Bail mobilité sur Airbnb : conditions et avantages de la location de moyenne durée
Face à l’essor des locations de courte durée sur des plateformes comme Airbnb, le gouvernement français a mis en place le bail mobilité en 2019. Ce contrat de location meublée de moyenne durée offre une alternative intéressante aux propriétaires souhaitant louer leur bien sur une période de 1 à 10 mois, tout en offrant aux locataires éligibles la flexibilité dont ils avaient besoin.
Sur Airbnb, les propriétaires peuvent proposer leurs bien en location de moyenne durée, en configurant correctement le calendrier. Le loyer doit bien être affiché charges comprises, et respecter le plafonnement des loyers le cas échéant.
Le bail mobilité est réservé aux locataires devant se loger temporairement pour leurs études ou leur activité professionnelle, et doit respecter des conditions spécifiques comme l’absence de dépôt de garantie. Des modèles de bail mobilité peuvent être téléchargés sur le site BailPDF.
Qu'est-ce que le bail mobilité sur Airbnb ?
Un besoin de locations de moyenne durée
Le bail mobilité répond à un besoin croissant de logements meublés pour des durées intermédiaires, entre la location classique et la location touristique. Cette solution est particulièrement adaptée aux étudiants, aux professionnels en mission temporaire, ou encore aux personnes en mobilité professionnelle ou personnelle.
Ces personnes avaient du mal à trouver des logements pour quelques mois, devaient payer des dépôts de garanties de 2 mois pour un bail d’un mois, ou apporter des meubles et ustensiles du quotidien alors qu’ils ne s’installaient que pour quelques mois. Les logements en Airbnb auraient été parfaitement adaptés, mais le prix par nuit est trop élevé et la taxe de séjour injustifiée.
Le bail mobilité a donc été mis en place avec la loi ELAN, pour répondre à ces besoins.
Les particularités du bail mobilité
Le bail mobilité se distingue du bail classique par sa durée : la durée de location est au minimum de 30 jours consécutifs, et il ne peut excéder 10 mois.
Le contrat ne peut être ni renouvelé, ni prolongé au-delà de cette durée. Le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire, mais ce dernier peut arrêter le contrat avant la fin en respectant un préavis d’un mois. Si le locataire souhaite rester dans le logement et que le propriétaire est d’accord, ils devront signer un bail classique.
Le propriétaire n’a pas le droit de demander de dépôt de garantie lors de l’entrée dans le logement, mais peut demander une caution. Pour rappel, le dépôt de garantie anticipe d’éventuels dommages dans le logement, tandis que la caution prévient les risques de loyers impayés. Par ailleurs, le locataire peut faire appel à la garantie Visale, qui peut se porter caution pour le locataire.
Les personnes qui y sont éligibles
Le bail mobilité est uniquement accessible aux personnes qui doivent se loger temporairement dans le cadre de leurs études ou de leur activité professionnelle. Pour cela, le locataire devra apporter un justificatif confirmant qu’il se trouve dans un des situations suivantes :
- Un étudiant doit se loger pour se rapprocher du lieu de ses études supérieures ou de sa formation professionnelle
- Un étudiant ou alternant doit se loger pour se rapprocher de l’entreprise dans laquelle il va réaliser un stage ou un contrat d’apprentissage
- Un jeune s’est engagé dans le cadre d’un service civique volontaire dont la mission est proche du logement
- Un salarié est muté pour une durée déterminée dans un lieu de travail proche du logement
- Une personne doit réaliser une mission temporaire dans cette zone dans le cadre de son activité professionnelle
Les conditions que doit remplir le logement
Le logement loué en bail mobilité doit être meublé décemment et répondre aux normes de décence en matière de surface habitable, de consommation d’énergie, d’équipements et de sécurité.
Le logement, comme toute location meublée, doit au moins disposer des éléments suivants :
- Un espace nuit avec un lit, la literie nécessaire (y compris une couverture ou une couette), ainsi que des rideaux ou volets aux fenêtres,
- Une cuisine équipée avec au moins une plaque de cuisson, un four ou un micro-ondes, un frigo, un congélateur ou un freezer,
- Une table et des sièges,
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
- Des étagères de rangement,
- Des luminaires,
- Du matériel d’entretien
Un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire.
Bail mobilité sur Airbnb : quels avantages pour le propriétaire ?
La durée flexible
Le bail mobilité offre une grande flexibilité aux propriétaires qui peuvent louer leur bien sur des périodes de 1 à 10 mois, en fonction de leurs besoins et de leurs contraintes. Cette flexibilité permet de s’adapter aux fluctuations de la demande locative et d’optimiser le taux d’occupation du logement.
Par ailleurs, ceci est plus adapté aux propriétaires qui pourraient avoir besoin d’un logement dans quelque temps. En effet, un bail de logement vide a une durée d’au moins 3 ans, un bail de logement meublé a une durée d’au moins 1 an, et le propriétaire doit avoir un motif légitime pour ne pas renouveler le bail.
Le bail mobilité permet notamment de louer un logement de septembre à juin pour les étudiants, et d’en profiter en juillet et août, ou de le louer à la nuitée en location touristique pour optimiser la rentabilité du logement.
Le bail mobilité permet également de louer sa résidence principale un ou deux mois lorsqu’on travaille sur la période scolaire ou en travail saisonnier, ou encore si on s’absente quelques mois.
