,48% (ça reste bien plus élevé que la moyenne des SCPI)
  2. Il n’y a pas de frais de souscriptions certes mais les frais de gestion sont bien plus élevés que la moyenne à 18% des loyers. Il y a aussi les frais d’achat et de revente d’un bien qui sont plus élevés (5% chacun). Ce n’est pas un problème en soit car ils sont déjà compris dans le rendement. Cependant, on peut imaginer qu’avec des frais bien plus élevés que les autres, Remake Live aura du mal à maintenir ce taux de distribution.
  3. La SCPI a tout juste 1 an et achète des biens déjà loués et a donc un taux d’occupation de 100% ce qui explique aussi le rendement élevé. Il est fort probable qu’avec le temps des problèmes surviennent et fassent baisser le rendement.
On manque pour l’instant d’un peu de recul sur cette SCPI pour donner un avis complètement favorable. Les SCPI sans frais de souscriptions sont très jeunes et il est encore difficile de se positionner. En revanche, la qualité de l’équipe derrière Remake AM (la société de gestion) est rassurante quand à la possibilité que Remake Live remplisse son objectif d’un TRI de 5,9% sur 10 ans.

Les chiffres clés de Remake Live

200€ 

investissement minimum

5,9% 

TRI sur 10 ans (objectif)

6,48% 

rendement 2022

0€ 

de report à nouveau

100%

taux d’occupation financier

195m€ 

de capitalisation

Les frais de Remake Live

Type de frais Montant des frais
Frais de souscription0%
Frais de sortie0% ou 5% si sortie avant 5 ans
Frais d'acquisition5%
Frais de travaux5% des travaux réalisés sur le parc
Frais de cession5%
Frais de gestion locative 18%

La société de gestion derrière Remake Live

La société de gestion derrière Remake Live s’appelle Remake AM et a été fondée en février 2022 par deux co-fondateurs. L’équipe derrière cette société est composée de 9 personnes. Les deux co-fondateurs sont très expérimentés :

  • Nicolas Kert : plus de 20 ans de métier en Asset Management immobilier, il a notamment travaillé pour Novaxia, Amundi ou encore Generali. Il est diplômé de l’Université Paris-Est Marne-La-Vallée. 
  • David Sksig : diplômé de l’ISC Paris, il a lui aussi près de 20 ans d’expérience dans l’investissement immobilier professionnel avec des expériences chez Crédit Agricole, Amundi ou encore Novaxia.

Leur directeur d’investissement, personnage clé d’une société comme Remake AM, a aussi une forte expérience dans le domaine.

En somme, l’équipe est expérimentée ce qui est plutôt rassurant pour la suite de la SCPI Remake Live.

La stratégie et la diversification de Remake Live

1 - La stratégie globale

La stratégie de Remake Live est dite opportuniste. Sa principale analyse est géographique. En effet, la société souhaite investir aux alentours ou dans des villes de +250k habitants en France ou en Europe. L’objectif est d’étudier la démographie et la dynamique de la ville pour investir dans une localisation qui va prendre de la valeur. La stratégie est donc d’investir dans des localisations avec de bon rendements et avec un bon potentiel de prise de valeur. 

L’une des particularité de Remake Live est qu’une partie de son portefeuille (5-10%) est dédié aux investissements sociaux. Ils indiquent que ces investissements sont sans objectif de rentabilité ce qui peut inquiéter un peu les investisseurs. Cependant, à date les trois investissements réalisés, son 1 résidence étudiante et 2 résidences acquises en PLS. Des investissements très sécurisants qui devraient quand même profiter à la SCPI.

2 - La diversification géographique

A l’heure actuelle, la répartition du portefeuille de Remake Live est comme suit :

On peut regretter la forte concentration des biens de la SCPI en France (43%) ce qui augmente le risque mais surtout qui est moins avantageux fiscalement. Cependant la SCPI est encore jeune et ses fondateurs souhaitent augmenter la diversification géographique en se positionnant sur de nouveaux pays européens.

3- La diversification par type de bien

La SCPI est principalement exposée aux bureaux et aux commerces. Ces secteurs sont plutôt résilients même si de nombreux doutes existent sur les bureaux au vu des nouveaux modes de travail qui s’installent de plus en plus. On trouve donc la concentration sur ce type de bien un peu trop élevée.

4 - La qualité des sous-jacents

La SCPI possède à date 18 immeubles (dont trois logements sociaux). Le premier point rassurant est la qualité des biens sociaux qui devraient apporter du rendement. En effet, la société à investi dans 1 résidence étudiante (investissement avec un rendement faible de 2 à 4% mais très sécurisant car bail de 9 ans) et 2 logements sociaux en PLS qui permet malgré quelques contraintes d’obtenir des avantages fiscaux. 

Pour ce qui est des biens plus classiques, ils sont cohérents avec la stratégie. Ils se situent donc dans des agglomérations de taille moyenne. On peut néanmoins regretter l’absence d’indication sur les locataires principaux et les baux signés avec eux qui ne permet pas d’avoir une analyse globale sur le portefeuille de Remake Live.

La fiscalité de Remake Live

Pour cette SCPI vous allez avoir 3 types d’imposition :

  • Pour les revenus issus des biens français (seulement 43% du portefeuille) : %TMI + prélèvement sociaux de 17,2%
  • Pour les revenus issus des biens en Espagne (39,5% du portefeuille) : ces revenus seront dans un premier temps imposés à votre %TMI et peuvent potentiellement augmenter votre taux marginal d’imposition. En revanche, vous recevrez ensuite un crédit d’impôt. Par exemple, si vous avez touché 1000€ et que votre TMI global est de 15% vous recevrez un crédit d’impôt de 150€. 
  • Pour tous les autres revenus (18% du portefeuille) : ces revenus sont utilisés pour calculer votre TMI en revanche ils ne sont pas imposés. 
Ainsi, si vous touchez 10 000€ de dividendes de la SCPI Remake Live et que votre couple touche 70k€ de salaires voilà les impôts que vous aurez à payer :

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