LMNP clé en main : ces entreprises vous le proposent
Le régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) est très avantageux et permet régulièrement à son utilisateur de ne payer aucun impôts pendant les premières années de son investissement locatif et ainsi de booster sa rentabilité. Cependant, ce régime fiscale pour qu’il soit optimisé requiert la réalisation de travaux (ce qui permet de créer un déficit foncier au régime réel). Bien souvent réaliser des rénovation est chronophage et risqué lorsqu’on ne s’y connait pas. Heureusement de nouvelles solutions ont débarqué sur le marché pour vous proposer d’investir dans du LMNP clé en main. En somme, ces plateformes s’occupent de tout et vous n’avez pas grand chose à faire. Dans cet article nous comparons les meilleures d’entre elle pour vous aider à faire votre choix.
Le tableau comparatif des meilleures solutions pour faire de l'investissement LMNP clé en main
| Acteurs | Rendement moyen brut proposé | Tarifs | Travaux réalisés par la société elle-même | Obligations contractuelles | Stratégie principale |
|---|---|---|---|---|---|
| Investissement Locatif.com | 6% | 8,4% | ✔️ | ❌ | Appartement en LMNP |
| Lokey | 3-10% | 6,9% | ✔️ | ❌ | Colocation |
| Les Secrets de l'Immo | 6% | 12% | ✔️ | ❌ | Diversifiée |
| Beanstock | 7% | 7,25% | ✔️ | ❌ | Appartement en LMNP |
| Masteos | 7% | 6% | ✔️ (Mais, si le nombre de projets est important, ils vous proposeront des partenaires) | ✔️ | Appartement en LMNP |
| Oikos | 8% | 8% | ❌ | ❌ | Appartement en LMNP |
Masteos leader du LMNP clé en main
Les avantages de Masteos face à ses concurrents
Masteos se distingue comme un mécanisme efficace et bien coordonné, affirmant sa position de leader avec raison. Il offre plusieurs avantages compétitifs, parmi lesquels :
- La couverture géographique : Masteos vous offre la possibilité d’investir dans plus de huit régions, permettant ainsi une recherche de rentabilité dans la plupart des villes françaises. De plus, elle est la seule plateforme en France à offrir l’option d’investir en Espagne, ce qui est un point fort distinctif.
- Le coût : Avec une commission de 6%, Masteos affiche le tarif le plus bas parmi les plateformes présentées dans cet article. Une économie de 1 à 2% peut paraître minime, mais sur un projet total de 300k€, cela représente tout de même une économie de 3k€ à 6k€.
- La qualité d’exécution des projets : Masteos emploie ses propres artisans, chasseurs immobiliers et juristes, ce qui est un réel gage de qualité. Cela est confirmé par les nombreux commentaires positifs trouvés sur Internet concernant la qualité d’exécution de leurs projets.
- La qualité de l’expérience client : Masteos propose des conseillers attentifs et disponibles pour répondre à vos besoins, une application pour explorer les nouvelles opportunités offertes par la plateforme et des fiches de projets très détaillées. Le processus est ainsi rendu simple et transparent pour le client.
Les inconvénients de Masteos face à ses concurrents
Après avoir énuméré ces avantages, il est également crucial de souligner quelques avertissements :
- Des prévisions optimistes : certaines prévisions que vous trouverez sur les fiches de projet sont très optimistes afin de présenter des chiffres attrayants. Par exemple, dans ces hypothèses, il n’y a jamais de vacance locative, les charges sont assez basses et les impôts ne sont pas inclus dans le calcul du flux de trésorerie mensuel. Cependant, leur simulateur est bien conçu et vous permet de modifier toutes ces hypothèses. Il vous revient donc d’ajuster les hypothèses pour vous assurer que l’investissement vous convient.
- Un alignement des intérêts limité : une fois que l’appartement est acheté, Masteos reçoit sa commission et à partir de ce moment, vous ne leur fournirez plus de bénéfices supplémentaires (à moins que vous ne choisissiez d’utiliser leur service de gestion locative). Par conséquent, ils n’ont pas beaucoup d’intérêt à gérer efficacement les travaux, l’ameublement, etc. Cela ne signifie pas nécessairement que leur gestion ultérieure est défaillante, mais c’est un aspect à prendre en compte. À titre de comparaison, leur principal concurrent s’efforce d’aligner davantage les intérêts.
