Les meilleures SCPI pour 2024 : avis, comparatif et analyse
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Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des placements peu risqués et très diversifiant. Immocompare vous permet de comparer les SCPI les plus performantes afin que vous puissiez vous construire une source de revenus passifs réguliers.
Comparatif des meilleures SCPI (Avril 2024)
Corum Origin, la recommandation d'Immocompare
- Frais de souscription : 11,96%
- Taux de distribution 2023 : 6,06% (brut)
- RAN (en mois de loyers) : 0 mois
- Date de création : 2012
- Investissement minimum : 1 135€
- Valeur de réalisation/prix de la part : 84%
- TOF : 97,37%
Iroko Zen, la révolution dans les SCPI
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La RAN : report à nouveau, pour les SCPI désigne la somme des bénéfices non distribués par la SCPI à la fin d’un exercice comptable. Cette réserve financière peut être utilisée pour stabiliser les distributions futures aux associés, notamment en cas de fluctuation des revenus locatifs ou des plus-values immobilières.
TOF : taux d’occupation financier, qui comprend les loyers facturés et facturables, ainsi que les locaux sous franchise de loyer. Ce taux mesure la performance locative financière.
Valeur de réalisation : correspond à la valeur à laquelle les immeubles peuvent être vendus dans les conditions actuelles du marché, augmentée de la valeur des autres actifs (par exemple la trésorerie) et diminuée des dettes.
Neo, une SCPI à avoir
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Remake, un taux de distribution intéressant
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Epsilon, des frais dans la tranche basse
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SCPI Coeur d'Europe
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SCPI Coeur de Régions
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La SCPI phare du Crédit Agricole
La SCPI iconique de BNP Paribas
Corum XL, l'autre SCPI de Corum
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Une SCPI qu'est-ce que c'est ?
Un peu de contexte
Une SCPI est l’acronyme pour une société civile de placement Immobilier. Ce statut juridique a été créé en 1970 suite au passage de la Loi n° 70-1300.
Les SCPI se sont créées sur un constat simple : de nombreux bien immobiliers comme des cliniques, des centres commerciaux ou encore des immeubles de bureaux offrent un ratio rendement/risque très intéressant mais sont impossible d’accès pour l’investisseur particulier. La solution ? Investir à plusieurs. L’idée a plu et un statut juridique a alors été créé pour répondre à ce besoin. Plus de 50 ans après les SCPI sont devenus l’un des investissements préférés des français pour ses rendements attractifs et son risque faible.
Comment ça marche ?
Aujourd’hui vous pouvez donc acheter une part d’une SCPI, c’est comme une action de l’entreprise qui vous donne le droit d’assister aux assemblées générales, de participer à des décisions et qui vous donnent aussi l’accès à de nombreux documents relatifs à la gestion de la SCPI.
La SCPI est une société civile et non commerciale elle ne va donc rien vendre. Une fois fondée son objectif va être d’acheter des biens immobiliers pour les louer. Elle va ensuite redistribuer les loyers à tout les détenteurs de part de la SCPI au prorata de leur investissement.
Quels sont les acteurs d'une SCPI ?
On distingue plusieurs acteurs majeurs qui font fonctionner une SCPI :
- La société de gestion : ce sont ceux qui gèrent et prennent les décisions du quotidien, quel bien acheter, comment le louer quand le vendre. Ce sont les acteurs clés d’une SCPI. Une SCPI peut être très récente mais développée par une société de gestion très ancienne ce qui ajoute des certitudes à votre investissement.
- Le conseil de surveillance : composé au moins de septembre ils sont là pour épauler le société de gestion et sont élus par les dépositaires aux assemblées générales
- Le dépositaire : c’est vous et des centaines d’autres qui ont confié une partie de leur épargne à la société de gestion
- Le commissaire aux comptes : très important ils vérifient les comptes de la société de gestion pour assurer leur bonne tenue. Ils sont sélectionnés pour 6 ans en assemblée générale
- L’expert immobilier : très important aussi car il va valoriser les biens détenus par la SCPI. C’est à partir de ses estimations que vous allez pouvoir suivre la valeur des biens dans lesquels vous avez investi. Il doit être le plus indépendant possible pour assurer la qualité de l’information
- L’AMF : l’Autorité de marché financier est un acteur crucial. C’est l’organisme qui vérifie, établit les règles et pénalise si elles ne sont pas suivies. Toutes les SCPI sont de fait agrégées par l’AMF autrement elles n’ont pas le droit d’exercer. Même si cettte organisation a des limites elle permet de protéger au maximum les investisseurs des SCPI.
