ImAvenir : notre avis impartial sur l'un des pionniers de l'investissement clé en main
ImAvenir
Société fondée en 2013, ImAvenir est spécialiste de l’Île de France. Leurs clients profitent d’un réseau local bien établi et d’une internalisation de toutes les étapes d’un projet locatif. Cela permet de bénéficier des rentabilités et des plus-values du Grand Paris Express, tout en maîtrisant bien les risques. 80% de leurs primo-investisseurs se sont engagés dans un deuxième projet. C’est un bon signe de leur satisfaction et d’une confiance à long terme
Découvrez notre avis complet sur ImAvenir dans la suite de cet article !
* Vous pouvez bénéficier de 10% de cashback sur les honoraires d’ImAvenir grâce à Immocompare. Pour ce faire, cliquez sur le bouton jaune et vous serez redirigé vers leur plateforme.
Avantages
- 10 ans d’expérience et un track record conséquent
- Beaucoup de valeur ajoutée avec un grand savoir-faire pour les travaux et l’aménagement
- Sa propre société de travaux et sa filiale Loc’Isol pour améliorer le DPE
- Son propre architecte d’intérieur
- Une expertise unique du Grand Paris
- De très bons avis sur ImAvenir
- Ameublement du bien très efficace
Inconvénients
- Une modélisation financière qui pourrait être plus poussée
Présentation de la société ImAvenir : l'agence d'investissement locatif clé en main
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour générer des revenus passifs ? Voici notre avis sur ImAvenir
Depuis plus de 10 ans maintenant, ImAvenir accompagne ses clients pour qu’ils puissent réaliser des investissements immobiliers pour la location qui correspondent à leur profil. La société a connu une croissance saine et linéaire depuis sa création et réalise aujourd’hui une centaine de projets chaque année.
Contrairement à Masteos, par exemple, ImAvenir n’a jamais levé de fonds et n’a donc pas de pression pour faire du volume et peut ainsi se concentrer sur la qualité de chaque projet.
Les deux fondateurs Alexandre et Mathieux ont tous les deux eu des expériences personnelles en tant qu’investisseur particulier avant de réaliser des projets pour leurs clients. Ce qui est un gage de sérieux et d’expertise.
Un chiffre a particulièrement retenu notre attention lors de notre analyse, plus de 80% des clients d’ImAvenir réitèrent leur investissement avec la société. C’est un taux de rétention impressionnant et plutôt bon signe sur la qualité du travail fourni.
Le mensonge du cashflow en immobilier, par Mathieu Doliveux, cofondateur d'ImAvenir
Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?
| ACTEURS | Note Immocompare | Tarif | Où investir ? | Stratégie | Rendement brut moyen* | Cashback sur les honoraires | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
 | 4,79 | Au forfait | Rhône-Alpes (Lyon, Saint-Étienne ...) | A la carte | 6% | 0% | Découvrir Catanéo |
 | 4,38 | 6,9% du montant global du projet | Normandie (Rouen, Le Havre ...) | A la carte | 7% | 10% + 500 € de réduction | Découvrir Lokey |
 | 4,38 | 6% du FAI | Grandes métropoles franaises | A la carte | 7% | 0% | Appeler Expat'Immo |
 | 4,33 | 7,2% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation | 6% | 10% | Découvrir ImAvenir |
 | 4,33 | 7% du prix FAI | Partout en France | Diversifiée et hauts rendements | 9% | 10% | Découvrir myVesta |
 | 4,33 | 5,5% HT du net vendeur | 70% du territoire français | Sur-mesure | 7% | 10% | Découvrir 110% |
 | 4,33 | 12% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation | 6% | 0% | Découvrir LSI |
 | 4,25 | 7% du net vendeur | Lyon, Rouen, Montpelier + 5 autres villes | Colocation et Airbnb | 10% | 10% de cashback + 500 € de réduction | Découvrir ICM |
 | 4,21 | 7% du net vendeur | Rennes, Nantes, Lyon, Paris + 14 autres villes | Petites surfaces, colocation, coliving | 6-7% | 10% | Découvrir Ouiker |
 | 4,00 | 7% du prix FAI HT | Petites agglomérations | Immeuble de rapport | 10% | 500 € de réduction | Découvrir Cash Flow Positif |
 | 4,00 | 8% du prix FAI | Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est (Strasbourg) | A la carte | 7% | 10% | Découvrir Patrimoni |
 | 3,89 | 8,4% du montant global du projet | Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villes | A la carte | 6% | 0% | Découvrir IL.com |
 | 3,78 | 4% à 8% | Toute la France | A la carte | 7% | 0% | Découvrir IDL |
 | 3,75 | 9,6% du montant global du projet | Paris, Marseille, Lille +5 autres villes | Petites surfaces | 5% | 0% | Découvrir Beanstock |
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Où investir avec ImAvenir, le spécialiste du Grand Paris ?
