Quelles sont les clauses suspensives utiles dans un compromis de vente ?
La condition suspensive dans un compromis de vente est une clause permettant de conditionner la vente finale d’un bien immobilier à la réalisation d’un certain nombre d’événements futurs et incertains. Elle a pour vocation de protéger l’acheteur, dans le cas, par exemple, où il n’obtiendrait pas son financement. Grâce à la clause, il pourrait se rétracter de la vente sans pénalité. Il existe différentes clauses suspensives, comme l’obtention du prêt immobilier, la vente d’un autre bien immobilier, l’absence de servitudes ou encore l’obtention d’un permis de construire. Voici un tour d’horizon des différentes conditions suspensives dans un compromis de vente.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
D’un point de vue juridique, les conditions suspensives d’un compromis de vente, aussi appelées clauses suspensives, sont des stipulations conditionnant la réalisation de l’obligation à un événement futur incertain.
Autrement dit, si la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat est caduc et les éventuelles sommes d’argent déjà versées doivent être restituées. On parle généralement d’indemnité d’immobilisation.
Selon Selectra, l’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie, représente 10 % du prix de vente total de l’appartement ou de la maison. Pour certains biens, Selectra estime qu’elle peut descendre jusqu’à 5 %. Au-delà de 10 %, elle peut être jugée excessive et révisée par un juge si la clause est qualifiée de pénale.
Dans le cadre d’une transaction immobilière, la condition suspensive fait généralement partie de la promesse de vente et conditionne la validité du compromis de vente. Elle permet au potentiel acheteur, signataire du compromis de vente, de se retirer, dans le cas, par exemple, où il n’obtiendrait pas son prêt.
Les conditions suspensives dans un compromis de vente sont-elles obligatoires ?
La condition suspensive dans un compromis de vente est obligatoire pour tout acheteur d’un bien immobilier souhaitant le financer avec un crédit immobilier. La clause suspensive pour un achat immobilier s’applique à un local à usage mixte, d’habitation et professionnel. Pour tout autre type d’achat, la condition suspensive ne peut être intégrée au compromis de vente.
À quoi servent les conditions suspensives dans un compromis de vente ?
Vous l’aurez compris, les conditions suspensives jouent un rôle de protection pour les parties. Parce que le compromis de vente est irrévocable et engage l’acheteur comme le vendeur, la clause suspensive permet de les libérer de leurs obligations respectives dans le cas où la condition pour que s’exécute le contrat ne se réalise pas.
L’acheteur potentiel n’est plus tenu d’acquérir le bien, sans avoir à verser de pénalité financière. Cela s’applique aussi au vendeur.
Qui sont les acteurs impliqués dans les conditions suspensives d’un compromis de vente ?
Les clauses suspensives d’un compromis de vente mettent en relation plusieurs acteurs :
- Le vendeur et l’acheteur : le compromis de vente est un contrat conclu entre ces deux parties et la clause suspensive fait l’objet d’un accord entre elles.
- Le notaire : c’est lui qui rédige la clause suspensive et qui interviendra en cas de faire valoir si la condition ne se réalise pas.
Quelles sont les différentes conditions suspensives d’un compromis de vente ?
Au moment de la signature du compromis de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent décider d’inclure différentes conditions suspensives. Voici quelques exemples de clauses suspensives dans un compromis de vente.
L’obtention du prêt immobilier
Cette clause suspensive lors d’un achat immobilier est la plus courante. La plupart des acquéreurs ayant recours à un crédit immobilier pour leur achat, le compromis de vente stipule habituellement que la vente sera définitive sous réserve que l’acheteur obtienne son prêt dans les délais prévus.
Si au minimum trois établissements bancaires refusent de prêter, l’acquéreur est en droit de renoncer à la vente sans perdre le dépôt de garantie. Notez qu’il faut tout de même respecter les termes de la clause suspensive.
La vente d’un autre bien immobilier
Il arrive que l’acheteur puisse devoir vendre un autre bien immobilier pour financer son achat. Dans ce cas, il est possible d’insérer une clause dans le compromis de vente. Elle lui permet de se retirer de la vente s’il ne parvient pas à vendre son précédent logement dans les délais prévus préalablement. Elle a pour objectif de le protéger d’un éventuel déséquilibre financier.
