Koregraf avis : faut-il investir en crowdfunding immobilier avec cette plateforme ?

Picture of Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Créée en 2014, Koregraf est l’une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus anciennes du secteur. Elle s’est construite petit à petit en proposant principalement du crowdfunding immobilier à l’instar de sociétés comme Homunity ou Anaxago. 

Son expérience permet d’avoir un certain recul sur les performances de la société et ainsi avoir un avis plus clair sur les capacités de Koregraf à sélectionner de bons projets pour ses investisseurs.

Dans cet article je vais donc vous présenter Koregraf et mon avis sur leurs services de crowdfunding immobilier en analysant leurs performances, la qualité de description des projets, les avis clients etc…

Table des matières

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Koregraf en bref

Photo page dacceuil koregraf

Avantages

  • Une bonne quantité de projet
  • De bonnes performances historiques
  • Une société expérimentée
  • Une société rachetée par un gros groupe
  • Une équipe expérimentée 
  • De belles rentabilités 
  • Des projets très détaillés 

Inconvénients

  • Investissement minimum à partir de 2k€
  • Des avis clients négatifs  

Création de Koregraf

La société a été créée en 2014 par Vincent Sillègue un promoteur immobilier et Philippe Sénéchal un expert-comptable. C’est donc l’une des premières sociétés à se lancer dans le crowdfunding il y a 10 ans.

En 2017 la société lève 1,7 million auprès de deux grandes banques dont Arkéa-Samsic pour accélérer son développement. 

En 2024 elle est rachetée par le groupe Inter Invest qui réalise 30 m€ de chiffre d’affaires. 

C’est donc une société supportée par un groupe très rentable (7m€ d’EBITDA) ce qui est rassurant quant à la continuité des activités de la plateforme en cette période incertaine.

Koregraf ça sert à quoi ?

Son co-fondateur qui était promoteur immobilier a vite compris l’intérêt de lever de l’argent auprès de particuliers. Cela permet d’augmenter le nombre d’opération du promoteur et de fluidifier le processus de levé. 

Koregraf permet aussi aux investisseurs particuliers d’investir leur argent dans l’immobilier de façon complètement passive et avec une rendement très intéressant 10,3% brut en moyenne.

Koregraf est donc un intermédiaire entre les investisseurs particuliers et les promoteurs. Elle s’occuppe de rassembler les deux parties, de la structure juridique et du suivi. En échange la société prend une commission sur le montant levé.

Les performances historiques de Koregraf

Indicateur de performance koregraf

Les performances sont franchement bonnes avec 216 projets arrivés à échéance dont :

  • 185 remboursés intégralement 
  • 19 en retard de 6 mois 
  • 12 en retard de +6mois ou en procédure collective
  • un taux de retard de 14% ce qui est très correct par rapport aux concurrents. Seuls Homunity et Monego font mieux en crowdfunding immobilier.
Malgré ces performances honorables, les avis sur Koregraf sont en revanche plutôt négatifs (à découvrir dans la suite de l’article). Je trouvais donc qu’il y avait un décalage entre ces deux observations. Je suis donc allé vérifier leurs statistiques sur Hellowcrowdfunding mais elles étaient cohérentes avec celles annoncées par Koregraf. En fait, l’explication se trouve dans les contrats de Koregraf. En effet, il y a 2-3 ans tous les contrats affichés la possibilité pour le porteur de projet d’allonger la période avant le remboursement jusqu’à 36 mois. Le problème ce que Koregraf affichait des durées allant de 18 à 24 mois. Avec le contexte une grande partie des porteurs de projets ont décidé de rembourser au bout de 36 mois. 
 

Pour résumer : dans la tête des investisseurs une grande majorité des projets sont en retard mais contractuellement il y en a peu (d’où les chiffres ci-dessus et les chiffres d’Hellowcrowdfunding). Mon avis sur les chiffres est donc mitigé. Selon Koregraf ces contrats à rallonge n’existent plus. On pourra donc y avoir plus clair sur leurs chiffres d’ici quelques mois.

