ImAvenir : notre avis impartial sur l'un des pionniers de l'investissement clé en main

4.3/5

ImAvenir

Société fondée en 2013, ImAvenir est spécialiste de l’Île de France. Leurs clients profitent d’un réseau local bien établi et d’une internalisation de toutes les étapes d’un projet locatif. Cela permet de bénéficier des rentabilités et des plus-values du Grand Paris Express, tout en maîtrisant bien les risques. 80% de leurs primo-investisseurs se sont engagés dans un deuxième projet. C’est un bon signe de leur satisfaction et d’une confiance à long terme

Découvrez notre avis complet sur ImAvenir dans la suite de cet article !

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Avantages

  • 10 ans d’expérience et un track record conséquent
  • Beaucoup de valeur ajoutée avec un grand savoir-faire pour les travaux et l’aménagement
  • Sa propre société de travaux et sa filiale Loc’Isol pour améliorer le DPE
  • Son propre architecte d’intérieur 
  • Une expertise unique du Grand Paris 
  • De très bons avis 
  • Ameublement du bien très efficace 

Inconvénients

  • Une modélisation financière qui pourrait être plus poussée

Présentation de la société ImAvenir

Depuis plus de 10 ans maintenant, ImAvenir accompagne ses clients pour qu’ils puissent réaliser des investissements immobiliers locatifs qui correspondent à leur profil. La société a connu une croissance saine et linéaire depuis sa création et réalise aujourd’hui une centaine de projets chaque année. 

Contrairement à Masteos, par exemple, ImAvenir n’a jamais levé de fonds et n’a donc pas de pression pour faire du volume et peut ainsi se concentrer sur la qualité de chaque projet.

Les deux fondateurs Alexandre et Mathieux ont tous les deux eu des expériences personnelles en tant qu’investisseur particulier avant de réaliser des projets pour leurs clients. Ce qui est un gage de sérieux et d’expertise.

Un chiffre a particulièrement retenu notre attention lors de notre analyse, plus de 80% des clients d’ImAvenir réitèrent leur investissement avec la société. C’est un taux de rétention impressionnant et plutôt bon signe sur la qualité du travail fourni.

Le mensonge du cashflow en immobilier, par Mathieu Doliveux, cofondateur d'ImAvenir

Où se positionne ImAvenir face à ses concurrents ?

ACTEURSNote Immocompare Tarif Où investir ?Stratégie Rendement brut moyen*Cashback sur les honorairesNos avis détaillés
Catanéo Immobilier4,79Au forfaitRhône-Alpes (Lyon, Saint-Étienne ...)A la carte6%0%Découvrir Catanéo
Lokey4,386,9% du montant global du projetNormandie (Rouen, Le Havre ...)A la carte7%10% + 500 € de réductionDécouvrir Lokey
ImAvenir4,337,2% du montant global du projetGrand ParisPetites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux6%10%Découvrir ImAvenir
myVesta4,337% du prix FAIPartout en FranceDiversifiée et hauts rendements9%10%Découvrir myVesta
110%4,335,5% HT du net vendeur70% du territoire françaisSur-mesure7%10%Découvrir 110%
Les Secrets de l'Immo4,3312% du montant global du projet Grand Paris Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux6%0%Découvrir LSI
ICM4,257% du net vendeurLyon, Rouen, Montpelier + 5 autres villesColocation et Airbnb10%10% de cashback + 500 € de réductionDécouvrir ICM
Ouiker4,217% du net vendeurRennes, Nantes, Lyon, Paris + 14 autres villesPetites surfaces, colocation, coliving6-7%10%Découvrir Ouiker
Cash Flow Positif 4,007% du prix FAI HT Petites agglomérationsImmeuble de rapport10%500 € de réductionDécouvrir Cash Flow Positif
Patrimoni Conseil4,008% du prix FAIBourgogne-Franche-Comté, Grand-Est (Strasbourg)A la carte 7%10%Découvrir Patrimoni
Investissement Locatif.com3,898,4% du montant global du projet Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villesA la carte6%0%Découvrir IL.com
Beanstock3,759,6% du montant global du projetParis, Marseille, Lille +5 autres villesPetites surfaces5%0%Découvrir Beanstock

Où investir avec ImAvenir ?

