Immostates la première société qui permet d'investir directement dans l'immobilier américain
Je pense que vous l’aurez compris avec le titre, aujourd’hui on vous parle d’une nouvelle société d’immobilier fractionné, mais pas n’importe laquelle ! Une société qui vous permet de vous exposer directement au marché américain.
Avec la défiance croissante dans les marchés européens et des prix de l’immobilier en baisse, est-ce qu’Immostates pourrait être la solution ?
👉 Pour le découvrir, c’est juste après 👀
Le concept d'Immostates
Chez Immostates, vous pouvez investir à partir de 1 000€ pour acheter une obligation.
👉 Pour ceux qui ne le savent pas, une obligation vous permet de prêter de l’argent à une entreprise ou à un État. Le contrat obligataire définit toutes les modalités de ce prêt, telles que la durée, le montant à rembourser et le taux d’intérêt.
Mais quel rapport avec Immostates et l’immobilier américain ? Lorsque vous achetez une obligation émise par Immostates, vous lui prêtez de l’argent.
La société utilise cet argent pour acheter un bien immobilier, elle l’exploite, et vous paye des intérêts grâce aux loyers. Une fois le bien vendu, elle vous rembourse la totalité de ce qu’elle vous doit.
C’est un modèle couramment utilisé dans l’immobilier fractionné, à la différence près que les biens immobiliers sont habituellement situés en France.
Dans la suite de l’article, on vous explique en détail la stratégie d’Immostates pour vous offrir un rendement de 15% par an 👇
Quelle stratégie d'investissement propose Immostates ?
La géographie d'investissement
Immostates va principalement investir dans des biens situés dans l’État de New York, principalement autour de la ville de New York.
La société ne se concentrera pas sur l’hypercentre des grandes villes, mais plutôt sur des zones résidentielles populaires. On pourrait comparer ces quartiers à des villes comme La Courneuve ou Aubervilliers.
Les prix dans l’État de New York sont très dynamiques depuis 5 ans, avec une augmentation significative : le prix moyen est passé de 346 000 $ à 479 000 $, soit une hausse de 38 %.
À titre de comparaison, l’immobilier à Paris a enregistré une baisse de -10 %…
👉 Point intéressant à noter : ce n’est pas uniquement New York qui fait augmenter les prix de l’État. La ville sous-performe même par rapport au reste de l’État, avec une évolution de 28 % en 5 ans « seulement ».
De plus, on observe un très faible impact de l’augmentation des taux d’intérêts sur le marché, ce qui témoigne d’une demande toujours très forte et d’une grande résilience du secteur immobilier.
Le sourcing des biens
La stratégie d’Immostates est la suivante :
- Acheter plusieurs lots en un seul coup pour négocier des prix très bas.
- Acheter des biens parfois en saisie pour profiter d’une décote importante.
- Le fondateur d’Immostates, Thierry Gaetan, s’appuie sur son réseau pour trouver des opportunités. À ce jour, il a déjà acheté 50 biens depuis son arrivée aux États-Unis.
Les travaux
Les travaux ne font pas forcément partie intégrante de la stratégie d’Immostates, qui cherche à créer de la valeur dès l’acquisition.
Cependant, il peut arriver que sur certaines opportunités, des travaux de rafraîchissement soient nécessaires pour optimiser le bien.
L'exploitation des biens
La gestion de la vacance locative : il y a une forte demande dans le secteur d’investissement, mais le risque reste toujours présent.
La gestion des impayés : les biens sont principalement loués à des foyers éligibles au programme Section 8 housing. Il s’agit d’un programme de l’État américain pour aider les personnes les plus défavorisées à se loger. L’État paie tout ou une partie du loyer directement au propriétaire, ce qui permet de profiter des rendements attractifs des quartiers plus populaires tout en limitant les risques d’impayés. De plus, aux États-Unis, il est beaucoup plus simple d’expulser un locataire, ce qui réduit considérablement le risque d’impayé sur le long terme.
La gestion des locataires : Immostates délègue entièrement cette partie à des professionnels de la gestion locative pour 50 $ par mois et par appartement.
Quels sont les rendements proposés par Immostates ?
15%/an
Les intérêts se décomposent comme suit :
- 12% annuels grâce aux versements des loyers.
- 3% payés à la fin du projet grâce à la plus-value de la revente.
Ces taux d’intérêts sont contractuels et ne peuvent pas varier à la hausse ou à la baisse (sauf en cas de défaut de paiement de la société). L’immobilier fractionné en France propose normalement des rendements qui varient entre 5 et 10%.
Exemple d’un rendement avec Immostates :
- Investissement : 20 000 €
- Durée : 1 an
- Rendement total : 15%
- Flat Tax : 30%
- Gain net d’impôts : 2 100 € (10,5%)
Les rendements affichés sont clairement intéressants, mais est-ce qu’Immostates pourra vraiment les délivrer ? C’est ce qu’on va analyser dans la suite de l’article en examinant un des projets réalisés par le fondateur.
Zoom sur un projet proposé par Immostates
L’avantage des États-Unis, c’est qu’une grande partie des données sont publiques ! On va pouvoir analyser tout ça 😎
Sur le prix d’achat :
- Immostates affirme avoir acheté le bien pour 75 000$. Que dit le registre ?
- Sur la courbe ci-dessus, on peut voir un « dollar » en 2021, ce qui confirme que la propriété a bien été achetée à cette période.
