Notre avis positif sur Lokey
Lokey
Créée il y a 3 ans, Lokey s’est focalisée sur l’investissement en Île de France et à Rouen. Cette concentration sur un secteur plus réduit que leurs concurrents leur permet d’être très efficace dans la recherche de biens grâce à leur réseau très développé (80% des biens sont trouvés en off-market). Ils ont fait le choix d’internaliser toute la chaîne de valeur de l’investissement pour en avoir une maîtrise complète. Découvrez notre avis complet sur Lokey dans la suite de cet article.
* Pour bénéficier du cashback de 10% et des 500 € de réduction sur les honoraires de Lokey (avantages cumulables), prenez un RDV en cliquant sur l’un des boutons jaunes et discutez directement avec Dimitri, le cofondateur de Lokey. Il se fera un plaisir de vous aiguiller et vous conseiller dans votre choix d’investissement (c’est d’ailleurs un ancien conseiller en gestion de patrimoine).
Si vous avez la moindre question à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter ou à parcourir cette page.
Comment se classe Lokey face à ses concurrents ?
| ACTEURS | Note Immocompare | Tarif | Où investir ? | Stratégie | Rendement brut moyen* | Cashback sur les honoraires | Nos avis détaillés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catanéo Immobilier | 4,79 | Au forfait | Rhône-Alpes (Lyon, Saint-Étienne ...) | A la carte | 6% | 0% | Découvrir Catanéo |
| Lokey | 4,38 | 6,9% du montant global du projet | Normandie (Rouen, Le Havre ...) | A la carte | 7% | 10% + 500 € de réduction | Découvrir Lokey |
| ImAvenir | 4,33 | 7,2% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 10% | Découvrir ImAvenir |
| myVesta | 4,33 | 7% du prix FAI | Partout en France | Diversifiée et hauts rendements | 9% | 10% | Découvrir myVesta |
| Les Secrets de l'Immo | 4,33 | 12% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 0% | Découvrir LSI |
| ICM | 4,25 | 7% du net vendeur | Lyon, Rouen, Montpelier + 5 autres villes | Colocation et Airbnb | 10% | 10% de cashback + 500 € de réduction | Découvrir ICM |
| 110% | 4,25 | 5,5% HT du net vendeur | 70% du territoire français | Sur-mesure | 7% | 10% | Découvrir 110% |
| Ouiker | 4,21 | 7% du net vendeur | Rennes, Nantes, Lyon, Paris + 14 autres villes | Petites surfaces, colocation, coliving | 6-7% | 10% | Découvrir Ouiker |
| Cash Flow Positif | 4,00 | 7% du prix FAI HT | Petites agglomérations | Immeuble de rapport | 10% | 500 € de réduction | Découvrir Cash Flow Positif |
| Patrimoni Conseil | 4,00 | 8% du prix FAI | Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est (Strasbourg) | A la carte | 7% | 10% | Découvrir Patrimoni |
| Investissement Locatif.com | 3,89 | 8,4% du montant global du projet | Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villes | A la carte | 6% | 0% | Découvrir IL.com |
| Beanstock | 3,75 | 9,6% du montant global du projet | Paris, Marseille, Lille +5 autres villes | Petites surfaces | 5% | 0% | Découvrir Beanstock |
Notre avis sur Lokey
Avantages
- Métiers internalisés (artisans, architecte …)
- Différents choix de stratégie
- Une société à taille humaine
- 90% de biens off-market
- Une expertise et un réseau important sur ses secteurs d’investissement
- Des avis clients unanimes
- Accompagnement fiscal poussé
Inconvénients
- Géographie d’investissement limitée
En bref :
Lokey est moins connue que la plupart de ses concurrents mais propose une offre tout à fait équivalente voire supérieure à la plupart. En se spécialisant en Normandie : à Rouen et au Havre, ils ont pu développer une réelle expertise sur ces secteurs et créer un réseau très performant qui leur donne accès aux meilleurs biens. Par ailleurs, Lokey propose à ses clients de nombreuses opportunités off-market qui représentent de belles opportunités pour les investisseurs.
