Tout savoir sur la rentabilité d'un investissement locatif
Il est crucial de bien calculer la rentabilité de son investissement locatif pour s’assurer d’une bonne performance financière. Dans cet article, nous vous expliquons comment appréhender la rentabilité locative, ce qu’est une bonne rentabilité locative et comment calculer les rentabilités brute et nette. Enfin, nous aborderons la rentabilité moyenne nécessaire pour autofinancer un investissement immobilier.
Qu'entend-on par rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur clé pour évaluer la performance d’un investissement immobilier. Elle représente le rapport entre les revenus locatifs générés par le bien immobilier et le coût d’acquisition de ce dernier. En d’autres termes, la rentabilité locative mesure le rendement de votre investissement sur une année.
Qu'est-ce qu'une bonne rentabilité pour un investissement locatif ?
Une bonne rentabilité locative dépend de plusieurs facteurs, tels que le type de bien, l’emplacement, la demande locative, la fiscalité et les charges. Il n’existe pas de chiffre universel pour déterminer une bonne rentabilité locative, car elle varie en fonction de ces paramètres. Toutefois, un investissement immobilier locatif est généralement considéré comme rentable si sa rentabilité brute se situe entre 4 et 7 %, voire plus dans certains cas.
Comment calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette ?
Pour déterminer si un investissement est rentable, il est essentiel de calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’acquisition du bien immobilier. Elle est exprimée en pourcentage et se calcule comme suit :
Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d'acquisition) × 100
Par exemple, si vous achetez un appartement à 200 000 € et que vous percevez 10 000 € de loyers annuels, votre rentabilité brute sera de 5 %.
La rentabilité nette
La rentabilité nette tient compte des charges et des frais supplémentaires liés à l’investissement, tels que les impôts, les taxes foncières, les frais de gestion et d’entretien, les charges de copropriété, etc.
Pour calculer la rentabilité nette, vous devez soustraire ces charges des loyers annuels et diviser le résultat par le prix d’acquisition du bien immobilier, puis multiplier par 100 pour obtenir un pourcentage :
Rentabilité nette = ((loyers annuels - charges et frais) / prix d'acquisition) × 100
Prenons le même exemple d’un appartement acheté à 200 000 € avec 10 000 € de loyers annuels. Supposons que vous ayez 3 000 € de charges et frais annuels. Votre rentabilité nette sera donc de 3,5 % :
Rentabilité nette = ((10 000 € - 3 000 €) / 200 000 €) × 100 = 3,5 %
Les frais additionnels à considérer pour calculer la rentabalité nette nette
La rentabilité nette est un indicateur essentiel pour évaluer la performance réelle d’un investissement immobilier locatif. Pour la calculer, il est crucial de prendre en compte les différents frais additionnels qui peuvent impacter la rentabilité. Voici une liste des principaux frais à considérer :
Frais d’acquisition : Ce sont les frais liés à l’achat du bien immobilier, tels que les droits de mutation, les honoraires de l’agent immobilier, les frais de notaire et les frais de dossier bancaire. Ces frais d’acquisition vont venir s’ajouter dans la formule au prix d’acquisition.
Impôts et taxes : Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. De plus, en tant que propriétaire, vous devez payer la taxe foncière.
Charges de copropriété : Si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, vous devez régler des charges pour l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble, etc.
Frais de gestion et d’entretien : Ces frais englobent la gestion locative (recherche de locataires, rédaction de baux, encaissement des loyers, etc.) et l’entretien du bien (travaux, mobilier)
Assurances : Il est important de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO) pour couvrir les risques liés à votre bien immobilier (incendie, dégât des eaux, etc.). De plus, il est recommandé de souscrire à une assurance loyers impayés (GLI) pour vous protéger contre les éventuels impayés de vos locataires.
Vacance locative : Il est possible que votre bien immobilier reste vacant pendant une certaine période, ce qui réduit vos revenus locatifs. Il est important d’estimer cette vacance et d’en tenir compte dans vos calculs.
Frais de financement : Si vous financez votre investissement par un emprunt, vous devrez payer des intérêts, qui viendront diminuer votre rentabilité nette.
Rentabilité nette nette x Montant investit = Cash flow annuel
Quelle rentabilité moyenne faut-il pour autofinancer un investissement locatif?
Pour autofinancer un investissement immobilier, la rentabilité moyenne doit être suffisamment élevée pour couvrir le remboursement du prêt, les charges et les frais, tout en générant un surplus qui constitue une réserve pour les éventuelles dépenses imprévues. Il n’y a pas de chiffre précis qui garantisse l’autofinancement, car cela dépend des conditions de financement, des charges et de la fiscalité.
Cependant, une rentabilité nette d’au moins 6 % est généralement considérée comme un bon point de départ pour autofinancer un investissement immobilier. Il est important de prendre en compte les spécificités de votre projet (niveau d’apport, taux d’intérêt ou maturité du prêt) et de réaliser des simulations pour déterminer la rentabilité nécessaire à l’autofofinancement de votre investissement.
Notre conclusion
En conclusion, la rentabilité d’un investissement immobilier locatif dépend de plusieurs facteurs. Il est essentiel de bien calculer la rentabilité brute et nette pour évaluer la performance financière de votre projet. Une rentabilité moyenne d’au moins 6 % est généralement recommandée pour autofinancer un investissement. N’oubliez pas de prendre en compte les autres aspects clés, tels que l’emplacement, le type de bien, la fiscalité, les travaux, la gestion locative et le financement, pour réussir votre investissement locatif et maximiser votre rentabilité.