ImAvenir est un spécialiste de la région Ile-de-France et du Grand Paris !

Vous pourrez donc investir dans Paris (et tous ses arrondissements) mais aussi les départements constituant le Grand Paris dont : les Yvelines (78), l’Essonne (91), les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93), le Val-de-Marne (94) et le Val-d’Oise (95).

Tarifs d'ImAvenir

Commissions/honoraires sur le montant global du projet
7,2%

Un tarif simple de 7,2% TTC sur le montant global du projet. En clair, si vous payez pour les frais de notaires, le prix du bien net vendeur, les travaux et les plans pour un total de 200k€, vous paierez 14,4k€ d’honoraires. 

Cependant, avec notre offre exclusive, vous recevrez sur ce même projet, 1,4k€ de CashBack !

Le tarif est légèrement plus élevé que la moyenne du marché (plus aux alentours de 7% sur le net vendeur) mais cela s’explique par un service plus premium de la part d’ImAvenir. 

Il y a deux points tout de même à retenir :

  • Les plans et le suivi de chantier ne sont pas compris dans ces honoraires (compter 2k€ de plus)
  • Il est un peu dommage de facturer des honoraires sur les frais de notaire. Cependant cela s’explique aussi par l’implication poussée d’ImAvenir dans ce process (récupération des éléments du dossier + lecture en profondeur de tous les PV et double check avec le notaire pour éviter les surprises + call client sur les éventuels travaux prévus ou à prévoir + déplacement chez le notaire avec le client)
Autrement, on considère que le tarif est justifié et sera largement compensé par la valeur ajoutée de la société pour trouver et rénover le bien.

Que retenir des services d'ImAvenir ?

  • 7,2% de commission TTC sur le montant global du projet soit moins qu’Investissement Locatif.com par exemple (8,4%)
  • Une chasse sur mesure et 90% de biens off Market
  • Spécialisée dans les petites surfaces en LMNP mais peut aussi accompagner ses clients sur d’autres projets comme de la colocation
  • Spécialiste du Grand Paris et de l’Île-de-France
  • De 4% à 10% de rendement brut moyen => le rendement va être différent en fonction de votre profil/projet.
  • Plusieurs partenariats avantageux pour leurs clients 
  • Une société de travaux intégrée
  • Des chasseurs experts de leur secteur 
  • Une architecte d’intérieur employée par ImAvenir pour optimiser les biens et créer l’effet coup de coeur 

Les étapes de l'investissement immobilier avec ImAvenir

1 - Rendez-vous avec votre conseiller

Pour ce premier rendez-vous (entièrement gratuit), vous allez être mis en contact avec l’un des fondateurs. L’objectif va être de comprendre votre demande et votre profil pour pouvoir ensuite vous guider au mieux. Le conseiller commence aussi à vous introduire certains concepts comme le régime LMNP.
Vous pouvez alors poser toutes vos questions sur leurs services et sur votre projet. Notre conseiller était pertinent et s’y connaissait clairement en immobilier ce qui est rassurant.

2 - Recherche de biens

Vous êtes convaincu par leur service et souhaitez continuer le process ? Voici les étapes qui suivent :

  • Réalisation d’une simulation de prêt pour vérifier que vous êtes finançable mais aussi pour vous prioriser sur les opérations face aux autres investisseurs du marché.
  • Signature du mandat de recherche (gratuit, il ne vous engage à rien, il permet simplement de lancer la recherche)
  • Appel avec un de leurs chasseurs spécialisés pour bien comprendre votre recherche (quels risques êtes-vous prêt à prendre ? Quels rendements recherchez-vous ? Dans quel quartier ?

