Avis Catanéo : la meilleure agence clé en main ?

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Déjà la 25ème agence d’investissement clé en main analysée

Aujourd’hui, on se penche sur Catanéo Immobilier, un acteur spécialisé à Lyon et ses alentours. Je suis très heureux d’intégrer cette société dans notre comparatif et sur notre site tant leur service est de qualité

Dans la suite de cet article, je vais vous détailler tout le processus d’analyse qui m’a permis d’arriver à cette conclusion. Pour les noter, j’ai challengé leur stratégie de sourcing, leur processus de travaux et surtout leur audit de bien. Je vous présenterai aussi plus en détail leurs services. 

Bonne lecture 😉 

Table des matières

Notre avis en bref sur Catanéo

Page d'accueil du site Catanéeo

Avantages

  • Différents choix de stratégie
  • Une société à taille humaine
  • Proposition de biens off-market
  • Une modélisation financière poussée 
  • Des audits d’opportunité très poussés 
  • Une société de travaux internalisée
  • Des partenaires leur permettant d’être prioritaire sur certaines opportunités 
  • Des avis clients très positifs 
  • Des fondateurs experts 
  • Le tarif le plus avantageux du marché 

Inconvénients

  • Une géographie d’investissement limitée 

En bref :

Catanéo est la seule entreprise du marché à vous accompagner vraiment sur toutes les étapes de l’investissement. Au total, le groupe a 4 sociétés distinctes.

  • La société de chasse immobilière 
  • La société de travaux 
  • La société de gestion locative 
  • Une agence immobilière pour vendre votre bien

Concrètement, la société a la main mise sur tout le processus d’investissement. D’autres sociétés d’investissement clé en main ne font que la chasse et sous-traite ensuite tout le reste. Certaines sous-traitent même la chasse et ne joue donc que le rôle d’aggrégateur et de conseiller. 

Ce que j’aime particulièrement, c’est que Catanéo est une société à taille humaine (30 employés) avec des fondateurs encore impliqués à 100% dans l’opérationnel. Ce sont des investisseurs aguerris (+20 biens chacun sur le secteur) et expert du secteur dans lequel ils accompagnent leurs clients. Si vous souhaitez passer par Catanéo, vous serez en contact directement avec eux. Je peux donc facilement recommander leur service car je sais que vous n’allez pas tomber sur des conseillers employés et moins expérimentés comme chez Masteos par exemple où votre conseiller était un jeune qui sortait d’école de commerce et qui n’avait jamais investi.

Pourquoi la taille de l'entreprise est-elle importante dans le clé en main ?

Après avoir analysé des dizaines de sociétés clé en main, travailler avec une entreprise de taille intermédiaire est selon moi le meilleur choix pour les raisons suivantes : 

– elles ont déjà plusieurs années d’existence ce qui limite le risque de faillite

– les fondateurs sont encore très impliqués dans l’opérationnel ce qui garantit un engagement très fort sur la qualité du service 

– la société n’a pas de pression d’investisseurs extérieurs pour toujours croître plus ce qui pourrait diminuer la qualité du service.

Où investir avec Catanéo ?

Lyon

Villefranche/Mâcon

Saint-Etienne

C’est sans doute l‘un des seuls points faibles de Catanéo qui n’investit que dans 3 secteurs. La société est donc moins enclin à changer de secteur en cas de changement drastique de celui-ci. On sait par exemple que les prix a Lyon avaient explosé sur les dernières années ce qui rendaient les investissements dans cette ville moins intéressants. 

Cependant, les 3 secteurs proposés sont complémentaires en termes d’immobilier et permettent de répondre à toutes les stratégies : sécurité, rentabilité, équilibre, valorisation ; et tous les modes d’exploitation : studio, T2, colocations, immeubles ».

Tarifs de Catanéo

Au forfait

Catanéo est la seule société de clé en main à charger ses clients au forfait ce qui revient à un tarif beaucoup moins cher que la plupart de ses concurrents (7-8% du prix d’achat pour ses clients vs 3-6% pour Catanéo). 

