La Première Brique avis : des performances impressionnantes
- Julien
- avril 15, 2023
La Première Brique
Créé en 2019, La Première Brique est déjà l’une des références dans le financement de projets en crowdfunding en France. Réputée pour sa transparence auprès de ses investisseurs, elle est désormais capable de proposer plusieurs projets d’investissements chaque semaine. Découvrez notre avis complet sur La Première Brique dans la suite de cet article.
Présentation de La Première Brique
Suite à une croissance très significative, elle est aujourd’hui reconnue comme l’un des acteurs clés du financement participatif en France.
Marqué par l’essor du crowdfunding depuis les législations mises en place en 2014 en France, les deux fondateurs de La Première Brique déploraient une institutionnalisation du financement participatif en s’attachant à des demandes bancaires plus traditionnelles.
C’est pourquoi ils décidèrent de créer La Première Brique pour continuer de permettre à toutes et à tous de pouvoir investir dans des projets à haut rendement avec une expérience accessible et facile à comprendre.
Leur but ? Faciliter l’accès à toutes et à tous à des projets immobiliers de bonne qualité aux rendements aussi performants que ceux que peuvent offrir les banques privées, moins accessible.
La Première Brique en chiffres
1 €
investissement minimum
100m€
de capital emprunté
25m€
de capital remboursé
11,4%
rendement annuel moyen
7%
de retard
0
perte définitive
Mensuel
remboursement
15 mois
horizon moyen
Notre avis sur l'expérience investisseur
L'inscription
Le site est très bien fait et l’inscription se fait très rapidement. Il suffit de donner quelques informations très classiques puis de transmettre une carte d’identité. Tout se fait très simplement et rapidement, c’est un point très positif.
La présentation des projets
La synthèse proposée directement sur le site est très claire et permet de se faire un avis rapide sur le projet avec les informations importantes bien présentes comme :
- La marge cible du projet
- Le parcours du porteur de projet
- Les suretés proposées
- La rentabilité
- Le type de projet
- Le niveau de pré-comercialisation
La plateforme donne aussi accès à un dossier d’investissement plus complet qui permet une analyse plus fine du projet. Cependant, il manque selon nous deux éléments importants :
- Le contrat d’obligation en détail
- Le montage juridique en détail
Le service client
Assez léger avec seulement la possibilité de les contacter avec le formulaire de contact présent sur le site. C’est un peu dommage de ne pas avoir la possibilité d’avoir quelqu’un par téléphone.
Ils répondent cependant rapidement aux mails quand vous avez des questions sur un projet.
L'investissement
La plateforme est clairement victime de son succès avec des projets qui partent très rapidement. Si vous n’êtes pas à l’affut il est possible que vous ratiez un bon nombre de projets. Vous recevez le dossier complet d’investissement que 48h à l’avance ce qui ne laisse pas beaucoup de temps pour l’étudier en profondeur. Attention donc à ne pas vous précipiter sur des projets sans avoir pris la peine de les avoir analysés au préalable. Pour tenter de répondre à cette problématique, La Première Brique a créé un système de groupe.
Quels sont les 3 groupes créés pour soutenir leur croissance et maintenir l'équité entre investisseurs inscrits sur leur plateforme ?
Afin de résoudre le principal inconvénient de leur plateforme, La Première Brique a décidé d’instaurer un processus de « groupes » permettant de conserver une équité entre les « nouveaux » investisseurs et les plus « anciens » qui ont pu bénéficier des projets publiés sur la plateforme.
Les investisseurs du groupe 1 sont les investisseurs qui viennent de s’inscrire sur la plateforme et qui souhaitent placer leurs fonds directement dans un projet dès sa publication sur la marketplace.
Les investisseurs du groupe 2 sont ceux qui n’ont pas pu investir dans le projet antérieur et qui bénéficient d’un temps d’avance sur le groupe 3 (une minute à peu près).
Les investisseurs du groupe 3 sont ceux qui souhaitent recommencer l’expérience et diversifier leur portefeuille sur La Première Brique.
Tarifs de La Première Brique
En investissant avec une plateforme de crowdfunding immobilier, vous n’avez pas de frais ! Il n’y en a pas non plus pour créditer son compte avec une carte bancaire c’est qui est un bon point par rapport aux autres plateformes .