Les différents types de SCPI
Les différents statuts juridiques d'une SCPI
- La SCPI à capital fixe : ce type de SCPI va avoir, comme son nom l’indique, un capital qui est fixe. Ainsi, il y a un nombre de part prédéfinis, une fois ses parts vendues il n’est pas possible d’en créer de nouvelles pour les vendre à de nouveaux souscripteurs. Si vous aves une part de SCPI et que vous souhaitez la revendre vous pouvez fixer son prix et demander à la société de gestion de mettre votre part sur le marché secondaire. Si un acheteur est intéressé à ce prix votre part est vendue sinon vous devez attendre de trouver un acheteur.
- La SCPI à capital variable : ici la société de gestion peut décider d’augmenter son capital quand elle le veut pour faire rentrer de nouveaux souscripteurs. C’est un statut beaucoup plus flexible pour la société de gestion qui peut lever de l’argent à tout moment pour continuer à se développer et faire de nouvelle acquisitions. Pour le vente des parts, le prix n’est pas défini par vous mais par la société de gestion. elle fixe ce prix en fonction de la valeur des biens possédés par la SCPI. Ce prix de vente est régulièrement communiqué par la SCPI. Quand vous décider de vendre votre part vous devez attendre qu’un nouveau souscripteur arrive pour vous les racheter. Tout ce processus est organisé par la société de gestion. Une différence importante aussi est que les SCPI à capital variable on un fonds de réserve permettant de racheter les parts en cas de trop forte demande (en générale à un prix décoté)
Les différentes stratégies d'investissements
- La SCPI fiscale : ce sont des SCPI qui vont investir dans dans dispositifs fiscaux comme du Pinel et du Malraux et qui vont donc vous permettre de défiscaliser tout en touchant un rendement. Elles sont moins nombreuses car elles sont plus compliquées à comprendre et correspondent à moins d’investisseur. Nous ne nous attarderons pas dessus dans la suite de l’article.
- La SCPI de rendement : ce sont les plus connues. En effet, c’est la SCPI classique qui a pour objectif de vous reverser le plus gros rendement possible. C’est sur ce type de SCPI que nous allons nous attarder car elle concerne le plus grand nombre.
- La SCPI de déficit foncier : des SCPI qui vont se focaliser sur la réalisation de gros travaux pour vous permettre de défiscaliser sur le même principe que du LMNP que vous pourriez faire à titre personnel
- La géographie : certaine SCPI se concentre sur un pays, une région ou un département alors que d’autres investissent partout en Europe. Plus la SCPI est centralisée, plus elle est risquée mais elle peut aussi être plus rentable.
- Le type de bien : les SCPI peuvent se concentrer sur un seul type de biens comme des cliniques ou des bureaux. Aussi certaines d’entre elles vont se concentrer sur différents secteur de marché comme le small, mid ou largcap (le small cap est un secteur sur des biens de petites valeurs 1m€ à 5m€ par exemple).
Quel rendement pour ce type d’investissement ?
De 1989 à 2019, les SCPI affichent un rendement moyen de 6,1% par an. Aujourd’hui les rendements sont légèrement inférieur mais un TRI de 5,5% est une bonne cible ce qui est un très bel investissement. Ce TRI peut considérablement augmenter si vous utiliser le levier de la dette pour investir.
Ce graphique démontre bien la stabilité de cet investissement sur le long terme avec quelques pertes de valeur pendant les crises majeurs. Mais on peut observer que la baisse maximum moyenne enregistrée de de -15% ce qui reste un risque assez faible comparée à des actions ou des REIT.