Rouen n’a d’ailleurs pas été choisie au hasard. L’immobilier y est en forte croissance (les prix de l’immobilier ont fait +35% en 5 ans), la ville accueille de nombreux étudiants (45K) et en 2030 un train pourrait relier Rouen et la Défense en moins de 40 minutes.
Leur stratégie consiste à privilégier la qualité plutôt que la quantité des biens vendus et gérés en mettant au premier plan la satisfaction et la fidélisation de leurs clients. Ainsi, leur accompagnement sera beaucoup plus personnalisé.
Notre interview avec Dimitri Jounitzky, co-fondateur de Lokey
Où investir avec Lokey ?
Avec Lokey, vous pouvez investir dans 3 villes spécifiques :
- Rouen
- Paris
- Le Havre
… mais aussi dans une région dans son entièreté :
- l’Île de France (incluant les départements du 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95)
Tarifs de Lokey
| Nombre de projets avec Lokey | Commissions/honoraires sur le net vendeur | Gestion Locative |
|---|---|---|
| 1 | 6,9% | 3,9% TTC |
| 2 | 5% | 3,9% TTC |
| 3 et 4 | 10% de remise sur les honoraires | 3,9% TTC |
| 5 et plus | 15% de remise sur les honoraires | 3,9% TTC |
Les tarifs de Lokey sont parmi les plus avantageux du marché à 6,9% TTC du net vendeur
Que retenir des services de Lokey ?
| Les critères | Les réponses |
|---|---|
| Commission | 6,90% de commission sur le net vendeur |
| Gestion locative | 3,90% de commission |
| Internalisation des métiers | Oui dont un architecte dédié pour chaque projet |
| Chasseurs immobiliers | Experts de leur géographie d'investissement |
| Obligations | Non, aucune obligation liée au contrat |
Les étapes de l'investissement immobilier avec Lokey
1 - Rendez-vous avec votre conseiller
Pour cette première étape, il vous suffit de réserver un créneau avec un de leurs conseillers. Ce premier appel va vous permettre d’échanger sur votre projet d’investissement et de rencontrer l’interlocuteur qui va vous suivre tout au long de votre parcours d’investisseur. Vous obtiendrez des conseils dès ce premier rendez-vous sur le type de stratégie à choisir ou le secteur sur lequel vous devriez investir en fonction de vos objectifs.
2 - Présentation du business plan et recherche de biens
Une fois ce premier appel réalisé, vous allez recevoir un mail avec plus d’informations et le mandat de recherche que vous pouvez signer (non exclusif et gratuit). Une fois signé, vous serez mis en contact avec un chasseur immobilier qui travaille chez Lokey.
La première étape sera de définir votre stratégie parmi les 3 proposées par Lokey :
Cette présentation ci-dessus est intéressante pour des néo-investisseurs car elle permet de se rendre compte qu’un rendement plus élevé implique forcément plus de risques (vacance locative, liquidité, baisse de la valeur du bien). Le présenter directement sur leur site est un bon indicateur de la transparence de la société qui souhaite avant tout trouver un bien qui correspond à ses clients.
Vous allez ensuite pouvoir établir un cahier des charges avec le chasseur qui vous proposera uniquement des biens qui correspondent au minimum à 80% des critères établis.
Lorsque le chasseur vous présente un bien, vous aurez accès à ses différentes hypothèses :
- Le coût total du projet (frais de notaire, travaux, commissions Lokey, ameublement, etc.)
- La rentabilité nette que vous pourriez obtenir
- Le cash flow que vous pourriez générer avec le projet.
Il est important de challenger toutes ces hypothèses et de prendre le temps de poser vos questions à votre chasseur.
Le chasseur s’occupe lui même de rassembler tous les documents pour passer devant le notaire et signer la promesse de vente, ce qui vous fera gagner un temps conséquent.
