110% Chasse Immobilière, mon avis sur l'acteur qui prend du poids dans le clé en main

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

110% chasse immobilière se fait de plus en plus présente sur le secteur de l’investissement clé en main avec de plus en plus de projets réalisés. C’est donc tout naturellement que je me penche sur cette société pour donner mon avis sur le service clé en main de 110% chasse immobilière

Pour ce faire, j’ai analysé leur méthode de chasse, leur processus pour réaliser les travaux de rénovation, leur accompagnement sur la fiscalité, le financement et surtout la modélisation financière qu’il présente à leurs clients !  

Découvrez ma synthèse dans l’article ci dessous 😉 

Table des matières

Notre avis en bref sur 110% chasse immobilière

Page d'accueil 110%

Avantages

  • Différents choix de stratégie
  • Une société à taille humaine
  • Proposition de biens off-market
  • Des devis ultra-détaillés aux prix compétitifs 
  • Une présence sur 70% du territoire français
  • Des avis clients très positifs 
  • Un fondateur encore très présent dans l’opérationnel et expert de l’immobilier 
  • Des tarifs avantageux 

Inconvénients

  • Externalisation des travaux 
  • Une fiche projet moins détaillée que certains concurrents

En bref :

110% est une entreprise sérieuse et fiable de l’investissement clé en main, portée par son fondateur Alexandre Masson qui continu, malgré la croissance de son entreprise, à s’impliquer dans les projets de chacun de ses clients garantissant un engament à 110% 😉

L’entreprise vous permet aussi d’investir dans plus de 70% du territoire français grâce à son réseau de mandataires et d’artisans qu’elle s’ait confectionné avec le temps et la patience.

Malgré un choix d’externaliser les travaux, ce qui n’est pas ce que nous mettons habituellement en avant, 110% réussit à proposer un service d’une très bonne qualité en mettant en place des process cohérents et stricts avec notamment :

  • Une sélection drastique des artisans et la mise en place d’un label 110% travaux dédié.
  • Une prise de responsabilité sur les travaux avec leur propre assurance mise en jeu sur chaque projet.
  • Une vérification des projets sourcés en 4 étapes pour assurer leur qualité et leur rentabilité 
  • Des appels avec les clients à chaque fin de projet pour s’assurer de la qualité de leurs chasseurs.
  • 110% nous a aussi transmis plusieurs exemples de devis très complets qui permettent d’assurer une vraie transparence sur cette partie fondamentale d’un service d’investissement clé en main. 

Ces éléments m’ont convaincu de recommander 110% qui correspond aux valeurs de transparence que nous souhaitons mettre en avant sur Immocompare

Ainsi, si vous cherchez à réaliser un investissement quelque part en France, je vous recommande de prendre un rendez-vous gratuit avec eux. Ce ne sera pas du temps perdu !

Où investir avec 110% ?

70% du territoire français

Alors certes 110% a fait le choix d’externaliser la plupart des métiers du clé en main, mais cela lui permet d’avoir une grande flexibilité et ainsi de couvrir une très grande partie du territoire français. 

La flexibilité, vraiment utile ?

La possibilité d’investir dans de nombreuses villes permet à 110% d’adapter au mieux la stratégie avec le profil de l’investisseur mais aussi de passer d’une ville à une autre en fonction des tendances de marché, ce qui est un gros point fort

Tarifs de 110% chasse immobilière

5,5% HT du net vendeur

La tarif est raisonnable et fait partie des plus accessibles du marché de l’investissement locatif clé en main. Une société comme Beanstock va par exemple prendre 9,6% et pas du net vendeur mais du montant global du projet ce qui fait une différence énorme.  

Je regrette cependant que la commission soit affichée en HT et pas en TTC ce qui aurait était plus transparent pour le client selon moi. 

Le tarif TTC est donc de 6,6% du net vendeur ce qui fait rentrer 110% dans le top 3 des sociétés d’investissement clé en main les moins chères.

 

À leur décharge, ils affichent tout de même un détail avec la TVA prise en compte comme présenté ci-dessous :

Les étapes de l'investissement immobilier avec 110%

1 - Rendez-vous avec votre conseiller

Le 1er rendez-vous va permettre de mettre en place votre stratégie d’investissement en fonction de :

  • Votre profil de risque 
  • Vos objectifs 
  • Votre situation financière 
  • Vos critères d’investissement principaux 

À la suite de ce rendez-vous et dans le cas où vous signez le mandat, 110% pourra alors vous proposer : 

  • Une géographie d’investissement 
  • Une stratégie d’investissement (colocation, meublé, studio etc..)

