Pourquoi le meilleur investissement immobilier n'existe pas ?

Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)
Article rédigé par Thibault Pastour (ex-banquier d'affaires et certifié AMF)

Et oui le meilleur investissement immobilier ça n’existe pas. Le meilleur investissement tout court ça n’existe pas non plus. En revanche il existe un bon investissement immobilier correspondant à votre profil. Dans cet article je tiens donc à vous faire découvrir toutes les façon d’investir dans l’immobilier  et essayer de vous indiquer si ça peut être intéressant ou non pour vous d’y investir. 

Table des matières

Le meilleur investissement immobilier, ça existe ?

Il existe 3 éléments de base pour juger un investissement :

  • Le TRI 
  • Le risque 
  • Le niveau de galère (le niveau de stress, d’engagement et le temps lié à cet investissement)

Nous sommes dans un marché libre avec de nombreux investisseurs. Si un investissement était particulièrement meilleur que les autres tout le monde investirait dessus ce qui ferait augmenter son prix et ainsi baisser son TRI et donc son intérêt pour qu’il revienne au niveau des autres. En généralisant on peut dire que tous les investissements se valent. 

Trois éléments peuvent venir chambouler ce que j’ai dit juste au dessus :

  • La fiscalité : un investissement peut être très intéressant pour certains et beaucoup moins pour d’autres qui ont une fiscalité différente
  • Les frais : qui vont venir modifier la performance globale. C’est un facteur que beaucoup de gens oublient mais qui peut complètement détruire la performance d’un investissement.
  • Le marketing : un bon marketing peut changer la valeur perçu d’un investissement. je pense notamment à Bricks qui a eu un succès fou avec un marketing accrocheur alors que l’investissement  n’était pas particulièrement intéressant 

Ainsi, au moment d’investir le plus important est de se poser les questions suivantes : 

  • Est-ce que ma fiscalité n’est pas trop lourde sur cet investissement ?
  • Est-ce que les frais ne sont pas trop importants ?
  • Suis-je enclin à acheter suite à des arguments marketing plus que rationnel ?
  • Est-ce que cet investissement correspond à mon profil ?

Si vous pouvez répondre à ces 4 questions il devient très compliqué de faire un mauvais investissement. Vous pouvez laissez les calculs compliqués de ratio risque rendement au marché libre qui s’en occupe pour vous.

Comment choisir le meilleur investissement immobilier pour mon profil ?

Dans la suite de cet article je vais donc vous présenter les différentes façon d’investir dans l’immobilier. Car oui, il existe d’autre façons que d’acheter sa résidence principale ou faire de l’investissement locatif. Pour chaque investissement je vais vous présenter les caractéristiques suivantes :

  • Le rendement historique 
  • Le niveau de risque 
  • La fiscalité 
  • Les frais 
  • Le niveau de galère 

A vous ensuite de choisir le meilleur investissement immobilier pour votre profil ! Pour ce faire vous devez définir votre profil d’investisseur comme suit :

  • Quel risque je suis prêt à prendre sur mon capital ?
  • Quels sont mes objectifs de rendement ?
  • Quel est mon horizon de temps ?
  • Combien de temps suis-je prêt à consacrer à mes investissements ?
  • Quel somme suis-je prêt à investir ?

Pour avoir un tour d’horizon rapide vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif de toutes les façons d’investir dans l’immobilier.

Tableau comparatif des meilleurs investissements immobilier

Investissement locatif "clé en main"Investissement locatif "seul(e)"Résidence principaleCrowdfunding immobilierSCPIImmobilier fractionnéREIT*
Rentabilité cible
7 - 12%8-13%4 - 6%9 - 11%4 - 7%4 - 7%6 - 9%
Risque de perte en capital
LimitéMoyenLimitéMoyenTrès limitéLimitéImportant
Investissement minimum
10 000 €10 000 €10 000 €1 €250 €1 €10 €
Implication personnelleImportanteTrès importanteTrès importanteMoyenneFaibleMoyenneFaible
FiscalitéVariableVariable Taxe foncière30% (PFU**)17,2% + TMI***30% (PFU)30% (PFU)
Frais12 - 15%8%7 - 8%0%0 - 15% à l'acquisition
10 - 20% de gestion
7 - 10% à l'acquisition
5 - 10% de gestion
0 - 2% à l'acquisition
LiquiditéMoyenneMoyenneMoyenneInexistanteMoyenneInexistanteTrès importante
Horizon d'investissement10 - 20 ans10 - 20ans+ 15 ans1 - 3 ans+ 8 ans7 - 10 ansVariable
EndettementOui (recommandé)OuiOuiImpossibleOui (pas recommandé)ImpossibleNon
Catégorie de revenusLoyersLoyersEconomie de loyersIntérêtsDividendesIntérêtsDividendes
DiversificationFaibleFaibleFaibleMoyenneForteMoyenneForte
Choisir sa plateforme d'investissement, nos comparatifsInvestissement clé en mainFormations immobilièresCrowdfunding immobilierComparatif SCPIImmobilier fractionné

L'investissement immobilier locatif

Les avantages/inconvénient de l'investissement immobilier locatif

Avantages

  • Fiscalité avantageuse (flat taxe 30%)

  • Investissement passif

  • Simplicité d’investissement 

  • Période favorable 

  • Investissement facile d’accès

Inconvénients

 

  • Beaucoup de frais 

  • Rendements moyens 

  • Faible liquidité

  • Peu de recul sur les différents acteurs

Pour quel profil ?

