Riad Invest avis : 15% de rentabilité avec des riads au Maroc ?
Riad Invest propose à ses utilisateurs d’investir dans des riads au Maroc à partir de 50 € et annonce des rendements allant jusqu’à 15 %.
Dans cet article, nous allons décortiquer leur offre, leurs frais et leurs premiers investissements, afin de déterminer si Riad Invest peut être un bon placement. Bonne lecture 😉
Le concept de Riad Invest
Riad Invest surfe sur le nouvel attrait du Maroc — et plus précisément de Marrakech — pour proposer des investissements dans des riads. La société s’occupe de trouver le bien, de le rénover si nécessaire, puis de l’exploiter.
En tant qu’investisseur, vous achetez une obligation émise par la société qui exploite le bien (on vous détaille juste après le fonctionnement d’une obligation).
Tous les bénéfices réalisés par le riad sont ensuite reversés sous forme d’intérêts aux investisseurs.
👉 Notre avis en résumé pour les plus pressés : malgré quelques points d’amélioration, nous trouvons la proposition de Riad Invest unique sur le marché pour aller chercher de gros rendements. Le sous-jacent est rentable, les premiers projets affichent un taux de remplissage élevé (on a vérifié sur Booking), la présentation des projets est claire et l’équipe semble sérieuse. Bref, une bonne façon de diversifier ses placements.
❌ Attention, c’est un placement qui reste risqué. N’allez donc pas hypothéquer votre maison pour faire all-in sur le prochain riad. Si cet investissement vous intéresse, il doit s’intégrer dans une stratégie d’allocation globale de votre portefeuille.
Qu'est-ce qu'une obligation ?
Une obligation est un contrat qui lie deux parties.
En général, l’une des parties émet une obligation à un certain prix. L’acheteur verse alors ce montant à l’émetteur. En échange, l’émetteur s’engage à lui verser des intérêts et à lui rembourser le montant initial au bout d’un certain laps de temps.
C’est un moyen très couramment utilisé par les entreprises ou les États pour se financer.
Aujourd’hui, ce mécanisme est largement utilisé dans le monde de l’immobilier fractionné ou des club deals immobiliers, car il permet de structurer des opérations entre particuliers de manière simple et peu coûteuse.
Quelles sont les caractéristiques des obligations de Riad Invest ?
Séniorité
La séniorité, c’est le rang de priorité pour être remboursé en cas de liquidation. Une dette senior passe avant une dette junior. Autrement dit, plus votre dette est « haut placée », moins votre investissement est risqué. 🛡️
Ici, vous êtes prioritaire par rapport aux actionnaires en cas de faillite de la société.
Maturité
Vous serez remboursé au maximum dans 10 ans de votre investissement initial selon le contrat
Rendement
Bonne nouvelle : le calcul des rendements (loyers + plus-value) est super clair dans le contrat. 📊 Les revenus locatifs vous sont versés chaque mois, et à la fin, vous pouvez profiter d’un bonus lié à la vente de l’actif. Clairement, c’est un bon point. ✔️ Cela garantit une certaine visibilité sur les flux financiers à attendre… enfin, tant que le bien est bien loué. 🏠💰
Garanties/Sûretés
Vous détenez un contrat obligataire avec la société, ce qui signifie que vous serez remboursé avant les actionnaires en cas de difficulté.
En revanche, ce contrat ne prévoit pas de garanties spécifiques sur un bien immobilier : vous ne disposez donc pas d’un droit direct permettant de saisir ou revendre un bien en cas de défaut.
En cas de faillite de la société émettrice, l’ensemble de ses actifs sera liquidé pour rembourser les créanciers. Dans ce scénario, vous pourriez être remboursé après d’autres créanciers prioritaires, comme une banque.
Évaluation générale
Le contrat est bien fait, clair et complet. 👍 La maturité assez longue (10 ans) est un bon point pour amortir les frais d’acquisition et maximiser les rendements. Cependant, l’absence de sûretés est un peu regrettable, car cela laisse l’investisseur sans filet de sécurité. 🤔
Mais bon, ajouter des garanties aurait aussi eu un coût, ce qui aurait diminué les rendements potentiels. On ne peut pas tout avoir !
Bon à savoir : les contrats pour chaque projet peuvent changer. Je vous recommande donc de bien le lire à chaque fois que vous souscrivez pour vérifier que les conditions vous conviennent !
Quels sont les avis des investisseurs sur Riad Invest ?
C’est simple : Riad Invest ne reçoit que des avis positifs (à une exception près — on y revient juste après).