- Le rendement et la nécessité d’une grande échelle : le rendement offert par Masteos se situe autour de 6-7% brut, ce qui est un bon rendement. Cependant, il faut comprendre que ce type de rendement ne vous permettra pas d’autofinancer votre bien ou de générer un flux de trésorerie positif. Par conséquent, il faut être conscient qu’un investissement de ce type exigera un effort d’épargne de votre part. Selon le projet, vous pourriez devoir débourser entre 0 et 1000€ de votre poche chaque mois. Cela ne signifie pas que l’investissement est mauvais. Si Masteos ne propose pas des rendements plus élevés, c’est probablement parce qu’il devrait alors proposer des biens plus difficiles à trouver. De plus, Masteos a levé beaucoup de fonds et compte des investisseurs, donc des actionnaires qui sont désireux de voir une croissance importante. Une grande croissance signifie de nombreux clients et donc de nombreux projets. Pour mener à bien de nombreux projets, il faut trouver de nombreux biens.
Le concurrent n°1 de Masteos pour du LMNP clé en main
Beanstock arrive avec une proposition très similaire à celle de Masteos. En effet la société propose le même type de rendement dans à peu près les mêmes régions que Masteos. L’expérience proposée aux clients est aussi très digitale et l’accompagnement des conseillers est excellent.
Sur la partie finance du projet, Beanstock tombe un peu dans les mêmes travers que son concurrent en maximisant les hypothèses de rentabilité et de cash flow d’un bien.
Beanstocks vs Masteos, les points pour Masteos
Par rapport à Masteos on a souligné quelques points faibles de Beanstock :
- Le tarif : 6% pour Masteos contre 7,25% pour Beanstock, ça fait quand même une grande différence pour un service comparable.
- Les métiers internalisés : contrairement à Beanstock, Masteos emploie ses propres artisans, ses chasseurs ect… En revanche Beanstock utilise des sous-traitants, ce qui leur permet certes d’avoir plus de flexibilité mais qui nous rassure moins en cas de problème lors du chantier.
Beanstocks vs Masteos, les points pour Beanstock
Les avantages par rapport à Masteos
- De nombreux biens proposés à Paris : Beanstock arrive à trouver de nombreux biens avec une rentabilité intéressante dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille ce qui permet de diminuer le risque de son investissement. En revanche, Masteos propose beaucoup plus de biens dans des petites villes (Arras, Lens, Le Havre).
- 1 ère année de loyer garantie : c’est pour nous le point rassurant de Beanstock. La première année de loyers est garantie. C’est à dire qu’en cas de retard de chantier vous touchez quand même les loyers. Cette offre permet d’aligner les intérêts. En effet, même si Beanstock reçoit sa commission elle doit quand même bien gérer la suite si elle ne veut pas payer les loyers.
- 1 ère année de gestion locative offerte : c’est un petit plus qui n’est pas négligeable et qui permet de commencer sa première année de location sereinement.
Le concurrent historique de Masteos : Investissement Locatif.com
La société Investissement locatif.com est la plus ancienne du marché. Elle a construit son succès par le sérieux et la compétence de ses fondateurs et de son équipe.
Investissement Locatif vs Masteos, les points pour Masteos
- Un mandat payant : Investissement Locatif.com est le seul acteur du marché à faire payer son mandat de recherche, il vous coûtera 500€.
- La rentabilité : Investissement Locatif.com propose en moyenne des rentabilités plus faibles autour de 5 à 6% brut selon les projets. On explique notamment cette rentabilité plus faible par la géographie d’investissement dans les grandes métropoles ce qui diminue aussi le risque dans l’investissement. En revanche, nous trouvons que la rentabilité proposée hors des grandes métropoles (6-7%) est faible comparée aux autres plateformes
Entre une rentabilité brut de 5% en plein Paris et de 5% à Grenoble il sera toujours moins risqué d’investir dans le bien Parisien
Investissement Locatif vs Masteos, les points pour Investissement Locatif.com
- Pas de levée de fonds : Investissement Locatif.com s’est construite pas à pas sans levée de fonds. Il y a moins de pression et la stratégie de volume est moins présente sur la société (le mandat à 500€ montre bien qu’ils veulent uniquement travailler avec des personnes motivées)
- Pluralité des stratégies proposées : la société vous propose différentes stratégies pour investir (collocation, immeuble de rapport ect..) et peut donc s’adapter à n’importe quel type d’investisseur.