Comment les bien sont-ils sourcés ?
Lokey emploie trois chasseurs qui habitent à Rouen et cherchent en permanence des biens intéressants pour les investisseurs de Lokey. Ils connaissent parfaitement le secteur et y travaillent depuis des années ce qui permet à leur réseau d’agences de leur envoyer régulièrement des biens. Ils ont chacun leurs techniques pour trouver des biens toujours plus intéressants pour vous et votre projet.
Contrairement à des sociétés comme Beanstock qui reçoit des annonces de ses partenaires de façon centralisée, Lokey a une expérience terrain avec ses chasseurs qui vivent dans la ville ce qui leur permet d’avoir une vision sur la dynamique des différents quartiers, point crucial pour réaliser son investissement.
3 - Financement
Lokey a fait le choix de passer par un courtier qui prend 2 000 € par mandat. Vous pouvez tout aussi bien passer par votre banque et ne pas passer par le courtier. C’est peut être le point faible de Lokey qui propose un accompagnement limité sur cette partie de l’investissement.
4 - Travaux
Les travaux et l’ameublement sont l’un des gros points forts de Lokey qui a ses propres artisans et un architecte pour rendre les biens attrayants pour les futurs locataires.
L’internalisation des travaux permet d’avoir un devis objectif (certains artisans sous-évaluent le prix réel pour obtenir le contrat) avec peu de mauvaises surprises. Il est aussi beaucoup plus simple d’avoir un seul interlocuteur en cas de problème plutôt que deux qui se rejettent la patate chaude.
L’architecte ainsi que les artisans permettent de réaliser des travaux haut de gamme qui valorisent fortement votre appartement comme ci-dessous :
La stratégie principale de Lokey est d’aller chercher des biens avec beaucoup de travaux et des DPE faibles pour les raisons suivantes :
- Avoir un pouvoir de négociation important auprès de vendeurs qui ne veulent pas s’embêter à se lancer dans des travaux => le contexte actuel permet d’augmenter ce pouvoir de négociation avec une demande beaucoup moins élevée (baisse de 50% du nombre de ventes à Rouen). Lokey parvient ainsi à augmenter drastiquement la rentabilité de l’opération et compenser en partie la hausse de taux.
- Pouvoir défiscaliser avec du déficit foncier. Investir un montant conséquent vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années car ils sont déductibles du résultat (pour du LMNP).
- Négocier un différé. Les travaux permettent de justifier un différé auprès de votre banque et donc de décaler vos premiers remboursements de 12 à 24mois (24 mois semble très optimiste). Cependant, l’efficacité de Lokey vous permet de finir les travaux en 3 mois en moyenne. Vous pouvez donc générer une trésorerie conséquente sur la première année d’exploitation et l’utiliser comme apport pour un nouveau projet ou les garder en provision en cas d’imprévus sur votre bien.
- Rester serein pour longtemps. Refaire le bien à neuf permet ensuite d’avoir beaucoup moins d’imprévus sur le long-terme et ainsi ne pas à avoir à remettre la main à la poche avant longtemps
- Trouver un bien avec leur architecte qui a les dispositions requises pour ajouter une chambre
- Réaliser les plans et les travaux pour passer d’un T2 vieillissant, avec un mauvais DPE à un T3 tout équipé, confortable et avec un DPE noté D au minimum dans lequel la plupart des gens pourraient se projeter facilement
Avec cette stratégie, vous créez de la valeur dès l’achat et les travaux. En effet, vous passez d’un bien qui n’intéresse que les investisseurs très motivés à un bien qui peut plaire à un couple avec enfants ou à des investisseurs qui ne veulent pas s’embêter avec des travaux et qui cherchent de bons rendements sur de la colocation. Alors évidemment, ça ne veut pas dire que vous pourrez revendre le bien dès la fin des travaux avec une plus-value car vous devez quand même amortir les frais de notaire et les frais Lokey. Mais cette valeur ajoutée vous permettra de les amortir bien plus rapidement.
