Le bail commercial en résidence étudiante : tout ce que vous devez savoir
Vous envisagez d’investir dans une résidence étudiante ? L’une des choses les plus importantes à comprendre est le bail commercial. Dans cet article, nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial en résidence étudiante, en mettant l’accent sur le fameux bail commercial 3 6 9.
Qu'est-ce qu'un bail commercial en résidence étudiante ?
Le bail commercial en résidence étudiante est un contrat qui lie l’investisseur (vous) au gestionnaire de la résidence (souvent des promoteurs immobiliers). Il définit les conditions de location et de gestion des logements étudiants. Le gestionnaire s’occupe de la gestion quotidienne de la résidence, comme l’accueil des étudiants, l’entretien des parties communes et la gestion des loyers.
Mais pourquoi choisir un bail commercial en résidence étudiante plutôt qu’un bail classique ? La réponse réside dans les avantages fiscaux et la simplicité de gestion qu’offre ce type de contrat.
Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?
Une résidence étudiante est une résidence avec services réservée aux étudiants. La législation impose un ratio de 70 % d’étudiants au sein de l’établissement, sous peine de voir remis en cause l’avantage fiscal dont profite l’investisseur.
Comprendre le bail commercial 3 6 9
Le bail commercial 3 6 9 est le type de bail commercial le plus courant en France. Mais que signifient ces chiffres ? Ils correspondent à la durée du bail et aux possibilités de résiliation. Le bail commercial 3 6 9 dure généralement 9 ans et peut être résilié par le locataire tous les 3 ans (soit au bout de 3, 6 ou 9 ans).
Dans le cas des résidences étudiantes, le gestionnaire est le locataire, et vous êtes le bailleur. Le gestionnaire peut donc décider de résilier le bail tous les 3 ans s’il le souhaite. Néanmoins, ce type de bail offre une certaine stabilité pour les investisseurs, car le gestionnaire s’engage sur une durée minimale de 3 ans.
Les avantages du bail commercial 3 6 9 en résidence étudiante
Le bail commercial 3 6 9 présente plusieurs avantages pour les investisseurs en résidence étudiante :
- Simplicité de gestion : Le gestionnaire s’occupe de la gestion quotidienne de la résidence, ce qui vous permet de vous concentrer sur d’autres aspects de votre investissement.
- Stabilité des revenus locatifs : Le bail commercial 3 6 9 assure des revenus locatifs sur une période minimale de 3 ans, ce qui est rassurant pour les investisseurs.
- Fiscalité avantageuse : Investir en résidence étudiante avec un bail commercial permet de bénéficier d’avantages fiscaux, comme la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien ou des réductions d’impôts (selon le dispositif fiscal choisi).
Le bail commercial 3 6 9 en pratique
Imaginons que vous souhaitez investir dans une résidence étudiante à Toulouse. Voici comment pourrait se dérouler la mise en place d’un bail commercial 3 6 9 en résidence étudiante dans ce cas précis :
Recherche de la résidence étudiante : Vous commencez par rechercher des résidences étudiantes à Toulouse qui correspondent à vos critères d’investissement. Vous sélectionnez une résidence avec un emplacement stratégique, proche des universités et des transports en commun.
Achat du bien immobilier : Une fois que vous avez trouvé la résidence étudiante idéale, vous achetez un appartement dans cette résidence. N’oubliez pas de prendre en compte les frais d’achat et les éventuelles réductions d’impôts liées au dispositif fiscal choisi.
Signature du bail commercial : Après l’achat de l’appartement, vous signez un bail commercial 3 6 9 avec le gestionnaire de la résidence étudiante. Ce bail précise les conditions de location et de gestion du logement, ainsi que les obligations de chaque partie.
Gestion de la résidence étudiante : Le gestionnaire de la résidence s’occupe de la gestion quotidienne de la résidence, y compris l’accueil des étudiants, l’entretien des parties communes, et la perception des loyers. Grâce au bail commercial, vous n’avez pas à vous soucier de ces aspects.
Perception des loyers : Le gestionnaire de la résidence verse les loyers à un rythme défini dans le bail commercial (généralement mensuel ou trimestriel). Ces revenus locatifs sont garantis pendant la durée du bail, ce qui vous assure une certaine stabilité financière.
Renouvellement ou résiliation du bail : Au bout de 3 ans, le gestionnaire peut décider de renouveler le bail commercial ou de le résilier. Dans le cas d’une résiliation, vous devrez trouver un nouveau gestionnaire pour la résidence étudiante ou, éventuellement, vendre votre appartement.
Points clés à vérifier dans un bail commercial en résidence étudiante
Avant de signer un bail commercial en résidence étudiante, il est essentiel de vérifier certains points clés :
- Loyer : Assurez-vous que le loyer proposé par le gestionnaire est en adéquation avec le marché local et vous permet d’obtenir un rendement locatif intéressant.
- Répartition des charges : Le bail commercial doit préciser la répartition des charges entre le bailleur (vous) et le locataire (le gestionnaire). Généralement, le gestionnaire prend en charge la plupart des charges, mais il est important de vérifier ce point.
- Entretien et réparations : Le bail commercial doit détailler les obligations d’entretien et de réparations du bailleur et du locataire. Il est préférable de choisir un bail qui prévoit que le gestionnaire se charge de l’entretien courant du logement.
- Garanties : Assurez-vous que le bail commercial prévoit des garanties en cas de défaillance du gestionnaire (par exemple, une garantie financière d’achèvement ou une garantie de loyers). Ces garanties vous protégeront en cas de problèmes financiers ou de mauvaise gestion de la part du gestionnaire.
Résiliation et renouvellement du bail : Le bail commercial doit préciser les conditions de résiliation et de renouvellement du bail. Assurez-vous de bien comprendre les modalités de résiliation, notamment les éventuelles indemnités à verser en cas de résiliation anticipée du bail.