C’est clairement l’un des très gros points positifs. Vous avez un service d’une grande qualité pour des honoraires faibles, finançables et déductibles de votre imposition (pour LMNP au réel et société).

Détails des honoraires de Catanéo par secteur

Lyon

Type d'opérationHonoraires au forfait pour un investissement clé en main
Studio (environ 20m2)9 000 €
T1 bis ou T211 000 €
T312 000 €
Colocation de 3 personnes14 000 €
Colocation de 4 personnes16 000 €
Colocation de 5 personnes18 000 €
Plateau et immeubleMandat de recherche 2,5 %
Autre projetSur étude

Villefranche/Beaujolais

Type d'opérationHonoraires au forfait pour un investissement clé en main
Studio (environ 20m2)7 000 €
T1 bis ou T29 000 €
T310 000 €
Colocation de 3 personnes12 000 €
Colocation de 4 personnes14 000 €
Colocation de 5 personnes16 000 €
Plateau et immeubleMandat de recherche 2,5 %
Autre projetSur étude

Saint-Etienne

Type d'opérationHonoraires au forfait pour un investissement clé en main
Studio (environ 20m2)6 000 €
T1 bis ou T27 000 €
T38 000 €
Colocation de 3 personnes9 000 €
Colocation de 4 personnes11 000 €
Colocation de 5 personnes13 000 €
Plateau et immeubleMandat de recherche 2,5 % (forfait minimum 4500 €)
Autre projetSur étude

Que retenir des services de Catanéo ?

  • Des honoraires au forfait généralement compris entre 3 et 5,5% du prix d’achat (unique sur le marché)
  • Accompagnement sur tout type de projet (même des projets en dessous de 100k€) 
  • Une modélisation qui n’oublie rien, ce qui est assez rare pour le souligner.
  • Des fondateurs experts et très engagés dans l’opérationnel

Les étapes de l'investissement immobilier avec Catanéo

1 - Rendez-vous avec votre conseiller

Ce premier rendez-vous se fera soit avec l’un des fondateurs soit avec un membre de leur équipe (aussi investisseur et bac+5) et sera l’occasion de mieux définir votre projet. Si vous êtes vraiment intéressé, ce sera le moment où Catanéo va vous faire un réel bilan de votre patrimoine. Cela va leur permettre d’avoir une vision globale sur votre profil et de vous conseiller au mieux dans votre future stratégie.

L’appel sera aussi utilisé pour vous présenter les différents services et les stratégies de la société. C’est le bon moment pour poser toutes vos questions. L’important est de vous demander, après cet appel, si vous vous sentez à l’aise et confiant avec votre interlocuteur. Si ce n’est pas le cas, il existe de nombreuses autres sociétés d’investissement clé en main avec qui le feeling pourrait mieux passer. L’entente est primordiale et dépend de chacun ce n’est donc pas parce que je recommande fortement Catanéo que vous allez vous sentir avec eux ! La seule façon de le savoir, c’est de prendre rendez-vous avec eux juste en dessous 😉

Comment Catanéo choisit votre stratégie ?

La stratégie choisie va dépendre de vos objectifs de rendement et de votre profil de risque. Vous voulez des rendements importants ? La colocation ou l’immeuble de rapport à Saint-Etienne peuvent être intéressants. Vous ne voulez pas prendre trop de risques ? Une petite surface à Lyon sera plus adaptée.

2 - Signature du mandat de recherche

Si l’appel vous a convaincu, vous pouvez signer le mandat qui vous sera envoyé après le 1er RDV. Vous recevrez aussi un débrief très clair sur vos objectifs et le projet pour être certain que vous êtes bien aligné avec Catanéo.

Lettre de mission Catanéo

Vous allez alors commencer à recevoir des documents de synthèse des différentes opportunités qui correspondent à vos critères.

