Les frais SCPI : Comprendre l'investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier

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Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie éprouvée pour bâtir un patrimoine. Cependant, il existe un moyen encore plus pratique et diversifié de s’impliquer dans ce marché : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Mais comme toute forme d’investissement, les SCPI s’accompagnent de certains frais que chaque investisseur doit connaître avant de s’engager. C’est l’objectif de cet article : vous familiariser avec les frais SCPI.

Qu'est-ce qu'une SCPI et pourquoi faut-il s'y intéresser ?

Les SCPI sont des sociétés qui collectent des fonds auprès des investisseurs pour se constituer un portefeuille immobilier. Ces biens immobiliers peuvent être des appartements, des bureaux, des entrepôts, ou même des centres commerciaux. Le grand avantage des SCPI réside dans le fait qu’elles offrent aux investisseurs la possibilité de détenir des parts dans un large éventail de biens immobiliers sans avoir à s’occuper de la gestion locative ou des travaux d’entretien.

Si vous souhaitez comprendre plus en détail le fonctionnement des SCPI, je vous recommande de consulter ce lien : Lien vers AMF. Mais revenons à nos moutons, ou plutôt, à nos frais SCPI !

Les différents types de frais SCPI

Lorsqu’on parle de frais SCPI, il s’agit en fait de trois types de frais principaux : les frais de souscription, les frais de gestion et les frais de cession.

Les frais de souscription

Les frais de souscription, parfois appelés frais d’entrée, sont prélevés lors de l’achat de parts de SCPI. Ces frais couvrent les coûts de recherche du bien, les frais de notaire, la rémunération des intermédiaires et des sociétés qui commercialisent la SCPI. Ils correspondent généralement à un pourcentage du prix de souscription de la part, oscillant entre 7% et 12%.

Un aspect clé à comprendre est que ces frais sont prélevés au moment de la revente des parts. Pour illustrer cela, imaginons que vous investissez dans des parts de SCPI dont le prix de souscription unitaire est de 100€ avec des frais de souscription de 10%. Si vous décidez de revendre ces parts 5 ans plus tard et qu’elles ont atteint un prix de souscription unitaire de 110€, les frais de souscription s’élèveront à 11€ (110€ x 10%). Par conséquent, le montant que vous recevrez après la vente sera de 99€ (110€ – 11€).

Les frais de gestion

Il est primordial de comprendre les frais de gestion associés à votre investissement en SCPI. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour l’ensemble de ses missions. L’achat et la vente de biens immobiliers, l’entretien, les travaux, la collecte et la redistribution des loyers, la gestion de la trésorerie, et même l’information transmise aux associés (par exemple, les bulletins trimestriels ou les rapports annuels) sont tous couverts par ces frais.

Il est important de noter que ces frais ne sont pas directement facturés aux investisseurs. Au lieu de cela, la société de gestion les prélève sur les loyers qu’elle perçoit. C’est pourquoi vous, en tant qu’investisseur, percevez des revenus nets de tout frais de gestion. En d’autres termes, lorsque vous recevez vos dividendes, les frais de gestion ont déjà été déduits. Cette commission de gestion se situe généralement entre 9 et 12% des revenus locatifs bruts.

Il est également essentiel de souligner la différence entre la possession de parts de SCPI et la possession d’un bien immobilier en direct. Dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, il est de votre responsabilité de gérer tous les aspects de la propriété, y compris l’entretien, la collecte des loyers et la recherche de locataires. Cela peut nécessiter beaucoup de temps et d’énergie. En revanche, lorsque vous possédez des parts de SCPI, tous ces aspects sont gérés pour vous par la société de gestion.

Les frais de cession en SCPI

Vient ensuite les frais de cession. Ces frais sont principalement perçus dans le cadre d’une revente de SCPI à capital fixe. Il s’agit de la commission perçue par la SCPI pour la confrontation des offres d’achat et de vente entre deux associés dans le cadre d’un achat/vente de gré à gré. Généralement, ces frais sont à la charge de l’acheteur.

Frais annexes de SCPI

Outre les trois principaux types de frais mentionnés ci-dessus, il existe deux autres types de frais susceptibles d’intervenir lors de votre investissement en SCPI. Il s’agit de la commission d’arbitrage et de la commission de suivi et de pilotage des travaux. La première commission est perçue par la SCPI uniquement en cas de réalisation d’une plus-value. La commission de suivi et de pilotage est quant à elle prélevée en cas de réalisation de travaux.

