La valeur de réalisation SCPI : l'indicateur trop souvent laissé de côté
Quand on parle d’investissement immobilier locatif, une option très attractive qui vient à l’esprit est l’investissement en parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Pour faire un choix éclairé, un indicateur clé à considérer est la valeur de réalisation SCPI. Comprendre ce concept est crucial pour déterminer si l’investissement vaut la peine ou non.
Comprendre la valeur de réalisation SCPI
La valeur de réalisation SCPI, également connue sous le nom d’Actif Net Réévalué (ANR), est une estimation de la valeur de chaque part si la SCPI vendait tous les actifs de son portefeuille. Cette valeur comprend la valeur vénale des immeubles, déterminée par une évaluation indépendante, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la SCPI.
Prenez l’exemple d’une SCPI avec une valeur vénale par part de 800€ et des liquidités nettes de 200€ par part. Dans ce cas, la valeur de réalisation serait de 1000€. C’est un excellent indicateur de la santé financière de la SCPI et permet de connaître la valeur de la part si la SCPI devait vendre tous ses actifs. Elle permet ainsi de comprendre la valeur du sous-jacent dans lequel vous investissez.
Valeur de réalisation vs valeur de souscription
Un aspect crucial à considérer lors de l’investissement dans une SCPI est la comparaison entre la valeur de réalisation et la valeur de souscription. La valeur de souscription est le prix fixé pour les nouveaux souscripteurs. Comparer ces deux valeurs peut vous aider à identifier si une SCPI est surcotée ou sous-cotée.
Certaine SCPI ont des très bons taux de valeur de réalisation/valeur de souscription en voici quelques unes :
- Corum Origin : 84%
- Iroko Zen : 93%
- SCPI Neo : 89%
Bien sûr plus le pourcentage est élevé plus c’est intéressant car cela veut dire que pour 100€ investit la valeur des sous-jacents à la revente est de 93€ pour Iroko Zen par exemple.
Comment la valeur de réalisation SCPI est-elle calculée ?
La valeur de réalisation est calculée en additionnant la valeur vénale des immeubles évaluée par un organisme indépendant et la valeur nette des autres actifs financiers détenus par la SCPI. Les autres actifs peuvent inclure des éléments tels que les placements de trésorerie ou les réserves, auxquels sont soustraits les dettes de la SCPI.
Pour garantir l’objectivité et l’indépendance, l’évaluation des biens immobiliers est réalisée par un expert indépendant, nommé par les porteurs de parts pour une durée de cinq ans renouvelables. Cette évaluation est généralement effectuée chaque année sur une partie du patrimoine pour éviter que tout le parc immobilier ne soit revalorisé en même temps.
Pourquoi la valeur de réalisation des SCPI est-elle importante pour l'investisseur ?
La valeur de réalisation est un indicateur crucial pour juger de la qualité de gestion de la SCPI. Si cette valeur augmente d’année en année, cela indique généralement une gestion efficace et une appréciation du patrimoine immobilier. Elle permet de comprendre si la SCPI a fait de bons investissements qui prennent de la valeur au cours du temps.
D’un autre côté, si la valeur de réalisation stagne ou diminue, cela pourrait indiquer une mauvaise gestion ou une détérioration du patrimoine immobilier. Dans ce dernier cas, une SCPI pourrait perdre de sa valeur simplement parce que son parc immobilier est mal entretenu et vieillissant.
En observant la valeur de réalisation sur plusieurs années, un investisseur peut donc juger de l’efficacité de la gestion de la SCPI et prendre une décision éclairée
Autres valeurs à considérer
Outre la valeur de réalisation, d’autres valeurs sont également à prendre en compte pour une évaluation complète de l’investissement. Parmi elles, on trouve la valeur de retrait, la valeur de reconstitution et la valeur de souscription.
La valeur de retrait correspond au prix de la part lors de sa revente, soit le prix de souscription au moment du retrait diminué des frais de souscription. La valeur de reconstitution représente la valeur de réalisation augmentée des frais d’acquisition nécessaires pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. La valeur de souscription est, quant à elle, le prix de la part fixé pour les nouveaux souscripteurs.
Comparer la valeur de réalisation avec ces autres valeurs peut permettre à l’investisseur de mieux comprendre si l’investissement est rentable ou non.
Valeur de réalisation SCPI: un outil clé pour optimiser votre investissement en SCPI
Pour résumer, la valeur de réalisation des SCPI est un indicateur essentiel pour tout investisseur souhaitant faire un choix éclairé dans l’immobilier locatif. Elle offre une perspective précieuse sur la santé financière de la SCPI et permet d’évaluer si le prix de souscription est surévalué ou sous-évalué.
L’investissement dans une SCPI peut sembler complexe avec tous ces termes techniques, mais une fois que vous les comprenez, ils se transforment en outils précieux pour guider votre décision d’investissement. Gardez à l’esprit que, comme pour tout investissement, il est essentiel de faire vos propres recherches et d’évaluer soigneusement toutes les informations disponibles avant de prendre une décision.
Avec une bonne compréhension de la valeur de réalisation SCPI, vous serez mieux équipé pour naviguer dans le monde de l’investissement immobilier locatif et faire un choix d’investissement qui correspond à vos objectifs financiers.