L’absence de servitudes
Une servitude représente une contrainte légale limitant l’usage d’un bien immobilier. Par exemple, ce peut être le droit de passage ou l’installation de canalisations dans le bien ou l’immeuble. Comme une servitude non révélée peut constituer un obstacle à la vente, il n’est pas rare d’inclure une clause suspensive dans le compromis de vente qui garantit à l’acheteur qu’aucune nouvelle servitude n’empêchera l’usage du bien. Si une servitude non déclarée au préalable est découverte, il peut se rétracter.
L’absence de droit de préemption
Certaines communes ou organismes publics disposent de ce que l’on appelle un droit de préemption sur les bien immobiliers. Autrement dit, ils ont la priorité pour acheter le bien, aux conditions de la vente.
La clause suspensive sur le droit de préemption permet de se retirer sans pénalité si la commune décide d’exercer son droit.
L’obtention d’un permis de construire
Un acheteur souhaitant effectuer des travaux d’agrandissement ou de modification du bien, peut ajouter une condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire. Dans le cas où le permis serait refusé ou pas délivré dans les temps impartis, l’acquéreur peut annuler la vente sans pénalité financière.
L’obtention d’une autorisation spécifique
Il arrive que certaines transactions immobilières soient sujettes à des autorisations administratives particulières. C’est par exemple le cas d’une autorisation de changement d’usage, ou d’un permis d’exploitation pour des locaux commerciaux.
Si l’acheteur n’obtient pas l’autorisation, il peut se retirer de la vente sans conséquence pour lui.
La réalisation de travaux dans le bien
Si des travaux doivent être réalisés avant la vente, comme des réparations ou des mises aux normes, il est possible d’inclure une condition suspensive dans le compromis de vente stipulant la condition de l’achèvement des travaux avant la signature de l’acte de vente. En cas de non respect, l’acheteur peut se dédire sans pénalité financière.
Quel impact ont les conditions suspensives sur un compromis de vente ?
Les conditions suspensives d’un compromis de vente ont un impact aussi bien sur l’acheteur que sur le vendeur et les protègent tous deux.
Impact de la condition suspensive dans un compromis de vente sur l’acquéreur
Voici les principaux impacts de la clause suspensive sur l’acheteur :
- Elle le protège contre les imprévus pouvant affecter son investissement locatif ou l’usage de son bien ;
- La clause suspensive permet à l’acquéreur de récupérer son indemnité d’immobilisation, qui s’apparente au montant versé lors de la signature du compromis de vente pour assurer son engagement.
- Elle peut lui permettre, si elle le prévoit, d’obtenir un temps supplémentaire, sans pour autant perdre ses droits. Par exemple, s’il attend une autorisation administrative.
- La condition suspensive le protège en cas de refus des banques de lui octroyer un prêt pour l’achat du bien. Il n’aura pas à conclure le compromis de vente au-delà de ses capacités financières.
En cas de non-réalisation d’une condition suspensive dans un compromis de vente, l’acquéreur peut garder son droit de rétractation sans être soumis à des pénalités. |
Impact de la condition suspensive dans un compromis de vente sur le vendeur
Voici les principaux impacts de la clause suspensive sur le vendeur :
- Le vendeur est assuré de la non-rétractation de l’acheteur durant le délai légal prévu. Il est généralement de 10 jours après la signature du compromis ;
- Le compromis de vente peut comprendre une condition suspensive qui suspend la vente le temps que l’acheteur trouve une solution de financement.
Comment rédiger une condition suspensive dans un compromis de vente ?
Les conditions suspensives d’un compromis de vente doivent être rédigées avec précision et doivent impérativement être mentionnées dès l’offre d’achat pour que le vendeur soit bien au courant de la situation.
Il est possible, pour l’acheteur, de négocier un délai supplémentaire pour la réalisation des conditions.
Ce que doit contenir une clause suspensive dans un compromis de vente
Diverses informations doivent absolument être mentionnées dans une condition suspensive :
- L’objet de la condition suspensive : l’événement futur et incertain devant se réaliser doit être exposé le plus clairement possible ;
- Le délai d’exécution : la date où le terme à compter duquel la condition doit se réaliser doit être précisé ;
- Les modalités d’information : le processus de notification de la réalisation ou de la non-réalisation de la condition suspensive doit être établit ;
- L’impact de la réalisation : ce qu’entraine la clause suspensive sur l’accord ;
- L’impact de la réalisation : la mention de l’accord de restitution de l’indemnité d’immobilisation et les obligations des deux parties en cas de non accomplissement de la condition.