Les projets proposés sur Koregraf

Projets proposés par Koregraf

Les projets proposés par Koregraf sont intéressants avec les caractéristiques suivantes :

  • Des rentas entrer 9 et 12% 
  • Des projets dans toute la France ce qui permet une bonne diversification géographique de vos investissements
  • Des projets principalement résidentiels
  • Des projets de promotion immobilière majoritairement mais aussi de l’achat-revente
  • Des porteurs de projets divers mais certains sont réguliers sur la plateforme. Attention donc à ne pas investir sur le même porteur de projet dans votre portefeuille 
Les projets proposés sur Koregraf offrent une bonne diversité géographique. Néanmoins les typologies de projets sont moins diversifiées. Je trouve personnellement que ce n’est pas particulièrement un problème. Je prône la diversification du portefeuille sur différentes plateformes. Je peux donc utiliser Koregraf uniquement pour les projets de promotion et d’achat-revente. Je trouve ça même rassurant que la société soit spécialisée dans un type de projet.

Les analyses projets de Koregraf sont-elles au niveau ?

La première synthèse présentée par Koregraf sur les projets est claire et permet de vite comprendre les enjeux du projet et ce qu’on finance en tant qu’investisseur. J’ai donc un avis positif sur cette première présentation de Koregraf.

Liste de documents proposés sur Koregraf

Koregraf nous donne ensuite l’accès à de très nombreux documents. C’est pour l’instant la plateforme qui en transmet le plus de celles que j’ai pu analyser.

Les points positifs

  • Un historique détaillé des projets réalisés par le porteur de projets
  • Des données précises sur le porteur de projet (comptes sociaux, kbis, statuts etc..)
  • Accès au permis de construire 
  • Des documents en plus pour prouver certains points cruciaux avancés dans l’analyse de Koregraf
  • Accès au contrat d’obligation

Les points négatifs :

  • Des sûretés parfois un peu légères 
  • Une analyse du prix de vente qui manque un peu de précisions

Les présentations de projets chez Koregraf sont très rassurantes. Elles montrent une vraie rigueur selon moins de la part de leurs équipes d’analystes. Mon avis est donc très positif sur les analyses projets de Koregraf 

Quelles sont les équipes derrière les analyses de projets de Koregraf ?

Ce n’est pas un consensus mais j’aime personnellement aller regarder les profils des personnes qui analysent les projets. En effet, je suis rassuré quand les personnes qui analysent les dossiers sont qualifiées pour le faire. Certaines plateformes engagent des personnes très jeunes et sans qualification particulière. 

Responsable analyse chez Koregraf

Les postes clés de l’analyse chez Koregraf sont occupés par des personnes expérimentées dans le secteur de la promotion immobilière ce qui est un point positif et donne de bonnes indications sur le sérieux de la plateforme. ils sont aussi diplômés de formations spécialisées dans l’immobilier ce qui est aussi un bon point.

profil linkedin analyste Koregraf

Les alternatives/concurrents de Koregraf

ACTEURSMontant financéDurée d'empruntInvestissement minimumRendement moyenProjets arrivés à échéanceProjets en retardAvis clients Nos avis détaillés
Homunity678m€21 mois1000€9,1%3049,4%3,9/5 (401 avis)Je commence à investir
Logo Monego97m€21 mois 1000€9,5%14110,6%
3,8/5 (14 avis)
LPB logo130m€15 mois1€11,4%18723,7%4,6/5 (455 avis)Je créé mon compte
anaxago logo<br />
575m€30 mois1000€9,8%9726,6%4,34/5 (875 avis)
Avis Anaxago
logo koregraf284m€23 mois1000€9,3%21614,3%3,2/5 (76 avis)Avis Koregraf
Logo tokimo11m€15 mois100€11,4%0n.a4,3/5 (14 avis)Je commence à investir
Logo Clubfunding1483m€21 mois 1000€10,0%66524,1%3,0/5 (325 avis)Avis Clufunding
Logo Bienprêter78m€14 mois50€11,94%26400,5%4,2/5 (123 avis)Avis Bienprêter
Finple logo218m€30 mois1000€
8,0%7625%4,8/5 (26 avis)Avis sur Finple
Logo Fundimmo301m€23 mois1000€9,2%30024,1%3,1/5 (160 avis)Avis Fundimmo
Raizers logo358m€21 mois1000€10,0%22432,9%4,0/5 (248 avis)Avis Raizers
Baltis LOGO<br />
56m€18 mois1000€9,4%4636,5%4,7/5 (73 avis)Avis sur Baltis

