Calcul du rendement locatif : un indicateur clé
Vous cherchez à réaliser un investissement locatif, mais vous ne savez pas comment trouver un bien rentable ? Vous avez déjà raison de vous renseigner pour comprendre comment le calcul du rendement fonctionne ! Beaucoup se trompent et se retrouvent avec des rendements bien moins importants que prévus ☹
Alors, comment faire le calcul rentabilité locative ? On vous explique tout dans la suite de cet article !
Table des matières
Rendement : quels sont les critères à prendre en compte ?
De prime abord, on se dit que c’est très simple : je prends mes loyers annuels et je les divise par le prix d’acquisition de mon bien. Ce n’est pas complètement faux, mais en faisant cela, vous êtes très loin d’obtenir votre rendement réel. Pour aller plus dans le détail, voici les éléments à prendre en compte :
- Le coût total d’acquisition de votre bien
- Les loyers charges comprises (vacance locative et augmentation des loyers prises en compte)
- Toutes les charges liées à l’exploitation de votre bien
On vous détaille comment les calculer, étape par étape, dans la suite de cet article.
Le coût d’acquisition
Si on en fait une partie entière, c’est que ce n’est pas si simple !
Si j’achète un bien à 150 000 €, je ne vais pas calculer mon rendement avec ce prix. Il faut voir l’investissement dans sa globalité. Si vous avez engagé d’autres frais pour faire cette acquisition, vous devez les ajouter ! Il y a les frais de notaire (7-8 %), les frais de dossier bancaire (0,5-1 %) et il peut encore y en avoir d’autres, comme les frais d’un chasseur immobilier ou ceux d’une société d’investissement locatif clé en main.
Dans notre exemple, on utiliserait 162 000 € pour calculer notre rendement.
Les loyers et la vacance locative
Pour le loyer, il est crucial de réaliser une hypothèse cohérente. Se tromper, c’est l’assurance de rater son investissement. Pareil pour la vacance locative ! Il est assez rare d’avoir un bien qui se loue 12 mois sur 12. En fonction de votre type d’exploitation, il faudra adapter votre hypothèse de vacance locative. Une colocation aura plus de mal à être remplie toute l’année qu’une location nue.
La meilleure chose à faire ? Poster une fausse annonce pour tester votre hypothèse de prix et de vacance locative. C’est la meilleure façon d’éviter les mauvaises surprises 😉
Les charges d’exploitation
C’est
sûrement le plus gros piège pour les néo-investisseurs : oublier certaines
charges ! La plupart penseront à la taxe foncière, aux charges de copropriété
et aux mensualités d’emprunt, mais il en existe bien d’autres. Voici une liste
:
Les charges
obligatoires
- L’assurance PNO : si vous êtes
en copropriété, vous n’aurez pas le choix (comptez environ 20 €/mois)
- La CFE si vous êtes en LMNP
- Les charges liées à l’entretien
du bien. Il faut prévoir des travaux de rafraîchissement assez
régulièrement et des gros travaux tous les 15 ans dans la copropriété,
comme un ravalement de façade ou une réfection de toiture.
Les charges
annexes
- Les frais comptables si vous
êtes au régime réel
- Les frais de gestion locative si
vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien
- Les frais d’assurance loyers
impayés si vous souhaitez protéger vos loyers
Vous l’aurez
compris, il faut beaucoup d’information
sur le rendement pour ne pas se tromper ! Si vous souhaitez un
investissement plus passif, il existe aussi des investissements sur des sites
internet, comme avec Online Asset.
