Quelle est l’évolution des taux d'intérêt immobilier en 2024 ?
En 2024, on constate une stabilisation du taux d’intérêt immobilier, et une légère baisse de 0,3% au premier semestre. On estime qu’au total, une baisse de 1% devrait s’apprécier en 2024, bien qu’on attende encore la décision de la BCE à propos de ses taux directeurs. Plusieurs baisses des taux directeurs sont attendues cette année, mais cela va dépendre de divers facteurs.
En mai 2024, le taux d’intérêt immobilier moyen est de 3,9%, bien que ce taux varie en fonction du dossier de l’emprunteur. Par ailleurs, environ 40% des Français font appel à un courtier en crédit immobilier pour négocier ce taux, comme l’indique Selectra.
Historique de l’évolution du taux d’intérêt immobilier en France
Les taux d’intérêt des prêts immobiliers varient constamment, suivant les évolutions de marché.
Évolution du taux en 2024
Au premier semestre 2024, les taux immobiliers commencent à baisser. Entre janvier et mai 2024, on note une baisse de 0,3%, ce qui met fin à 2 ans de hausse. En moyenne, en mai 2024, le taux d’emprunt immobilier se situe à 3,9%, contre 4,2% en janvier, repassant sous la barre des 4% à 25 ans.
En effet, le taux de l’OAT 10 ans s’est stabilisé entre 2,60 et 2,90%, sous la barre des 3%. Ce taux est souvent utilisé comme référence pour le financement interbancaire. Le fait qu’il reste à moins de 3% permet aux banques de prêter à un taux plus bas qu’en 2023.
Les taux d’emprunt bancaires varient en fonction des dossiers. Un dossier présentant une excellente solvabilité peut avoir un taux à 3,5% sur 25 ans, tandis qu’un dossier sensible pourra atteindre les 4%.
Évolution du taux en 2022 et 2023
Les taux d’intérêts immobiliers ont connu une hausse fulgurante entre 2022 et 2023, avec des taux à 1% début 2022 et à 4,5% fin 2023.
Les taux de début 2022 étaient artificiellement bas : le marché immobilier tournait au ralenti depuis la pandémie, les ventes étaient moins nombreuses, les négociations plus serrées. L’économie avait beaucoup ralenti pendant la pandémie, peinait à repartir en l’absence de tourisme et de consommation, l’inflation était de 1,6% en 2021 et les taux du livret A étaient à 0,5% depuis 2020.
La reprise de l’activité économique, ainsi que le début de la guerre en Ukraine, ont fortement participé à une reprise de l’inflation, avec une inflation à 5,2% en 2022 et 4,9% en 2023. Le taux du livret A est passé à 1% en février 2022, 2% en août 2022 puis 3% en février 2023, taux qui devrait être maintenu jusqu’à 2025.
Par ailleurs, les banques se financent principalement auprès de la Banque centrale européenne (BCE), les taux d’emprunt dépendent donc beaucoup du taux de financement qu’elles obtiennent auprès de la BCE. Ces derniers étaient à 0% depuis 2016, jusqu’à passer à 0,5% en juillet 2022. Ceci était le début de plusieurs hausses successives, portant le taux de financement des banques à 2,5% en décembre 2023, et 4,5% en septembre 2023. Les banques étaient obligées de répercuter ce taux sur celui qu’elles accordaient aux particuliers.
Fin 2023, la BCE a stabilisé son taux de financement, l’inflation en a fait de même, et les banques ont commencé à baisser leurs taux de prêts immobiliers, de 0,05%, certes, mais cela marque une pause dans la hausse des taux.
Variations du taux immobilier depuis 10 ans
Rappelons que la crise des subprimes en 2008 avait fait remonter légèrement les taux d’emprunt, qui se situaient alors autour de 5%. De 2010 à 2020, les taux ont progressivement baissé, jusqu’à avoisiner les 1% de taux moyen d’emprunt immobilier en 2019. Le taux minimum est obtenu en octobre 2019 : un particulier moyen qui emprunte sur 25 ans se voit accorder un taux de 1,25%, pouvant baisser sous les 1% pour les très bons profils.
À ce moment-là, il y a très peu d’inflation, le taux du livret A est de 0,5%. De juillet 2019 à septembre 2021, le taux de l’OAT 10 ans était même négatif : des investisseurs achetaient des titres qui leur coûtaient de l’argent au lieu de leur en rapporter. Les prix de l’immobilier augmentent, tous ceux qui avaient des taux d’emprunt à plus de 5% renégocient leur crédit ou font un rachat de crédit avec une autre banque.