Indexation des loyers : Il est important que le bail commercial prévoie une indexation des loyers sur un indice officiel, comme l’IRL (Indice de Révision des Loyers) ou l’ICC (Indice du Coût de la Construction). Cela vous permettra d’ajuster les loyers en fonction de l’évolution du marché.
Partage des coûts entre l'investisseur et le gestionnaire de résidence
Le contrat de location commercial pour les logements étudiants offre un partage des coûts très bénéfique pour le propriétaire. En réalité, le locataire – qui est donc le gestionnaire de la résidence – assume presque toutes les dépenses liées à l’appartement concerné par le contrat et à la résidence dans son ensemble.
Les 3 principales catégories de dépenses que l’investisseur doit assumer sont :
La taxe foncière
Comme pour tout bien locatif, c’est le propriétaire qui doit s’acquitter de la taxe foncière. Son montant dépend principalement de la superficie du bien, et pour un logement étudiant, il ne dépasse généralement pas 80% d’un mois de loyer.
Les travaux majeurs
Les travaux concernant l’immeuble et régis par l’article 606 du Code civil restent à la charge du propriétaire. Il s’agit de travaux qui ne sont généralement pas nécessaires au cours des 15 premières années de la résidence (rénovation de façade, réparation de toiture, etc.).
Le remplacement du mobilier
Étant donné qu’il s’agit d’une location meublée, l’appartement doit être équipé de meubles, tels qu’un lit, une chaise, un bureau, un réfrigérateur et des plaques de cuisson. En cas d’usure « normale », c’est-à-dire due à l’âge et non à une dégradation directe de l’occupant, le mobilier doit être remplacé par le propriétaire. Parfois, une clause du contrat de location commercial limite, par exemple, le nombre de remplacements du mobilier à un seul pendant la durée initiale du bail.
Les coûts liés au propriétaire concernent donc des dépenses ponctuelles ou exceptionnelles. Cependant, la « vie » quotidienne des résidences étudiantes (services offerts, consommation d’énergie, assurances, entretien, etc.) est prise en charge par l’administrateur. Cela permet à l’investisseur de ne pas se préoccuper de tous ces aspects et de ne pas avoir à constituer une trésorerie importante « en cas de besoin ».
La sous location de bail commercial est-elle autorisée ?
La sous location de bail commercial n’est pas autorisée sauf respect des conditions réglementaires énoncées ci-dessous.
Le régime de la sous-location en matière de bail commercial résulte de l’article L. 145-31 du Code de commerce, qui dispose :
« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
Le principe est donc l’interdiction de sous-louer le local commercial, sauf autorisation du propriétaire.
L’article L.145-31 alinéa 2 du Code de commerce ajoute qu’en « cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte ».
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| ACTEURS | Note Immocompare | Tarif | Géographie d'investissement | Stratégie | Rendement brut moyen* | CashBack sur les honoraires |
| Lokey | 4,38 | 6,9% du montant global du projet | Grand Paris, Rouen, Toulouse | A la carte | 6% | 10% |
| Imavenir | 4,33 | 7,2% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 10% |
| Les Secrets de l’Immo | 4,33 | 12% du montant global du projet | Grand Paris | Petites surfaces et collocation avec beaucoup de travaux | 6% | 0% |
| ICM | 4,25 | 7% du net vendeur | Lyon, Rouen, Montpelier + 9 autres villes | Colocation et Airbnb | 10% | 10% |
| Ouiker | 4,21 | 6% du net vendeur | Rennes, Nantes, Lyon, Paris + 12 autres villes | Petites surfaces, colocation, coliving | 6% | 10% |
| Oikos | 4,04 | 8% du prix FAI | Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Centre Val de Loire | A la carte | 8% | 0% |
| Masteos | 4,04 | 5% du net vendeur | +75 villes en France et en Espagne | A la carte | 7% | 0% |
| Cash Flow Positif | 4,00 | 7% du prix FAI HT | Petites agglomérations | Immeuble de rapport | 10% | 500 € de réduction (quelque soit le montant du projet) |
| Patrimoni Conseil | 4,00 | 8% du prix FAI | Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est ( Strasbourg) | A la carte | 7% | 10% |
| Investissement Locatif.com | 3,89 | 8,4% du montant global du projet | Paris, Bordeaux, Lyon +35 autres villes | A la carte | 6% | 0% |
| Beanstock | 3,75 | 7,25% du net vendeur | Paris, Marseille, Lille +5 autres villes | Petites surfaces | 5% | 0% |
Questions fréquentes sur le bail commercial en résidence étudiante
Le bail commercial en résidence étudiante est-il risqué ?
Comme tout investissement immobilier, le bail commercial en résidence étudiante comporte des risques. Cependant, si vous choisissez un gestionnaire sérieux et réputé, ces risques sont limités. De plus, le bail commercial 3 6 9 offre une certaine stabilité financière grâce à la garantie de loyers sur une durée minimale de 3 ans.
Puis-je revendre mon bien immobilier en résidence étudiante avec un bail commercial en cours ?
Oui, vous pouvez revendre votre bien immobilier en résidence étudiante même si le bail commercial est en cours. L’acquéreur reprendra alors le bail commercial en cours et deviendra le nouveau bailleur. Cela peut être un argument de vente intéressant si le gestionnaire est sérieux et réputé.
Quelle est la fiscalité du bail commercial en résidence étudiante ?
La fiscalité du bail commercial en résidence étudiante dépend du dispositif fiscal choisi lors de l’investissement. Selon le dispositif (LMNP, Censi-Bouvard, etc.), vous pourrez bénéficier de réductions d’impôts et/ou de la récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien.
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