2 - Un fois le mandat de recherche signé

Une fois le mandat signé et la stratégie mise en place, vous rencontrerez votre chasseur qui sera votre interlocuteur pour le suite du projet. Son rôle sera de :

  • Trouver des biens qui correspondent à vos critères 
  • Répondre à toutes vos questions
  • Réunir les documents nécessaires pour analyser le bien (charges de copro, taxe foncière, diagnostiques nécessaires, PV d’AG)
  • Rédiger une fiche projet pour vous synthétiser l’opportunité 
  • Suivre et organiser les travaux directement sur place.
Son rôle est donc crucial !
Vous devez vous sentir complètement à l’aise avec lui pour garantir le succès de votre projet (ne pas retenir vos questions, vos doutes ou vos incompréhensions).

Qui sont les chasseurs qui vont trouver votre bien ?

Voici quelques éléments à retenir sur ces chasseurs :

  • Ils ne sont pas directement employés par 110% et sont indépendants mais ont tous un contrat d’exclusivité avec 110%.
  • Ils sont experts dans leur géographie d’investissement et ont eux-mêmes investi dans ce secteur.
  • Ils sont en plus formés par 110% sur les points qu’ils peuvent améliorer.
  • 110% réalise systématiquement un appel de fin de projet pour vérifier la satisfaction du client et s’assurer du bon travail du mandataire.

L’avantage de ce modèle est la possibilité pour 110% d’être présente dans de nombreuses villes avec une expérience terrain ainsi que de bénéficier des réseaux de leurs mandataires. 

À l’inverse, ils peuvent subir la pression de concurrents qui leur proposeraient de meilleures commissions. Il est aussi plus compliqué de leur insuffler les valeurs de l’entreprise ce qui peut rendre la qualité de leur service inégale.

Cela étant dit les process mis en place par 110% permettent de limiter un maximum ces risques. C’est une des raisons qui m’a d’ailleurs convaincu de les recommander.

Phase 1 : trouver les biens

Plusieurs stratégies sont mises en place pour sourcer des biens de qualité chez 110% :

  • Les chasseurs utilisent leur réseau personnel d’agents, de notaires pour dénicher du off-market
  • L’entreprise utilise aussi des logiciels d’agrégation d’annonces pour avoir accès à presque 100% du marché 
  • Enfin, ils utilisent les moteurs de recherches spécialisés dans les annonces immobilières pour ne rien louper d’intéressant.

Phase 2 : analyse d'une opération

110% a mis plusieurs étapes de sélection du bien avec :

  • Une pré-sélection par la chasseur qui va ensuite transmettre l’opportunité aux co-fondateurs de 110%.
  • Une confirmation d’Alexandre (le co-fondateur) pour s’assurer que l’opportunité est en effet intéressante pour le client et correspond bien à ses critères.
  • Une vérification du cadastre par leur notaire pour s’assurer que tout est en ordre.
Ce n’est qu’une fois toutes les étapes passées avec succès, que l’opportunité vous sera présentée à l’aide d’une fiche projet et d’un appel d’échange avec 110%. Vous pouvez alors vous déplacer pour visiter le bien ou réaliser une visite virtuelle.

3 - Financement/Fiscalité

Sur la fiscalité :

Alexandre et les chasseurs ont leurs propres expériences sur le sujet ce qui permet de vous accompagner en cas de situation simple. Dans le cas contraire, ils ont des fiscalistes et des experts-comptables partenaires pour mettre au clair n’importe quelle situation.

  • Un gros point fort :  110% est la seule solution d’investissement clé en main à avoir un pôle fiscalité dédié qui pourra vous créer votre SCI ou vous accompagner dans la déclaration d’impôt (du vrai clé en main)

Sur le financement

Ils font principalement appel à des courtiers partenaires pour accompagner leurs clients. Ils peuvent aussi vous mettre en contact avec des banques foncières avec qui ils ont des relations privilégiées si cela peut correspondre à votre profil.

4 - Travaux

Chez 110%, les travaux sont externalisés ce qui veut dire qu’ils font appels à différents artisans pour réaliser les travaux de chacun de leurs projets. Bien que ce ne soit pas forcément ce qu’on recommande le plus car cela augmente le nombre d’acteurs sur votre projet et donc sa complexité, 110% a mis en place des process très complet pour optimiser au mieux cette partie avec :

  • Une société travaux tout corps d’état : cela veut dire que 110% travaux (la filiale de 110%) met en jeu sa propre assurance décennale en cas de problème ce qui réduit la complexité des réclamations si un chantier se passe mal.
  • Une sélection poussée des artisans avec plus de 10 points de contrôle et la création d’un label dédié. Ils passent par exemple sur des chantiers à l’improviste pour vérifier la qualité du travail des artisans.
  • Une entité d’architecture pour optimiser au maximum l’espace et les devis. 
  • Des devis très détaillés pour être en totale transparence avec le client (point très intéressant par rapport à certains concurrents qui prennent de très grosses marges sur les travaux) 