Il est essentiel d’énoncer chacun de ces éléments le plus clairement et précisément possible pour assurer que les deux parties soient parfaitement au clair avec les termes du compromis de vente.
Prenons un exemple concret : pour une clause suspensive portant sur l’obtention d’un prêt immobilier pour l’acheteur, celle-ci devra mentionner les conditions d’obtention et le montant.
Condition suspensive et offre achat
Il est possible de négocier les conditions suspensives dès la négociation de l’offre d’achat ! C’est même conseillé car elles peuvent avoir un impact sur la décision finale du vendeur.
Prenons un exemple : imaginons qu’un acheteur dispose de fonds importants. Il est très confiant sur le fait d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Dans ce cas, il peut décider de renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt.
C’est même un gros avantage lors de l’offre d’achat, qui permet à l’acquéreur potentiel de se démarquer des autres. C’est aussi un bon moyen de rassurer le vendeur sur son intention d’acheter le bien.
A contrario, sans clause suspensive, en cas de problème lié au financement, le vendeur sera en droit de garder l’acompte.
Comment optimiser la rédaction des clauses suspensives dans un compromis de vente ?
Pour garantir la bonne compréhension de la clause et donc sa validité, voici quelques bonnes pratiques à appliquer :
- Faire appel à un langage précis et sans ambiguïté ;
- Mentionner tous les éléments essentiels de façon exhaustive ;
- Bien définir les conséquences et effets en cas de non-réalisation de la condition suspensive ;
- Respecter les dispositions légales en vigueur et les changements récents de législation ;
- Vérifier que les deux parties comprennent de la même manière les termes de la clause suspensive dans le compromis de vente.
Un conseil ? Faire appel à une agence immobilière ou un expert en droit commun pour s’assurer que la clause suspensive protège parfaitement les intérêts du vendeur et de l’acheteur.
Est-il possible de renoncer aux clauses suspensives pour un achat immobilier ?
La réponse est oui ! Mais la renonciation doit se faire par écrit et de manière explicite. Imaginons qu’il y ait une clause suspensive pour l’obtention d’un prêt immobilier et que l’acheteur ait les fonds suffisants pour acquérir le bien. Il est tout à fait en droit de renoncer à cette clause.
Que se passe-t-il en cas de non-réalisation d’une clause suspensive ?
Si l’événement futur et incertain ne se réalise pas, le compromis de vente est annulé et la vente caduque. Le vendeur, comme l’acheteur sont alors libérés de toute obligation.
L’acquéreur peut alors récupérer un potentiel dépôt de garantie versé au moment de la signature du compromis de vente, sans avoir à justifier son désistement. Attention, il doit tout de même respecter les délais et formalités prévues dans le contrat.
FAQ
Quelle est la durée de validité d'une clause suspensive ?
La durée de validité d’une condition suspensive dans un compromis de vente est souvent déterminée d’un commun accord par les deux parties, l’acheteur et le vendeur. En l’absence de cet élément dans la clause, le délai habituel va de 45 à 60 jours pour l’obtention d’un crédit immobilier.
Ce délai peut fluctuer en fonction de la nature de la condition suspensive et des accords entre les parties. Le compromis doit préciser clairement ce délai pour qu’il qu’aucune ambiguïté ne subsiste.
Quelle est la différence entre une condition suspensive et une condition résolutoire ?
La condition est suspensive quand sa réalisation rend l’obligation pure et simple. En revanche, une condition est résolutoire quand sa réalisation engendre la suppression de l’obligation.
Que se passe-t-il si un acheteur n'obtient pas son prêt immobilier ?
Soit une clause suspensive est incluse dans le compromis de vente, auquel cas, il pourra se retirer de la vente en récupérant un éventuel dépôt de garantie et sans avoir à se justifier. Soit aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’était présente dans le compromis, et dans ce cas, l’acheteur pour se dédire mais devra laisser au vendeur le dépôt de garantie. Dans tous les cas, la rétractation doit se faire dans les délais impartis.
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