- Internalisation des métiers : les artisans sont employés de la plateforme
- L’expérience : Investissement Locatif.com est la plus expérimentée sur le marché, ce sont des experts dans le domaine de l’immobilier locatif et les échanges avec leurs conseillers le démontrent.
Les nouveaux concurrents prêts à en découdre
Des petits nouveaux moins connus ont récemment fait leur entrée sur le marché avec des offres novatrices et très compétitives. On vous présente les deux qui nous ont le plus convaincu.
Lokey
Société récente développée par des passionnés d’immobilier, Lokey nous a séduit sur plusieurs points par rapport à Masteos :
- Une société à taille humaine : Lokey est encore une jeune société qui consacre un temps très important pour chaque client. Ils ont compris que la clé de leur succès serait la satisfaction client et ça se sent. Chaque projet sera choisi avec minutie pour vous trouver un investissement qui vous convient
- Une spécialisation géographique : la société n’investit qu’en IDF et à Rouen. On pourrait dire que c’est un défaut mais cette spécialisation leur permet d’être les meilleurs là où ils investissent. En effet, ils ont développé un réseau de chasseurs capable de trouver les meilleurs biens dans leur secteur (un grand nombre de projet sont des biens off-market)
- Différents choix de stratégie : en fonction de votre aversion au risque Lokey vous propose différentes stratégies y compris du patrimonial (même si on voit un peu moins l’intérêt de faire appel à une plateforme pour cette stratégie). N’importe quel investisseur pourra y trouver son compte.
Le tarif est en revanche un peu plus cher que Masteos tout en restant raisonnable (6,90%) mais comme Masteos tous les services sont internalisés. En somme on vous recommande fortement de les appeler si un investissement en IDF ou à Rouen vous intéresse.
Si vous voulez lire notre avis complet sur la plateforme, ça se passe ici.
Les Secrets de l'Immo
Les Secrets de l’Immo est un des acteurs les plus sérieux du secteur et nous avons un avis très positif dessus pour les raisons suivantes :
- Une société à taille humaine : les Secret de l’Immo a été développée par deux passionnés d’immobilier qui se complètent parfaitement. L’un est expert de la fiscalité et l’autre expert en rénovation. Les deux fondateurs sont encore très présents dans le quotidien de leur entreprise et réalise encore la plupart des premiers appels clients. Par ailleurs, la société a décidé de se limiter à 100 projets par an pour assurer une réelle qualité à tous ses clients
- Une spécialisation géographique : la société n’investit qu’en IDF depuis sa création. Ainsi les Secret de l’Immo ne s’est jamais dispersée et a développé un réseau off-market impressionnant qui lui permet de trouver des pépites partout en Île-de-France.
- Une expertise travaux : en effet la plateforme possède sa propre société de travaux avec des artisans employés depuis de nombreuses années. C’est un réel avantage car cela vous permet d’avoir un interlocuteur unique pendant toute la durée de votre projet. Aussi, au fil des années l’entreprise a développé un réel savoir-faire pour rendre le bien attractif pour les locataires, leurs réalisations sont très soignées ce qui est rassurant.
- Alignement des intérêts : les Secrets de l’Immo est la seule société à toucher une partie de sa commission (25%) après la fin des travaux et la remise des clés. Ainsi, même une fois l’achat réalisé la société se devra toujours d’être impliquée et d’être efficace sur les travaux pour toucher le reste de sa commission ce qui est un très bon point.
Le seul gros point noir pour nous est la tarif proposé par la plateforme qui est à 12% (sur le prix ‘achat + le coût des travaux) ce qui impacte fortement la rentabilité de votre investissement. Les Secret de l’Immo est un service premium ce qui justifie quelque peu le prix. A vous de décider si cette commission est justifiée !
Découvrez notre avis complet sur les Secrets de l’Immo
Conclusion : qui choisir pour faire du LMNP clé en main
Pour décider quelle société choisir il est important que vous définissiez le niveau de risque que vous êtes prêts à prendre. Pour un investissement peu risqué vous pouvez choisir d’investir avec une solution premium comme Les Secret de l’Immo avec un rendement un peu moins attractif au vu des tarifs qu’ils pratiquent. Il est aussi important de définir la géographie souhaitait pour investir. Masteos peut investir partout en France quand des sociétés comme Lokey ou encore Les Secrets de l’Immo n’investissent que dans des secteurs précis. Dans tous les cas, réaliser un premier appel avec ces plateformes est complètement gratuit alors n’hésitez pas à réserver un rendez-vous avec eux pour en apprendre plus sur ce qu’ils font.