Tout ce que vous devez savoir sur les amortissements dans l'investissement immobilier locatif
Intéressons-nous à un terme clé en immobilier locatif et que vous avez dû entendre : l’amortissement. Que signifie-t-il ? Quels sont ses avantages ? Comment est-il encadré juridiquement ? Et surtout, comment le calculer et construire un tableau d’amortissement ?
Qu'est-ce que l'amortissement dans l'immobilier locatif ?
Il s’agit de la déduction de la valeur d’un bien immobilier sur une période donnée en raison de l’usure, de l’obsolescence ou de la dépréciation.
Ainsi, l’amortissement permet d’évaluer la diminution de la valeur du bien au fil du temps et d’étaler cette perte sur la durée de vie utile du bien. En pratique, cela signifie que vous pouvez déduire une partie du coût de votre bien immobilier de vos revenus locatifs chaque année. Avant vous deviez soit aller directement voir un expert-comptable ou le faire vous même. Aujourd’hui, il existe des solutions de comptabilité en ligne comme decla.fr ou encore Amarris Immo qui permettent de tout déléguer directement depuis chez vous.
Quels sont ses avantages ?
L’amortissement présente plusieurs avantages significatifs pour l’investisseur immobilier.
Tout d’abord, il offre des avantages fiscaux. En effet, il est considéré comme une charge déductible du revenu foncier, ce qui peut contribuer à réduire votre charge fiscale.
De plus, l’amortissement peut contribuer à augmenter votre cash-flow. En effet, en le déduisant de vos revenus, vous pouvez augmenter le montant net que vous tirez de vos investissements immobiliers.
Enfin, l’amortissement peut vous aider à planifier l’avenir. En déterminant la diminution de la valeur de votre bien, vous pouvez mieux anticiper vos futurs investissements et vous préparer à remplacer le bien si nécessaire.
Cadre juridique de l'amortissement
En France, le cadre juridique de l’amortissement en immobilier locatif est bien défini. Les biens immobiliers détenus en nom propre ne peuvent pas être amortis. En revanche, si vous détenez vos biens immobiliers à travers une société, comme une SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés), vous pouvez en bénéficier.
Il est important de noter qu’il est encadré par le plan d’amortissement, qui doit respecter les durées d’amortissement définies par l’administration fiscale. Ces durées varient en fonction du type de bien et de son utilisation. Par exemple, pour un immeuble, la durée généralement admise est de 50 ans.
Comment le calculer pour un bien immobilier ? (version simplifiée)
Le calcul de l’amortissement est assez simple. Il suffit de diviser le coût du bien par sa durée de vie utile.
Imaginons que vous avez acheté un immeuble de rapport pour 500 000 euros, et que vous estimez sa durée de vie utile à 50 ans. Votre amortissement annuel serait donc de 10 000 euros (500 000 / 50).
Ainsi, chaque année, vous pourriez déduire 10 000 euros de vos revenus locatifs aux fins fiscales.
Comment faire un tableau d'amortissement ?
Le tableau d’amortissement est un outil de gestion qui vous permet de suivre le remboursement de votre prêt immobilier. Il est composé de plusieurs colonnes : une pour l’échéance (le nombre d’années), une pour le capital restant dû, une pour les intérêts, une pour l’amortissement du capital et une pour la mensualité.
Vous pouvez facilement en créer un à l’aide d’un tableur tel que Excel ou Google Sheets.
Voici un exemple simplifié pour un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,5 %.
| Année | Capital restant dû | Intérêts | Amortissement du capital | Mensualité |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 200 000 € | - | - | - |
| 1 | 191 970 € | 2 850 € | 8 030 € | 10 880 € |
| 2 | 183 650 € | 2 630 € | 8 250 € | 10 880 € |
| 3 | 175 020 € | 2 400 € | 8 480 € | 10 880 € |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 19 | 12 930 € | 190 € | 10 690 € | 10 880 € |
| 20 | 0 € | 130 € | 10 750 € | 10 880 € |
Ce tableau donne une représentation claire de la façon dont votre emprunt est réparti entre le remboursement du capital et le paiement des intérêts au fil du temps.
C’est important de noter que cet exemple est simplifié pour illustrer le concept, et les chiffres exacts dépendraient de l’échéancier exact de votre prêt et du taux d’intérêt. Pour un calcul précis, vous pouvez utiliser des outils en ligne comme celui proposé par la Banque de France.
Ce simulateur vous permet d’entrer le montant de votre prêt, la durée et le taux d’intérêt, et il génère un tableau d’amortissement détaillé pour vous.
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Après des expériences dans la Tech et des formations suivies à l’École Supérieure de l’Immobilier (l’ESI, l’école de la FNAIM), Julien décide de faciliter l’accès à l’investissement immobilier en co-créant Immocompare.