Crédirentier d’une rente viagère : la vente en viager
Le crédirentier d’une rente viagère est une personne qui reçoit une rente mensuelle jusqu’à la fin de sa vie. C’est notamment le cas d’une personne qui a vendu son logement en viager, en échange d’une rente mensuelle.
Pour réaliser une vente en viager, il est important de définir le montant du bouquet, celui de la rente, ainsi que de définir si le viager est occupé ou libre. Il est par ailleurs recommandé de bien définir les conséquences d’un impayé de la part du débirentier, d’un décès de ce dernier, ou encore de préciser les modalités d’un éventuel litige.
Astuce : Le site JeChange recommande dans ses conseils à l’usage des vendeurs en viager d’insérer une clause résolutoire en cas de cessation de paiement de la rente. Ainsi, la vente sera annulée et le vendeur conservera les rentes déjà perçues à titre d’indemnité.
Qu’est-ce qu’un viager ?
Crédirentier et débirentier, qui sont-ils ?
Le crédirentier est une personne qui perçoit une rente jusqu’à son décès. C’est notamment le cas avec des contrats d’épargne retraite, des réversions de rente, ou encore dans le cas de la vente d’un bien immobilier en viager.
La personne qui vend son bien en viager, le crédirentier, reçoit une rente viagère mensuelle et, dans certains cas, un bouquet initial. Le crédirentier peut conserver un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit viager sur le bien, ce qui lui permet de continuer à y vivre jusqu’à son décès.
Le débirentier, quant à lui, est le payeur d’une rente viagère. Il peut s’agir d’un assureur, d’une banque, ou d’une personne physique. La majorité des personnes physiques qui payent une rente viagère le font suite à l’achat d’un bien en viager.
Dans ce cas, l’acheteur s’engage à verser une rente viagère mensuelle au crédirentier, souvent indexée sur un indice de référence. Le débirentier devient propriétaire du bien à la mort du crédirentier, mais il doit respecter les conditions du contrat viager, notamment en ce qui concerne le paiement de la rente.
Un appartement en viager ou une maison en viager signifie que le bien est vendu en viager, avec des conditions spécifiques définies dans le contrat viager.
Le bouquet viager, quant à lui, est une somme d’argent versée par le débirentier au crédirentier au moment de la signature du contrat. Ce bouquet peut être considéré comme une avance sur la rente viagère.
Le fonctionnement du viager
La pleine propriété d’un bien immobilier est composée de la nue propriété et de l’usufruit, ces deux concepts pouvant être séparés. La nue-propriété correspond au fait de posséder le bien, et l’usufruit est le fait de pouvoir l’utiliser ou en tirer les profits.
Le fait de séparer ces deux concepts, appelé démembrement de propriété, peut se faire pendant une durée fixe, ou jusqu’au décès de l’usufruitier. Le démembrement de propriété est surtout constaté lors d’une succession, lorsque l’époux survivant peut rester habiter dans la maison, tandis que les enfants sont nus-propriétaires, et récupèreront la pleine propriété au décès du parent survivant.
La vente en viager recrée exactement la même situation, mais entre deux personnes qui ne se connaissent pas, généralement. Il est donc essentiel de bien valoriser la nue-propriété et l’usufruit, pour savoir ce que l’acheteur doit payer au vendeur.
La vente en viager est donc un contrat de vente immobilière particulier où le vendeur cède son bien à un acheteur en échange d’une rente viagère et éventuellement d’un bouquet initial. La définition du viager repose sur le principe que l’acheteur n’aura la pleine propriété du bien seulement au décès du vendeur.
Le fonctionnement du viager classique implique que l’acheteur verse une rente mensuelle viagère au vendeur, souvent indexée sur un indice de référence. Avec un viager classique, l’acheteur ne peut donc pas savoir combien va lui coûter précisément le bien, étant donné qu’il paye une rente jusqu’au décès du crédirentier.
En résumé, le viager est un mécanisme de vente immobilière qui permet au vendeur de percevoir une rente régulière tout en conservant un droit d’usage sur le bien, tandis que l’acheteur devient propriétaire à terme, en échange de versements réguliers.