Ce sont les promoteurs immobiliers de l’opération sélectionné qui prennent en charge les frais de souscription lors de leur recherche de fonds. Ils vont payer une commission différente en fonction de la taille du projet. Pour les plus petits, la commission peut atteindre les 15% du projet global ce qui est tout de même conséquent quand on sait que d’autres plateformes prennent 5%.
Nous n’avez pas, non plus, de frais de gestion annuels à prévoir.
Quels types de projets sont proposés sur la plateforme ?
Tous types de projets sont proposés sur la plateforme. Cependant, nous avons pu constater que ce sont principalement des projets de marchands de biens qui sont les plus présents sur la plateforme (rénovation, division foncière ou d’immeuble).
Les caractéristique des projets :
- Géographie d’investissement : partout en France des grandes métropoles comme de petites agglomérations
- Montant : Entre 100k€ et 1M€
- Porteurs de projets : des marchands de biens indépendants
Voici quelques exemples de projets :
- Un appartement de 40m2 avec beaucoup de travaux divisé en deux studios
- Un grand terrain avec maison, acheté pour construire 4 maisons pour les revendre séparément
La qualité des projets sourcés
Analyse des chiffres de La Première Brique sur les dernières années
Pour réaliser une analyse globale de la qualité des projets, nous allons analyser les statistiques de tous les projets financés sur la plateforme pour savoir si ils ont été remboursés en retard ou ont essuyé des pertes.
Voici les quelques points que nous retenons de tous ces chiffres pour estimer de la qualité des projets au global :
- Retards de paiement : au total, La Première Brique connaît un taux de retard global de 7% ce qui est très peu. Leurs chiffres sont d’autant plus impressionnants que seulement 5 projets sur 314 ont connu un retard de paiement de plus de 6 mois. Attention, cependant, puisque 75% de leurs projets ont été réalisés en 2022 et ne peuvent donc pas encore avoir du retard. Si nous prenons l’exemple de 2021 qui est la première année significative avec du volume, il y a un taux de retard de 16% ce qui est, selon nous, plus proche de la réalité et de ce à quoi les investisseurs doivent s’attendre.
- Nombre de projets en perte définitive : 0 pertes définitives annoncées ce qui est sûrement le cas. Cependant, ce chiffre est à nuancer puisque des projets peuvent être annoncés en défaut de paiement des années après car les procédures juridiques peuvent prendre beaucoup de temps. Aussi, un grand nombre de leurs projets ont financés ces deux dernières années ce qui peut aussi expliquer ce chiffre. En creusant un peu, sur les 79 premiers projets de la plateforme jusqu’à 2021, 1 seul projet risque d’être en défaut avec déjà 1,5 ans de retard ce qui reste une bonne statistique.
- Gestion des retards : Les avis des investisseurs sont plutôt bons de ce côté avec une forte réactivité de la plateforme pour tenir au courant ses investisseurs.
Notre avis sur la partie juridique
Les types de contrats
La Première Brique propose principalement un seul type de contrat contrairement à Anaxago son principal concurrent qui en propose plusieurs. Ainsi, lorsque vous investirez avec La Première Brique, vous allez acheter des obligations émises par la plateforme qui va ensuite acheter des obligations émises par le porteur de projet.
L’obligataire est le meilleur type de contrat proposé sur les plateformes de Crowdfunding car il est simple à comprendre, bien encadré juridiquement et offre une bonne protection à l’investisseur.
Les suretés
La Première Brique propose différents types de sureté :
- L’hypothèque de 1er rang : en cas de défaut du porteur de projet, La Première Brique pourra saisir le bien pour le revendre et rembouser sa communauté. C’est une garantie sécurisante. Cependant, si le porteur de projet est en défaut, c’est qu’il n’arrive pas à vendre le bien au prix escompté ou que les travaux se sont mal passés. En somme, l’hypothèque de premier rang est intéressant mais ne garantit en aucun cas tout votre capital.
- La caution personnelle : couplé à l’hypothèque de premier rang, cette garantie est très intéressante. En effet, si le porteur de projet est en défaut et que l’hypothèque n’est pas suffisante, La Première Brique pourra demander au porteur de projet de rembourser les investisseurs avec ses avoirs personnels.
