Le guide de la défiscalisation des travaux en investissement locatif
L’investissement locatif est un excellent moyen de générer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine. Mais pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel d’optimiser la fiscalité et de réduire les coûts. C’est là qu’intervient la défiscalisation des travaux de location.
Les régimes fiscaux pour défiscaliser
Le première question à se poser est : est-ce que je vais louer en nu ou en meubler. En effet la fiscalité sera différente car l’état considère que les locations nues rapporte des revenus fonciers alors que la location meublée rapporte des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
Location nue
Pour les locations nues, il existe deux régimes fiscaux différent mais seul le régime réel permet de défiscaliser les travaux :
- Le régime réel : Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges et dépenses liées à la gestion de votre bien immobilier, y compris les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances et les taxes foncières.
- Le régime micro-foncier : Ce régime simplifié s’applique aux investisseurs percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers pour tenir compte des charges et dépenses, y compris les travaux. Cependant, cet abattement est souvent moins avantageux que le régime réel pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
Location meublée
Pour les locations meublées, la défiscalisation des travaux s’effectue principalement sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) :
- Le régime réel LMNP : Ce régime permet de déduire les charges et dépenses liées à la gestion de votre bien immobilier meublé, y compris les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances et les taxes foncières. Le régime réel LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
- Le régime micro-BIC : Ce régime simplifié s’applique aux investisseurs percevant moins de 72 600 € de revenus locatifs annuels (ou 176 200 € pour les locations classées). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges et dépenses, y compris les travaux. Toutefois, cet abattement peut être moins avantageux que le régime réel LMNP pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser.
Quels sont les types de travaux que je peux défiscaliser ?
Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
Dans le cadre de la gestion courante de votre bien locatif, vous pouvez déduire les dépenses engagées pour l’entretien, la réparation et l’amélioration du logement. Cela inclut, par exemple, les travaux de ravalement de façade, le remplacement d’une chaudière, ou encore la rénovation de la salle de bain. Ces dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers et contribuent ainsi à réduire votre impôt sur le revenu.
Travaux de rénovation énergétique
Si vous réalisez des travaux visant à améliorer la performance énergétique de votre logement locatif, vous pouvez bénéficier de dispositifs spécifiques tels que le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et la prime « MaPrimeRénov' ». Ces dispositifs vous permettent de récupérer une partie des dépenses engagées pour ces travaux sous forme de crédit d’impôt ou de prime.
Exemple concret de défiscalisation des travaux pour le régime réel et le LMNP
Pour illustrer la défiscalisation des travaux en location nue sous le régime réel et en location meublée sous le régime LMNP, prenons l’exemple de deux investisseurs, Paul et Julie, qui réalisent des travaux dans leurs logements respectifs.
Exemple pour le régime réel en location nue
Paul a acquis un appartement pour le louer nu. Il réalise des travaux d’amélioration pour un montant de 20 000 €. Sous le régime réel, Paul peut déduire ces travaux de ses revenus fonciers. Supposons que Paul perçoive 12 000 € de revenus fonciers annuels. Grâce à la déduction des travaux, il ne sera imposé que sur 12 000 – 20 000 = -8 000 €, soit un déficit foncier de 8 000 €.
Ce déficit foncier est déductible des revenus globaux de Paul à hauteur de 10 700 € par an. Ainsi, le déficit foncier généré par les travaux permet à Paul de réduire son imposition globale.
Exemple pour le régime LMNP en location meublée
Julie possède un studio qu’elle loue meublé. Elle décide d’effectuer des travaux de rénovation pour un montant de 15 000 €. Sous le régime LMNP, Julie peut déduire ces travaux de ses revenus locatifs. Supposons que Julie perçoive 10 000 € de revenus locatifs annuels. Grâce à la déduction des travaux, elle ne sera imposée que sur 10 000 – 15 000 = -5 000 €, soit un déficit de 5 000 €.
Ce déficit, dans le cadre du régime LMNP, n’est pas déductible des revenus globaux de Julie. Cependant, il peut être reporté sur les bénéfices de même nature (location meublée) au cours des années suivantes, réduisant ainsi son imposition future sur les revenus locatifs.
- Emplacement : privilégiez les zones avec une forte demande locative, bien desservies et dotées de commerces et services de proximité.
- Rentabilité locative : calculez la rentabilité locative en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien. Une rentabilité brute supérieure à 6% est généralement considérée comme satisfaisante.
« Si malgré la défiscalisation de vos travaux vos revenus issus de vos locations sont supérieur à 0, vous serez alors soumis à l’impôt sur le revenu soit votre taux marginal d’imposition + les prélèvements sociaux (17,2%) »
Comment déclarer ses revenus fonciers et ses charges
La déclaration des revenus fonciers et des charges dépend du régime fiscal que vous avez choisi pour votre investissement locatif. Voici comment procéder concrètement pour chaque régime :
Régime réel en location nue
Si vous avez opté pour le régime réel en location nue, vous devez remplir la déclaration 2044. Cette déclaration complémentaire à votre déclaration de revenus doit être déposée en même temps que celle-ci. Dans la déclaration 2044, vous indiquerez vos revenus fonciers bruts perçus au cours de l’année, ainsi que les charges et dépenses déductibles, y compris les travaux. Le résultat foncier, c’est-à-dire la différence entre les revenus fonciers et les charges déductibles, sera ensuite reporté sur votre déclaration de revenus principale (formulaire 2042).
Régime réel LMNP en location meublée
Pour déclarer vos revenus locatifs et vos charges sous le régime réel LMNP, vous devez remplir la déclaration 2031. Cette déclaration doit être déposée séparément de votre déclaration de revenus principale. Vous y indiquerez vos revenus locatifs bruts et vos charges déductibles, y compris les travaux. Le résultat, bénéficiaire ou déficitaire, sera ensuite reporté sur le formulaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus.
Faire appel à un expert-comptable
Faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans la gestion de votre investissement locatif peut être une bonne idée, en particulier si vous avez des travaux importants à réaliser ou si vous rencontrez des difficultés pour déclarer vos revenus et vos charges. Un expert-comptable pourra vous conseiller sur les dispositifs de défiscalisation adaptés à votre situation et vous aider à optimiser votre fiscalité.
Notre conclusion
La défiscalisation des travaux en location nue et meublée est un élément clé pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Il est essentiel de bien comprendre les différents régimes fiscaux, de déclarer correctement vos revenus et vos charges, et de solliciter l’aide d’un expert-comptable si nécessaire. En prenant en compte ces éléments, vous pourrez tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier et maximiser vos revenus locatifs tout en réduisant votre fiscalité.