Pour comprendre le détail de ce tableau je vous invite à découvrir le comparatif des sociétés de crowdfunding immobilier  immobilier où toute ma méthodologie de classement est détaillée point par point 🙂

Que valent les sûretés sur Koregraf

C’est un peu une déception de ce côté. Alors que beaucoup d’investisseurs ce sont plains sur ce sujet, Koregraf propose encore sur ses projets des sûretés très moyennes.

Sur les 3 derniers projets proposés sur la plateforme il y a une caution personnelle et 2 garanties autonomes à première demande. On aurait préféré voir de la fiducie ou de l’hypothèque de premier rang.

Quels sont les frais de Koregraf

Pas de frais sur Koregraf (comme toutes les plateformes de crowdfunding immobilier) la société se rémunère en facturant le porteur de projet.

Les rendements sur Koregraf

On va prendre une moyenne de 10% de rendement sur un projet où vous investissez 10 000€. Le projet est bloqué sur 2 ans. 

Si tout se passe bien au bout de 2 ans vous obtenez 12 000€. Soit un rendement de 20%.

Sur ses 2 000€ de gains vous allez payer 30% de flat-tax soit 600€.

Au final vous avez un gain net de 1400€ soit 7% de rendement annuel ce qui reste très intéressant.

Et si vous aviez investi dans tous les projets de Koregraf ? On va prendre l’hypothèse que les projets en procédure collective ne vont rembourser que la moitié des sommes prêter. 

Avec 1 000€ investis/projet ça nous donne 216k€ investis avec un rendement moyen de 9,3% sur 2 ans. 2,5k€ sont perdus. Au total ça fait 40k€ de profits – 2,5k€ de perdus soit 37,5k€.  Avec une imposition à 30% ça nous donne 26,25k€ donc 6,1% net de rendements annuels.

Quel est l'avis des investisseurs de Koregraf ?

Avis positif Koregraf
Avis négatif Koregraf

Qu’on soit clair, les avis sur Koregraf sont globalement négatifs avec de nombreux commentaires arrivés récemment et qui déplorent la quantité de projets en retard.

Ces avis suivent la tendance globale du marché où presque toutes les plateformes, y compris les leaders comme Clubfunding ou Anaxago, reçoivent de nombreux avis négatifs. 

Koregraf ne déroge pas à la règle au vu des commentaires et avis sur leurs services.

Je trouve cependant la période propice pour investir dans le crowdfunding immobilier. Je vous laisse découvrir mon article sur le sujet : Crowdfunding immobilier mon avis pour 2024.

Mon avis final sur le crowdfunding immobilier avec Koregraf

Mon avis final sur la société Koregraf est mitigé. Je ne la mettrais pas dans le peloton de tête des meilleures plateformes mais je la garde en considération tout de même. Elle n’est pour moi pas du tout catastrophique malgré des commentaires et des avis très négatifs. Je pense qu’elle devrait bien s’en sortir dans les prochaines années avec son récent rachat par un gros groupe comme Inter invest et des équipes expérimentées.

C’est une plateforme qui pourrait donc rentrer dans ma stratégie de diversification sur le crowdfunding immobilier. 

Si vous souhaitez échanger en direct avec moi et une communauté d’investisseur vous pouvez rejoindre le Discord

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Photo du co-fondateur d'Immocompare

Thibault

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.

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