Avec la hausse des prix en métropoles, les villes de taille moyenne sont de plus en plus prisées. Le confinement et le télétravail ont rendu les très grandes villes moins attrayantes, on commence à parler de résidence semi-principale et de postes en télétravail depuis les zones rurales.
En 2021, les acquéreurs qui ont attendu la fin de la pandémie achètent, plus de 1,17 million de transactions ont lieu, rattrapant celles qui ont été suspendues pendant la crise sanitaire. La quantité de crédits immobiliers accordés explose au premier semestre 2021, avec 110 milliards d’euros prêtés, hors renégociation, ce qui représente 27% de plus que l’année précédente.
En juin 2021, le taux moyen d’emprunt immobilier à 25 ans est de 1,05%.
Prévisions de l’évolution du taux de prêt immobilier au deuxième semestre 2024
Pour le second semestre 2024, il semble que les taux immobiliers devraient légèrement baisser. Après 0,3% de baisse au premier semestre, on peut envisager un total de 1% de baisse sur l’ensemble de l’année 2024. La BCE dit envisager de baisser ses taux directeurs si le marché du travail se détend et suivant la hausse des salaires.
Cependant, malgré la tendance à la baisse des taux immobiliers, on constate qu’il est plus difficile d’obtenir un prêt bancaire immobilier. En effet, les établissements financiers sont intransigeants sur le taux d’endettement, qui dépasse très rarement les 35%, et ils demandent de nombreuses garanties, notamment un apport conséquent. Un dossier qui a de bons revenus mais n’a pas d’apport, a très peu de chances d’être accepté.
Ces conditions limitent souvent les montants accordés aux ménages, qui doivent alors revoir leurs critères immobiliers à la baisse ou faire un effort financier plus important. Ceci est accentué par la hausse des prix de l’immobilier, qui rend moins accessibles les biens de critères équivalents. En moyenne, dans les villes de taille moyenne, les ménages perdent autour de 17 m² de pouvoir d’achat, soit une pièce en moins.
Pourquoi le taux d’intérêt immobilier augmente ?
Le taux d’intérêt immobilier bancaire réagit à plusieurs facteurs, comme l’inflation, les taux de la BCE ou le taux de l’OAT 10 ans. Le taux d’usure est censé brider les établissements de crédit et limiter les abus.
Qu’est-ce qui influence la tendance du taux d’intérêt immobilier ?
L’inflation
L’inflation est l’augmentation du prix ou de la valeur d’un bien dans le temps. Si le panier de course moyen pour une personne était de 80€ et qu’il passe à 90€ pour les mêmes produits, c’est une inflation de 12,5%.
Au niveau financier, une inflation de 4% par an signifie que si un établissement prête 1 000€ à quelqu’un, dans 1 an cela représentera 1 040€, sans compter aucun bénéfice pour l’établissement.
Or les banques ne veulent pas perdre de l’argent, donc le taux d’intérêt est au moins supérieur à l’inflation moyenne attendue sur la durée du prêt. Si l’inflation augmente, les taux d’intérêts aussi.
Le taux de la BCE
La Banque centrale européenne prête constamment de l’argent aux banques, pour financer des crédits, des dépôts bancaires, ou toute autre action financière. Elle affiche donc un taux de dépôt, qui est la rémunération qu’une banque peut avoir sur l’argent qu’elle garde, et un taux de financement, qui est ce que doit payer une banque pour demander une somme d’argent à la BCE et ainsi pouvoir accorder un crédit.
Une banque ne finance pas tous ses crédits auprès de la BCE, une grande partie est réalisée sur ses fonds propres. Cependant, l’établissement bancaire doit lisser le coût de financement de la partie qu’elle emprunte à la BCE et le répercuter sur l’ensemble des prêts qu’elle accorde à long terme.
| Date | Taux d’emprunt BCE | Taux d’emprunt immobilier |
|---|---|---|
| Juin 2020 | 0% | 1,27% |
| Juin 2021 | 0% | 1,05% |
| Juin 2022 | 0,5% (juillet) | 1,52% |
| Juin 2023 | 4% | 3,45% |
| Novembre 2023 | 4,5% | 4,22% |
| Janvier 2024 | 4,5% | 4,13% |
| Février 2024 | 4,5% | 3,99% |
L’OAT 10 ans
Les Obligations assimilables du trésor public, OAT, sont des titres qui représentent un prêt à l’État français. Étant donné que le risque de défaut de la France, hors crise spécifique et significative, est vraiment minime, le taux de l’OAT est considéré comme référence du taux d’emprunt sans risque.
Ainsi, un particulier lambda ayant un risque de défaut supérieur à celui d’un État, son taux d’emprunt sera supérieur à celui de l’OAT, à durée égale.
