Avis myVesta : la meilleure modélisation du marché ?
myVesta
Notre avis en bref sur myVesta
Avantages
- Différents choix de stratégie
- Une société à taille humaine
- Proposition de biens off-market
- Accompagnement fiscal poussé
- Accompagnement poussé sur le financement
- Meilleure modélisation financière du marché
- Audit de biens le plus complet du marché
Inconvénients
- Peu d’avis clients car société récente
- Fait appel à des artisans extérieurs à la société (métiers pas internalisés)
En bref :
J’ai été très agréablement surpris par mes échanges avec myVesta qui, malgré sa création récente propose déjà un service à la hauteur (voir meilleur selon moi) des mastodontes du secteur comme Masteos ou Beanstock. En tant qu’ancien analyste en Private Equity, j’ai directement apprécié la démarche d’appliquer les mêmes techniques et la même rigueur à l’investissement immobilier qu’à l’investissement dans des entreprises non cotées. Concrètement, cela se traduit par un audit très poussé sur chaque opportunité pour limiter au maximum tous les risques potentiels de votre investissement. myVesta est d’ailleurs la seule société de clé en main à intégrer des CAPEX* dans sa modélisation ! Mon cheval de bataille dans l’industrie du clé en main avec de nombreuses sociétés qui refusent de les intégrer sous prétexte que ce n’est pas prévisible.
Le fondateur est lui-même investisseur et a travaillé avec d’autres sociétés de clé en main en tant que client avant de se rendre compte du manque de transparence et d’expertise de certaines de ces sociétés. Il a donc décidé de monter sa propre entreprise et de quitter son travail dans le Private Equity pour se lancer.
*les CAPEX ou capital expenditure représentent ici les dépenses d’entretien du bien qui peuvent survenir à tout moment (problème avec le ballon d’eau chaude, changer des meubles, réaliser un rafraichissement de l’appartement etc..)
C'est quoi le Private Equity ?
Le Private Equity est un type d’investissement encore peu connu du grand public mais plébiscité par les grandes fortunes. Le principe est de réaliser des LBO (utiliser l’effet de levier de la dette) pour acheter des entreprises non cotées et maximiser son rendement. Il faut passer par des processus de sélection très sélectifs pour travailler dans ces fonds d’investissement spécialisés qui demandent une très grande rigueur d’analyse. C’est donc une très bonne école pour investir dans l’immobilier.
Où investir avec myVesta?
MyVesta n’est pas spécialisée dans un secteur géographique particulier et pourra vous accompagner dans n’importe quel secteur.
Vous ne savez pas où investir et hésitez encore ? Leurs équipes pourront vous conseiller sur le secteur le plus adapté à votre profil de risque et à vos objectifs. La société réalise dans tous les cas une analyse approfondie de tous les secteurs dans lesquels elle accompagne ses clients.
Tarifs de myVesta
7%
du prix FAI
20%
du montant négocié
Un tarif qui se trouve plutôt dans la fourchette basse du secteur avec certains des concurrents qui prennent jusqu’à 12% de commission.
Que retenir des services de myVesta
| Les critères | Les réponses |
|---|---|
| Commission | 7% de commission sur FAI |
| Géographie d'investissement | Toute la France |
| Accompagnement fiscal | Le plus poussé du marché |
| Audit et modélisation financière | Le plus complet du marché |
| Obligations | Non, aucune obligation liée au contrat |
Les étapes de l'investissement immobilier avec myVesta
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
Ce premier rendez-vous est complètement gratuit. Il va permettre à votre conseiller de bien comprendre votre profil pour adapter au mieux les recherches de myVesta. Quels sont vos objectifs ? Votre fiscalité ? Est-ce que vous investissez à plusieurs ? Quels risques êtes vous prêts à prendre ? Quel secteur vous intéresse ?
Toutes ces informations vont leur permettre de rechercher le bien qui vous correspond et qui maximise vos rendements d’un point de vue fiscal notamment. Il va aussi permettre la mise en place d’une stratégie d’investissement adaptée (colocation, location longue durée, immeuble etc..).
