Investir dans l'Ancien avis : faut-il faire appel à cette société d'investissement clé en main ?
Investir dans l'ancien
Investir dans l’Ancien a été créé il y a 4 ans par 2 co-fondateurs qui avaient déjà travaillé dans l’immobilier comme asset manager. L’entreprise propose à ses clients de les accompagner sur tout le processus d’investissement immobilier autour deux trois stratégies “Patrimoniale”, “Equilibrée” et “Forte rentabilité”. Ils investissent principalement dans les grandes villes et leur périphérie comme Lyon, Rennes ou encore Marseille. Découvrez notre avis complet sur Investir dans l’ancien dans la suite de cet article.
Notre avis
Avantages
- Tarif très compétitif (4% pour les appartement)
- Gestion locative très abordable (4%)
- Des stratégies adaptées à tous
- Une entreprise à taille humaine
- De très bons avis clients
Inconvénients
- Calculs d’autofinancements optimistes
- Une modélisation qui pourrait être plus complète
- Des tarifs un peu supérieurs au marché pour les biens à +7% de rendement
En bref :
Investir dans l’Ancien arrive sur le marché avec une offre très agressive de 4% de commission sur le montant du projet global et 4% de commission sur la gestion locative. L’offre est tout simplement la moins chère du marché. Les stratégies proposées sont pertinentes et semblent pouvoir correspondre à de nombreux investisseurs.
L’entreprise est détenue par deux frères eux-mêmes investisseurs immobiliers qui accompagnent et vérifie encore les projets de tous leurs clients. Globalement, l’entreprise propose des services intéressants de part :
- L’implication de ses fondateurs
- Son tarif intéressant pour les appartements
- Son site intuitif
- Sa capacité à sourcer des biens et des artisans de qualité.
Cependant, j’ai tout de même quelques réserves sur leurs services. J’ai pu les exposer directement au fondateur et obtenir ses réponses. Je vous propose donc dans cet article de vous présenter mes réserves et ses réponses pour pouvoir vous faire un avis éclairé sur Investir dans l’Ancien.
1- Les tarifs d'investir dans l'ancien sont ils vaiment bas ?
| Commissions/honoraires sur le montant global du projet | Commissions/honoraires sur la gestion locative |
|---|---|
| 4% | 4% |
4% TTC, c’est ce qui est affiché sur le site. C’est clairement le tarif le moins élevé du marché. Cependant, il s’avère que ce n’est pas forcément le tarif appliqué pour tous les projets. Voici le détail des frais :
Pour un appartement : 4% TTC pour les projets supérieurs à 250k€. Autrement vous payez 9 990€TTC. C’est un minimum souvent appliqué par la plupart de solutions d’investissement clé en main. Pour les appartements rien à dire c’est un beau prix d’appel 😉
Pour les collocations et IDR : 6% TTC du montant global du projet, ce qui reste correct. En revanche, si le rendement dépasse 7% brut (grande majorité des biens proposés sur la market place) vous passez à 8% TTC du global du projet. Ce qui situe Investir dans l’Ancien plutôt dans la tranche haute des frais sur le marché. Beanstock et Investissement Locatif.com reste en revanche plus chers.
En bref, les équipes proposent un produit d’appel mais dans les faits les vrais tarifs sont un peu plus élevés tout en restant dans les normes du marché.
2- Une modélisation qui manque de charges ?
Chez Immocompare on regarde toujours si les sociétés d’investissement clé en main prennent en compte toutes les charges futures auxquelles l’investisseur pourrait faire face. Voici ce qui est montré sur les projets d’Investir Dans l’Ancien :
La modélisation est plutôt complète mais il manque tout de même quelques points selon moi :
- Les frais comptables : quand vous choisissez d’utiliser le régime fiscal de la LMNP (conseillée par IDL) il est quasiment obligatoire de passer par un comptable. Il serait donc cohérent de l’ajouter dans les charges. Selon le fondateur, ces charges sont négligeables ou juste pas applicables pour certains profils.
- La vacance locative : quand vous mettez un bien en location, il est fort probable que vous subissiez de la vacance locative (votre bien n’est pa loué). Cette vacance n’est pas prise en compte dans les projections d’IDL . La réponse du fondateur est qu’il n’y a pas toujours de vacance locative. Il ne sert donc pas à grand-chose de l’estimer.