👉 Le montant de l’achat est donc bien confirmé. Cerise sur le gâteau, on remarque une baisse des prix presque immédiate à cette période, ce qui montre qu’Immostates a réussi à négocier en dessous du prix du marché (le marché n’a pas perdu 25% en quelques mois).
Sur les loyers :
- Immostates affirme avoir touché 30 450$ en 21 mois, soit 1 450$/mois.
- Cette hypothèse est cohérente avec les loyers estimés par Zillow à 1 680$/mois, soit une hausse de 16% sur 3 ans.
- J’ai eu du mal à vérifier l’augmentation des loyers sur plus d’1 an. En tout cas, en 2024, les loyers ont augmenté de 6%, ce qui reste cohérent avec les loyers présentés par Immostates.
👉 Avec les éléments dont on dispose, on peut affirmer qu’Immostates a déjà réalisé de très belles opérations. Cependant, les rentabilités des projets pourraient être un peu moins élevées avec des prix qui ont augmenté plus vite que les loyers.
Quelques éléments en plus à connaître
- Les frais de notaire : l’équivalent aux États-Unis s’élève à 1,5% du prix d’achat.
- Les assurances obligatoires : certaines assurances sont exigées pour protéger les acheteurs contre les éventuelles dettes du précédent propriétaire (comptez entre 0,6% et 3% du prix d’achat).
- La Title Company : elle est engagée pour assurer les transactions. Elle s’occupe des transactions, des différentes vérifications nécessaires et remplace un notaire avec plus de services et de garanties.
- Les frais de change : pour transférer les loyers du dollar à l’euro, il faudra compter environ 1% de frais de change.
La structuration d'une opération avec Immostates
Sur cette partie je vais vous demander de vous accrocher car il va falloir suivre !
La structure Juridique
- La structure d’émission des obligations : ce n’est pas la société qui va acheter et exploiter les biens qui émet les obligations.
- La société américaine (LLC) : elle transfère l’argent à une société française, qui sera l’émettrice des obligations. C’est donc cette société française qui vous doit de l’argent.
- La structure de détention des actifs : la SA française est détenue par la LLC américaine, qui détient les actifs immobiliers.
Le contrat obligataire en détail
Nous avons pu avoir un accès complet au contrat obligataire que vous signerez si vous souhaitez investir. Voilà ses caractéristiques :
- La durée : 12 à 24 mois. C’est une durée très courte comparée à l’immobilier classique qui propose des durées de 5 ans minimum.
- Votre représentant : si le contrat n’est pas respecté par Immostates, c’est le représentant de la msse qui devra engager des actions pour rembourser tous le sinvestisseurs. Ce représentant est David GUINARD
- Utilisation des sommes levées : elles doivent être entièrement affectées à l’achat d’un bien aux États-Unis contractuellement
- Le rendement : 12% annuel et 3% in fine
- Garantie : pas de garantie directement sur l’actif comme une hypothèque
Créer sa propre LLC
Investissement de plus de 50k€ : si vous investissez plus de 50k€ dans un projet, Immostates s’occupe de créer votre propre LLC gratuitement, ce qui permet d’optimiser votre montage financier et de limiter votre imposition.
👉 Fiscalité internationale : c’est un domaine qui dépasse un peu mes compétences 😅. Je vous invite à vous renseigner plus en détail sur le sujet pour savoir s’il est pertinent pour vous de mettre en place ce type de montage. Vous pouvez aussi contacter le fondateur d’Immostates pour en discuter.
Notre conclusion sur Immostates
Immostates est une société jeune et novatrice qui propose un service inédit sur le marché français. Une opportunité clairement à étudier pour ceux qui cherchent des rendements importants et une forte diversification géographique de leur portefeuille. Qui dit rendement élevé dit aussi risque plus important ! Soyez certain d’avoir bien compris tous les enjeux avant de vous lancer 😉
Comment investir avec Immostates ?
Pour investir, il vous suffit de vous créer un compte sur la plateforme Immostates et d »attendre le premier projet qui sortira le 17 février !
Bonjour très bon résumé, de ce qui attend le client, le déroulement est très clair , remercions Thibault , en espérant prochainement une chaîne you tube ou autre , merci encore pour cette analyse !!
votre analyse est tout à fait intéressante, et couvre bien les différents aspects qui doivent être pris en compte. Je suis Français, résident au Texas et les questions résiduelles que je me pose sont centrées sur la qualité de l’équipe de gestion et le risque de défaillance. Compte tenu du fait que l’ensemble du dispositif parait avoir été mis sur pied en 2024 seulement, la courbe d’expérience est des plus limitée….Avez vous des commentaires à fqire sur ces points§
Cordialement,
Thierry Potok
Bonjour Thierry,
Il est vrai que je pourrais le mentionner un peu plus. La jeunesse de la structure et de l’équipe est évidemment une source de risque. Le risque explique aussi un rendement particulièrement attractif sur ce premier projet.
Selon moi, les premiers projets de jeunes pousses sont en général plutôt à succès avec un fondateur engagé à 200% dans le projet qui joue gros sur une première opération. C’est en général quand la société commence à vouloir « industrialiser » ses investissements que les projets perdent en qualité.
Il faut voir ce premier projet comme un test avec un investissement représentant une toute petite partie de son capital.