- La garantie à première demande : La garantie à première demande permet d’engager une autre société (holding, sœur…) en lui demandant de rembourser la dette financée en cas de défaut de la société de projet. On est pas très fan de cette garantie car il faut analyser les comptes de la société garante et espérer qu’ils n’aient pas trop changé au moment du défaut.
- Le nantissement : cette garantie peut survenir dans deux cas. Le premier est le nantissement du fonds de commerce dans le cadre d’un bail commercial. Cela veut dire que La Première Brique pourra se rembourser sur la valeur du fonds de commerce. Il peut aussi y avoir le nantissement des titres de la société du porteur de projet qui permet à la plateforme de se rembourser sur les avoirs de la société. Cette garantie peut être intéressante si la société a beaucoup d’avoirs.
Analyse de la solidité de la plateforme
L'équipe derrière La Première Brique
- Les investisseurs : la société est accompagnée par un accélérateur de startup et aussi par la Bpifrance.
- Les dirigeants : ils ont des formations respectives en droit et en finance, ce qui est cohérent avec La Première Brique. Cependant, on constate qu’aucun d’entre eux n’a d’expérience professionnelle en tant que marchand de biens ou dans le secteur de l’immobilier.
- Le reste de l’équipe : nous sommes aller creuser sur Linkedin, pour analyser le profil de l’équipe. On en conclut principalement qu’elle est très jeune avec une faible expérience dans le secteur de l’immobilier. Les analystes/auditeurs financiers qui doivent s’occuper d’analyser les différents projets ont à peine 1 an d’expérience.
Pour résumer notre avis sur l’équipe est mitigé avec une équipe très jeune avec des expériences qui ne sont pas en rapport direct avec les projets analysés. Les premières années d’activité de la société étaient dans un marché très haussier avec une forte liquidité de l’immobilier ce qui rendait l’audit des biens moins crucial.
Est-ce que l’équipe réussira à garder de bons chiffres avec un marché plus compliqué ? La question reste ouverte. Il est donc important pour investir avec la plateforme de bien choisir ses projets.
Analyse des différents chiffres clés de la structure
- Capital social : le capital d’une société est intéressant à regarder car il permet de donner une garantie aux créanciers. C’est sur cette partie qu’ils pourront se rembourser en partie. Un gros capital social est donc positif. Pour La Première Brique, le montant du capital est de 150k€ ce qui est plutôt important comparé à des sociétés comme Homunity qui ont un capital social de 20k€.
- Chiffre d’affaires : pour ce qui est du Crowdfunding, le chiffre d’affaires n’est pas publique. Cependant, la plateforme prend entre 5 à 15% du montant levé, on peut donc estimer que leur CA était de 1,5m€ à 4,5m€ en 2022.
- Montant levé : au total, la plateforme a levé plus de 77m€ sur plus de 310 projets. Cependant le track record des projets échus restent encore assez faibles (- de 100 projets).
- Nombre d’années d’exercice : la société exerce réellement depuis 2019 soit 4 ans, ce qui en fait une plateforme jeune.
En conclusion
La plateforme reste assez jeune est n’est pas forcémment celle qui offre le plus de garantie. Cependant, son offre est unique et les rendements proposés plus élevés en moyenne ce qui compense aussi ce risque plus important.
Notre avis sur la Première Brique
Avantages
- Possibilité d’investir dès 1 €, idéal pour les petits portefeuilles ou investisseurs cherchant la diversification
- Des rendements très attractifs avec un taux d’intérêt moyen à 11,4%
- Agrégé AMF comme IFP : Intermédiaire en Financement Participatif
Inconvénients
- Difficile d’investir dans les projets car demande très forte
- Société jeune
En bref :
Nous recommandons La Première Brique à la communauté Immocompare. Leur transparence, accessibilité et rendements offerts sont autant d’arguments qui leur permettent de se distinguer comme l’une des meilleures plateformes de crowdfunding sur le marché français.
Elle est particulièrement intéressante pour les investisseurs débutants qui n’ont pas, encore, un portefeuille important mais qui souhaitent commencer leur carrière d’investisseur avec de petits montants sur des projets à fort rendement.
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Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.