Définition d’une rente viagère
La rente viagère est une somme d’argent versée régulièrement, jusqu’au décès de la personne qui la reçoit. Ce nom vient du latin “viaje”, qui veut dire le temps de vie.
Dans le cadre d’une vente en viager, une rente viagère est payée par le débirentier au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. La définition de la rente viagère inclut souvent une indexation, c’est-à-dire une augmentation périodique de la rente en fonction d’un indice de référence, afin de compenser l’inflation. Le contrat viager précise les modalités de la rente viagère, notamment son montant, sa fréquence de versement (mensuelle, trimestrielle, etc.) et les conditions d’indexation.
Le montant de la rente viagère est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Ainsi, l’acheteur est gagnant financièrement si le vendeur décède plus tôt que l’âge pris en compte pour le calcul de la rente, mais payera plus que prévu s’il vit plus longtemps.
Différents types de viagers
Le viager occupé
Le viager occupé est une forme de vente en viager où le vendeur, appelé le crédirentier, conserve le droit d’usage et d’habitation du bien immobilier jusqu’à son décès. Dans une vente en viager occupé, le vendeur peut ainsi continuer à vivre dans sa maison en viager occupé tout en percevant une rente viagère de la part de l’acheteur, appelé le débirentier.
Le viager occupé est la formule la plus utilisée, particulièrement adaptée aux personnes âgées souhaitant améliorer leurs revenus tout en restant chez elles. Cette solution permet d’obtenir des revenus complémentaires en se séparant de la nue-propriété sa maison, tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à son décès.
Dans ce cas, vu que le vendeur va occuper le bien jusqu’à son décès, il est normal que l’acheteur paye moins cher que s’il pouvait utiliser le bien. Pour ce faire, on déduit la valeur locative du bien pendant la durée estimée du viager.
Exemple de viager occupé
Prenons l’exemple d’une vente en viager occupé avec les données suivantes :
- Le bien vendu vaut 200 000 € en viager et pourrait se louer 800 €/mois
- Le vendeur a 80 ans, l’espérance de vie selon les tables de mortalité de l’Insee est de 88,6 ans
- Le bouquet versé est de 30 %
D’après ces données, les conditions de la vente seront les suivantes :
- L’acquéreur paye un bouquet de 60 000 € (30% de 200 000 €)
- Pour calculer la rente, on déduit la valeur locative pendant la durée restante : 800 € x 12 mois x 8,6 ans = 82 560 €
- Valeur de la rente : (200 000 – 82 560 – 60 000) / (8,6 x 12) = 556,59 €/mois
Le viager libre
Qu’est-ce qu’un viager libre ? Le viager libre est une autre forme de viager où le bien immobilier est vendu sans que le vendeur n’en conserve l’usage. La définition du viager libre implique que l’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature de l’acte de vente. Cette solution est particulièrement utilisée par les personnes âgées qui disposent d’une résidence secondaire qu’ils n’utilisent plus, ou qui quittent leur logement pour aller en maison de retraite, et qui préfèrent obtenir une rente avec un viager plutôt qu’un capital plus important avec une vente traditionnelle.
Le viager sans bouquet libre est moins courant, car il implique que le vendeur ne reçoit que la rente viagère sans capital initial.
La vente en viager sans rente ou sans bouquet
La vente en viager sans rente est une forme particulière de viager où le vendeur ne perçoit pas de rente viagère. Dans ce cas, le vendeur reçoit uniquement un bouquet, c’est-à-dire un capital initial, sans avoir à verser de rente mensuelle. Cette formule est moins courante, mais peut être intéressante pour certains vendeurs souhaitant obtenir une somme d’argent importante d’un coup tout en continuant d’habiter dans leur logement.
La vente en viager sans bouquet est le principe inverse, le vendeur perçoit une rente viagère plus importante, mais pas de bouquet initial. Cette solution n’a pas grand intérêt pour le vendeur, et est donc assez rare.