Le taux d’usure, une limite au taux d’intérêt
Pour limiter les abus et réguler les emprunts bancaires, le taux d’usure est publié chaque trimestre par la Banque de France. Il s’agit du taux moyen pratiqué par les établissements bancaires au cours des 3 derniers mois, augmenté d’un tiers.
Un taux d’usure est publié pour chaque type de crédit et pour plusieurs durées. Les établissements bancaires n’ont pas le droit de proposer un taux plus élevé que le taux d’usure de même catégorie et durée.
Taux d’usure pour le 2ᵉ trimestre 2024
| Type de prêt immobilier | Taux d’usure |
|---|---|
| Taux fixe, moins de 10 ans | 4,56% |
| Taux fixe, de 10 à 20 ans | 6,13% |
| Taux fixe, plus de 20 ans | 6,39% |
| Taux variable | 5,85% |
| Prêt-relais | 6,76% |
Comment obtenir un taux immobilier attractif par rapport au taux moyen du marché ?
Le taux du prêt immobilier proposé par la banque varie en fonction de plusieurs facteurs. Un courtier peut accompagner les particuliers dans leur négociation.
Les éléments de son dossier de prêt immobilier qui sont favorables
En 2024, l’apport pour le crédit immobilier est primordial. Si le montant des frais de notaire a toujours été demandé en apport, le fait d’avoir au moins 10% de la valeur du bien en apport est très apprécié, voire plus si possible.
Le taux d’endettement est également crucial. On ne pourra pas dépasser 35% de ses revenus, sauf exception justifiée, et plus on se rapproche des 30%, mieux c’est. Ainsi, une personne qui a peu de revenus aura un taux moins favorable qu’une personne avec de bons salaires, même si la première dispose d’un patrimoine.
Pour renforcer son dossier, on peut apporter en garantie d’autres biens, co-signer l’emprunt avec une autre personne ayant des revenus stables, ou apporter un aval ou un garant.
De plus, comme éléments de la négociation, l’emprunteur peut apporter à la banque son compte courant, y domicilier son salaire, prendre leur assurance emprunteur ou leur assurance habitation.
Les frais de dossier varient complètement d’une banque à l’autre. Les banques en ligne, comme Fortuneo, BoursoBank, Hello Bank, ont tendance à avoir des frais réduits, tandis que les banques physiques comme la Société Générale, le Crédit Agricole, le CIC, HSBC, ou autres ont des frais plus importants. Il est recommandé de demander plusieurs offres de prêt, dans des banques différentes.
Passer par un courtier en prêt immobilier
Un courtier en prêt immobilier peut négocier des taux intéressants auprès d’établissements bancaires, soit par le nombre de clients qu’il leur apporte, soit par la pré-gestion du dossier qu’il effectue.
Un courtier peut se financer via une commission de la banque, une commission du client, ou les deux. En général, leur rémunération de la part du client varie entre 1 et 8 % du capital emprunté, suivant le montant en question et la commission de la banque. En général, les réseaux de taille importante ont plus d’impact grâce au nombre de clients qu’ils apportent aux banques. Un courtier MeilleurTaux, par exemple, facture 0 à 4% du capital emprunté.
FAQ sur l’évolution du taux de crédit immobilier
Quelle est la différence entre un taux fixe ou variable ?
Un taux d’intérêt fixe est défini dès la souscription de l’emprunt et ne changera pas pendant toute sa durée. Un taux variable est indexé sur un indice, généralement l’Euribor plus un certain pourcentage, avec un plafond à la hausse et à la baisse par rapport à la valeur initiale.
Quelle est la différence entre un prêt à amortissement constant et un prêt à mensualité constante ?
En France, la majorité des crédits immobiliers sont à mensualité constante : le montant remboursé chaque mois est identique, au début il y a plus d’intérêts que de capital, puis petit à petit la part de capital remboursé augmente et les intérêts diminuent. Il existe aussi des prêts à amortissement constant, c’est-à-dire qu’on rembourse une part fixe de capital chaque mois, et les intérêts associés vont réduire dans le temps. La mensualité est donc plus élevée au début qu’à la fin.
Que signifie “k€”, comme 40 k€ ?
L’abréviation “k€” signifie 1 000 €, de la même manière que 1 kg = 1 000 g. Ainsi, si on parle de 40 k€, cela équivaut à 40 000 €. Cette abréviation est utilisée lorsque les montants sont élevés et que 1€ est une unité de mesure peu significative, généralement au-delà de plusieurs dizaines de milliers d’euros. C’est le cas d’un bien immobilier.
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