5 - Gestion locative
La plateforme sous-traite cette activité qui n’est pas leur coeur de métier. Cela vous coûtera 3,90% des loyers ce qui est très bon marché.
Vous pouvez aussi très bien décider de vous occuper vous-même de la gestion locative ce qui dépendra du temps que vous pouvez attribuer à cette activité. Il est dans tous les cas toujours plus intéressant de vous en occuper vous même pour une raison de rentabilité mais aussi pour vous former pour les potentiels prochains biens que vous comptez acheter.
Une plateforme comme Lokey peut tout à fait être un très bon moyen de mettre le premier pied à l’étrier avant de faire tout le processus d’investissement seul. Pour ce faire, essayez quand même de vous impliquer dans le processus pour potentiellement le répliquer par vous même par la suite.
Analyse d'un projet proposé par Lokey à un client
Présentation du projet
- Le projet : T3 à Rouen dans le quartier Saint-Sever sur la Rive gauche
- Le prix/m2 : 2166€/m2 post-travaux contre une moyenne selon Meilleurs-Agents dans le quartier autour des 2200€/m2. Sachant que c’est une moyenne, un appartement refait à neuf avec un bon DPE peut se situer entre 2300 et 2600€/m2 ce qui fait une plus-value latente entre 9k€ et 28k€. De quoi déjà largement amortir les frais de Lokey et les frais de notaire. Ce sont évidemment des estimations et les prix peuvent évoluer à la baisse mais on voit déjà dès cette partie que la société arrive à sourcer des bonnes affaires et à créer de la valeur dès l’achat et les travaux.
- L’estimation des loyers : 390€ charges comprises ce qui semble cohérent avec les prix pratiqués sur le secteur
Cette première analyse du projet est donc positive car le bien est acheté en-dessous des prix du marché, les travaux sur le papier créent de la valeur (ce qui n’est pas le cas quand on regarde certains projets d’autres sociétés d’investissement clé en main) et les hypothèses de loyers sont cohérentes. C’est un bon début !
La modélisation financière
Chez Immocompare nous attribuons une grande importance à la modélisation financière que vous présente la société clé en main pour plusieurs raisons :
- Une modélisation aboutie et fine apporte la preuve que la société a une expertise dans le domaine et sait faire les calculs de base d’une bonne modélisation.
- Une bonne modélisation permet au client d’avoir une vision claire de ce qu’il peut gagner ou perdre avec son investissement. Trop de sociétés oublient des charges dans leur modélisation ce qui peut être très déceptif pour le client une fois le bien acheté
- Une modélisation qui expose les charges de façon exhaustive prouve une réelle transparence de la société et prouve qu’elle ne veut pas vous vendre des biens à tout pris uniquement pour toucher sa commission
Vous l’aurez compris, une bonne modélisation financière est cruciale. Alors comment Lokey s’en sort sur cette partie ? Réponse juste en dessous 🙂
Les charges
- Le coût du projet : tous les frais sont bien pris en compte ici ce qui permet d’avoir une vision claire du projet. Il y a en générale très peu d’oublis sur cette partie
- Les charges annuelles : ça devient intéressant ! Contrairement à d’autres sociétés d’investissement clé en main qui ne prennent en compte que les charges de copro et la taxe foncière Lokey ajoute l’assurance PNO (obligatoire en copropriété), les frais de comptabilité (très recommandés pour les SCI ou le LMNP) et les frais de gestion locative (service très souvent utilisé pour le clé en main). Les frais d’expertise comptable sont sans doute un tout petit peu faibles selon nous mais on chipote. On peut aussi constater dans la partie revenus que Lokey prend aussi en compte une hypothèse de vacance locative contrairement à beaucoup d’autres sociétés.
