Investissement locatif ou résidence principale ?
Investissement locatif ou résidence principale ?
Une telle question méritait un article par les équipes d’Immocompare.
Sujet qui peut être débattu pendant de longues heures, nous avons tenté de vous donner les clés pour que vous puissiez déterminer la meilleure solution pour vous.
Au programme :
- Les avantages de la résidence principale
- Les inconvénients de la résidence principale
- Pourquoi louer au lieu d’acheter dans certains villes
- L’avis de Julien
- Les avantages de l’investissement locatif
- Les inconvénients de l’investissement locatif
- FAQ
Bonne lecture !
Les avantages de la résidence principale
Acheter sa résidence principale présente plusieurs avantages, qu’elle soit neuve ou ancienne.
Premièrement, cela vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier. En effet, le bien acquis devient votre propriété une fois le prêt immobilier remboursé.
Deuxièmement, vous avez la possibilité d’aménager votre logement à votre goût. Fini le temps où vous hésitez à faire des trous dans un mur voire le casser, vous possédez le bien et pouvez l’aménager comme bon vous semble et tout mettre en oeuvre pour en faire votre nouveau cocon. Vous retirez aussi l’obligation de devoir payer un loyer chaque mois à un propriétaire, crispation qui peut être très importante chez certains.
Par ailleurs, la résidence principale constitue un plan fiscal très intéressant, notamment dû au fait que vous êtes exonéré de taxation sur l’éventuelle plus-value immobilière qui est réalisée à la revente.
Les inconvénients de la résidence principale
Acquérir sa résidence principale, c’est aussi devoir faire face à certains inconvénients.
Tout d’abord, vous aurez à prendre en compte certains frais liés à l’achat comme les frais de notaire et les frais d’entretien comme les charges de copropriété. Ainsi, une situation stable est recommandée avant l’achat de votre résidence principale. En effet, il est recommandé de rester au moins cinq ans dans un logement afin qu’il soit rentable.
Si l’on évoque la fiscalité, vous devez vous soumettre au paiement de la taxe foncière et elle ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux qui sont éligibles avec des investissements locatifs comme le régime LMNP.
Pourquoi louer au lieu d’acheter dans certaines villes ?
Paris, Lyon ou Bordeaux sont des grandes villes françaises où les prix ont, notamment ces dernières années, connu une augmentation importante par rapport aux loyers. Il sera donc plus intéressant de rester locataire plutôt que passer le pas pour devenir propriétaire. Il est d’ailleurs de plus en plus compliqué d’investir dans ces villes avec des conditions d’obtention de crédit qui se sont durcis. Il faut maintenant avoir un apport très conséquent et un salaire important pour acheter une surface correcte. C’est pour répondre à ce problème que des start-ups comme Virgil proposent d’investir à vos côtés pour vous aider à acheter.
Un biais mental pourra vous faire croire que payer votre loyer chaque mois est moins intéressant qu’acheter votre RP en ne plus reversant plus de fonds à de propriétaires.
Cependant, il restera, dans la majorité des cas, en-dessous de ce que vous auriez à débourser pour vos mensualités de crédit.
L'avis de Julien
Il existe, selon moi, deux cas de figures principaux :
- Vous habitez dans une ville où l’immobilier est cher (Paris ou Bordeaux par exemple) :
Prenons mon exemple.
J’habite à Paris, investir dans ma RP aura donc un rendement* assez faible (je parle de manière générale)
De plus, je remarque qu’investir dans ma RP m’empêcherait de pouvoir investir ensuite étant donné que la mensualité de crédit serait environ le double de mon loyer actuel.
Souhaitant pouvoir investir dans l’immobilier, je me suis donc posé la question de ce que je voulais réellement.
Ma solution ?
Chercher à réaliser des investissements locatifs avec des rendements élevés (et donc un peu risqué).
Mon but ?
Emprunter plus pour continuer à investir plus jusqu’à épuisement de ma capacité d’endettement (les loyers reçus par les investissements locatifs sont bel et bien inclus dans le calcul du taux d’endettement).
Puis, au moment d’investir dans ma RP, je remplacerai mon loyer par le crédit de la RP.
Si le loyer est le même que le crédit, je n’aurai pas de problème d’endettement.
Si le crédit est plus élevé (ce qui sera sans doute le cas vu que je souhaite acheter à Paris), j’aurai plus de facilité à dépasser ce fatidique seuil de 35% que faire à nouveau un investissement locatif.
Petit plus : En montrant à la banque que j’ai pu faire des investissements locatifs rentables dans le passé, j’aurai plus d’arguments pour les convaincre de réduire mon taux d’endettement.
- Vous habitez dans une ville où l’immobilier est abordable :
Dans cette situation, la décision est plus difficile à prendre.
Les rendements entre acheter sa RP ou investir en locatif sont assez similaires.
En plus, la RP a des avantages fiscaux non négligeables et un risque moins élevé (adieu le risque de vacance locative ou de locataires pas très bon payeurs).
- Ce qu’il y a à retenir de mon avis :
Je suis un habitant d’une grande ville où l’immobilier est cher, j’investis dans du locatif puis j’achète ma RP.
Je suis un habitant d’une ville où l’immobilier est plus abordable, j’achète ma RP puis j’investis dans du locatif.
*investir en RP est bien un actif et non un passif
Les avantages de l'investissement locatif
Investir dans le locatif c’est acheter un bien afin de le louer et recevoir des loyers chaque mois.
Ces loyers vous permettent de financer votre achat de résidence principale ou de continuer votre expérience d’investisseur en allant chercher de nouveaux projets locatifs. De plus, cet achat vous permet de poser une première pierre dans la construction de votre patrimoine immobilier et de préparer votre retraite.
L’investissement locatif constitue aussi un bon moyen de profiter de régimes fiscaux avantageux pour l’investisseur.
Les inconvénients de l'investissement locatif
Qui dit avantage dit inconvénient.
Il existe des risques liés à l’investissement locatif. Parmi les risques les plus fréquents à prendre en compte, il y a le risque de vacance locative (lorsque qu’un logement n’est pas occupé pendant plusieurs mois/semaines), les loyers impayés ou payés avec retard, les travaux qui se passent mal et qui requièrent des frais plus importants que prévu ou encore un risque d’illiquidité.
Ces risques peuvent être minimisés lorsque l’investisseur travaille avec des sociétés d’investissement clé en main qui vous accompagnent à chaque étape de votre investissement locatif.
Après des expériences dans la Tech et des formations suivies à l’École Supérieure de l’Immobilier (l’ESI, l’école de la FNAIM), Julien décide de faciliter l’accès à l’investissement immobilier en co-créant Immocompare.
FAQ
Peut-on faire un investissement locatif avant d’être propriétaire de sa résidence principale ?
Oui, il est possible de réaliser un investissement locatif avant d’être propriétaire de sa résidence principale. C’est d’ailleurs recommandé lorsque l’on vit dans de grandes villes où l’immobilier est cher.
Peut-on transformer sa résidence principale en bien locatif ?
Oui, il est possible de transformer sa résidence principale en bien locatif.