Aussi, on peut observer que le rendement des SCPI ne fait que baisser historiquement malgré que les taux d’intérêts n’ont jamais cessé de baisser (ce qui aurait du favoriser les SCPI). En réalité, ce phénomène s’explique par la baisse de rentabilité de l’immobilier tout simplement. Les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 2% par an en France depuis 30 ans cependant les loyers eux n’ont augmenté que de 1%. Le rendement locatif est donc devenu moins élevé au fil du temps.
L'impact de l'augmentation des taux d'intérêts
On va pas tourner autour du pot le contexte actuel n’est pas très favorable aux SCPI voir pas du tout et on vous explique pourquoi.
Les taux d’intérêts augmentent et ça va principalement avoir trois impacts :
- Les SCPI qui utilisent aussi de la dette pour acheter des biens voient le coût de l’emprunt augmenter ce qui réduit leur résultat et donc leur capacité à distribuer des dividendes élevés
- Se financer coûte plus cher donc la demande pour acheter va baisser ce qui va aussi faire baisser le prix des biens immobiliers et donc la valeur des parts des SCPI pourrait baisser.
- Des placements sans risque comme le livret A ou les obligations deviennent plus intéressants avec l’augmentation des taux d’intérêt (3% pour le livret A) ce qui pourrait rediriger les capitaux vers ce type de placement plutôt que sur les SCPI. Une baisse de la demande sur les parts de SCPI pourraient les rendre moins liquides à la revente
Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans des SCPI
Avant de se lancer dans l’investissement en SCPI, il est important d’avoir plusieurs éléments en tête :
Des métriques à connaître
Taux d’occupation financier (TOF) : Le TOF est le ratio entre les loyers effectivement encaissés et les loyers qui auraient été perçus si l’ensemble des biens étaient loués. Un taux élevé indique un bon niveau d’occupation et un risque locatif réduit.
Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : Le TDVM est le ratio entre les dividendes distribués aux associés et la valeur de marché de la part. Il permet d’évaluer le rendement des SCPI et de le comparer à d’autres placements.
Capitalisation : La capitalisation d’une SCPI représente la valeur totale des biens immobiliers détenus par la société, calculée à partir de la valeur de marché des parts multipliée par le nombre de parts en circulation. Plus la capitalisation est importante, plus la SCPI est considérée comme solide et diversifiée.
Prix de la part : Le prix de la part représente le coût d’acquisition d’une part de SCPI. Il se compose de la valeur nominale de la part et de la prime d’émission, qui inclut les frais d’acquisition et de gestion.
Report à nouveau (RAN) : Le RAN représente la part des revenus non distribués aux associés qui est conservée par la SCPI pour faire face à d’éventuelles difficultés financières ou pour financer de futurs investissements. Un RAN élevé est généralement considéré comme un signe de bonne gestion.
Ratio de frais de gestion : Ce ratio permet de mesurer les frais de gestion annuels en proportion des revenus locatifs perçus par la SCPI. Un ratio faible indique une gestion efficace et des coûts maîtrisés.
Délai de jouissance : Le délai de jouissance est la période entre l’achat d’une part de SCPI et le moment où l’investisseur commence à percevoir les revenus locatifs. Un délai court est généralement préférable.
Valeur de reconstitution : La valeur de reconstitution d’une SCPI représente le coût théorique de création d’une part, en tenant compte de la valeur des actifs immobiliers, des frais d’acquisition et des frais de gestion. Cette valeur permet d’évaluer la performance de la SCPI et de comparer les différentes offres du marché.
TRI (Taux de Rendement Interne) : Le TRI est un indicateur de performance qui prend en compte les revenus locatifs et les plus-values éventuelles réalisées sur les biens immobiliers de la SCPI. Il permet de mesurer la rentabilité globale de l’investissement sur une période donnée.
Bien comprendre l'aspect long terme
Lorsque vous achetez des parts de SCPI vous payez régulièrement des frais de souscriptions qui sont en moyenne à 11% du prix des parts. Une partie de ces frais correspondent aux frais de notaire et le reste permet de financer le bon fonctionnement de la société de gestion en plus des frais qu’ils prélèvent sur les loyers et sur les plus-values à la revente d’un bien.