ImAvenir est un spécialiste de la région Ile-de-France et du Grand Paris !
Vous pourrez donc investir dans Paris (et tous ses arrondissements) mais aussi les départements constituant le Grand Paris dont : les Yvelines (78), l’Essonne (91), les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94) et le Val-d’Oise (95).
Les Tarifs d'ImAvenir :
| Commissions/honoraires sur le montant global du projet |
|---|
| 7,2% |
Un tarif simple de 7,2% TTC sur le montant global du projet. En clair, si vous payez pour les frais de notaires, le prix du bien net vendeur, les travaux et les plans pour un total de 200k€, vous paierez 14,4k€ d’honoraires.
Cependant, avec notre offre exclusive, vous recevrez sur ce même projet, 1,4k€ de CashBack !
Le tarif est légèrement plus élevé que la moyenne du marché (plus aux alentours de 7% sur le net vendeur) mais cela s’explique par un service plus premium de la part d’ImAvenir.
Il y a deux points tout de même à retenir :
- Les plans et le suivi de chantier ne sont pas compris dans ces honoraires (compter 2k€ de plus)
- Il est un peu dommage de facturer des honoraires sur les frais de notaire. Cependant cela s’explique aussi par l’implication poussée d’ImAvenir dans ce process (récupération des éléments du dossier + lecture en profondeur de tous les PV et double check avec le notaire pour éviter les surprises + call client sur les éventuels travaux prévus ou à prévoir + déplacement chez le notaire avec le client)
Que retenir des services d'ImAvenir pour votre investissement locatif ?
- 7,2% de commission TTC sur le montant global du projet soit moins qu’Investissement Locatif.com par exemple (8,4%)
- Une chasse sur mesure et 90% de biens off Market
- Spécialisée dans les petites surfaces en LMNP mais peut aussi accompagner ses clients sur d’autres projets comme de la colocation
- Spécialiste du Grand Paris et de l’Île-de-France
- De 4% à 10% de rendement brut moyen => le rendement va être différent en fonction de votre profil/projet.
- Plusieurs partenariats avantageux pour leurs clients
- Une société de travaux intégrée
- Des chasseurs experts de leur secteur
- Une architecte d’intérieur employée par ImAvenir pour optimiser les biens et créer l’effet coup de coeur
Investissement locatif ImAvenir : comment ça marche ?
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
Pour ce premier rendez-vous (entièrement gratuit), vous allez être mis en contact avec l’un des fondateurs. L’objectif va être de comprendre votre demande et votre profil pour pouvoir ensuite vous guider au mieux. Le conseiller commence aussi à vous introduire certains concepts comme le régime LMNP.
Vous pouvez alors poser toutes vos questions sur leurs services et sur votre projet. Notre conseiller était pertinent et s’y connaissait clairement en immobilier ce qui est rassurant.