Le calcul d'enrichissement
Le calcul de l’enrichissement est une modélisation qui n’est pas toujours faîte par les autres sociétés de clé en main. Elle est très intéressante mais repose principalement sur une hypothèse qui est la prise de valeur du bien. Ici Lokey reste conservatrice avec 1,5%/an (même augmentation que cette année à Rouen malgré le contexte)
- Hypothèse financière à 10 ans : Lokey prévoit un prix de vente à 173 849€ soit 2 675€/m2, un prix déjà pratiqué sur certains des appartements en vente dans ce quartier. L’hypothèse semble donc plutôt conservatrice. Avec un petit rafraichissement dans 10 ans et si les prix de l’immobilier ont légèrement augmenté ce prix devrait pourvoir être largement atteint.
- Enrichissement sur 10 ans : ici le terme peut légèrement prêter à confusion. En fait, le calcul représente le montant du capital qui a été remboursé à la banque. Ce montant ne comprends donc pas les intérêts payés mais uniquement le capital remboursé. « l’enrichissement » n’augmente donc pas de façon linéaire puisque qu’au début du prêt ce sont principalement les intérêts que vous allez rembourser.
- Hypothèse financière à 10 ans : l’indicateur est intéressant et vous permet d’avoir une idée globale sur l’opération. Cependant, pour avoir une vision complète vous devrez adapter cette hypothèse à votre situation personnelle (Lokey s’en charge une fois que vous lui avez transmis tous les éléments qui lui manque pour affinez cette hypothèse). Ainsi, vous devrez prendre en compte, l’imposition sur les plus-values, les potentiels frais d’agence sur la vente du bien et les frais de remboursement anticipé de votre emprunt. Une fois ces éléments pris en compte vous pourrez avoir une estimation précise de ce que vous aurez dans votre poche !
Pour conclure sur la modélisation financière réalisée par Lokey nous avons un avis positif, puisqu’elle est plus complète que la majorité des autres sociétés clé en main. Elle démontre à la fois le sérieux et la transparence de Lokey dans la présentation des opportunités à ses clients.
Les avis clients de Lokey
Nous n’avons tout simplement pas trouvé d’avis négatifs sur la société. Les clients mettent en avant le professionnalisme et la disponibilité des équipes de Lokey. Ces avis sont un gage supplémentaire du sérieux de la société et de sa capacité à trouver des opportunités qui correspondent à leurs clients.
Présentation de Lokey
Lokey a été créé il y a 3 ans par 4 co-fondateurs aux profils complémentaires. Un point commun les rassemble, leur passion pour l’immobilier. Fort de leur expérience d’investisseurs aguerris, ils lancent ensemble Lokey pour accompagner ceux qui n’ont pas le temps ou l’envie d’investir dans l’immobilier. Lokey va uniquement vous aider à investir en Île de France et à Rouen. Cette focalisation sur un domaine spécifique leur confère une efficacité remarquable dans la prospection immobilière, grâce à leur vaste réseau (80% des propriétés proviennent du marché off-market). Ils ont décidé d’intégrer l’ensemble de la chaîne de valeur de l’investissement au sein de leur structure, leur permettant ainsi d’en assurer un contrôle total.
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| Montant investi | Honoraires Lokey (1) | Cashback reçu (2) | Réductions sur honoraires (3) | Somme économisée (4) |
|---|---|---|---|---|
| 80 000 € | 6,9% | 460 € | 500 € | 960 € |
| 150 000 € | 6,9% | 862,5 € | 500 € | 1 362,5 € |
| 290 000 € | 6,9% | 1 667,5 € | 500 € | 2 167,5 € |
| 450 000 € | 6,9% | 2 587,5 € | 500 € | 3 087,5 € |
| … | … | … | 500 € | … |
| 900 000 € | 6,9% | 5 175 € | 500 € | 5 675 € |
(1) Les honoraires perçus par Lokey : 6,9%
(2) Sur les honoraires de Lokey grâce au cashback
(3) Réduction sur les honoraires de Lokey négocié par les équipes d’Immocompare
(4) Somme totale économisée sur votre investissement avec Lokey par Immocompare