Par conséquent pour que votre bien soit rentable vous devez avoir une vision très long terme de votre investissement. Si vous vendez dans les 5 premières années vous aurez à coup sûr perdu de l’argent. Un investissement en SCPI est donc à prévoir sur 10, 20 ou 30 ans. Votre argent n’est pas bloqué, vous pouvez le retirer à tout moment en cas d’urgence mais si vous le retirez trop tôt vous essuierez une perte (ça vaut aussi pour l’achat d’un appartement avec les frais de notaires dans une moindre mesure).
C’est aussi pour cette raison qu’il est recommandé de ne pas mettre toute son épargne dans cette solution d’investissement.
Bien comprendre les différents frais
Pour faire un récapitulatif des principaux frais d’une SCPI vous avez :
- Les frais de souscriptions : en moyenne de 10% sur les marchés ils correspondent aux frais de notaire + la rémunération de la société de gestion
- Les frais de sortie prématurée : certaines SCPI vous prennent des frais si vous vendez vos part ave moins de 5 ans de détention, ils sont en moyenne de 5%
- Les frais de gestions : ils correspondent au pourcentage pris par la société de gestion sur le montant des loyers, ils sont entre 8 et 15%
- Les frais sur la plus-value immobilière : ils interviennent uniquement dans le cas où une plus-value est réalisée et s’appliquent sur le prix de vente de l’immeuble. Ils permettent un bon alignement des intérêt avec les dépositaires.
- Les frais sur la gestion des travaux : les frais de gestion de travaux des SCPI sont des coûts associés à la gestion et à l’entretien des biens immobiliers détenus par la société. Ces frais couvrent généralement l’administration, la maintenance, les réparations et les travaux de rénovation nécessaires pour maintenir la valeur et la qualité des actifs immobiliers.
- Les frais de cession de part : les frais de cession de parts concernent les coûts associés à la vente de parts d’une SCPI. Lorsqu’un investisseur souhaite céder (vendre) ses parts, il peut y avoir des frais de cession à prendre en compte.
La bonne conduite à suivre quand on investit dans des SCPI
Se diversifier
Il est crucial de diversifier ses investissements en SCPI en répartissant ses capitaux sur plusieurs d’entre elles. Cette diversification présente plusieurs avantages, notamment la réduction des risques associés à la performance d’une seule SCPI et l’optimisation des rendements globaux. En investissant dans plusieurs SCPI, vous misez sur des portefeuilles immobiliers variés, couvrant différents secteurs d’activité et zones géographiques. Ainsi, si un marché ou un secteur est impacté par des difficultés économiques ou des changements réglementaires, vos autres placements pourront continuer à générer des revenus et maintenir la performance globale de votre portefeuille. De plus, la diversification permet de tirer parti de différentes stratégies de gestion et d’exploitation, augmentant ainsi les chances d’obtenir des rendements attractifs et pérennes. En somme, diversifier ses investissements en SCPI est essentiel pour minimiser les risques et maximiser les opportunités de gains sur le long terme.
Choisir des SCPI anciennes ou avec des sociétés de gestions anciennes
Opter pour des SCPI ayant un historique solide ou des sociétés de gestion de SCPI avec une longue expérience présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Tout d’abord, un historique conséquent témoigne d’une expertise avérée et d’une gestion rigoureuse des actifs immobiliers, gage de confiance pour les investisseurs. De plus, ces SCPI ont traversé diverses périodes économiques et ont su s’adapter aux fluctuations du marché, ce qui prouve leur résilience et leur capacité à maintenir des performances stables malgré les turbulences. En choisissant des SCPI ou des sociétés de gestion ayant fait leurs preuves, vous bénéficiez également d’une meilleure visibilité sur les rendements passés, ce qui peut vous aider à anticiper les performances futures et à prendre des décisions éclairées. En outre, ces acteurs établis possèdent souvent des réseaux solides et des partenariats de longue date avec des acteurs clés du secteur immobilier, ce qui leur confère un accès privilégié aux opportunités d’investissement de qualité.