Vous aurez aussi l’opportunité de faire un premier rendez-vous avec un courtier partenaire afin d’établir une étude d’enveloppe sur la base de la stratégie d’investissement que vous souhaitez adopter, permettant d’obtenir une enveloppe intégrant les perspectives financières du projet sur lequel vous vous lancerez. Une fois l’enveloppe définie vous pourrez passez à l’étape 2.
Comment myVesta choisit votre stratégie ?
La stratégie choisie va dépendre de vos objectifs de rendement et de votre profil de risque. Vous voulez des rendements importants ? La colocation ou l’immeuble de rapport dans de petites agglomérations peuvent être intéressants. Vous ne voulez pas prendre trop de risques ? Une petite surface dans une grande métropole vous conviendra mieux.
2 - Signature du mandat de recherche
Une fois ce premier appel terminé vous recevrez un récapitulatif par mail ainsi que leur mandat de recherche (complètement gratuit). C’est une fois le mandat signé que myVesta va commencer à chercher des biens qui correspondent à vos critères.
=> En parallèle de leur recherche vous pouvez à tout moment contacter votre conseiller par Whatsapp ou par téléphone pour échanger sur votre montage juridique ou être guidé sur votre recherche de financement. Ils voient des projets régulièrement et peuvent donc vous aiguiller sur les conditions que vous pouvez négocier et seront de bons conseils sur cette partie.
Phase 1 : trouver les biens
Plusieurs stratégies sont mises en place pour sourcer des biens de qualité :
- Ils font appel à des chasseurs mandataires. Ce sont des personnes spécialisées dans leur secteur d’investissement, qui ont su se développer un réseau sur place pour trouver des biens off-markets. Dans ce cas myVesta va partager une partie de sa commission avec le mandataire si vous décidez d’acheter un bien trouvé par ses soins.
- Les fondateurs ont aussi leur propre réseau d’agents immobiliers qui leur envoient des biens régulièrement. Depuis 2 ans avec myVesta ils ont aussi su se développer des réseaux dans les villes où ils ont investi pour leurs clients.
- Enfin ils utilisent les moteurs de recherches spécialisés dans les annonces immobilières pour ne rien louper d’intéressant.
Phase 2 : analyse "reds flags"
Attention, ce n’est que la première partie de leur travail. Une fois les annonces trouvées, il faut ensuite savoir sélectionner les meilleures. Là-dessus myVesta a un process très clair :
- Etude de la ville : la société va vérifier la dynamique de la ville, sa croissance économique et démographique. Si vous partez sur de la colocation, myVesta va vérifier qu’il y a une demande pour ce type de bien (beaucoup d’étudiants ou beaucoup de jeunes actifs) et si le marché n’est pas trop saturé (combien y a t’il de colocation sur le marché).
- Etude du quartier : myVesta va vérifier la dynamique du quartier pour s’assurer que l’appartement ne se situe pas dans une zone trop mal desservie ou avec trop d’insécurité. Pour ce faire, myVesta va appeler les commerces locaux pour réaliser une enquête de voisinage.
- Etude de la rentabilité du projet : analyse des frais de copro, estimation du montant des travaux et de la vacance locative (fausses annonces postées sur Leboncoin pour s’assurer qu’il y a de la demande)
- Etude du cadastre : myVesta va jusqu’à analyser qu’il n’y a pas d’irrégularité au niveau du cadastre pour s’assurer que vous n’ayez pas de mauvaises surprises par la suite
- Renseignements d’urbanisme : myVesta contacte l’urbanisme afin de se renseigner sur la possible préemption du bien par la mairie, les projets d’aménagement de la zone, les programmes de subvention pour les rénovations, les contraintes urbanistiques en cas de travaux (en fonction du zonage PLU), de division ou de construction. Vous évitez vraiment toutes les mauvaises surprises !
Phase 3 : visite du bien
Si les premières phases d’analyse sont concluantes, myVesta va alors se déplacer pour voir le bien et vérifier les différentes hypothèses formulées au préalable. Voici les quelques éléments à prendre en compte :
- Vous pouvez visiter le bien en visio ou des photos vous seront envoyées par Whatsapp. Vous pouvez aussi vous déplacer directement sur place
- Le montant des travaux est affiné, les espaces communs sont inspectés (myVesta va même jusqu’à utiliser un drone pour vérifier la toiture) et le voisinage est questionné
Si tout est en ordre, vous recevrez alors un audit de plus de 50 pages pour résumer toutes les recherches réalisées. A vous ensuite de prendre la décision de faire une offre ou non.