La partie recherche de bien est l’un des gros points forts d’ImAvenir :

  • Le bien est cherché à la carte, contrairement à d’autres sociétés comme Beanstock, qui vous propose des opportunités qu’ils ont déjà en stock.
  • Des biens Off Market grâce à leur réseau d’apporteurs d’affaires pour faire bénéficier des meilleures « pépites » à leurs clients
  • Les chasseurs sont employés par ImAvenir et ne sont pas indépendants, ce qui permet d’avoir un suivi plus efficace. Cela permet aussi d’avoir la certitude qu’ils ne travaillent que pour ImAvenir. C’est un point important car des chasseurs indépendants peuvent travailler pour plusieurs sociétés et donner leurs meilleures opportunités à ceux qui les payent le plus. 
  • Les chasseurs vivent et investissent là où ils chassent ce qui leur permet d’avoir une connaissance terrain et un réseau pour dénicher les meilleures affaires. 
  • L’analyse du bien est poussée (PV d’AG, travaux à prévoir etc.) pour assurer que l’investisseur n’ait pas de mauvaises surprises.
  • Les biens cherchés nécessitent généralement des travaux et sont souvent repensés par leur architecte pour créer un maximum de valeur dès l’achat.
Ce process très poussé permet à l’investisseur d’avoir une plus-value intéressante sur le bien dès l’achat avec des biens trouvés off-market en dessous des prix du marché. ImAvenir va ensuite apporter son expertise pour créer encore plus de valeur en optimisant le bien et en réalisant des travaux aux finitions haut de gamme.

3 - Financement

Au niveau du financement, vous pouvez décider de passer par votre propre banque. Si les conditions de prêt proposées par votre banquier ne vous conviennent pas, vous pouvez décider d’aller voir d’autres banques par vous-même. Si vous souhaitez déléguer cette partie, ImAvenir est en partenariat avec la société Artemis Courtage ce qui vous permet d’avoir un premier rendez-vous gratuitement avec eux. 

Ce courtier a de très bons avis et est recommandé par de nombreux clients. Ce service aura cependant un coût additionnel qu’il faudra prendre en compte dans vos calculs de rentabilité et votre modélisation financière. 

4 - Travaux/ameublement

  • Pour le devis : lorsqu’un bien est trouvé, il faut vite se positionner dessus. Le chasseur applique un tarif forfaitaire /m² pour permettre à l’investisseur de connaître le coût exact des travaux qu’il va dépenser avant même l’acquisition. L’objectif étant que sa rentabilité soit identique du début à la fin sans fluctuations possibles.
  • Pour la réalisation : en ce qui concerne les travaux, ImAvenir s’appuie sur sa propre société. C’est aussi un point fort par rapport à ses concurrents. En effet, sous-traiter les travaux est moins cher pour une agence clé en main mais le suivi est bien moins bon et, en cas de problème, chacun se rejette la faute, ralentissant le processus. Avec ImAvenir, vous n’aurez pas ces soucis car vous gardez un seul interlocuteur ! Avec plus de 10 ans d’expérience et des centaines de projets réalisés, ImAvenir a un track record important et une grosse expérience ce qui est un très bon point pour vos travaux. La société de travaux et sa marque Loc’Isol est aussi spécialisée dans l’amélioration des DPE, ce qui assure au bailleur de remonter sa note après travaux et pouvoir louer son bien de façon pérenne
  • L’ameublement : tout est géré directement par ImAvenir. Tout est prévu au préalable avec l’architecte et le montage est compris. C’est du clé en main !

Encore un très gros point fort pour ImAvenir de ce côté avec une valeur ajoutée indéniable. En plus de cela, ImAvenir arrive à vous proposer un budget travaux et ameublement très intéressant. En effet, avec plus de 100 projets/an, la société peut acheter en gros et faire des économies d’échelle sur les différents matériaux et équipements ce qui rend l’opération encore plus intéressante. 

On illustre tout cela avec l’exemple d’un projet choisi au hasard sur leur site juste en-dessous :

On comprend rapidement sur ces images l’intérêt d’avoir un architecte dédié ce qui est assez rare dans le clé en main. 