Ainsi, tout comme pour tout autre type d’investissement, il est important de prendre en compte ces frais lors de l’investissement en SCPI. Il est généralement recommandé de détenir vos parts sur une durée d’au moins 8 à 10 ans pour pouvoir amortir les frais de souscription.

Focus sur les SCPI sans frais de souscription

Sur le marché, certaines SCPI n’ont pas de frais de souscription. Parmi celles-ci, citons par exemple la SCPI Iroko ZEN, la Novaxia NEO et la Remake Live.

La SCPI Iroko ZEN est une SCPI à capital variable qui investit à l’échelle européenne. Elle a pour vocation d’acquérir des actifs immobiliers durables et performants pour générer des rendements stables et progressifs pour ses investisseurs. L’absence de frais de souscription signifie que 100% de votre investissement est utilisé pour acheter des actifs immobiliers, maximisant ainsi vos rendements potentiels.

La SCPI Novaxia NEO, quant à elle, est une SCPI de transformation urbaine. Elle se concentre sur l’achat d’actifs à rénover ou à transformer pour répondre aux besoins des zones urbaines en évolution rapide. En choisissant de ne pas facturer de frais de souscription, Novaxia NEO garantit que l’intégralité de votre investissement est utilisé pour financer des projets de transformation immobilière.

Enfin, la SCPI Remake Live est une SCPI axée sur les bureaux et les commerces. L’absence de frais de souscription permet d’accroître les rendements des investisseurs en diminuant les coûts initiaux.

Ces exemples soulignent une tendance récente sur le marché des SCPI : l’émergence de SCPI sans frais de souscription

Conclusion : Le taux d'occupation financier, un allié précieux

Bien que l’absence de frais de souscription puisse sembler attrayante, il ne faut pas négliger d’autres facteurs importants lors de la sélection de votre SCPI. Il convient d’analyser la stratégie d’investissement de la SCPI, sa performance passée, la qualité de la société de gestion, ainsi que les risques associés à l’investissement.

En somme, il est crucial d’adopter une approche holistique pour évaluer l’opportunité d’investissement que représente une SCPI, plutôt que de se concentrer uniquement sur l’absence de frais de souscription. Finalement, le plus important est de trouver une SCPI qui correspond à vos objectifs d’investissement et à votre tolérance au risque.

FAQ sur les SCPI et les frais de souscription

1. Qu’est-ce qu’une SCPI sans frais de souscription ? Une SCPI sans frais de souscription est une Société Civile de Placement Immobilier qui n’applique pas de frais lors de la phase d’acquisition de parts. Cela signifie que la totalité du capital investi est directement placée dans l’investissement immobilier.

2. Quels sont des exemples de SCPI sans frais de souscription ? Des exemples de SCPI sans frais de souscription sont la SCPI Iroko ZEN, la Novaxia NEO, et la Remake Live. Ces SCPI ont des stratégies d’investissement différentes mais ont en commun de ne pas facturer de frais de souscription.

3. Y a-t-il des frais de gestion sur les SCPI sans frais de souscription ? Oui, même si les SCPI sans frais de souscription ne facturent pas de frais lors de l’acquisition des parts, elles prélèvent toujours des frais de gestion pour couvrir leurs coûts opérationnels.

4. Faut-il privilégier les SCPI sans frais de souscription ? L’absence de frais de souscription est un facteur à considérer mais il ne doit pas être le seul critère de sélection. Il est important d’évaluer la performance passée de la SCPI, sa stratégie d’investissement, la qualité de la société de gestion et les risques associés à l’investissement.

5. Comment choisir une SCPI ? Pour choisir une SCPI, il est essentiel d’adopter une approche holistique, en considérant plusieurs facteurs : la performance passée, la stratégie d’investissement, les frais (souscription et gestion), la qualité de la société de gestion, et les risques associés à l’investissement. Il est également important de choisir une SCPI qui correspond à vos objectifs d’investissement et à votre tolérance au risque.

6. Quel est l’avantage des SCPI sans frais de souscription ? L’avantage principal des SCPI sans frais de souscription est que la totalité du capital investi est utilisée pour l’acquisition des biens immobiliers, ce qui peut potentiellement augmenter les rendements pour les investisseurs. Cependant, il est crucial de considérer d’autres facteurs tels que les frais de gestion et la stratégie d’investissement avant de faire un choix.

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