La Première Brique avis : faut-il y investir une partie de son capital ?
La Première Brique
Créée en 2019, La Première Brique propose à des particuliers de prêter de l’argent à des marchands de bien en échange de rendements très intéressant (+11% en moyenne). Sur le papier c’est intéressant, mais est-ce une bonne idée pour investir une partie de votre capital ? Quels sont les risques ? Quelle est la fiscalité ? Beaucoup de questions, mais pas de panique nous sommes là pour y répondre. Chez Immocompare, nous avons réalisé un comparatif du crowdfunding immobilier qui nous permet d’avoir une vision globale un marché et vous aidez à faire les bons choix !
Le concept de La Première Brique
Prêter de l'argent à des marchands de bien
Quand on est marchand de biens il faut emprunter de l’argent pour mener à bien ses projets. Avant le crowdfunding immobilier, la seule façon de le faire c’était de toquer à la porte des banques ce qui pose plusieurs problèmes :
- Le manque de flexibilité : si votre projet sort un peu des sentiers battus les banques seront réticentes
- Le temps de la prise de décision : le process avant d’obtenir un prêt peut être long et vous faire passer à côté de belles opportunités
- Les conditions strictes : les marchands de biens ont des limites en termes d’endettement et de ratios financiers, ce qui peut les limiter
Les sociétés de crowdfunding immobilier comme La Première Brique (LPB) proposent à ces marchands de biens de s’endetter auprès de particuliers pour régler tous ces problèmes.
Concrètement, quel rôle joue LPB ?
Une plateforme de crowdfunding immobilier comme LPB doit remplir les missions suivantes :
- Sélectionner des marchands de biens et des projets solides
- S’occuper de la structure juridique de chaque opération
- S’occuper du recouvrement des créances si les marchands de biens ne remboursent pas
- Trouver des investisseurs particuliers
Envie de gagner du temps sur le choix de votre plateforme de crowdfunding?
Est-ce que c'est un concept qui mérite de s'y intéresser ?
Le crowdfunding immobilier est apparu il y a maintenant +10 ans. On dispose donc du recul nécessaire pour juger de ses performances. En plus, ça tombe bien, elles sont analysées chaque année par Mazars un cabinet d’audit reconnu. Ce que je peux vous dire c’est que depuis 10 ans c’est clairement un elorado pour les investisseurs. 10% de rendement brut avec des taux de perte proche de 0 pour les meilleures plateformes, c’est tout bonnement incroyable.
Attention cependant. L’année 2023 nous a rappelé que le risque est corrélé au rendement. Avec la forte baisse de l’immobilier en France le crowdfunding immobilier a connu des taux de perte plus conséquents. Mon avis sur le crowdfunding immobilier reste positif. Je vous invite à découvrir mon article sur le sujet : crowdfunding immobilier avis : faut-il encore y investir en 2024 ?
Chez Immocompare on a analysé plusieurs façons d’investir dans l’immobilier (SCPI, immobilier fractionné, immobilier en direct etc..) et le crowdfunding est clairement une option à considérer pour investir une partie de votre capital !
Les avantages et inconvénients du concept de crowdfunding immobilier de La Première Brique
Les avantages
- Des rendements très intéressant (+11% sur LPB)
- Un investissement passif
- Une fiscalité avantageuse (30% de flat taxe et pas d’IFI)
- La possibilité de se diversifier facilement (investissement à partir de 1€)
- Une façon d’investir qui a déjà fait ses preuves depuis plus de 10 ans en France
- Une activité très réglementée
- Souscription très simple
- Risque de perte partiel voir totale du capital
- Besoin d’investir sur plusieurs projets (se connecter à chaque fois sur le site, rester informé sur les nouveaux projets etc..) => c’est moins passif qu’en ETF
Le crowdfunding immobilier oui, mais avec LPB ou une autre plateforme ?
On rentre dans le vif du sujet. On vous donne notre avis en détails. Pour ce faire, on a analysé les éléments suivants :
- Les avis des investisseurs sur LPB
- Les performances
- Les frais
- La qualité de la présentation des projets
- Les contrats juridiques
- La solidité de la société
- La qualité de l’expérience investisseur
Bref un gros programme nous attends. L’objectif ? Vous assurer de faire le bon choix 🙂
Quels avis ont les investisseurs sur LPB ?
Les avis positifs sur LBP
Globalement les avis des investisseurs sont positifs et soulignent les points suivants :
- Une interface agréable à utiliser
- Des transactions faciles à réaliser
- Des projets intéressants
- Des rendements très intéressants
- Une équipe réactive
Ces avis positifs doivent néanmoins être relativisés. Ils sont postés en général avant que les projets arrivent à échéance (il ne peut donc pas encore y avoir de problème) et beaucoup de clients mettent leur lien de parrainage (comme nous) ce qui peut biaiser leur jugement et les pousser à mettre des avis positifs avant d’avoir le recul nécessaire.