Ici, Agathe apporte beaucoup de valeur au bien en optimisant l’ameublement et l’agencement du bien.

Avant après d'un projet d'Imavenir

Une image vaut 1 000 mots ! 

Ici, on comprend bien la valeur ajoutée de la société qui vous transforme un appartement inlouable en un bien très attirant pour n’importe quel locataire. Ainsi, vous pouvez demander un loyer plus important et donc augmenter le rendement. 

À terme, vous allez pouvoir revendre le bien plus cher que ce que vous l’avez acheté et tout cela sans bouger de chez vous.

5 - Gestion locative

ImAvenir sous-traite cette partie qui est un métier complètement différent. Ainsi, la société vous propose de passer avec son partenaire Flatlooker, un des gros acteurs du secteur. 

Nous n’avons pas réalisé d’analyse approfondie sur ce prestataire. Cependant il est très important de ne pas prendre le choix de son gestionnaire locatif à la légère car réaliser un mauvais choix sur ce sujet peut coûter très cher (difficulté à trouver un locataire, impayés, dégradation du bien ect.). Par conséquent, si vous souhaiter investir avec ImAvenir nous vous invitons à bien vérifier que Flatlooker vous convient. Si ce n’est pas le cas vous avez la totale liberté de choisir un autre prestataire de gestion locative.

Le tarif proposé est de 3,9% TTC ce qui est en-dessous de la moyenne du marché.

Avis sur la modélisation financière chez ImAvenir

Le projet

Dans cette partie, on analyse le projet suivant :

  • Un T2 de 19m2 
  • A Paris dans le 15ème
  • Pas mal de travaux de rénovation à réaliser
présentation d'un projet Imavenir

La modélisation financière

analyse modélisation financière Imavenir

Analysons d’abord le prix d’achat et les estimations de loyers :

  • Prix d’achat : 10,8k€ du m2 travaux compris. On peut facilement imaginer (si les prix de l’immobilier restent constants), que sur ces petites surfaces, il est possible d’aller chercher entre 11K€ et 11,5k€ du m2 dans cette zone, soit une plus-value latente entre 4k€ et 13k€ rien qu’à l’achat. Pour Paris, c’est plutôt une bonne affaire.
  • Loyers : 1050€/mois, c’est cohérent avec la qualité du bien proposé et les loyers en vigueur sur Paris.
  • Rentabilité brut : 5,16%, c’est vraiment un beau rendement pour un appartement à Paris. On trouve, en revanche, un peu dommage de mettre la rentabilité brut après les charges de copropriété et la taxe foncière ce qui peut induire en erreur en pensant que ces charges sont comprises dans le calcul.
Sur l’estimation de la rentabilité : 
  • Ce qu’il manque selon nous : le point faible d’ImAvenir est que la société ne présente pas tous les éléments nécessaires pour que vous puissiez avoir une idée précise des dépenses que vous allez avoir à réaliser. Ainsi, l’assurance PNO n’est pas prise en compte (obligatoire en copropriété), il n’y a pas d’estimation de la vacance locative (inexistante à Paris mais sur d’autres projets de colocation ImAvenir ne fait pas non plus d’estimation), pas de prise en compte des services annexes recommandés par leurs conseillers (frais de comptabilité et frais de gestion locative) et pas d’estimation des coûts d’entretien de l’appartement et de l’immeuble. Ainsi, si vous souhaitez avoir une idée plus précise de vos cashflow vous devrez réaliser l’analyse vous-même ou leur demander directement.
Globalement, on peut confirmer avec ce projet choisi au hasard parmi ceux présentés, qu’ImAvenir a la capacité de trouver des biens rentables et de très belles opportunités partout et même à Paris. En revanche, on peut regretter l’absence d’une modélisation financière plus poussée qui permettrait à leurs clients de se projeter en toute connaissance de cause dans leur investissement.

Les avis des utilisateurs sur ImAvenir

Avis google sur ImAvenir

avis positif su ImAvenir

Les avis Google sur ImAvenir sont unanimes avec seulement 3 commentaires négatifs qui ne sont pas réellement en rapport avec l’activité directe de la société.

