SCPI capital variable et capital fixe : Tout ce que vous devez savoir
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens immobiliers. L’AMF reconnaît deux catégories principales en fonction de leur mode de gestion du capital : SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe. Dans cet article, nous aborderons les différences entre ces deux types de SCPI, leurs avantages et inconvénients, ainsi que des exemples concrets pour vous aider à faire le bon choix d’investissement.
Qu'est-ce qu'une SCPI à capital variable ?
Les SCPI à capital variable sont des sociétés dont le capital évolue en fonction des demandes d’investissement et de retrait des épargnants. Leur capital est donc ajusté en permanence, avec des augmentations de capital lors de la souscription de nouvelles parts et des diminutions lors des retraits. On peut par exemple citer les SCPI comme Corum Origin ou Iroko Zen qui ont un capital variable.
Avantages des SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable présentent plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Liquidité : les SCPI à capital variable garantissent une meilleure liquidité que les SCPI à capital fixe. En effet, elles sont tenues de racheter les parts des investisseurs qui souhaitent se retirer, sous réserve de respecter un délai de préavis et d’éventuelles conditions de sortie.
- Flexibilité : les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs d’ajuster plus facilement leur investissement en fonction de leurs besoins, en souscrivant ou en revendant des parts à tout moment.
- Valorisation régulière : la valeur des parts de SCPI à capital variable est réévaluée régulièrement, généralement chaque trimestre, ce qui permet aux investisseurs de connaître la valeur de leur investissement en temps réel.
Inconvénients des SCPI à capital variable
Malgré leurs avantages, les SCPI à capital variable présentent également quelques inconvénients :
- Dilution des revenus : en cas d’augmentation importante du capital, les revenus locatifs générés par les nouveaux biens immobiliers peuvent mettre du temps à être perçus, ce qui peut entraîner une dilution des revenus pour les investisseurs existants.
- Pression des nouveaux capitaux : Les SCPI à capital variable font face à un problème majeur : l’inadéquation entre l’offre de capitaux et la stratégie d’investissement. Les SCPI populaires peuvent attirer trop de capitaux, forçant la société de gestion à réinvestir rapidement pour maintenir les rendements. De plus, les gérants peuvent éviter de revaloriser les parts, ce qui affecte le taux de distribution. Enfin, il est crucial d’analyser la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription avant d’investir dans une SCPI à capital variable.
Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe ?
Les SCPI à capital fixe sont des sociétés dont le capital est déterminé dès leur création et reste inchangé au cours de leur vie. Les investisseurs ne peuvent souscrire des parts qu’à des moments précis, lors des augmentations de capital décidées par la société de gestion.
Avantages des SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe offrent plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Stabilité des revenus : les SCPI à capital fixe sont moins sujettes à la dilution des revenus que les SCPI à capital variable, car les augmentations de capital sont moins fréquentes et mieux maîtrisées. Cela peut contribuer à une meilleure répartition des revenus locatifs entre les investisseurs.
Inconvénients des SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe présentent toutefois des inconvénients à prendre en compte avant d’investir :
- Liquidité limitée : la revente des parts de SCPI à capital fixe peut être plus difficile que pour les SCPI à capital variable, car il n’y a pas de garantie de rachat par la société de gestion. Les investisseurs doivent généralement trouver un acheteur sur le marché secondaire, ce qui peut prendre du temps et engendrer des coûts.
- Opportunités d’investissement limitées : les SCPI à capital fixe n’ouvrent la souscription de nouvelles parts qu’à des moments précis, ce qui limite les opportunités d’investissement pour les épargnants.
Exemples concrets de SCPI capital variable et capital fixe
Pour illustrer les différences entre les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe, voici deux exemples concrets :
SCPI à capital variable : Corum Origin
Corum Origin est une SCPI à capital variable qui investit principalement dans des actifs immobiliers commerciaux et de bureaux en Europe. Elle se caractérise par une diversification géographique et sectorielle importante, ainsi que par une politique de distribution de revenus attrayante.
Corum Origin offre une liquidité élevée à ses investisseurs, avec un délai de retrait de seulement deux mois. Les frais de souscription sont de 6 %, et la valeur de la part est réévaluée trimestriellement.
SCPI à capital fixe : Ficommerce
Ficommerce est une SCPI à capital fixe qui investit principalement dans des actifs immobiliers commerciaux en France. Elle se distingue par sa stratégie d’investissement centrée sur des actifs de qualité et des locataires solvables.
Ficommerce présente des frais de souscription de 3 %, mais sa liquidité est plus limitée que celle de Corum Origin. Les investisseurs doivent passer par le marché secondaire pour revendre leurs parts, et il n’y a pas de garantie de rachat par la société de gestion.
Conclusion
En somme, les SCPI capital variable et capital fixe présentent des caractéristiques et des avantages différents pour les investisseurs. Les SCPI à capital variable offrent une liquidité et une flexibilité accrues, tandis que les SCPI à capital fixe peuvent être plus attractives en termes de frais et de stabilité des revenus.
Avant de choisir entre ces deux types de SCPI, il est important de bien analyser vos objectifs d’investissement, votre horizon de placement et votre appétence pour le risque. N’hésitez pas à consulter d’autres ressources et à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos démarches.