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Kretz Club avis : tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer
SpĂ©cialiste de l’investissement privĂ©
Le Kretz Club est un club d’investissement privĂ© et sĂ©lectif qui permet Ă des particuliers de co-investir aux cĂ´tĂ©s de la famille Kretz dans des opĂ©rations d’achat-rĂ©novation-revente de biens immobiliers de luxe
Après la mode (plutôt brève) de l’immobilier fractionné, voilà que les club deals immobiliers poussent à leur tour comme des champignons. Le dernier en date ? Kretz Club, le nouveau projet de la famille Kretz, connue pour son émission L’Agence.
Une vraie opportunité d’investissement ou un simple effet de mode ? Quelle est la fiscalité et la structuration du Kretz Club ? Quels sont les frais ?
On répond à toutes ces questions dans la suite de l’article.
Kretz Club explication du concept en bref
Les avantages
- Du co-investissement avec la famille Kretz
- Plus qu'un investissement, une intégration à un éco-système
- Une classe d’actifs rare dans le secteur de l’immobilier
- Une vente de biens de luxe facilité par la renommée de la famille Kretz
Les inconvénients
- Trop cher pour les petits portefeuilles
- Liste d'attente pour une adhésion longue et sélective
Le Kretz Club veut démocratiser l’accès aux investissements dans l’immobilier de luxe. Concrètement, votre mise sert à acheter et rénover des villas, qui seront ensuite revendues avec l’objectif de réaliser une plus-value.
On peut voir ça comme du crowdfunding immobilier, à la différence près que les projets sont plus haut de gamme et que vous investissez en equity, et non en obligations. On expliquera cette nuance un peu plus bas.
Pour son premier projet, le Kretz Club annonce un rendement impressionnant de 17,5 % par an !
Mais si le modèle présente des points intéressants, il soulève aussi pas mal de questions… Alors, on retrousse nos manches et on passe à l’analyse
Les premiers avis clients du Kretz Club
Les avis spĂ©cifiques au Kretz Club restent rares sur Trustpilot ou Google, le club Ă©tant relativement rĂ©cent et très sĂ©lectif (moins de 600 membres pour 20 000 candidatures reçues), les retours d’expĂ©rience en ligne sont encore peu nombreux. On notera par ailleurs une confusion frĂ©quente dans les avis en ligne entre Kretz & Partners (l’agence immobilière) et le Kretz Club (le vĂ©hicule d’investissement), ce qui rend l’analyse des retours encore plus dĂ©licate.
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Les quelques retours disponibles, notamment sur des blogs spécialisés en investissement, mettent en avant :
- L’accès au rĂ©seau : les membres soulignent la valeur de l’Ă©cosystème proposĂ©, au-delĂ du seul rendement financier.
- La qualitĂ© des Ă©vĂ©nements : les dĂ®ners privĂ©s et rencontres sectorielles sont souvent citĂ©s comme un point fort de l’expĂ©rience membre.
- Des interrogations sur la transparence : certains observateurs pointent un manque de communication sur les projets clôturés et sur la structure exacte des frais.
Ă€ date, le Kretz Club n’a pas encore suffisamment de recul opĂ©rationnel pour que les avis soient vraiment reprĂ©sentatifs. C’est un point Ă garder en tĂŞte avant de s’engager.
Les types de projets proposés par le Kretz Club
Voici les caractéristiques des projets proposés par le Kretz Club :
- Des opérations de marchand de biens sur des villas haut de gamme
- Un investissement bloqué entre 12 et 36 mois
- Des TRI annoncés de 10% à 17,5% (TRI moyen constaté à 12,1% sur les 8 projets consolidés à ce jour)
- Des projets Ă plusieurs millions d’euros, sur un segment inaccessible sans structuration collective
- Des marges marchand de biens ciblées entre 25 et 30%, critère de sélection des dossiers
Sur le sourcing, le club annonce examiner une centaine d’opportunitĂ©s par mois, pour n’en retenir qu’une seule en moyenne. Ce taux de sĂ©lection de 1 % n’est pas qu’un argument marketing : il traduit un vrai filtre qualitatif sur les marges, la structuration juridique et le potentiel de revente. Au total, le Kretz Club revendique 8 projets consolidĂ©s pour 11,5 M€ investis.
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👉 Y aura-t-il d’autres types de projets ? On le sait, les rendements sur la location de villas de luxe ne sont pas très importants. Il faut en plus gĂ©rer des locataires. Il nous semble donc peu probable que le Kretz Club propose des investissements Ă plus long terme oĂą le bien est exploitĂ©.