2 - Recherche de biens, les étapes pour investir dans le grand Paris
Vous êtes convaincu par leur service et souhaitez continuer le process ? Voici les étapes qui suivent :
- Réalisation d’une simulation de prêt pour vérifier que vous êtes finançable mais aussi pour vous prioriser sur les opérations face aux autres investisseurs du marché.
- Signature du mandat de recherche (gratuit, il ne vous engage à rien, il permet simplement de lancer la recherche)
- Appel avec un de leurs chasseurs spécialisés pour bien comprendre votre recherche (quels risques êtes-vous prêt à prendre ? Quels rendements recherchez-vous ? Dans quel quartier ?
La partie recherche de bien est l’un des gros points forts d’ImAvenir :
- Le bien est cherché à la carte, contrairement à d’autres sociétés comme Beanstock, qui vous propose des opportunités qu’ils ont déjà en stock.
- Des biens Off Market grâce à leur réseau d’apporteurs d’affaires pour faire bénéficier des meilleures « pépites » à leurs clients
- Les chasseurs sont employés par ImAvenir et ne sont pas indépendants, ce qui permet d’avoir un suivi plus efficace. Cela permet aussi d’avoir la certitude qu’ils ne travaillent que pour ImAvenir. C’est un point important car des chasseurs indépendants peuvent travailler pour plusieurs sociétés et donner leurs meilleures opportunités à ceux qui les payent le plus.
- Les chasseurs vivent et investissent là où ils chassent ce qui leur permet d’avoir une connaissance terrain et un réseau pour dénicher les meilleures affaires.
- L’analyse du bien est poussée (PV d’AG, réalisation des travaux à prévoir etc.) pour assurer que l’investisseur n’ait pas de mauvaises surprises.
- Les biens cherchés nécessitent généralement des travaux et sont souvent repensés par leur architecte pour créer un maximum de valeur dès l’achat.
3 - Financement de votre investissement immobilier : investir avec ImAvenir
Au niveau du financement, vous pouvez décider de passer par votre propre banque. Si les conditions de prêt proposées par votre banquier ne vous conviennent pas, vous pouvez décider d’aller voir d’autres banques par vous-même. Si vous souhaitez déléguer cette partie, ImAvenir est en partenariat avec la société Artemis Courtage ce qui vous permet d’avoir un premier rendez-vous gratuitement avec eux.
Ce courtier a de très bons avis et est recommandé par de nombreux clients. Ce service aura cependant un coût additionnel qu’il faudra prendre en compte dans vos calculs de rentabilité et votre modélisation financière.
4 - Travaux/ameublement avec ImAvenir
- Pour le devis : lorsqu’un bien est trouvé, il faut vite se positionner dessus. Le chasseur applique un tarif forfaitaire /mètre carré pour permettre à l’investisseur de connaître le coût exact des travaux qu’il va dépenser avant même l’acquisition. L’objectif étant que sa rentabilité soit identique du début à la fin sans fluctuations possibles.
- Pour la réalisation : en ce qui concerne les travaux, ImAvenir s’appuie sur sa propre société. C’est aussi un point fort par rapport à ses concurrents. En effet, sous-traiter les travaux est moins cher pour une agence clé en main mais le suivi est bien moins bon et, en cas de problème, chacun se rejette la faute, ralentissant le processus. Avec ImAvenir, vous n’aurez pas ces soucis car vous gardez un seul interlocuteur ! Avec plus de 10 ans d’expérience et des centaines de projets réalisés, ImAvenir a un track record important et une grosse expérience ce qui est un très bon point pour vos travaux. La société de travaux et sa marque Loc’Isol est aussi spécialisée dans l’amélioration des DPE, ce qui assure au bailleur de remonter sa note après travaux et pouvoir louer son bien de façon pérenne
- L’ameublement : tout est géré directement par ImAvenir. Tout est prévu au préalable avec l’architecte et le montage est compris. C’est du clé en main !