Le concept de l’investissement locatif est plutôt simple. Vous empruntez pour acheter un bien et c’est le locataire qui rembourse les mensualités. En plus de ça votre bien prend de la valeur au cours du temps vous gagnez donc sur les deux tableaux. C’est un investissement plébiscité car il permet d’utiliser l’effet de levier (investir de l’argent que vous n’avez pas) et donc de vous enrichir plus rapidement qu’avec la bourse, l’or ou les autres classes d’actifs. 

Il existe des centaines de façons de faire de l’investissement locatif qui correspond à des profils différents. Cepdendant, voici les grandes lignes :

  • Vous devez avoir un peu d’apport (5-10k€ minimum)
  • Vous devez avoir une vision long terme (10 ans minimum)
  • Vous devez être prêt à vous investir un minimum dans votre investissement au moins pour trouver votre financement 
  • Vous devez être à l’aise avec l’idée de vous endetter 
  • Vous êtes prêt à perdre une partie de votre capital si l’investissement se passe mal 

Pour trouver le type d’investissement locatif qui vous convient je vous invite à contacter une société d’investissement locatif clé en main. Ces sociétés sont spécialisées dans l’investissement locatif et font tout à votre place. Elles vous guident aussi vers la stratégie qui vous correspond le mieux.

J’ai réalisé pour Immocomapre un comparatif complet de ces sociétés pour vous aider à trouver la plus intéressante que je vous laisse découvrir juste en dessous :

La fiscalité

La réponse n’est pas simple tant elle va différer selon votre stratégie d’investissement. Pour répondre au cas le plus général (régime LMNP) voici les différents impôts :

  • La taxe foncière pour tous les propriétaires 
  • Les impôts fonciers sur les revenus locatifs : en LMNP vous allez normalement pouvoir ne pas en payer pendant 5-10 ans. Une fois cette période passée vous serez imposé à votre TMI + 17,2% de cotisations sociales. Si vous gagnez bien votre vie ça peut vite chiffrer.
  • L’IFI à partir d’1,3 millions€ net de patrimoine

Les frais

C’est bien connu les frais peuvent être importants en immobilier. C’est aussi pour ça qu’on dit qu’il faut voir long-terme car vous devez prendre le temps d’amortir ces frais.

  • Les frais d’agences : comptez entre 4-6% du prix du bien
  • Les frais bancaires : entre 0,5% et 1,5% du montant emprunté
  • Les frais de notaires : entre 7 et 8% du prix d’achat

C’est sans compter les différentes charges à payer au cours de l’exploitation du bien .

L'immobilier fractionné

Avantages

  • Fiscalité avantageuse (flat taxe 30%)

  • Investissement passif

  • Simplicité d’investissement 

  • Période favorable 

  • Investissement facile d’accès

Inconvénients

 

  • Beaucoup de frais 

  • Rendements moyens 

  • Faible liquidité

  • Peu de recul sur les différents acteurs

L’immobilier fractionné, c’est un concept assez récent qui permet d’investir dans l’immobilier à partir de 1€. Une société va trouver un bien et va ensuite le faire financer par les investisseurs sur sa plateforme en émettant des obligations.

C’est un investissement intéressant car extrêmement simple. Il vous suffit de vous créer un compte sur l’une des plateformes d’immobilier fractionné et vous pouvez déjà investir ! 

Selon moi, voici le profil pour investir dans l’immobilier fractionné :

  • Etre débutant : c’est un bon investissement pour se mettre le pied à l’étrier car très simple à comprendre. Il permet aussi de commencer avec de petites sommes et de comprendre les mécanismes de l’investissement.
  • Etre prêt un prendre du risque sur son capital 

Si vous souhaiter débuter avec un investissement simple et ludique avec un petit budget l’immobilier fractionné est parfait pour vous ! Encore faut-il trouver la meilleure société pour investir. Le secteur restant encore jeune il est très important de choisir avec attention son intermédiaire. J’ai donc réalisé un comparatif complet de l’immobilier fractionné pour vous y aider.

La fiscalité

  • 30% sur les rendements et la plus-value si flat tax. Possibilité d’opter pour l’IR  (intéressant si revenus faibles)
Pour un investissement immobilier ça simplifie grandement les démarches et vos estimations de fiscalité.