Phase 1 : trouver les biens

Plusieurs stratégies sont mises en place pour sourcer des biens de qualité :

  • Des chasseurs en interne qui s’occupe d’échanger avec tous les acteurs (notaires, avocats, agents immobiliers etc).
  • Développement d’un réseau depuis plus de 10 ans sur leurs secteurs d’investissement avec des marchands de biens locaux.
  • Enfin, ils utilisent les moteurs de recherches spécialisés dans les annonces immobilières pour ne rien louper d’intéressant.
Le sourcing est un gros point fort de la société. Les deux fondateurs, eux-mêmes investisseurs, ont pu capitaliser sur leur réseau initial pour développer aujourd’hui des relations fortes leur permettant de recevoir +60 projets off-market/semaine. Cerise sur le gâteau, certaines annonces leur sont réservées pendant 1 à 2 semaines pour leur laisser le temps de faire leur choix.

Phase 2 : analyse d'une opération

Ce que j’aime tout particulièrement avec Catanéo, contrairement à d’autres sociétés, c’est qu’ils documentent tout leurs processus à leurs clients dans un dossier très clair et synthétique. 

Ils vont par exemple vous indiquer les points suivants :

  • Le contexte de la vente : pourquoi le vendeur vend, qui s’occupe de la vente, etc..
  • La commercialisation : est-ce que le bien est sur le marché, est-ce que le vendeur est pressé …
  • La chronologie : depuis combien de temps le bien est en vente …
  • Les leviers de négociation : comment Catanéo compte négocier le prix …
  • Analyse structurelles et technique complète du bâtiment 
  • Analyse des PV d’AG pour vérifier les différents travaux déjà effectués ou à prévoir
  • Analyse complète de la situation du bien (travaux de la quartier, dynamisme, perspectives d’évolution)
  • Analyse très approfondie de la valeur du bien en utilisant des comparables précis (même type de bien, même quartier, etc..) contrairement à d’autres qui utilisent le prix moyen au m2 donné par meilleurs agents.
Je vous ai mis les points essentiels mais cette liste n’est même pas exhaustive tellement le rapport de la société est complet. Ce qu’il faut retenir ce que tous les aspects de votre investissements sont vérifiés et Catanéo vous le prouve dans le document qu’ils vous remettent ce qui vous permet de prendre une décision avisée.

Phase 3 : visite du bien

Vous pouvez visiter le bien en virtuel ! J’ai pu le tester est c’est vraiment très bien fait. Dans tous les cas, les équipes de Catanéo visitent toujours le bien pour se rendre compte en direct de son potentiel, faire des photos et réaliser une estimation travaux avec leurs propres artisans/chefs de chantier.

Point intéressant : puisqu’ils réalisent les travaux eux-mêmes et qu’ils connaissent déjà les matériaux utilisés et leur coût, les hypothèses travaux sont extrêmement précises.

3 - Financement/Fiscalité

L’un des fondateurs a réalisé des études fiscales (Bac +9) et peut donc vous accompagner sur la plupart des sujets fiscaux. Si votre situation est plus complexe, vous serez redirigé vers des clients vers des avocats fiscalistes spécialisés dans votre problématique.

4 - Travaux

Chez Catanéo, les travaux sont internalisés avec leur propres artisans ! 

Selon moi, c’est une très bonne chose car la société a la main mise sur tout le process et peut en plus faire jouer l’effet volume avec ses fournisseurs pour baisser les prix. En revanche, vous ne faites pas jouer la mise en concurrence entres différentes sociétés. 

Tous les détails des travaux sont récapitulés dans la fiche projet qui vous est envoyés. Ce qu’on peut retenir du savoir-faire de Catanéo sur les travaux :

  • Des architectes qui s’occupent de valoriser le bien au maximum (création d’une chambre par exemple)
  • Décoration simple mais haut de gamme pour attirer les locataires 
  • Choix de matériaux milieu/haut de gamme pour favoriser leur longévité 
  • Une création de valeur dès l’achat permettant de bénéficier dans la plupart des cas d’une plus-value latente et d’une tranquillité d’esprit pour les prochaines années
Avant travaux de Catanéo
après travaux Catanéo