Analyse d'un projet proposé par 110% à un client

Présentation du projet

Photos d'un projet de 110%
  • Le projet : un immeuble de rapport de 6 lots et de 275m2 à Nancy 
  • Le prix/m2 : 2381€/m2 post travaux pour un immeuble de rapport DPE D à Nancy. Premier point, on a pas eu à calculer le prix au m2 post travaux qui l’était déjà par 110% ce que je trouve positif. C’est un prix au m2 très intéressant surtout pour le quartier où est situé l’immeuble et qui selon moi garantit dès la fin des travaux une plus-value latente intéressante. C’est un beau projet !
  • L’estimation des loyers : le détail des loyers pour chaque bien semble cohérent avec ce qui se fait sur le marché (dans la tranche haute mais bien refait à neuf ce qui est donc normal selon moi).

Cette première analyse du projet est donc positive car le bien est acheté en-dessous des prix du marché et les hypothèses de loyers sont cohérentes. C’est un bon début ! 

La modélisation financière

Chez Immocompare, nous attribuons une grande importance à la modélisation financière que vous présente la société clé en main pour plusieurs raisons :

  • Une modélisation aboutie et fine apporte la preuve que la société a une expertise dans le domaine et sait faire les calculs de base d’une bonne modélisation.
  • Une bonne modélisation permet au client d’avoir une vision claire de ce qu’il peut gagner ou perdre avec son investissement. Trop de sociétés oublient des charges dans leur modélisation ce qui peut être très déceptif pour le client une fois le bien acheté.
  • Une modélisation qui expose les charges de façon exhaustive prouve une réelle transparence de la société et prouve qu’elle ne veut pas vous vendre des biens à tout prix uniquement pour toucher sa commission.

Vous l’aurez compris, une bonne modélisation financière est cruciale. Alors comment 110% immobilier s’en sort sur cette partie ? Réponse juste en dessous 🙂 

Les charges

Modélisation financière 110%
  • Le coût du projet : tous les frais sont bien pris en compte ici ce qui permet d’avoir une vision claire du projet. 
  • Les charges annuelles : les charges principales sont présentes. On a vérifié avec eux, la CRL est bien présente dans la case Compta/CFE. 0 mois de vacance locative semble peut-être légèrement optimiste sur ce projet cela dit. Il n’y a pas non plus de frais d’entretien de l’immeuble et des lots qui certes n’interviendront pas de suite mais arriveront dans le futur.
C’est globalement une bonne modélisation financière qui affiche bien toutes les charges possible et qui permet au client de se poser les bonnes questions quand aux futures charges de son investissement. Il manque peut-être aussi selon moi les frais de création de la SCI mais il est possible que le client en avait déjà une.

L'enrichissement

La partie enrichissement présentée par 110% est assez simple puisqu’elle prend simplement en compte l’amortissement moyen du prêt + les cash flow ce qui montre une partie de l’enrichissement simplement. 

Je trouve cependant qu’il manque la prise en compte des frais qui impacte votre capital net avec :

  • Les frais d’agence à la revente 
  • Les frais de notaire
  • Les frais de dossier bancaire
  • Les frais de 110%

Ces frais viennent directement impacter votre capital net qui évolue donc négativement au début. 

Exemple, vous achetez un bien à 100k€ avec 15% de frais soit 15k. Si vous revendez le bien au bout d’1 an 100k€ et que vous remboursez les 100k€ à la banque vous avez perdu 15k€ sur votre capital. Il aurait pu être intéressant de le montrer dans leur modélisation.

Le tableau reste très intéressant et vous donne une bonne indication du capital que vous créez avec votre investissement !

Les avis/témoignages d'anciens clients sur 110% chasse immobilière

110% avis google
Avis positif sur les services de 110%
Avis 110%

C’est un sans faute pour les équipes de 110% en termes d’avis clients ! Ce qui revient régulièrement c’est la qualité des conseils du co-fondateur Alexandre qui met en place lui même la stratégie pour tous ses clients et garde un œil sur tous les projets.

Pour avoir pu échanger avec lui et l’avoir challengé sur de nombreuses questions techniques à propos de ses services et de sa modélisation financière je peux confirmer son expertise, ses compétences et sa passion pour l’investissement immobilier !

Notre avis final sur 110%

110% est clairement une bonne société d’investissement clé en main fiable et transparente qui a su satisfaire tous ses clients pour le moment. L’omniprésence de son fondateur Alexandre dans les process et l’élaboration de la stratégie est très rassurante au vu de sa grande expérience personnelle d’investisseur. Il a aussi accompagné des dizaines de clients ce qui lui donne une vision globale de l’accompagnement. Par conséquent, si vous cherchez un très bon rapport qualité/prix pour réaliser votre investissement clé en main, 110% est une solution à privilégier avec l’un des tarifs les plus abordables du marché !

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