Bien sélectionner l'équipe derrière la société de gestion
Il est crucial de bien choisir l’équipe responsable de la gestion d’une SCPI, car elle joue un rôle déterminant dans la performance de votre investissement. A titre d’exemple, quand je travaillais en fonds d’investissement le critère numéro 1 pour annuler un deal était une mauvaise équipe de dirigeants. Voici quelques points clés à vérifier au sujet de cette équipe avant de vous engager :
Leurs études : Assurez-vous que les membres de l’équipe possèdent des formations solides et pertinentes dans les domaines de l’immobilier, de la finance ou de la gestion d’actifs. Cela garantit qu’ils ont les compétences nécessaires pour prendre des décisions éclairées et stratégiques concernant la SCPI.
Leur expérience professionnelle : L’expérience professionnelle des membres de l’équipe est un indicateur de leur capacité à gérer efficacement la SCPI. Une expérience significative dans le secteur immobilier et/ou la gestion d’actifs permet de mieux appréhender les enjeux du marché et d’adopter des stratégies adaptées pour maximiser les rendements.
Leur expérience de travail ensemble : Une équipe ayant travaillé ensemble sur des projets passés est plus à même de collaborer efficacement et de résoudre les problèmes qui pourraient survenir. Une bonne cohésion d’équipe facilite la prise de décision et l’application des stratégies de gestion.
Leur vision et stratégie pour la SCPI : Il est important de comprendre la vision et la stratégie de l’équipe pour la SCPI. Assurez-vous que leur approche est en adéquation avec vos objectifs d’investissement et qu’ils ont une vision à long terme pour la croissance et la stabilité de la SCPI.
La clarté de leur communication : Une communication transparente et régulière de la part de l’équipe de gestion est essentielle pour instaurer la confiance entre les investisseurs et les gestionnaires. Vérifiez que l’équipe communique clairement ses décisions, ses projets et ses résultats, et qu’elle est disponible pour répondre à vos questions ou préoccupations.
Cette analyse est encore plus importante quand la société de gestion est très récente.
Vérifier des metrics clés
Le TRI historique : pour comparer le rendement de deux SCPI.
Le taux d’occupation financier : qui permet de donner un bon indicateur sur la santé de la SCPI
Le report à nouveau : pour vérifier que la SCPI en a encore sous le pied
Le rendement brut/net : vérifiez absolument que le rendement est bien net de fiscalité étrangère pur ne pas avoir de mauvaises surprise dans le futur. Corum Origin présente par exemple ses rendements bruts de fiscalité étrangère.
Comment investir dans des SCPI ?
Courtier : Faire appel à un courtier spécialisé en SCPI peut être une option intéressante pour bénéficier de conseils personnalisés et d’un accès à un large choix de SCPI. Le courtier pourra vous aider à sélectionner les SCPI correspondant à vos objectifs et à votre profil d’investisseur, en tenant compte de critères tels que le rendement, la diversification et l’historique des sociétés de gestion.
Assurance vie : Investir dans des SCPI via un contrat d’assurance vie est une autre possibilité. Cette option présente plusieurs avantages, notamment une fiscalité avantageuse et la possibilité de bénéficier d’une gestion sous mandat. En effet, dans le cadre d’une assurance vie, les revenus générés par les SCPI sont soumis à la fiscalité de l’assurance vie, généralement plus clémente que celle applicable aux revenus fonciers perçus en direct. Toutefois, il convient de noter que tous les contrats d’assurance vie ne proposent pas des SCPI en tant qu’option d’investissement, et les frais de gestion peuvent être plus élevés que pour un investissement en direct.
En direct : Investir en SCPI en direct vous permet de devenir associé d’une société de gestion et d’acquérir des parts de SCPI sans intermédiaire. Cette option est particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant garder le contrôle total de leur investissement et éviter les frais de gestion supplémentaires liés à l’intervention d’un courtier ou d’une assurance vie. Pour investir en direct, il suffit de contacter la société de gestion de la SCPI choisie et de suivre les étapes nécessaires pour souscrire des parts.
- Avec IMMOCOMPARE : Investir en SCPI avec Immocompare vous permet de bénéficier d’une analyse détaillée sur les différentes Sociétés Civiles de Placement Immobilier et d’offres de réduction exclusive sur les partenaires éligible au cashback.