Le viager familial
Le viager familial, c’est quoi ? Le viager familial est une forme de viager où le bien est vendu à un membre de la famille du vendeur. C’est une transaction où le vendeur peut choisir de vendre son bien à un proche, souvent un enfant ou un parent, en échange d’une rente viagère. Cette formule permet de maintenir le bien dans la famille tout en assurant un revenu régulier au vendeur. Le viager avec ses parents est une solution souvent utilisée pour des raisons de succession et de gestion patrimoniale.
Attention cependant, le viager doit être valorisé exactement comme s’il s’effectuait entre deux personnes tierces, car l’administration effectue souvent des contrôles pour s’assurer qu’il ne s’agisse pas d’une donation déguisée.
Le viager sur deux têtes
Le viager sur deux têtes est une forme de viager où la rente viagère est versée jusqu’au décès du dernier survivant de deux personnes désignées. Le calcul viager sur deux têtes prend en compte l’espérance de vie des deux personnes, le calcul de la rente s’effectuant sur la durée la plus longue. Cette formule est généralement utilisée par des couples souhaitant assurer un revenu régulier à l’un ou l’autre en cas de décès de l’un des deux.
Différentes situations de vente en viager
Vente en viager si la personne part en maison de retraite
La vente en viager est une option fréquemment envisagée par les personnes âgées qui souhaitent partir en maison de retraite. En effet, si le but de la vente d’un logement est d’assurer des revenus jusqu’à la fin de sa vie, la question se pose toujours de savoir combien de temps reste-t-il exactement avant son décès ? Et si finalement on vit plus longtemps, le capital obtenu suffira-t-il couvrir les dépenses autant de temps ?
Avec une vente en viager, les personnes dans cette situation disposent du bouquet pour payer les frais immédiats liés au changement de situations, pour disposer d’une épargne de secours, pour réaliser un projet ou encore donner à leurs proches ; puis ils perçoivent une rente définie jusqu’à la fin de leurs jours, et ce, que ce soit dans 1 an ou dans 20 ans.
Cette rente peut aider à payer une maison de retraite ou des soins spécialisés. Par ailleurs, si le vendeur part en maison de retraite, la vente peut se faire en viager libre, ce qui augmente la rente mensuelle par rapport à un viager occupé, ou se faire en viager occupé si on souhaite conserver l’accès à la maison de famille.
Annulation du viager
L’annulation du viager est un sujet complexe qui peut être influencé par divers facteurs juridiques. La jurisprudence en matière d’annulation de viager est riche et variée.
Voici une liste non exhaustive des situations qui entrainent l’annulation du viager :
- Le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la vente, d’une maladie dont il était atteint lors de la vente.
- La rente est fixée à un montant trop bas
- Le conjoint du vendeur n’a pas donné son autorisation pour la vente de leur résidence principale
- L’acheteur ne paye pas la rente
- Dans le cadre d’un viager familial, si les héritiers du vendeur n’avaient pas donné leur accord, la vente peut être requalifiée lors de la succession
Toute annulation doit être prononcée par un tribunal.
Dans certains cas, les héritiers peuvent contester la vente en viager, invoquant des vices de consentement ou des irrégularités dans le contrat. Il est donc recommandé de bien vérifier les conditions légales d’annulation avant de s’engager dans une telle transaction.
Vendre en viager à 60 ou 75 ans, quelle différence ?
Il n’y a pas d’âge minimum pour vendre en viager, mais vendre en viager à 60 ans ou à 75 ans, par exemple, présente des avantages et des inconvénients spécifiques.
La première conséquence est principalement financière, pour deux raisons :
- L’âge du vendeur influe directement sur la valorisation de l’usufruit, et donc de la nue-propriété, qui est ce que l’acheteur doit payer. Plus le vendeur est jeune, plus le prix de vente total (bouquet et rente) sera faible. Pour un même logement, vendre en viager à 60 ans offre donc moins d’argent que de vendre en viager à 75 ans.
- Pour un prix de vente égal, plus il reste d’années à vivre au débirentier, plus la rente sera faible. En effet, le prix de vente est réparti sur plus longtemps.