La limitation de 120 jours
Pour limiter l’impact de la location touristique sur le marché locatif résidentiel, la loi ELAN limite la location de sa résidence principale à 120 jours par année civile. Cependant, la location saisonnière ne rentre pas dans le décompte de ces 120 jours, ce qui permet donc de louer plus longtemps son bien, tout en respectant la loi.
Par ailleurs, les locations en meublé touristique qui sont louées plus de 120 jours par ans doivent demander un changement du mode d’usage, afin qu’il soit déclaré comme bien meublé de tourisme, et non résidence principale ou secondaire. Le bail mobilité n’étant pas considéré comme de la location touristique, il ne compte pas dans les 120 jours et peut éviter cette démarche.
Les démarches administratives simplifiées
La loi n’impose pas à tous les logements loués en Airbnb (meublé touristique) d’être déclarés, mais elle permet aux villes de plus de 200 000 habitants, en zone tendue, de l’exiger. C’est notamment le cas des villes de Paris, Lyon, Nice, Annecy, Biarritz, Aix-en-Provence, Cannes, Bordeaux, Strasbourg, Tours ou Toulouse, où tous les logements mis en location touristique doivent avoir un numéro d’enregistrement.
La location saisonnière, comme le bail mobilité, n’est pas concernée par cette obligation. Les propriétaires n’ont pas de démarches administratives à faire pour enregistrer leur bien auprès de leur mairie.
La fiscalité en micro-BIC
Les revenus générés par la location en bail mobilité sont imposés en BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. Si les revenus annuels ne dépassent pas 77 700 €, le propriétaire est automatiquement soumis un régime fiscal simplifié des micro-BIC : un abattement de 50% est appliqué, sans justificatifs, sur les revenus perçus.
Le contribuable peut toujours opter pour le régime réel s’il préfère déduire ses charges exactes, notamment dans le cas où elles excèdent 50% des revenus perçus.
Rédaction du bail mobilité : exigences et modèles
Contenu du bail
Le bail mobilité doit obligatoirement mentionner certaines informations essentielles, telles que :
- L’identité du bailleur et du locataire
- La durée du bail
- Le montant du loyer et des charges
- La qualité de bail mobilité
Par ailleurs, le bail mobilité doit obligatoirement être accompagné des documents suivants :
- Le règlement de copropriété, le cas échéant
- Les diagnostics techniques (risques naturels, performance énergétique et plomb, entre autres)
- La liste des charges récupérables (annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987)
- L’état des lieux d’entrée
- L’inventaire du mobilier
Il est conseillé de joindre également au bail le justificatif fourni par le locataire, attestant de son éligibilité au dispositif du bail mobilité, pour prouver la bonne vérification des conditions.
Encadrement des loyers
Le loyer d’un bail mobilité est fixé librement par le propriétaire. Il est recommandé de se renseigner quant aux prix pratiqués pour des logements similaires alentours, et de s’aligner sur le marché.
Cependant, si le logement est situé dans une zone concernée par l’encadrement des loyers, le propriétaire doit respecter les plafonds établis par zone géographique. Ces plafonds visent à protéger les locataires contre les abus et à garantir l’accessibilité au logement.
Où trouver un modèle de bail ?
Des modèles de bail mobilité conformes à la réglementation sont disponibles en ligne sur divers sites :
- La plateforme Airbnb
- Des sites indépendants comme BailPDF
- Les organisations professionnelles de l’immobilier
L'annonce sur Airbnb pour louer avec un bail mobilité
Lors de la création d’une annonce sur Airbnb, il est important de préciser que le logement est loué en bail mobilité. Cette information doit être clairement visible pour les potentiels locataires.
Le propriétaire doit indiquer la durée de location qu’il propose, tant qu’elle reste comprise entre 1 et 10 mois. Cela peut être de mai à septembre, 6 mois, de 1 à 10 mois, selon ses préférences.
On fera attention à bien régler le calendrier avec une durée de 30 à 300 jours, pour que les locataires puissent sélectionner une période de location correcte.
Le prix du loyer devra être indiqué charges comprises, et dans la limite du plafonnement des loyers, le cas échéant.
FAQ sur la location en bail mobilité sur Airbnb
Quel est l'intérêt de passer par Airbnb pour un bail mobilité ?
Airbnb offre une plateforme de visibilité et de mise en relation efficace pour les propriétaires souhaitant louer leur bien en bail mobilité. La plateforme permet de toucher un large public de locataires potentiels, y compris des étrangers, comme les étudiants qui viennent effectuer un semestre ou séjour linguistique en France.
Le bail mobilité est-il concerné par la limite des 120 jours ?
Non, le bail mobilité n’est pas concerné par la limite des 120 jours applicable à la location meublée touristique, car il s’agit de location saisonnière et non touristique.
Le locataire d’un bail mobilité via Airbnb doit-il payer la taxe de séjour ?
Non, les locataires d’un bail mobilité sont dispensés de taxe touristique, même en réservant via Airbnb. Si le paiement de la taxe est automatique, ils peuvent en demander le remboursement auprès de la mairie.
Faut-il une autorisation pour proposer son logement sur Airbnb en bail mobilité ?
Non, les démarches pour déclarer le changement d’usage du bien ne sont pas nécessaires pour la location via un bail mobilité.