Les inconvénients de l'investissement en SCPI
- Les frais : que vous investissez vous devez payer des frais de souscription qui correspondent en générale aux frais de notaire payés par la SCPI pour acheter un bien + une commission pour la société de gestion qui lui permet de faire tourner la structure et de gagner de l'argent. En somme, quand vous investissez 100€ le lendemain votre part vaut 90€. Cependant, les rendements affichés sont calculés en fonction de votre mise initiale. Si le rendement affiché est de 6% vous allez toucher 6€ et pas 6% de 90€.
- La fiscalité : c'est pour nous le gros point noir. Les dividendes que vous toucherez avec votre investissement sont considérés comme des revenus fonciers ce qui veut dire que vous devrez payez votre TMI + les cotisations sociales de 17,2%. En somme une fiscalité très lourde qui vient impacter fortement votre rentabilité. C'est sans doute le point qui fait que l'investissement à titre personnel en LMNP reste intéressant fasse aux SCPI.
- La liquidité : c'est le moment de revendre vos parts. En générale la revente peut prendre du temps entre 4 à 8 semaines en fonction du statut juridique de votre SCPI. Votre capital n'et pas assuré, ce qui veut dire que dans certain cas vos parts valent moins que quand vous les avez achetées (cela reste assez rare)
Les avantages de l'investissement en SCPI
- Le ratio risque/rendement : le risque pris comme on a pu le voir est assez faible en somme il est encore plus faible qui si vous acheter un appartement pour le louer ce que vous verrez dans l'argument diversification ci-dessous. Face à ce risque moindre vous obtenez une rentabilité d'environ 5% et ce de façon très régulière tous les mois, tous les trimestres, ou tous les ans.
- Un investissement clé en main : une fois l'investissement réalisé vous n'avez plus rien n'à faire pendant toute la durée de l'investissement, un vrai bonheur. Quand vous investissez dans un bien immobilier au contraire , vous devez gérer vos locataires, gérer l'entretien du bien, trouver des locataires pour remplacer ceux qui partent. En bref, c'est une galère et ça ne correspond pas à tout le monde. La SCPI est là pour résoudre ce problème
- La diversification : un des gros points forts des SCPI. Avec un seul investissement vous pouvez investir dans différents pays en Europe, dans différents type de biens (résidentiel, commercial, bureaux ect.) et vous investissez dans un parc immobilier avec parfois plus d'une centaines des biens mais aussi des centaines de locataires. En revanche, lorsque vous achetez un appartement (disons à Lille) et que vous tombez sur un mauvais payeur, vous perdez des mois de loyer. Il suffit aussi que les prix de l'immobilier à Lille s'effondrent pour que vous perdiez une grande partie de votre capital. Avec les SCPI ce risque existe toujours mais il aura beaucoup moins d'impact si un seul des biens de la SCPI perd de la valeur.
- La possibilité d'utiliser l'effet de levier : l'un des arguments principal pour investir dans l'immobilier est l'effet de levier. Heureusement avec les SCPI vous pouvez emprunter et investir pour toucher des rendements sur de l'argent que vous n'avez pas
Notre avis sur l'investissement en SCPI
S’il est bien réfléchit, l’investissement en SCPI est parfait pour obtenir un revenu régulier sur son épargne ou pour se construire un patrimoine sereinement tout en utilisant le levier de la dette. Attention, ça reste un investissement engageant sur plusieurs année. Il faut aussi prendre en compte qu’un investissement avec du levier sur des SCPI va baisser votre capacité d’endettement. C’est un élément à prendre en compte si vous préférez investir dans de l’immobilier locatif ou dans votre résidence principale. Pour nous c’est une très bonne source de diversification de portefeuille si vous avez du cash. Pour utiliser l’effet de levier, réaliser un investissement locatif autofinancé nous semble plus intéressant mais plus risqué.
Une étude réalisée par notre partenaire Louve Invest a été réalisé pour vous aider dans votre choix.
Cette étude a pour objectif de décrire les meilleures performances des SCPI en 2023.