- Les frais d’entretien : détenir un bien c’est aussi devoir l’entretenir et ça a un coût ! Travaux dans la copro, remplacement du mobilier usager ou de l’électroménager etc. Ce sont souvent des dépenses qui n’arrivent qu’au bout de quelques années, mais elles vont venir directement impacter votre rentabilité. IDL ne le prend pas en compte. Le fondateur nous a répondu que les gros travaux de la copro à venir sont pris en compte s’il y en a mais que le reste n’est qu’une hypothèse difficile à estimer je cite : « Concernant les frais d’entretien, ils ne peuvent pas être calculés à l’avance de manière précise, car ils dépendent en grande partie des locataires. Cela éviterait de créer une fausse impression.
3- Les devis travaux d'investir dans l'ancien vraiment complet ?
Chez Immocompare on analyse aussi la qualité du prestataire aux niveaux des travaux. À ce niveau, il y a trois risques :
1 – une surfacturation des travaux
2 – de mauvais artisans
3 – Une mauvaise gestion des travaux
Pour vérifier la première on demande aux sociétés d’investissement clé en main de nous envoyer les devis envoyés aux clients pour estimer le prix. Les premières versions envoyées par IDL étaient peu détaillées, ce qui ne nous permettait pas de réaliser nos vérifications. Le fondateur nous a indiqué que c’étaient les devis envoyés aux banques, ce qui faciliterait l’accession au crédit. Nous avons reçu les versions complètes plus convaincantes et détaillées.
Les avis clients d'Investir dans l'Ancien
Sur les avis client rien à dire, ils sont unanimes. Ils mettent en avant :
- La qualité et la rapidité des travaux
- Le professionnalisme des équipes
- La forte rentabilité des biens trouvés
J’ai trouvé un seul commentaire vraiment négatif qui met en avant un problème lors de la gestion du bien ce qui est embêtant mais pas non plus majeur. En bref, un quasi sans faute pour l’équipe d’Investir dans l’Ancien
Que retenir des services d'Investir dans l'ancien ?
- Une note des investisseurs de 4,8/5 avec 1_9 avis sur Trustpilot
- De nombreuses régions d’investissement
- 6% brut de rendement moyen
- Pas d’internalisation des métiers
- Toutes les étapes incluses dans le coût sauf l’ameublement (3K€ minimum)
- Pas d’obligations liées au contrat d’investissement locatif
Les étapes de l'investissement immobilier avec Investir dans l'ancien
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
En premier lieu, il vous suffit de réserver un créneau avec un de leurs conseillers ici. Ce premier appel va vous permettre d’échanger sur votre projet d’investissement et de rencontrer l’interlocuteur qui va vous suivre tout au long de votre parcours d’investisseur.
Il est important que vous vous sentiez à l’aise de poser toutes les questions qui vous passent par la tête si ce n’est pas le cas n’hésitez pas à demander un autre conseillé ou choisir une autre plateforme. Il est crucial que votre conseiller soit à l’écoute et disponible.
2 - Présentation du business plan et recherche de biens
Investir dans l’Ancien a des chasseurs qui vont trouver et vous proposer des biens qui correspondent à vos critères. En moyenne, les clients choisissent un bien au bout d’un mois.
Comment les bien sont-ils sourcés ?
Le sourcing d’Investir dans l’ancien est multicanal :
- Annonces en ligne
- Réseaux d’agences
- Notaires
3 - Financement
Investir dans l’ancien va vous accompagner pour réaliser votre dossier bancaire et va ensuite vous mettre en relation avec leur réseau de banques. Un vrai point fort de cette plateforme qui a donc développé un vrai savoir-faire en interne quand la plupart des autres sous-traite à un courtier. En plus de cela, les banques connaissent la stratégie et les équipes de Investir dans l’Ancien. Savoir que vous êtes accompagnés par des experts rassurent les banques sur votre capacité à rembourser votre prêt.
Passer par leur réseau n’est pas obligatoire et vous pouvez très bien vous débrouiller seul pour trouver le prêt qui vous convient.
Conclusion sur Investir dans l'Ancien
Je pense qu’IDL est intéressante par son tarif sur les appartements avec seulement 4% de frais. Je pense cependant que certaines communications auprès de leurs clients pourraient être plus transparentes tant sur les charges que sur les tarifs. Pour compléter mon avis j’ai pu regarder les projets proposés sur la plateforme. J’ai trouvé des biens à des prix au m2 en dessous u marché ce qui est un bon signe de leur capacité à trouver des bonnes affaires. Enfin, leurs avis clients sont rassurants et donne une bonne indication sur leurs services.