Encore un très gros point fort pour ImAvenir de ce côté avec une valeur ajoutée indéniable. En plus de cela, ImAvenir arrive à vous proposer un budget travaux et ameublement très intéressant. En effet, avec plus de 100 projets/an, la société peut acheter en gros et faire des économies d’échelle sur les différents matériaux et équipements ce qui rend l’opération encore plus intéressante.
On illustre tout cela avec l’exemple d’un projet choisi au hasard sur leur site juste en-dessous :
On comprend rapidement sur ces images l’intérêt d’avoir un architecte dédié ce qui est assez rare dans le clé en main.
Ici, Agathe apporte beaucoup de valeur au bien en optimisant votre meublée et l’agencement du bien.
Une image vaut 1 000 mots !
Ici, on comprend bien la valeur ajoutée de la société qui vous transforme un appartement inlouable en un bien très attirant pour n’importe quel locataire. Ainsi, vous pouvez demander un loyer plus important et donc augmenter le rendement.
5 - Gestion locative : comment gérer votre investissement locatif ?
ImAvenir sous-traite cette partie qui est un métier complètement différent. Ainsi, la société vous propose de passer avec son partenaire Flatlooker, un des gros acteurs du secteur.
Nous n’avons pas réalisé d’analyse approfondie sur ce prestataire. Cependant il est très important de ne pas prendre le choix de votre gestionnaire de locations à la légère car réaliser un mauvais choix sur ce sujet peut coûter très cher (difficulté pour mettre en location, impayés, dégradation du bien ect.). Par conséquent, si vous souhaiter investir avec ImAvenir nous vous invitons à bien vérifier que Flatlooker vous convient. Si ce n’est pas le cas vous avez la totale liberté de choisir un autre prestataire de gestion locative.
Le tarif proposé est de 3,9% TTC ce qui est en-dessous de la moyenne du marché.
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Quelle rentabilité locative espérée ? Notre avis sur la modélisation financière chez ImAvenir
Le projet
Dans cette partie, on analyse le projet suivant :
- Un T2 de 19m2
- A Paris dans le 15ème
- Pas mal de travaux de rénovation à réaliser
La modélisation financière
Analysons d’abord le prix d’achat et les estimations de loyers :
- Prix d’achat : 10,8k€ du m2 travaux compris. On peut facilement imaginer (si les prix de l’immobilier restent constants), que sur ces petites surfaces, il est possible d’aller chercher entre 11K€ et 11,5k€ du m2 dans cette zone, soit une plus-value latente entre 4k€ et 13k€ rien qu’à l’achat. Pour Paris, c’est plutôt une bonne affaire.
- Loyers : 1050€/mois, c’est cohérent avec la qualité du bien proposé et les loyers en vigueur sur Paris.
- Rentabilité brut : 5,16%, c’est vraiment un beau rendement pour un appartement à Paris. On trouve, en revanche, un peu dommage de mettre la rentabilité brut après les charges de copropriété et la taxe foncière ce qui peut induire en erreur en pensant que ces charges sont comprises dans le calcul.
- Ce qu’il manque selon nous : le point faible d’ImAvenir est que la société ne présente pas tous les éléments nécessaires pour que vous puissiez avoir une idée précise des dépenses que vous allez avoir à réaliser. Ainsi, l’assurance PNO n’est pas prise en compte (obligatoire en copropriété), il n’y a pas d’estimation de la vacance locative (inexistante à Paris mais sur d’autres projets de colocation ImAvenir ne fait pas non plus d’estimation), pas de prise en compte des services annexes recommandés par leurs conseillers (frais de comptabilité et frais de gestion locative) et pas d’estimation des coûts d’entretien de l’appartement et de l’immeuble. Ainsi, si vous souhaitez avoir une idée plus précise de vos cashflow vous devrez réaliser l’analyse vous-même ou leur demander directement.