Néanmoins, on peut tout de même souligner que LPB a de meilleurs avis que la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier (moyenne plutôt autour des 3,5 étoiles).
Les avis négatifs sur LBP
Les avis négatifs ne sont pas très nombreux mais ont tout de même le mérite d’exister et soulignent les points suivants :
- Difficulté à se positionner sur les projets qui partent trop vite
- Problèmes avec le prestataire de paiement
- Dernièrement, les avis négatifs concernant le taux de retard élevé arrivent de plus en plus (exemple ci-deuss).
Que conclure de tout ça ?
Comme toutes les plateformes de crowdfunding immobilier la période est difficile pour LPB. Néanmoins, et on le verra juste en dessous, la plateforme s’en sort plutôt bien dans la crise actuelle avec un taux de défaut qui reste raisonnable au vu des très gros rendements qu’elle propose.
L'analyse détaillées du taux de défaut sur LPB
Analyse des chiffres de La Première Brique sur les dernières années
C’est une analyse cruciale pour maîtriser le risque de votre investissement sur une plateforme de crowdfunding immobilier. Elle vous permettra de connaître les probabilités de défaut de vos investissements et montre surtout le sérieux de la plateforme dans la sélection des projets, mais aussi dans le recouvrement.
Voici les quelques points que nous retenons de tous ces chiffres pour estimer de la qualité des projets au global :
- Retards de paiement : au total, La Première Brique connaît un taux de retard global de 7% ce qui est très peu. Leurs chiffres sont d’autant plus impressionnants que seulement 5 projets sur 314 ont connu un retard de paiement de plus de 6 mois. Attention, cependant, puisque 75% de leurs projets ont été réalisés en 2022 et ne peuvent donc pas encore avoir du retard. Si nous prenons l’exemple de 2021 qui est la première année significative avec du volume, il y a un taux de retard de 16% ce qui est, selon nous, plus proche de la réalité et de ce à quoi les investisseurs doivent s’attendre.
- Nombre de projets en perte définitive : 0 pertes définitives annoncées ce qui est sûrement le cas. Cependant, ce chiffre est à nuancer puisque des projets peuvent être annoncés en défaut de paiement des années après car les procédures juridiques peuvent prendre beaucoup de temps. Aussi, un grand nombre de leurs projets ont financés ces deux dernières années ce qui peut aussi expliquer ce chiffre. En creusant un peu, sur les 79 premiers projets de la plateforme jusqu’à 2021, 1 seul projet risque d’être en défaut avec déjà 1,5 ans de retard ce qui reste une bonne statistique.
- Gestion des retards : Les avis des investisseurs sont plutôt bons de ce côté avec une forte réactivité de la plateforme pour tenir au courant ses investisseurs.
=> les chiffres et l’analyse de cette partie doivent être MAJ. Le taux de défaut le plus proche de la réalité est celui présenté ci-dessous :
Les performances des concurrents de La Première Birque
| ACTEURS | Date d'actualisation | Retard -6 mois | Retard +6 mois | Perte définitive | Projets en retard | Commencez à investir |
|---|---|---|---|---|---|---|
 | 03/2024 | 0,3% | 0,2% | 0% | 0,5% | Avis sur Bienprêter |
 | n.a | 3,7% | 5,7% | 0% | 9,4% | Je créé mon compte |
 | 03/2024 | 6,6% | 3,7% | 0% | 10,4% | Lire avis sur Monego |
 | 02/2024 | 10,5% | 13,2% | 0% | 23,7% | Je créé mon compte |
 | 03/2024 | 7,8% | 16,3% | 0% | 24,1% | Lire avis sur Fundimmo |
 | 03/2024 | 11,2% | 13,5% | 0% | 24,1% | Avis sur Clubfunding |
 | 03/2024 | 9,2% | 16,1% | 0% | 25% | Lire l'avis sur Finple |
 | 03/2024 | 12,4% | 13,5% | 0,7% | 26,6% | Lire avis sur Anaxago |
 | 01/2024 | 20,9% | 12% | 0% | 32,9% | Lire avis sur Raizers |
 | n.a | 17,3% | 19,2% | 0% | 36,5% | Lire avis sur Baltis |
Frais de La Première Brique
En investissant avec une plateforme de crowdfunding immobilier, vous n’avez pas de frais ! Il n’y en a pas non plus pour créditer son compte avec une carte bancaire c’est qui est un bon point par rapport aux autres plateformes .