Les frais

  • Les frais d’agences : comptez entre 4-6% du prix du bien
  • Les frais de notaires : entre 7 et 8% du prix d’achat
  • Les frais de la plateforme : entre 5 et 10% du prix d’acquisition
  • Les frais de gestions : entre 10 et 15% des loyers 

C’est l’un des points faibles de cet investissement avec une structure de frais conséquente.

Le crowdfunding immobilier

Avantages

  • Rendements importants (+10%)
  • Horizon d’investissement court (1-3 ans)
  • Recul suffisant sur le secteur (+10 ans)
  • Fiscalité avantageuse (flat taxe 30%)
  • Investissement plutôt passif

Inconvénients

  • Risque de perte totale du capital
  • Période compliquée pour le secteur 
  • Aucune liquidité 

Pour quel profil ?

Le crowdfunding vous permet de prêter de l’argent à des promoteurs ou à des marchands de bien pour qu’ils puissent rembourser leur projet. Depuis 10 ans cet investissement est qu’on se le dise assez impressionnant. Avec 10% de rendement en moyenne et des taux de défauts très très bas c’est clairement un investissement sur lequel se pencher quand on cherche des hauts rendements.

La période est un peu plus mouvementée dans le secteur avec la crise de l’immobilier neuf et la baisse de l’ancien mais les plateformes qui vous proposent d’investir restent très solides. Il est cependant très important de diversifier sa mise sur plusieurs projets et plusieurs plateformes. Voici quelques critères pour investir en crowdfunding :

  • Avois au moins 5k€ (pour se diversifier)
  • Chercher de gros rendements 
  • Accepter que son argent est bloqué pour 2-3ans 
  • Accepter le risque d’une perte totale de son capitale 

La fiscalité

  • 30% sur les rendements et la plus-value si flat tax. Possibilité d’opter pour l’IR  (intéressant si revenus faibles)
Pour un investissement immobilier ça simplifie grandement les démarches et vos estimations de fiscalité.

Les frais

  • Frais de la plateforme : entre 1 et 15% du montant levé payés par le promoteur ou le marchand de bine

Un des gros points forts du crowdfunding avec une structure de frais très simple et très faible pour de l’investissement immobilier. J’ai écris un guide complet du crowdfunding immobilier si vous souhaitez en apprendre plus sur le sujet.

Les SCPI

Avantages

  • Diversification importante avec un seul investissement 
  • Beaucoup de recul sur le secteur 
  • Des rendements intéressants
  • La possibilité d’utiliser l’effet de levier
  • Des revenus réguliers
  • Liquidité partielle

Inconvénients

  • Fiscalité assez lourde 
  • Beaucoup de

Pour quel profil ?

Les SCPI vous permettent d’investir dans des sociétés qui détiennent des biens immobiliers et qui vous reversent les loyers générés et les potentielles plus-values. Les rendements bruts moyens sont à 4,3%.

Les SCPI ou pierre papier est un investissement intéressant quand on chercher à dégager un revenu régulier et stable. Il peut aussi très bien s’adapter à de la transmission. Ainsi l’investissement est intéressant pour ceux qui cherchent à déplacer leurs fonds de placements risqués pour obtenir un complément de retraite par exemple.

La fiscalité

  • Impôts sur les revenus fonciers 
  • IFI à partir d’1,3m€ de patrimoine

Les frais

  • Frais de souscription : de 0 à 15% du prix de part 
  • Frais de gestion : 10 à 20% des loyers
Ce sont les deux principaux mais il en existe d’autres comme les frais pour travaux, les frais de transactions ou encore les frais de retrait. Il faut bien vérifier ces frais avant d’investir !

Est-ce que 2024 est propice à l'investissement immobilier ?

J’ai écris un article complet sur le sujet qui s’appelle faut t’il investir dans l’immobilier en 2024 que je vous invite à dévrouvri si vous hésitez à vous lancer au vu du contexte du secteur immobilier !

Questions fréquentes

Voici une liste des investissements immobiliers les plus rentables :

  • La location courte durée atypique : 15 à 25% de rentabilité
  • L’immeuble de rapport : 8 à 15% de renta brut 
  • La colocation : 6-12%
  • Le crowdfunding : 10% de rentabilité

Il est important de garder en tête que si le rendement est important le risque l’est aussi !

Photo du co-fondateur d'Immocompare

Thibault

Après un Master en Finance, Thibault travaille plus de 2 ans en financement bancaire puis en fusion acquisition avant de travailler dans l’investissement non-côté (Private Equity). Passionné d’investissement et d’immobilier depuis plusieurs années, il décide de partager ses analyses avec Immocompare. Il obtient aussi la certification AMF, preuve de ses connaissances approfondies en gestion financière.

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