Les avis des utilisateurs sur le clé en main ImAvenir
Avis google sur ImAvenir
Les avis Google sur ImAvenir sont unanimes avec seulement 3 commentaires négatifs qui ne sont pas réellement en rapport avec l’activité directe de la société.
En effet, l’une des plaintes fait référencé à du démarchage téléphonique.
Globalement, les avis mettent en avant le professionnalisme d’ImAvenir et de ses équipes pour accompagner les investisseurs tout au long du projet d’investissement locatif clé en main.
Avis des clients contactés par Immocompare
Les clients que nous avons contactés ont réalisé leur investissement il y a maintenant plus de 2 ans, ce qui leur permet d’avoir un recul convenable sur le service proposé par ImAvenir.
Ici encore, les clients ont confirmé les points positifs que nous avons soulignés et ont aussi voulu souligner la capacité d’écoute et d’accompagnement des conseillers.
Notre avis final sur ImAvenir
En bref :
ImAvenir est une référence de l’investissement clé en main à Paris et dans le Grand Paris.
La société s’est construite sur un modèle sain avec une expertise unique de son secteur. Si vous souhaitez investir en région parisienne pour du patrimonial ou trouver des biens rentables qui s’autofinancent, vous êtes au bon endroit.
Voici les quelques éléments principaux qui nous poussent à recommander cette société les yeux fermés pour nos utilisateurs :
- Les avis clients en ligne sont excellents et les clients que nous avons contactés en direct ont confirmé cette tendance.
- La société a un track record conséquent, ce qui nous permet d’avoir un recul sur leur activité. On sait ainsi que leur service reste de qualité sur la durée.
- Notre échange en tant que client mystère était très pertinent et nous avons pu constater que notre interlocuteur avait une réelle expertise de l’immobilier et une grande envie de nous aider avant de nous vendre son service.
- Nous avons aussi échangé directement avec les deux directeurs associés ce qui nous a permis de constater leur sérieux.
- Les exemples de réalisations confirment leur savoir-faire dans la création de valeur à plusieurs niveaux : (i) trouver des biens moins chers que le prix du marché (ii) réaliser des travaux sans encombres pour rendre le bien très attractif, (iii) optimiser l’agencement du bien pour créer encore plus de valeur.
Pour résumer, nous sommes très confiants à l’idée de recommander ImAvenir sur notre site qui est une des sociétés les plus sérieuses du secteur. Si leur modélisation financière était plus poussée, ce serait pour nous la solution clé en main « parfaite ».
Comment joindre ImAvenir ?
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| Montant investi | Honoraires ImAvenir (1) | Cashback reçu (2) |
|---|---|---|
| 80 000 € | 7,2 | 480 € |
| 150 000 € | 7,2 | 900 € |
| 290 000 € | 7,2 | 1 740 € |
| 450 000 € | 7,2 | 2 700 € |
| … | ... | … |
| 900 000 € | 7,2 | 5 400 € |
(1) Les honoraires perçus par ImAvenir : 7,2%
(2) Sur les honoraires de ImAvenir grâce au cashback
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Notre analyste :
Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi en 2023 la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.
FAQ sur ImAvenir
Qu'est-ce qu'Imavenir ?
Fondée en 2013, ImAvenir, est un pionnier de l’investissement clé en main, spécialisé en Île-de-France, capitalisant sur le projet Grand Paris.
Quelle est l'expérience d'ImAvenir dans le secteur immobilier ?
Depuis plus de 10 ans, ImAvenir a guidé ses clients pour réaliser des investissements immobiliers locatifs, totalisant plus de 180 millions d’euros investis.
Qui gère la partie travaux chez ImAvenir ?
ImAvenir s’appuie sur sa propre société pour gérer les travaux, offrant une expérience complète aux investisseurs.
Quels sont les avis des utilisateurs concernant ImAvenir ?
Les avis Google sur ImAvenir sont largement positifs, soulignant le professionnalisme de la société.