Ce sont les promoteurs immobiliers de l’opération sélectionné qui prennent en charge les frais de souscription lors de leur recherche de fonds. Ils vont payer une commission différente en fonction de la taille du projet. Pour les plus petits, la commission peut atteindre les 15% du projet global ce qui est tout de même conséquent quand on sait que d’autres plateformes prennent 5%.
Nous n’avez pas, non plus, de frais de gestion annuels à prévoir.
Notre avis sur l'expérience investisseur
L'inscription
Le site est très bien fait et l’inscription se fait très rapidement. Il suffit de donner quelques informations très classiques puis de transmettre une carte d’identité. Tout se fait très simplement et rapidement, c’est un point très positif.
La présentation des projets
La synthèse proposée directement sur le site est très claire et permet de se faire un avis rapide sur le projet avec les informations importantes bien présentes comme :
- La marge cible du projet
- Le parcours du porteur de projet
- Les suretés proposées
- La rentabilité
- Le type de projet
- Le niveau de pré-comercialisation
La plateforme donne aussi accès à un dossier d’investissement plus complet qui permet une analyse plus fine du projet. Cependant, il manque selon nous deux éléments importants :
- Le contrat d’obligation en détail
- Le montage juridique en détail
Le service client
Assez léger avec seulement la possibilité de les contacter avec le formulaire de contact présent sur le site. C’est un peu dommage de ne pas avoir la possibilité d’avoir quelqu’un par téléphone.
Ils répondent cependant rapidement aux mails quand vous avez des questions sur un projet.
L'investissement
La plateforme est clairement victime de son succès avec des projets qui partent très rapidement. Si vous n’êtes pas à l’affut il est possible que vous ratiez un bon nombre de projets. Vous recevez le dossier complet d’investissement que 48h à l’avance ce qui ne laisse pas beaucoup de temps pour l’étudier en profondeur. Attention donc à ne pas vous précipiter sur des projets sans avoir pris la peine de les avoir analysés au préalable. Pour tenter de répondre à cette problématique, La Première Brique a créé un système de groupe.
Quels sont les 3 groupes créés pour soutenir leur croissance et maintenir l'équité entre investisseurs inscrits sur leur plateforme ?
Afin de résoudre le principal inconvénient de leur plateforme, La Première Brique a décidé d’instaurer un processus de « groupes » permettant de conserver une équité entre les « nouveaux » investisseurs et les plus « anciens » qui ont pu bénéficier des projets publiés sur la plateforme.
Les investisseurs du groupe 1 sont les investisseurs qui viennent de s’inscrire sur la plateforme et qui souhaitent placer leurs fonds directement dans un projet dès sa publication sur la marketplace.
Les investisseurs du groupe 2 sont ceux qui n’ont pas pu investir dans le projet antérieur et qui bénéficient d’un temps d’avance sur le groupe 3 (une minute à peu près).
Les investisseurs du groupe 3 sont ceux qui souhaitent recommencer l’expérience et diversifier leur portefeuille sur La Première Brique.
Quels types de projets sont proposés sur la plateforme ?
Tous types de projets sont proposés sur la plateforme. Cependant, nous avons pu constater que ce sont principalement des projets de marchands de biens qui sont les plus présents sur la plateforme (rénovation, division foncière ou d’immeuble).
Les caractéristique des projets :
- Géographie d’investissement : partout en France des grandes métropoles comme de petites agglomérations
- Montant : Entre 100k€ et 1M€
- Porteurs de projets : des marchands de biens indépendants
Voici quelques exemples de projets :
- Un appartement de 40m2 avec beaucoup de travaux divisé en deux studios
- Un grand terrain avec maison, acheté pour construire 4 maisons pour les revendre séparément
Notre avis sur les contrats que vous signez avec LPB
Les types de contrats
La Première Brique propose principalement un seul type de contrat contrairement à Anaxago son principal concurrent qui en propose plusieurs. Ainsi, lorsque vous investirez avec La Première Brique, vous allez acheter des obligations émises par la plateforme qui va ensuite acheter des obligations émises par le porteur de projet.
L’obligataire est le meilleur type de contrat proposé sur les plateformes de Crowdfunding car il est simple à comprendre, bien encadré juridiquement et offre une bonne protection à l’investisseur.
Les suretés
La Première Brique propose différents types de sureté :
- L’hypothèque de 1er rang : en cas de défaut du porteur de projet, La Première Brique pourra saisir le bien pour le revendre et rembouser sa communauté. C’est une garantie sécurisante. Cependant, si le porteur de projet est en défaut, c’est qu’il n’arrive pas à vendre le bien au prix escompté ou que les travaux se sont mal passés. En somme, l’hypothèque de premier rang est intéressant mais ne garantit en aucun cas tout votre capital.
