Immobilier de luxe : une bonne idée de placement financier ?

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Immobilier de luxe, un investissement rentable

Investir dans le luxe peut en faire rêver plus d’un, mais il faut faire attention afin d’éviter certains pièges. En effet, les règles ne sont pas les mêmes que sur de l’investissement classique. Avec des volumes (m2) très importants, des prix au m2 qui s’envolent et une imposition spécifique (IFI), la location longue durée peut se montrer très peu rentable. En revanche, il existe certaines méthodes qui peuvent être très rentables pour un investisseur. L’un des facteurs importants pour réussir son investissement, c’est de faire appel à une agence immobilière de luxe pour vous aider à trouver le bien idéal et rentable. 

Dans cet article, nous allons maintenant étudier quels sont façon d’investir dans le luxe qui sont rentables et efficaces.  Nous regarderons notamment l’immobilier de luxe à Bordeaux qui est un secteur porteur.

La location longue durée dans l'immobilier de luxe

C’est simple, pour commencer, nous allons prendre quelques exemples. 

Paris :

  • Pour un appartement de 200m2 avec de belles prestations, nous obtenons un prix aux alentours des 6 millions d’euros.
  • Pour un bien similaire en location le prix avoisine les 11k€/mois.

Ainsi nous obtenons un rendement brut de 2,2% ! Sans compter les charges, les impôts et l’entretien du bien. Bref, un investissement très moyen en termes de rentabilité. En revanche, les risques restent très faibles. Avec ce type de locataires haut de gamme les risques d’impayés ou de vacance locative sont très limités.

Côte d’Azur :

Prenons maintenant l’exemple d’une villa à Nice d’environ 200m2 :

  • Prix d’achat d’environ 1,6 millions d’euros 
  • Prix à la location pour un bien similaire bénéficiant des mêmes prestations : 6000€/mois.

Au final on se retrouve avec un rendement de 4,5% brut ce qui est plus intéressant mais qui reste limité en termes de rendement si on prend en compte toutes les charges.

Prenons maintenant l’exemple d’un bien immobilier de prestige bordeaux

Bordeaux

  • Prix d’achat d’environ 3,1 millions d’euros 
  • Prix à la location pour un bien similaire bénéficiant des mêmes prestations : 10 000€/mois.

On se retrouve un rendement de 3,8% brut ce qui est pour ce type de bien plutôt très correct mais qui peut rester insuffisant pur certain investissement.

Passons maintenant aux stratégies qui peuvent être beaucoup plus rentables pour les mêmes types de biens 

La location courte durée/saisonnière :

C’est un secteur qui a le vent en poupe ces dernières années avec de plus en plus de demandes pour des biens de luxe à la location. Ce qui est intéressant quand on se positionne dans l’investissement de luxe en saisonnier c’est que :

  • Certaines personnes n’ont pas vraiment de budget et peuvent aller très haut pour un coup de cœur 
  • Votre bien en location saisonnière ne sera pas toujours rempli, vous pouvez donc en profiter de temps en temps sans impacter votre rentabilité.

C’est donc un des seuls investissements qui peut allier plaisir et rentabilité. A creuser donc ! Il faut tout de même bien prendre en compte que si vous louez un chalet par exemple il sera peu probable que vous puissiez y aller en période hivernale sans impacter votre rentabilité.

Voilà un exemple de ce qu’il est possible d’aller chercher en termes de rentabilité sur ce type d’opération :

  • Prix d’achat de la villa : 8 millions d’euros
  • Tarif de location par nuit : 3 000 euros
  • Taux d’occupation annuel : 50 %
  • Revenu brut annuel : 546 000 euros
  • Coûts d’exploitation annuels (entretien, nettoyage, services publics, assurance, taxes) : 120 000 euros
  • Rentabilité nette annuelle : 426 000 euros
  • Rendement net : 5,34 %

L’achat/revente dans l'immobilier de luxe

C’est sans doute l’un des investissements qui peut être le plus rentable pour les investisseurs. Il ne faut cependant pas que vous ayez peur des travaux car c’est là que vous allez créer de la valeur. Vous pouvez par exemple imaginer le processus suivant :

• Vous achetez un bien ancien à rénover dans une zone très recherchée par une clientèle haut de gamme.

• Vous l’achetez comme si c’était votre résidence principale et négociez un différé de remboursement à votre banque pour réaliser les travaux.

• Vous vous alliez avec un architecte pour développer un bien unique, original et qui peut générer un coup de cœur à des clients (inspirez-vous des magazines spécialisés qui montrent les tendances actuelles et qui font le marché)

• Ne lésinez pas sur les matériaux de qualité 

• Une fois les travaux terminés vous pouvez habiter le lieu le temps de trouver un acheteur 

• L’objectif est de trouver un client très riche qui va vouloir absolument le bien et qui va donc être capable de le surpayer 

• Identifier bien votre cible avant de réaliser les travaux (maison secondaire ? Maison familiale ?) pour bien anticiper les besoins et les envies de votre cible et ainsi viser juste. 

• Une fois votre acheteur trouvé vous prenez votre plus-value sans payer d’imposition et vous remboursez la banque !

Attention cependant il faut avoir les fonds propres. La liquidité des biens d’exception peut être très limitée, il faut donc être capable de rembourser l’emprunt en attendant de trouver l’acheteur si le différé se termine.

Focus sur l'investissement immobilier de luxe à Bordeaux, le bon momment pour investir ?

L’immobilier de prestige à Bordeaux semble très porteur avec de nombreuses tendances qui se dessinnent :

  • Un cadre de vie très agréable
  • Une proximité inégalée avec les meilleurs domaines viticoles du monde qui peut attirer les passionnés
  • La ligne TGV reliant Paris et Bordeaux qui rend les voyages d’affaires très simples
  • Une dynamique économique forte sur tous le terrtoire
  • Une quantité de biens de luxe très limité sur le marché de prestige à Bordeaux

Voilà, maintenant que vous savez un peu les possibilités pour investir dans l’immobilier c’est à vous de jouer. Pour trouver votre bien il peut aussi être intéressant de faire appel à une agence de luxe comme maxwellbaynes.com, spécialiste de l’immobilier de prestige à Bordeaux.

Photo du co-fondateur d'Immocompare

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi en 2023 la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.