Les investisseurs soulignent notamment :
La qualité des projets et leur rentabilité
La facilité d’investissement
Une équipe à l’écoute et disponible pour échanger
Le commentaire ci-dessous résume parfaitement l’avis général sur les services de Riad Invest 👇
Il y a néanmoins 1 avis négatif mais qui n’a pas vraiment de rapport avec l’offre de Riad Invest. La personne a mal compris le transfert d’argent qui a été annulé. Bref rien de très pertinent.
Exemple d'un projet sur RIAD Invest
On va essayer de voir dans cette partie si Riad Invest est transparent sur ce qu’elle vous propose.
On va donc examiner plusieurs points :
Est-ce que le riad est bien réel ? (on ne sait jamais 😅)
Les hypothèses présentées (dépenses, revenus) : l’objectif est de savoir si les rendements affichés sont vraiment réalisables sur le long terme
Normalement, on analyse aussi le prix d’acquisition, mais nous ne connaissons pas suffisamment le marché marocain. Nous préférons donc ne pas nous positionner sur ce sujet.
Le business plan du projet Dar Alif
- Hypothèse de taux de remplissage de 83 % en 2025 : c’est difficile à vérifier complètement, cependant sur Booking, on peut regarder les disponibilités pour les semaines à venir. On observe que le riad est complet pour les 3 prochaines semaines. On peut donc logiquement confirmer que le taux de remplissage affiché n’est pas complètement délirant. C’est un bon point pour Riad Invest, qui semble pouvoir estimer correctement le taux de remplissage (hypothèse clé du BP).
- Le prix de la nuit : les prix affichés sont cohérents avec la moyenne de 102 € du BP, voire légèrement supérieurs, avec des tarifs qui oscillent entre 72 € et 184 € selon la période de l’année.
👉 Sur les deux hypothèses les plus importantes du business plan, on peut constater — un an après — que Riad Invest avait vu juste : c’est donc très bon signe pour les prochaines opérations.
Il y a évidemment de nombreux autres chiffres dans ce business plan, mais ils sont pour la plupart quasiment impossibles à vérifier quand on n’a jamais exploité un riad. En tout cas, c’est plutôt bon signe.
❗ Bémol 👉 Le business plan n’est pas accessible directement depuis l’espace investisseur. Nous avons dû le demander aux dirigeants de Riad Invest.
L'acquisition
Tout est clair dans cette partie. Nous trouvons néanmoins les 20 000 € de provision travaux un peu optimistes (on a pu constater qu’ils avaient déjà utilisé une partie de cette enveloppe). Pour 10 ans de détention sur un bien exploité en hôtellerie, il est fort probable que ce budget soit dépassé. La rentabilité à ce moment-là devrait donc légèrement baisser pour les investisseurs.
La fiscalité pour Riad Invest
La fiscalité est assez simple avec Riad Invest : vous êtes imposé à 30 % de flat tax sur les intérêts versés et sur la potentielle plus-value.
Exemple :
Vous investissez 1 000 €. La première année, vous gagnez 15 %, soit 150 €. L’État vous prélèvera alors 45 €.
Si, à la revente, le riad a pris 50 %, vous réalisez 500 € de plus-value. L’État vous prélèvera 150 € sur ce gain.
Les avantages de Riad Invest
Diversification de votre portefeuille 🌍
Si vous avez déjà des investissements, Riad vous permet de diversifier dans l’immobilier sans emprunts. Vous possédez de l’immobilier en France ? Riad Invest est une excellente option pour investir à l’international.Un investissement 100% passif ✅
Une fois votre obligation achetée, plus rien à faire. Aussi simple que d’acheter une action : pas de gestion, pas de contraintes (c’est aussi mentalement beaucoup plus simple à gérer car vous ne voyez pas de volatilité sur votre investissement)Des rendements attractifs 💸
Rendements bruts compris entre 13% et 15 %, un niveau rare en immobilier « papier ».
À titre de comparaison :- SCPI : environ 5 %
- REITs européens : 1,5 %/an sur les 10 dernières années. (6% historiquement)
Une méthode d’exploitation moderne 🏘️
Les biens sont exploités en hôtellerie, maximisant rentabilité et le taux d’occupation. Une approche unique sur le marché de l’immobilier fractionné accessible aux particuliers.Il est possible de revendre ses obligations avant leur date d’échéance. Vous pouvez entrer en contact avec des acheteurs potentiels directement via le site. Sur le dernier projet, il y avait trois fois plus d’acheteurs que de vendeurs, ce qui est bon signe pour la liquidité.