3 - Financement/Fiscalité
Sur cette partie, myVesta va principalement s’appuyer sur son fondateur qui est investisseur à titre personnel depuis plusieurs années. Il connait de nombreuses stratégies différentes, de montages fiscaux et est au quotidien au contact des banques et donc au courant des différentes conditions de financement.
Ainsi, ils pourront vous aiguiller dans la plupart des cas « classiques » sur ces sujets. Si votre profil est plus complexe, ils vous guideront alors vers des partenaires spécialistes comme des avocats fiscalistes ou des courtiers.
myVesta détient aussi de nombreux contacts avec des CGP et banquiers privés. Par conséquent et si votre profil le permet vous pourrez obtenir des conditions avantageuses et obtenir une vision plus globale de votre patrimoine.
4 - Travaux
Sur cette partie le process va dépendre de la localisation que vous choisissez :
- Vous choisissez un secteur déjà connu par myVesta : dans ce cas la société va faire appel à son réseau en sélectionnant des artisans de confiance avec qui elle a déjà travaillé
- Vous sélectionnez un secteur nouveau : dans ce cas myVesta va faire entrer en concurrence plusieurs entrepreneurs pour faire baisser les devis.
C’est selon moi le point faible de myVesta qui contrairement à d’autres sociétés de clé en main a décidé de faire appel à des artisans externes à la société. Cette stratégie à des avantages mais aussi des inconvénients :
- Avantages : la mise en concurrence vous permet d’aller chercher des tarifs plus intéressants. Vous êtes aussi assuré que la société de clé en main ne réalise pas une marge exagérée sur les travaux comme d’autres sociétés peuvent le faire. Cela permet aussi à myVesta de vous accompagner sur n’importe quel secteur.
- Désavantages : les risques de tomber sur un mauvais entrepreneur est plus important. Aussi, en cas de problème sur les travaux vous vous retrouverez avec deux interlocuteurs au lieu d’1 seul. Il est difficile d’être assuré d’une certaine qualité de travaux en regardant les différents avant-après sur le site de myVesta car ce ne seront pas forcément les mêmes artisans.
En revanche, l’équipe est accompagnée par un maître d’oeuvre pour réaliser des estimations fiables et avoir un avis critique sur les devis et le travail réalisé par les différents artisans ce qui permet tout de même de limiter le risque
5 - Gestion locative
myVesta s’occupe de trouver le gestionnaire locatif, de faciliter l’onboarding (mise en place du dossier, relecture du mandat, transfert des contrats eau/élec/CAF, mise en place des contrats ménages des communs et entrées/sorties des containers), d’aider à la commercialisation (en fonction du choix du client, ils peuvent même s’occuper de mettre les annonces en ligne et filtrer les dossiers que nous relayons ensuite à l’agence pour effectuer les visites). Une emphase est mise sur le fait de trouver des gestionnaires locatifs locaux afin qu’il y ait un suivi dans le temps du bien locatif.
La société a 2 façon de sélectionner ses partenaires gestionnaires :
- Biens dans une ville où des transactions ont déjà été réalisées : la société propose des gestionnaires locatifs locaux partenaires, avec lesquels elle travaille déjà, et a négocié des tarifs préférentiels
- Biens dans une ville où la société n’est pas encore présent : réalisation d’un benchmark des gestionnaires locatifs locaux qui sont rankés en fonction de différents critères : honoraires de gestion, réactivité / professionnalisme, notation en ligne, nombre de lots sous gestion, interlocuteur unique => avec une recommandation myVesta pour le client. La société tente systématiquement de négocier les honoraires de gestion ainsi que les honoraires sur le turnover (afin d’aligner les intérêts).
Analyse d'un projet proposé par myVesta à un client
Présentation du projet
- Le projet : Immeuble de rapport de 67m2 et 3 lots à Amiens déjà loués.