La structuration des opérations
Le rĂ´le de chaque acteur
- Les projets sont sourcĂ©s par la famille Kretz, qui, grâce Ă son rĂ©seau d’agents immobiliers de luxe, trouve des opportunitĂ©s intĂ©ressantes.Â
- Le projet est financĂ© par les investisseurs particuliers et la famille Kretz (en tout cas c’est ce qu’ils disent, Ă voir dans quelle proportion)Â
- Clubfunding s’occupe de la structuration technique et juridique de l’opĂ©rationÂ
Ce qui n’est pas clair, c’est qui va superviser l’achat des biens. La famille Kretz n’est pas spécialisée dans ce domaine. Pour la vente de biens, ils peuvent s’en occuper sans problème, mais pour la gestion des travaux et la création de valeur ? S’il y a un autre acteur impliqué, quelle est sa commission ? Et si les Kretz vendent le bien, prennent-ils également une commission d’agent immobilier ?
De l'investissement en equity plutĂ´t qu'en dette, un choix qui interpelle
Dans les opérations de crowdfunding immobilier, il est courant d’émettre des obligations, qui sont ensuite achetées par les investisseurs. Ce choix est fiscalement avantageux, car les intérêts versés aux investisseurs sont considérés comme des charges.
Par exemple, pour une obligation de 100 € investis, au bout de deux ans, la société qui a acheté le bien pour 100 € peut le revendre à 120 €, réalisant ainsi un bénéfice de 20 €.
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Si les obligations ont un coupon de 20 %, alors 20 € d’intérêts seront versés aux investisseurs.
En revanche, en equity, ces 20 € de bénéfice sont d’abord taxés à l’impôt sur les sociétés (IS), soit à 25 %. Les investisseurs ne toucheront donc que 15 €.
Il est donc difficile de comprendre l’intérêt de proposer une structuration en equity.
Les frais du Kretz Club, un premier filtre à l'entrée ?
Zoom sur les frais d'adhésion
2 000 €/an, c’est le prix à payer pour accéder au club ! Alors, est-ce peu ou beaucoup ? Tout dépend de votre capital.
Avec 10 000 € à investir, ces 2 000 € représentent 20 % de votre mise. Autrement dit, pour simplement atteindre l’équilibre, il faudrait un rendement de 25 %… ce qui est au-dessus des 17,5 % annoncés. Conclusion : même si tout se passe parfaitement, vous êtes certain de perdre de l’argent à cause des frais.
Avec 200 000 € à investir, ces frais ne représentent plus qu’1 %, ce qui est beaucoup plus raisonnable. Dans ce cas, si le Kretz Club tient ses promesses, l’adhésion peut valoir le coup.
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Verdict ?
Si vous avez moins de 50 000 € (soit 4 % de frais), rentabiliser votre adhésion sera compliqué. Mieux vaut explorer d’autres options pour investir dans l’immobilier.
Y a t'il d'autres frais à prévoir ?
Quand on parle de frais, il s’agit de l’argent qui ne sera pas directement investi pour acheter ou valoriser un actif.
Par exemple, en Bourse, si vous achetez une action pour 100 €, avec 0,5 % de frais de courtage, seuls 99,5 € seront réellement investis.
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Et pour le Kretz Club ?
La structure des frais reste floue. Ce qu’on sait : sur 10 000 € investis, 2 000 € partent déjà dans l’adhésion au club.
Ensuite, d’autres frais peuvent s’ajouter :
- Frais de structuration (création du véhicule d’investissement, répartition des actions).
- Frais pris par ClubFunding (qui ne travaille sûrement pas gratuitement).
- Frais d’acquisition (notaire, bien que réduits pour les marchands de biens).
- Frais de gestion (comptabilité, éventuelle cession d’activité de la société).
- Frais d’agence à la revente du bien.
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Ces frais sont-ils inclus dans les 2 000 € d’adhésion ? Difficile à dire… mais il y a fort à parier que non.
👉 Heureusement, une partie de ces frais sont fixes (structuration, comptabilité…) et ne pèseront pas lourd sur un projet à 3,5 M€.
👉 Par contre, il serait beaucoup plus transparent de connaître l’ensemble des coûts avant de payer les 2 000 € d’adhésion. Ce qui, pour l’instant, n’est pas le cas.
SPV pour investir dans les investissement remontée de dividendes
Clubfunding est le leader des plateformes de crowdfunding immobilier en termes de montant levĂ©. Cependant, ces derniers temps le nombre de projets en retard ont explosĂ©, remettant en cause la capacitĂ© de Clubfunding Ă sĂ©lectionner des projets de qualitĂ©. Plus de 30% des projets arrivĂ©s Ă Ă©chĂ©ance sont en retard de paiement. Ajouter Ă cela des avis clients qui se sont clairement dĂ©gradĂ©s, cela ne fait pas selon nous la meilleure plateforme du secteur. Â
Cependant, elle reste un acteur très solide et capable de structurer des opérations d’envergure avec beaucoup de volume. Sachant que c’est les Kretz qui amèneront les opportunités on peut comprendre le choix de cette plateforme. Selon nous c’est plutôt un point positif.