Cependant, Riad Invest ne joue pas le rôle d’intermédiaire de confiance, ce qui rend la transaction potentiellement moins sécurisée. Difficile donc d’être complètement serein sur la revente.
Les risques de Riad Invest
1. Les frais
Pas de surprise, c’est de l’immobilier, donc il y a des frais : frais d’agence, frais de notaire, frais de plateforme… Mis bout à bout, ils représentent environ 15 % du montant total du projet.
👉 Concrètement : si vous investissez 100 €, 15 € partent en frais.
Il faut donc compter 1 à 2 ans de détention pour commencer à être rentable, entre le rendement locatif et la valorisation du bien.
📝 À noter : Riad Invest n’est pas la société la plus gourmande en frais
2. Baisse de l’activité touristique
Une chute du tourisme au Maroc impacterait directement la rentabilité du projet.
Une crise plus globale pourrait aussi faire baisser la valeur du bien — et donc votre capital investi.
3. Hausse des frais de commercialisation
Des plateformes comme Booking peuvent augmenter leurs commissions, ce qui grèverait la rentabilité. Riad Invest travaille à limiter ce risque en développant son propre site de réservation.
4. Risque de liquidité
Une fois investi, vous ne pouvez pas récupérer vos fonds avant plusieurs années, sauf à passer par le marché secondaire (gré à gré).
Mais ce marché reste très peu développé, donc pas garanti.
Notre avis final sur Riad Invest
Avantages
- Diversification de son portefeuille
- Investissement 100% passif
- Investissement à partir de 50€
- Rendements attractifs
- Type d’exploitation intéressante
- Une présentation transparente
- Un contrat clair et complet
- Des avis clients unanimes
- Un bon suivi des dossiers déjà exploités (récap mensuel de la rentabilité)
Inconvénients
- Des frais importans
- Peu de garanties sur l’actif sous-jacent
Notre avis final sur Riad Invest
Nous avons un avis positif sur Riad Invest. L’entreprise est bien structurée et très sérieuse dans ses communications aux investisseurs. Les projets sont très rentables et nous aovns déjà un peu de recul sur l’exploitation des premiers biens qui tiennent les promesses.
L’entreprise reste jeune et l’actif sous-jacent riqué mais ça reste cohérent avec la rentabilité proposée.
Nous aimerions un dossier un peu plus complet sur chaque projet avec un business plan partagé aux investisseurs mais globalement nous recommandons Riad Invest.
Est-ce que Riad Invest vous correspond ? 🧐
Notre avis sur Riad Invest est globalement positif.
L’entreprise est bien structurée et se montre sérieuse dans ses communications avec les investisseurs. Les projets proposés sont très rentables, et nous avons désormais un peu de recul sur l’exploitation des premiers biens, qui tiennent leurs promesses.
Certes, l’entreprise reste jeune et l’actif sous-jacent présente un certain niveau de risque, mais cela reste cohérent avec la rentabilité affichée.
📌 Point d’amélioration : nous aimerions avoir un dossier plus complet sur chaque projet, avec notamment un business plan systématiquement partagé aux investisseurs.
✅ En résumé : malgré quelques pistes d’amélioration, nous avons un avis positif sur Riad Invest.
FAQ sur Riad Invest
Comment investir sur Riad Invest ?
Pour commencer à investir, il vous suffit de vous rendre sur le site puis de choisir un projet et de valider votre KYC. Une fois ces étapes réalisées, il n’y a plus qu’à transférer le montant que vous souhaitez investir
Votre propos sur les frais de notaire (( qui seraient bien plus faibles au Maroc qu’en France )) est totalement erroné Ce qui comme en France est improprement qualifié de (( frais de notaire )) mais qui comprend également les droits d enregistrement est au minimum de 7 % ( en France entre 7 et 9 % dans les zones où les collectivités n’ont pas décidé d’augmenter de 0.50 % les droits d enregistrement )
Droits d’enregistrement : 4% du prix de vente. Ces droits sont collectés par le notaire au nom de l’État.
Frais de conservation foncière : 1,5% du prix de vente + 200 DHS (frais fixes).
Honoraires du notaire : 1% à 1,5% du prix de vente, avec 10% de TVA.
Frais annexes : Ces frais peuvent varier et comprennent des éléments tels que les frais de dossier, les frais d’hypothèque,
Bonjour et merci pour votre commentaire.
Oui c’est un élément de langage pour tout englober. Le résultat était que les frais de transaction sont moins importants sur ce projet au Maroc que sur des projets en France (VEFA exlue)