Analyse d'un projet proposé par Catanéo à un client

Présentation du projet

  • Le projet : un T2 de 30m2 à Saint-Etienne.
  • Le prix/m2 : 2000€/m2 post travaux pour un studio refait à neuf à Saint-Etienne avec un bon DPE. Cela semble être une bonne affaire au vu de ce qui est proposé sur le marché. Des appartements de même surface mais pas refait à neuf et avec de mauvais DPE sont en vente autour de 2K à 2,3k€/m2. On peut donc estimer une plus-value latente allant de 0 à 5k€ sur ce bien en restant conservateur.
  • L’estimation des loyers : 450€ HC pour un T2 de 30m2. Avec les charges on va monter à 470-500€ ce qui est clairement dans la fourchette des prix de Saint-Etienne donc pas de problème à ce niveau là.

Cette première analyse du projet est donc positive car le bien est acheté en-dessous des prix du marché,  les hypothèses de loyers sont cohérentes. C’est un bon début ! On peut en revanche regretter que Catanéo ne donne pas vraiment de vision claire sur la tension locative du secteur et la potentielle vacance locative sur ce projet.

La modélisation financière

Chez Immocompare, nous attribuons une grande importance à la modélisation financière que vous présente la société clé en main pour plusieurs raisons :

  • Une modélisation aboutie et fine apporte la preuve que la société a une expertise dans le domaine et sait faire les calculs de base d’une bonne modélisation.
  • Une bonne modélisation permet au client d’avoir une vision claire de ce qu’il peut gagner ou perdre avec son investissement. Trop de sociétés oublient des charges dans leur modélisation ce qui peut être très déceptif pour le client une fois le bien acheté.
  • Une modélisation qui expose les charges de façon exhaustive prouve une réelle transparence de la société et prouve qu’elle ne veut pas vous vendre des biens à tout prix uniquement pour toucher sa commission.

Vous l’aurez compris, une bonne modélisation financière est cruciale. Alors comment Catanéo s’en sort sur cette partie ? Réponse juste en dessous 🙂 

Au global

  • Le coût du projet : tous les frais sont bien pris en compte ici ce qui permet d’avoir une vision claire du projet. 
  • Les charges annuelles : c’est simple, tout y est (ou presque), vous n’aurez donc pas de mauvaises surprises parce que la société à enlever des charges pour habiller la mariée. Seul bémol, l’absence d’explications sur l’hypothèse d’une vacance locative nulle. Sur Saint-Etienne, ça peut paraître optimiste avec une tension locative assez faible sur le secteur pour du T2 (Locservice).
  • Gains totaux sur le projet : Catanéo propose un indicateur de l’épargne récupérée à la revente. Il manquait selon moi un seul élément, les frais d’agence qui n’étaient pas pris en compte à la revente. Nos échanges avec Catanéo ont permis de modifier ce détail. Cela montre selon moi une vraie envie de réaliser la modélisation financière la plus proche de la réalité possible.
C’est clairement l’une des modélisation les plus abouties que j’ai pu voir avec celle de myVesta. Tout est pris en compte et vous permet d’avoir une bonne vision de ce que vous pouvez espérer gagner. Vous pouvez donc faire confiance aux chiffres présentés qui ne sont pas surévalués. De plus, chaque ligne est bien expliquée ce qui permet aux plus curieux de comprendre chaque calcul. Petit bémol sur la vacance locative. Un point que je vous recommande de bien valider avec eux avant d’investir.

Notre avis final sur Catanéo

Pour conclure, Catanéo est clairement l’une des meilleures entreprises pour réaliser votre investissement clé en main et partage les valeurs que je souhaite mettre en avant sur Immocompare avec les éléments suivants :

  • Une grande transparence dans les chiffres présentés aux clients
  • Une volonté constante de s’améliorer (a mis en place certaines de nos recommandations)
  • Une entreprise à taille humaine avec des fondateurs impliqués et experts dans ce qu’ils font 
  • Une entreprise solide (6 ans d’existence et des centaines de projets déjà réalisés)
Si la zone Lyonnaise est un secteur qui vous intéresse pour investir, je vous recommande chaudement de leur passer un petit coup de fil 😉