- La caution personnelle : couplé à l’hypothèque de premier rang, cette garantie est très intéressante. En effet, si le porteur de projet est en défaut et que l’hypothèque n’est pas suffisante, La Première Brique pourra demander au porteur de projet de rembourser les investisseurs avec ses avoirs personnels.
- La garantie à première demande : La garantie à première demande permet d’engager une autre société (holding, sœur…) en lui demandant de rembourser la dette financée en cas de défaut de la société de projet. On est pas très fan de cette garantie car il faut analyser les comptes de la société garante et espérer qu’ils n’aient pas trop changé au moment du défaut.
- Le nantissement : cette garantie peut survenir dans deux cas. Le premier est le nantissement du fonds de commerce dans le cadre d’un bail commercial. Cela veut dire que La Première Brique pourra se rembourser sur la valeur du fonds de commerce. Il peut aussi y avoir le nantissement des titres de la société du porteur de projet qui permet à la plateforme de se rembourser sur les avoirs de la société. Cette garantie peut être intéressante si la société a beaucoup d’avoirs.
Analyse de la solidité de la plateforme
L'équipe derrière La Première Brique
- Les investisseurs : la société est accompagnée par un accélérateur de startup et aussi par la Bpifrance.
- Les dirigeants : ils ont des formations respectives en droit et en finance, ce qui est cohérent avec La Première Brique. Cependant, on constate qu’aucun d’entre eux n’a d’expérience professionnelle en tant que marchand de biens ou dans le secteur de l’immobilier.
- Le reste de l’équipe : nous sommes aller creuser sur Linkedin, pour analyser le profil de l’équipe. On en conclut principalement qu’elle est très jeune avec une faible expérience dans le secteur de l’immobilier. Les analystes/auditeurs financiers qui doivent s’occuper d’analyser les différents projets ont à peine 1 an d’expérience.
Pour résumer notre avis sur l’équipe est mitigé avec une équipe très jeune avec des expériences qui ne sont pas en rapport direct avec les projets analysés. Les premières années d’activité de la société étaient dans un marché très haussier avec une forte liquidité de l’immobilier ce qui rendait l’audit des biens moins crucial.
Est-ce que l’équipe réussira à garder de bons chiffres avec un marché plus compliqué ? La question reste ouverte. Il est donc important pour investir avec la plateforme de bien choisir ses projets.
Analyse des différents chiffres clés de la structure
- Capital social : le capital d’une société est intéressant à regarder car il permet de donner une garantie aux créanciers. C’est sur cette partie qu’ils pourront se rembourser en partie. Un gros capital social est donc positif. Pour La Première Brique, le montant du capital est de 150k€ ce qui est plutôt important comparé à des sociétés comme Homunity qui ont un capital social de 20k€.
- Chiffre d’affaires : pour ce qui est du Crowdfunding, le chiffre d’affaires n’est pas publique. Cependant, la plateforme prend entre 5 à 15% du montant levé, on peut donc estimer que leur CA était de 1,5m€ à 4,5m€ en 2022.
- Montant levé : au total, la plateforme a levé plus de 77m€ sur plus de 310 projets. Cependant le track record des projets échus restent encore assez faibles (- de 100 projets).
- Nombre d’années d’exercice : la société exerce réellement depuis 2019 soit 4 ans, ce qui en fait une plateforme jeune.
Notre avis et conclusion sur la Première Brique
Avantages
- Possibilité d’investir dès 1 €, idéal pour les petits portefeuilles ou investisseurs cherchant la diversification
- Des rendements très attractifs avec un taux d’intérêt moyen à 11,4%
- Agrégé AMF comme IFP : Intermédiaire en Financement Participatif
- Des performances correctes
Inconvénients
- Difficile d’investir dans les projets car demande très forte
- Société jeune
Envie de gagner du temps sur le choix de votre plateforme de crowdfunding?
En bref :
Nous recommandons La Première Brique à la communauté Immocompare. Leur transparence, accessibilité et rendements offerts sont autant d’arguments qui leur permettent de se distinguer comme l’une des meilleures plateformes de crowdfunding sur le marché français.
Elle est particulièrement intéressante pour les investisseurs débutants qui n’ont pas, encore, un portefeuille important mais qui souhaitent commencer leur carrière d’investisseur avec de petits montants sur des projets à fort rendement. ATTENTION à toujours diversifier et de ne pas tout mettre sur un seul projet ou une seule plateforme !!
Ce qu'il faut retenir de La Première Brique
1 €
investissement minimum
100m€
de capital emprunté
25m€
de capital remboursé
11,4%
rendement annuel moyen
7%
de retard
0
perte définitive
Mensuel
remboursement
15 mois
horizon moyen
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