L'immobilier de luxe, un bon sous-jacent d'investissement ?
Les rendements d’exploitation sont assez faibles pour ce type de bien. Cependant, l’achat-revente peut être très rentable.
En effet, les clients cibles sont des personnes fortunées qui peuvent facilement survaloriser un bien par coup de cœur. Ce n’est donc pas du tout la même logique que pour l’immobilier classique.
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Le problème, c’est que :
- Il faut savoir trouver et valoriser ce type de bien. La valorisation est très complexe, car plus un bien est luxueux, moins il y a de comparables sur lesquels baser son analyse. Il faut donc avoir une connaissance fine du marché pour ne pas se tromper dans l’estimation de revente. De ce côté-là , l’expertise des Kretz n’est plus à prouver.
- Il faut savoir créer de la valeur sur le bien (travaux, gestion des artisans, etc.). De ce côté-là , on se demande qui sera le porteur de projet, les Kretz n’ayant pas vraiment de savoir-faire à première vue.
- Il faut savoir le vendre : les biens de luxe peuvent cruellement manquer de liquidité si vous n’avez pas le réseau pour trouver les acheteurs. Les Kretz ont clairement ce savoir-faire.
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Pour conclure, nous pensons que l’immobilier de luxe peut être un très bon investissement, imperméable aux crises de l’immobilier classique car il s’adresse à une typologie de clients complètement différente. Cependant, tout le monde ne peut pas en profiter. La famille Kretz est 100 % légitime pour sourcer et vendre ce type de bien, ce qui en fait une opportunité intéressante, mais pas à n’importe quel prix !
Cependant, elle reste un acteur très solide et capable de structurer des opérations d’envergure avec beaucoup de volume. Sachant que c’est les Kretz qui amèneront les opportunités ont peu comprendre le choix de cette plateforme. Selon nous c’est plutôt un point positif.
Notre avis final sur le Kretz Club
Nous trouvons le potentiel de ce projet vraiment intĂ©ressant avec une association de compĂ©tences très pertinente et des acteurs qui n’ont plus rien Ă prouver sur leur marchĂ© respectif. Les chiffres commencent Ă parler : 8 projets consolidĂ©s, 11,5 M€ investis et un processus de sĂ©lection rigoureux tĂ©moignent d’une structuration qui monte en maturitĂ©. La valeur extra-financière du club, rĂ©seau, Ă©vĂ©nements, accès Ă des opportunitĂ©s off-market, constitue par ailleurs un vrai diffĂ©renciateur par rapport aux plateformes de crowdfunding classiques.
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Il reste des points de vigilance lĂ©gitimes : les frais d’entrĂ©e pèsent lourd pour les petits portefeuilles, et la transparence sur la structuration des opĂ©rations pourrait encore progresser. Mais ce sont des rĂ©serves Ă mettre en perspective avec la nature mĂŞme du produit : un club sĂ©lectif, positionnĂ© sur un segment premium, qui s’adresse avant tout Ă des investisseurs disposant d’un capital significatif.
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Pour les profils adaptĂ©s, le Kretz Club reprĂ©sente selon nous une opportunitĂ© sĂ©rieuse et bien construite. Évidemment, tout dĂ©pend aussi de votre profil d’investisseur !
Questions fréquentes sur le Kretz Club
Le Kretz Club s’appuie sur deux acteurs solides : la famille Kretz, dont l’expertise en immobilier de luxe n’est plus Ă dĂ©montrer, et ClubFunding, plateforme agrĂ©Ă©e par l’AMF (n° FP-2023-40). Le cadre rĂ©glementaire impose des obligations de transparence envers les investisseurs.
La cotisation annuelle de 2 000 € est le principal point de vigilance. En dessous de 50 000 € investis, elle reprĂ©sente plus de 4 % de frais fixes, ce qui rend difficile l’atteinte d’un rendement net satisfaisant. Au-delĂ de ce seuil, l’Ă©quation devient plus raisonnable. Le ticket minimum par projet est de 1 000 €.
Le club annonce des TRI de 10 % Ă 17,5 % selon le mode d’investissement (obligations ou equity). Sur les projets consolidĂ©s Ă ce jour, le TRI projetĂ© moyen ressort Ă 12,1 %.
L’accès est sĂ©lectif : le club a reçu environ 20 000 candidatures pour moins de 600 membres acceptĂ©s, soit 1 dossier retenu sur 40. Le processus commence par un Ă©change tĂ©lĂ©phonique, suivi d’un examen de candidature. L’adhĂ©sion est ensuite facturĂ©e 2 000 €/an.