Exemple chiffré d’une vente en viager occupé à 60 ou 75 ans, pour lequel on considère les éléments suivants :
- Vente d’une maison estimée à 500 000 €
- Valeur locative : 500 €/mois
- Le vendeur est un homme (information importante pour la table de mortalité)
- Bouquet de 30%
| 60 ans (table de 2023) | 75 ans | |
|---|---|---|
| Valeur de l’usufruit (table de juillet 2023) | 28,22 % | 12,36% |
| Prix de vente | 359 400 € | 438 200 € |
| Bouquet | 107 820 € | 131 460 € |
| Valeur locative sur la durée de vie restante | 150 540 € (25,09 ans x 12 mois x 500 €) | 73 680 € (12,28 ans x 12 mois x 500 €) |
| Montant restant à répartir en rente | 101 040 € (359 400 - 107 820 - 150 540) | 233 060 € (438 200 - 131 460 - 73 680) |
| Montant de la rente mensuelle | 335,59 €/mois (101 040 / (25,09 x 12)) | 1 581,57 €/mois (233 060 / (12,28 x 12)) |
Par ailleurs, plus la durée du viager est longue, plus la cible d’acheteurs se réduit. En effet, la plupart des acheteurs en viager visent plutôt une durée de 10 à 15 ans maximum, pour pouvoir profiter eux-mêmes du bien acquis. Cela ne signifie pas qu’il est impossible de vendre en viager à 60 ans, mais cela peut prendre un peu plus de temps pour trouver un acquéreur.
Différence entre viager et contrat de vente à terme
Le contrat de vente à terme est une autre forme de transaction immobilière qui peut être envisagée. Contrairement au viager, la durée ne dépend pas du décès du vendeur : la vente à terme implique un paiement échelonné sur une période définie, avec un transfert de propriété à la fin de cette période.
Un exemple de contrat de vente à terme pourrait être la vente d’une maison dans les conditions suivantes :
- Montant payé initialement : 100 000 €
- Puis paiement de 500 €/mois pendant 20 ans
- Transfert de propriété : à la fin des 20 ans.
En cas de décès de l’acheteur avant la fin du terme, les modalités de paiement et de transfert de propriété doivent être clairement définies dans le contrat. Un contrat de vente à terme peut inclure des clauses spécifiques sur les obligations des parties en cas de décès, garantissant ainsi une certaine sécurité juridique pour toutes les parties impliquées.
FAQ sur les crédirentiers lors d’une vente en viager
Qui paye l’assurance d’un logement en viager ?
En général, dans le cadre d’une vente en viager occupé, c’est le même principe que pour un logement loué : le vendeur doit souscrire une assurance habitation, et l’acheteur doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant. Dans le cadre d’une vente en viager libre, c’est l’acheteur qui est responsable du paiement de l’assurance du logement, mais sa souscription n’est pas obligatoire, bien que fortement recommandé. Ces obligations sont généralement stipulées dans le contrat de vente en viager.
Qui paye les charges et les taxes foncières ?
En général, c’est l’acheteur (débirentier) qui est responsable du paiement des charges de copropriété, des taxes foncières et des frais d’entretien du bien, y compris pour les viagers occupés. Ces obligations sont habituellement stipulées dans le contrat de vente en viager.
Existe-t-il un âge minimum pour vendre en viager ?
Il n’y a pas d’âge minimum légal pour vendre en viager, mais les conditions financières et les attentes des parties impliquées peuvent varier en fonction de l’âge du vendeur. Par ailleurs, si un jeune de 30 ans souhaitait vendre un bien en viager, il y a peu d’acheteurs qui s’engageraient à payer jusqu’à son décès.
Que faire en cas de litige avec le débirentier ?
En cas de litige avec le débirentier, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Le contrat de vente en viager doit être examiné pour déterminer les droits et obligations de chaque partie. Une médiation peut également être envisagée pour résoudre le conflit à l’amiable.
Que se passe-t-il si l’acheteur décède avant le vendeur ?
Si le débirentier décède avant le crédirentier, la vente en viager continue sauf que ce sont les héritiers de l’acheteur qui doivent payer la rente au vendeur. Si le défunt avait une assurance décès, les rentes restantes peuvent être prises en charge par l’assureur.
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