- Le prix/m2 : 2572€/m2 pour un bien avec peu de travaux et qui est déjà loué contre une moyenne aux alentours de 2800€/m2 dans le quartier. Des immeubles similaires sont plutôt autour des 3000€/m2. On peut donc considérer que c’est plutôt une bonne affaire. Seul petit bémol, le DPE des appartements qui est faible (D et E) mais le fait de détenir tout l’immeuble va simplifier le processus pour augmenter la note.
- L’estimation des loyers : les appartements sont déjà loués donc pas de problème de surévaluation des loyers. MyVesta a quand même déposé une annonce sur Leboncoin pour estimer la demande et a eu 12 personnes intéressées en 8 jours pour confirmer que la tension locative était bonne sur ce niveau de prix.
Cette première analyse du projet est donc positive car le bien est acheté en-dessous des prix du marché, les hypothèses de loyers sont cohérentes. C’est un bon début !
La modélisation financière
Chez Immocompare nous attribuons une grande importance à la modélisation financière que vous présente la société clé en main pour plusieurs raisons :
- Une modélisation aboutie et fine apporte la preuve que la société a une expertise dans le domaine et sait faire les calculs de base d’une bonne modélisation.
- Une bonne modélisation permet au client d’avoir une vision claire de ce qu’il peut gagner ou perdre avec son investissement. Trop de sociétés oublient des charges dans leur modélisation ce qui peut être très déceptif pour le client une fois le bien acheté
- Une modélisation qui expose les charges de façon exhaustive prouve une réelle transparence de la société et prouve qu’elle ne veut pas vous vendre des biens à tout pris uniquement pour toucher sa commission
Vous l’aurez compris, une bonne modélisation financière est cruciale. Alors comment myVesta s’en sort sur cette partie ? Réponse juste en dessous 🙂
Au global
- Le coût du projet : tous les frais sont bien pris en compte ici ce qui permet d’avoir une vision claire du projet. Il y a en générale très peu d’oublis sur cette partie
- Les charges annuelles : ça devient intéressant ! Contrairement à d’autres sociétés d’investissement clé en main qui ne prennent en compte que les charges de copro et la taxe foncière myVesta ajoute l’assurance PNO, les frais de comptabilité (très recommandés pour les SCI ou le LMNP), les frais de gestion locative (service très souvent utilisé pour le clé en main) la vacance locative et des CAPEX d’entretien. Concrètement tout y est. La modélisation prend aussi en compte l’augmentation de ces charges de façon annuelles pour prendre en compte l’inflation.
- Gains nets sur 25 ans : une partie très intéressante qui permet d’avoir une vision long-terme de votre investissement. Le TRI est selon moi l’indicateur essentiel à utiliser pour un investissement et myVesta est l’une des seules entreprises à la calculer. Il vous permet de comparer deux investissements assez rapidement. Le Cash on Cash est aussi un indicateur intéressant car plus simple à comprendre. Globalement il vous indique par combien vous allez multiplier votre mise de départ.
Notre avis final sur myVesta
En conclusion, myVesta est pour moi l’une des meilleures solutions pour faire un investissement clé en main. Ils peuvent vous accompagner dans n’importe quelle ville efficacement grâce à leur stratégie d’analyse poussée qui limite un maximum les risques. De plus, leur modélisation financière vous donne une très bonne vision de l’investissement que vous réalisez. Pas de mauvaise surprise donc, vous savez déjà à quoi vont ressembler vos rendements. Vous n’avez plus qu’une seule question à vous poser. Suis-je prêt à assumer le risque lié à un investissement locatif pour les rendements affichés dans la modélisation financière présentée par myVesta. Si oui, vous pouvez réserver un premier rendez-vous complètement gratuitement en cliquant sur le bouton juste en dessous !
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| Montant investi | Honoraires myVesta (1) | Cashback reçu (2) |
|---|---|---|
| 80 000 € | 7% | 466 € |
| 150 000 € | 7% | 875 € |
| 290 000 € | 7% | 1 916 € |
| 450 000 € | 7% | 2 650 € |
| … | 7% | … |
| 900 000 € | 7% | 5 250 € |
(1) Les honoraires perçus par myVesta : 7%
(2) Sur les honoraires de myVesta grâce au cashback
(3) Réduction sur les honoraires de myVesta négocié par les équipes d’Immocompare
(4) Somme totale économisée sur votre investissement avec myVesta par Immocompare