En effet, l’une des plaintes fait référencé à du démarchage téléphonique. 

Globalement, les avis mettent en avant le professionnalisme d’ImAvenir et de ses équipes pour accompagner les investisseurs tout au long du projet d’investissement locatif clé en main.

Avis des clients contactés par Immocompare

Les clients que nous avons contactés ont réalisé leur investissement il y a maintenant plus de 2 ans, ce qui leur permet d’avoir un recul convenable sur le service proposé par ImAvenir.
Ici encore, les clients ont confirmé les points positifs que nous avons soulignés et ont aussi voulu souligner la capacité d’écoute et d’accompagnement des conseillers.

Notre avis final sur ImAvenir

En bref :

ImAvenir est une référence de l’investissement clé en main à Paris et dans le Grand Paris. 

La société s’est construite sur un modèle sain avec une expertise unique de son secteur. Si vous souhaitez investir en région parisienne pour du patrimonial ou trouver des biens rentables qui s’autofinancent, vous êtes au bon endroit. 

Voici les quelques éléments principaux qui nous poussent à recommander cette société les yeux fermés pour nos utilisateurs :

  • Les avis clients en ligne sont excellents et les clients que nous avons contactés en direct ont confirmé cette tendance.
  • La société a un track record conséquent, ce qui nous permet d’avoir un recul sur leur activité. On sait ainsi que leur service reste de qualité sur la durée. 
  • Notre échange en tant que client mystère était très pertinent et nous avons pu constater que notre interlocuteur avait une réelle expertise de l’immobilier et une grande envie de nous aider avant de nous vendre son service.
  • Nous avons aussi échangé directement avec les deux directeurs associés ce qui nous a permis de constater leur sérieux.
  • Les exemples de réalisations confirment leur savoir-faire dans la création de valeur à plusieurs niveaux : (i) trouver des biens moins chers que le prix du marché (ii) réaliser des travaux sans encombres pour rendre le bien très attractif, (iii) optimiser l’agencement du bien pour créer encore plus de valeur.

Pour résumer, nous sommes très confiants à l’idée de recommander ImAvenir sur notre site qui est une des sociétés les plus sérieuses du secteur. Si leur modélisation financière était plus poussée, ce serait pour nous la solution clé en main « parfaite ». 

En respect de la loi n° 2023-451 du 9 juin 2023 / article 5, cet article est considéré comme “collaboration commerciale”.

Cependant, cette mention ne modifie pas ni notre ligne éditoriale ni le respect de nos grilles de notation. Facturer une analyse détaillée nous permet de continuer à vous fournir un contenu de qualité et gratuit.

Si vous avez des questions à ce sujet, contactez-nous, nous nous ferons un plaisir de vous répondre.

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Montant investiHonoraires ImAvenir (1)Cashback reçu (2)
80 000 €7,2480 €
150 000 €7,2900 €
290 000 €7,21 740 €
450 000 €7,22 700 €
...
900 000 €7,25 400 €

(1) Les honoraires perçus par ImAvenir : 7,2%

(2) Sur les honoraires de ImAvenir grâce au cashback

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Notre analyste :

FAQ sur ImAvenir

Qu'est-ce qu'Imavenir ?

Fondée en 2013, ImAvenir, est un pionnier de l’investissement clé en main, spécialisé en Île-de-France, capitalisant sur le projet Grand Paris.

Quelle est l'expérience d'ImAvenir dans le secteur immobilier ?

Depuis plus de 10 ans, ImAvenir a guidé ses clients pour réaliser des investissements immobiliers locatifs, totalisant plus de 180 millions d’euros investis.

Qui gère la partie travaux chez ImAvenir ?

ImAvenir s’appuie sur sa propre société pour gérer les travaux, offrant une expérience complète aux investisseurs.

Quels sont les avis des utilisateurs concernant ImAvenir ?

Les avis Google sur ImAvenir sont largement positifs, soulignant le professionnalisme de la société.

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